Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Гражданское право - Что лучше аренда земли или собственность для юридических лиц

Что лучше аренда земли или собственность для юридических лиц

Что лучше аренда земли или собственность для юридических лиц

Зачем оформлять права на землю под зданием или помещением в собственности

24 апреляОдним из принципов оборота недвижимого имущества является неотделимая судьба земельного участка и зданий, на нем находящихся. Это значит, что при переходе права собственности на здание покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же правах, что и продавец недвижимости ().Что это значит, зачем оформлять права на земельный участок и какие последствия могут быть, если этого не делать?При покупке объекта недвижимости, кроме самого здания или помещения, нужно озаботиться юридическим статусом земельного участка. Земельный кодекс нам говорит, что собственник здания имеет преимущественное право пользования на земельный участок под зданием.

Если под зданием земельный участок уже сформирован, стоит на кадастровом учете и находится в собственности или аренде, то одновременно с переходом прав на здание должны переходить права на земельный участок. Стороны должны прописать это в договоре купли-продажи или в другом правоустанавливающем документе, иначе такой договор нарушает требования Земельного кодекса.При переходе права собственности на помещение в здании продавец приобретает долю в праве собственности или в праве аренды на земельный участок. И это тоже прописывается в договоре купли-продажи.

Если земельный участок в собственности, то переход права собственности регистрируется одновременно. Для смены в ЕГРН арендатора нужно предоставить правоустанавливающий документ, например, соглашение о смене стороны в договоре аренды земли между продавцом и покупателем. Если смена стороны возможна только по согласию или уведомлению арендодателя, нужно будет предоставить документ, подтверждающий соблюдение порядка.Если земельный участок не стоит на кадастровом учете, до покупки объекта нужно понимать, какой участок предназначен этому зданию.Чтобы вам было понятно, например, будет ли у вас своя парковка, можно ли организовать зону разгрузки и т.п.

Мы не рекомендуем покупать здание, участок под которым не сформирован, до тех пор, пока у вас на руках не будет проекта межевания территории или утвержденной схемы расположения участка.

Потому что фактически используемая продавцом территория вокруг здания может оказаться значительно больше, чем предусмотрено документами, и у вас из-за этого могут возникнуть проблемы с органами власти и нарушатся бизнес-процессы.Чтобы узнать, какой участок выделяется зданию, следует попросить продавца предоставить проект межевания территории. В нем на плане межевания будут указаны границы участка, отводимые под эксплуатацию здания.Иногда проект межевания может быть еще не разработан.

В таком случае участок может быть сформирован на основании схемы расположения на кадастровом плане территории.

Эту схему подготавливает кадастровый инженер, а утверждает орган, уполномоченный на формирование участков, в Москве это Департамент городского имущества (ДГИ).Имейте в виду, что если в квартале, в котором расположено здание, есть многоквартирные дома, участок можно сформировать только на основании проекта межевания, схемы расположения будет не достаточно.Если же рассматривается помещение в здании, то не нужно считать, что помещение на 5 этаже не накладывает на вас обязательства во владении долей в земельном участке под зданием. По мнению Верховного суда РФ (определение от 11.12.2018 N 11-КГ18-31) в нежилом здании по аналогии с жилыми домами общее имущество принадлежит всем собственникам помещений. В соответствии с ЖК РФ земельный участок как раз относится к общему имуществу.

При этом неважно, зарегистрировано право общей собственности в ЕГРН, или нет. Также не имеет значения, оговорен ли в договоре на покупку помещения переход доли в праве общей собственности за новым собственником помещения или нет.

То есть собственник любого помещения несет такую же ответственность за неоформление земельных отношений, как и собственник здания.Если земельный участок под зданием не сформирован и не стоит на кадастровом учете, вам нужно будет формировать его самостоятельно.Для этого нужно:

  • Обратиться к кадастровому инженеру, чтобы тот определил точные границы будущего участка.
  • Обратиться в уполномоченный орган власти для .
  • Получить распоряжение и на основании этого распоряжения (и проекта межевания территории, если он есть) провести кадастровые работы по образованию участка и постановке его на кадастровый учет.
  • Получить проект межевания территории (если он есть).

После этого вы можете оформить участок в аренду или собственность.

Для заключения договора аренды или договора купли-продажи участка вам нужно обратиться в уполномоченный орган (в Москве — ДГИ).Обратите внимание, что если у вас в собственности не все здание, а помещение в нем, в аренду или собственность вам дадут не весь участок, а долю в нем, пропорционально площади вашего помещения.При этом договор аренды будет заключен с множественностью лиц на стороне арендатора. Арендодатель — орган власти, арендаторы — все собственники помещений, у каждого свой договор на долю в праве аренды.А выкупить долю участка в собственность, если вы собственник помещения, можно только одновременно со всеми остальными собственниками, чтобы в сумме ваши доли в праве на участок составляли 100%.Чем может грозить неоформление прав на земельный участок в соответствии с действующим законодательством? В соответствии с Кодексом административных правонарушений РФ () занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, влечет наложение административного штрафа.На практике в Москве ДГИ время от времени проводит проверки использования участков силами Госинспекции по недвижимости.

Если у вас не оформлены земельные отношения, ДГИ попытается принудить вас сделать это вплоть до судебного порядка, при этом будет стараться взыскать арендную плату за прошедшие с момента покупки вами здания или помещения периоды.Мы весьма схематично объяснили вам процесс оформления земельных отношений собственнику здания или помещения в здании.

Может быть много нюансов в каждом отдельном случае. Если у вас возникли вопросы, свяжитесь с нами по электронной почте Наши специалисты помогут вам разобраться в хитросплетениях российского законодательства.

Почему землю выгоднее брать в аренду, а не в собственность.

Расчет экономики на конкретном примере

24 январяПосле нескольких статей на моем канале про получение дешевой земли земли с аукционов и без них было много комментариев.

Зачем нужны твои уроки — все написано в Земельном Кодексе и в интернете — бери читай, иди на сайт торгов и делай. Мы сами в аукционах участвовали — ничего хитрого.Гм, дорогие друзья. так почти все знания изложены в бесплатных учебниках и открытом доступе.

Ну так чего же никто не читает-то? )) Еще раз повторю, судя по комментариям, 90% читателей даже не подозревают о возможности взять дешевую землю с аукциона.

Уверен, что никакой земельный кодекс они в глаза не видели и на сайтах торгов тоже не бывали. Так что урок ориентирован на начинающих разбираться в этой теме. Я прямо об этом говорю.Конечно любой желающий может самостоятельно разобраться, потом сходить на несколько аукционов и освоить это дело.

Но большинству людей удобнее сначала получить в концентрированной форме чужой опыт.Более интересный вопрос другой. Вернее даже не вопрос, а комментарии в стиле «тю.

та к это аренда, а не собственность»Попробую максимально прояснить этот момент. На самом деле с точки зрения правообладания разница между арендой земли у государства и собственностью очень небольшая.

Потому что:

  • Выкупить из аренды в собственность элементарно и быстро, когда вы построили уже дом. Это месяц-другой оформления бумаг и все.
  • Если у вас государство захочет землю отобрать, оно ее легко отберет как из аренды так и из собственности. Достаточно много примеров вокруг.

Поэтому если вы думаете, что вы построите дом и будете в нем жить на арендованной земле, а потом у вас ее отберут — это все глупости.

Построили дом — пошли и выкупили землю. Преимущественное право на землю владельца недвижимости однозначно зафиксировано в нашем законодательстве.Аренда выгоднее покупки просто потому, что дешевле. Поясню на цифрах. Выкупная цена разная в разных регионах, поэтому возьму наши местные 13,5% от кадастра(бывает где-то и 3% кстати).
Поясню на цифрах. Выкупная цена разная в разных регионах, поэтому возьму наши местные 13,5% от кадастра(бывает где-то и 3% кстати).

И разберу на конкретном примере.Я сейчас рассматриваю земли возле Ростова. Сижу анализирую результаты свежих аукционов. Вот цифры с торгов в интересном мне районе в декабре 2021: лот№21: продажа участка 768кв.м.

стартовая цена 614400руб, итоговая цена 724992руб. всего 4 участника торгов. Кадастровая стоимость участка 122560рубИтого победитель взял землю по 94400руб за сотку.

Я неделю ездил с разведкой по этому населенному пункту, там сейчас активно скупается и продается земля, повсюду начинаются новые стройки. Цена сотки 150-300тыс. руб. В данном месте скорее ближе к 150.

Причем продажи идут активно. То есть победитель взял ее с 30% дисконтом.

Продаст этот участок за 1-1,1 млн руб.Но и это не самая выгодная цена. Если выкупать его из аренды то выкупная цена будет 13,5% от кадастра. То есть 16537рублей.До того чтобы выкупить его уйдет примерно 4 месяца на оформление бумаг на дом. Если вы умеете строить дом под выкуп, то это обходится примерно в 100тыс.

Если вы умеете строить дом под выкуп, то это обходится примерно в 100тыс. руб. плюс за аренду эти 4 месяца надо платить.Можем посчитать до какой аренды я буду торговаться если захочу взять этот участок например за 500т.р.

в итоге.(500000-16537-100000)/4= 95866 руб в месяц я могу платить, чтобы получить участок в итоге за 500т.р.

То есть 1150000руб в год та планка аренды, до которой я могу торговаться.

А если знать тонкости работы со строительством выкупных домов, то и еще больше. Человек, который просто скупает участки и готов их брать готовыми за 700т.р.

вряд ли станет со мной торговаться на более чем миллион арендной платы в год. Потому что он не рассчитывает быстро возвести несколько домов. Это другая стратегия.Поэтому конечно торг обычно закончится примерно на половине или 2/3 этой цены.

Допустим, мы доторговались до 600т.р. годовой аренды, чтобы удобнее было считать.

Это 50т.р. в месяц.В итоге я заплачу 200т.р. аренды за 4 месяца, построю за 100т.р. дом и выкуплю землю за 16537руб.

И участок стоимостью больше миллиона достанется мне за 315537руб.

Более чем в 2 раза дешевле чем тому, кто ее на аукционе торгует в покупку и примерно за 25% рыночной цены. Причем в эту стоимость вошла не только земля, но и построенный на ней домик.Вот почему выгоднее брать землю в аренду. Если непонятно — задавайте вопросы в комментариях — постараюсь ответить. Если вы не знаете, что прямо рядом с вами хоть завтра можно поучаствовать в сотнях аукционах по получению недорогой земли от государства, то посмотрите мой вводный урок.
Если вы не знаете, что прямо рядом с вами хоть завтра можно поучаствовать в сотнях аукционах по получению недорогой земли от государства, то посмотрите мой вводный урок.

Я специально записал

  1. вы сможете это потом повторить в любое время в любом интересном вам районе
  2. вы гарантировано сможете самостоятельно найти список действующих аукционов в вашей области
  3. по любому интересному аукциону вы найдете инструкцию по регистрации на участие в аукционе и информацию о том, как и куда приходить на него
  4. будете знать какую неочевидную информацию нужно узнать и где ее узнавать, чтобы не пролететь мимо аукциона.

После оплаты по кнопке ниже, после нажатия кнопки появится ссылка на видеоурок. Если что-то пошло не так, и вы ссылку не получили или возникла какая-то другая проблема — пишите мне и я помогу.Оплатить из Яндекс кошелькаОплатить картойЕсли вам удобнее оплатить прямым переводом с карты на карту — пишите мне в .Ну и если вам интересно читать мои статьи — ставьте лайки и подписывайтесь на мой канал.

В следующих постах я вам расскажу, про то, как я выкупал участки 8 соток в районном центре за 4500руб. И про то как я ищу новые земли под строительство прямо сейчас.

Собственность или аренда?

Две стороны одной медали

Тип статьи: Авторская Источник: Уважаемые коллеги!Подготовил статью при решении вопроса — что же лучше для субъекта естественной монополии в сфере электроэнергетики — арендовать или выкупать земельные участки для размещения объектов.Публикую для ознакомления и возможного использования в работе.Буду рад отзывам и откликам. 1. О правовом статусе понятий «собственность» и «аренда».Согласно действующим нормативным правовым актам Российской Федерации наибольшее внимание уделяется вопросам собственности и защите её от посягательств третьих лиц.

Так, статьей 35 Конституции Российской Федерации установлено, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.При этом никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) также направлены на защиту прав собственности.

Одним из принципов гражданского законодательства Российской Федерации является признание неприкосновенности собственности (статья 1 ГК РФ), а правам собственности и другим вещным правам посвящен раздел II «Право собственности и другие вещные права» ГК РФ.В целях придания дополнительной защиты прав собственности со стороны государства согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.Следует отметить, что действующим законодательством Российской Федерации, положениями статьи 552 ГК РФ и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип неразрывности правовой судьбы объекта недвижимости и земельного участка, на котором он располагается. К покупателю недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются и права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.При этом передача имущества в аренду, то есть предоставление его во временное владение и пользование или только во временное пользование другому лицу, по общему правилу осуществляется собственником этого имущества и представляет собой акт распоряжения этим имуществом (статьи 606, 608 ГК РФ, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014 № 12АП-4214/14, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2012 № 13АП-21699/11).В частности, распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется также по соглашению всех ее участников.

Как показывает судебная практика, такое согласие может быть оформлено различными способами. Например, договор аренды части имущества, находящегося в долевой собственности, может быть заключен со множественностью лиц на стороне арендодателя и подписан всеми участниками долевой собственности, что допускается пунктом 1 статьи 308 ГК РФ.Учитывая изложенное, правовой статус «собственности» значительно выше статуса «аренды» и защищается в первоочередном порядке со стороны государства. Содержание права собственности раскрывается статьей 209 ГК РФ, где определено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Соответственно, аренда является одним из видов реализации собственником имущества своих прав в виде распоряжения таким имуществом.2.

Плюсы и минусы приобретения прав на земельные участки в собственность и в арендуПлюсы и минусы Собственности:

  1. Плюс — в обязательном порядке подлежит государственной регистрации, защищена законодательством Российской Федерации, охраняется государством;
  2. Минус – бремя содержания и управления собственностью, в частности, уплата налога за земельный участок.
  3. Плюс — при возведении объекта электросетевого хозяйства на земельном участке, находящемся в собственности, не возникает проблем с необходимостью оформления и переоформления прав на такой земельный участок;
  4. Плюс — возможно пользоваться всеми правами собственника на земельный участок — продавать, сдавать в аренду частично или полностью, брать кредит под залог собственности и другие возможности;

Плюсы и минусы Аренды:

  1. Минус — для строительства объекта электросетевого хозяйства на арендуемом земельном участке требуется получить разрешение на строительство со стороны собственника;
  2. Минус – в арендные платежи собственником, как правило, закладываются его расходы на содержание арендуемого земельного участка (налоговый платеж на имущество, расходы на содержание и другие).
  3. Минус — после введения в эксплуатацию объекта электросетевого хозяйства требуется оформить постоянные арендные отношения на весь период эксплуатации объекта на часть занятого ранее земельного участка, гарантировать их действие на все время эксплуатации объекта;
  4. Минус — собственник под любым предлогом может не продлить аренду по истечении очередного периода действия договора аренды;
  5. Плюс — цена аренды, как правило, существенно ниже цены приобретения прав собственности. По общей практике в арендные платежи закладывается стоимость приобретения права собственности, разделенная на период в 10 лет;
  6. Минус — арендные платежи уплачиваются ежемесячно, что требует постоянных организационных и финансовых издержек со стороны организации-арендатора;
  7. Минус — собственник может не осуществлять государственную регистрацию аренды при заключении договора аренды со сроком до 1 года, сложности в защите интересов при наличии иных правообладателей на этом же земельном участке;

3. Целесообразность выкупа земельных участков у физических и юридических лицПо данным, опубликованным Минэкономразвития России, на 1 января 2014 г.

большинство земель принадлежит государству и муниципалитетам — 92,2 %, гражданам и юридическим лицам принадлежит лишь 7,8 % от всех земель в Российской Федерации.В настоящее время полностью урегулированы вопросы приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Порядок приобретения определен главой V.I

«Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности»

Земельного кодекса Российской Федерации.Цена земельного участка при его продаже определяется в размере 60 процентов его кадастровой стоимости согласно пункту 3 Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279.При назначении арендных платежей за использование соответствующего земельного участка, определена ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка в отношении земельных участков, которые находятся в собственности Российской Федерации и предоставлены для размещения объектов электроэнергетики (за исключением генерирующих мощностей), либо занятые такими объектами.

Указанная ставка арендной платы установлена пунктом 1 приказа Минэкономразвития РФ от 22.09.2011 № 507

«Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения объектов электроэнергетики (за исключением генерирующих мощностей)»

.Следует отдельно отметить, что в пункте 4 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных пунктом 2 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации (куда включены и объекты федеральных энергетических систем), не может превышать размер арендной платы, рассчитанной для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Таким образом, субъекты Российской Федерации также должны установить размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для размещения объектов электросетевого хозяйства, на уровне, определенном приказом Минэкономразвития РФ от 22.09.2011 № 507.Поскольку плата за аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является существенно ниже платы за выкуп соответствующего земельного участка, объекты электроэнергетики необходимо размещать на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на правах аренды. Выкуп таких земельных участков в собственность является нецелесообразным.При этом отношения по приобретению земельных участков у физических и юридических лиц Земельным кодексом Российской Федерации не урегулированы.Так, в статье 25 Земельного кодекса Российской Федерации отмечается, что права на земельные участки, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

.

Также не урегулированы и отношения заинтересованных лиц и собственников земельных участков – физических и юридических лиц, направленные на установление соразмерных или адекватных размеров платы за предоставленный земельный участок.Поскольку договора купли-продажи и аренды являются разновидностями договоров, предусмотренных ГК РФ, на них распространяются все общие требования к договору.Так, в соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.По сложившейся практике отношений компании с физическими и юридическими лицами при заключении договоров аренды на земельные участки, устанавливаемая такими лицами цена аренды за год может превышать рыночную или кадастровую стоимость таких земельных участков.

При этом в цену договора аренды многие собственники и правообладатели земельных участков закладывают также убытки, связанные с занятием всего или части земельного участка, порядок определения которых в действующем законодательстве Российской Федерации отсутствует.В связи с изложенным целесообразно обеспечить приобретение в собственность земельных участков, находящихся в собственности таких физических и юридических лиц, предоставленных для размещения объектов электроэнергетики. Похожие статьи: , , , , , ▼ Оцените, пожалуйста, статью и поделитесь ей в социальных сетях, если нашли её для себя полезной!

— 25.11.2015 8107 Дата Время даёт Вам дополнительные возможности, которые недоступны незарегистрированным пользователям:

  1. личный профиль и многое, многое другое.
  2. добавлять комментарии, оценивать и дополнять материалы сайта, высказывать собственное мнение относительно освещённых событий;
  3. публиковать статьи по решённым на основе личной практики вопросам;
  4. публиковать вопросы и получать ответы, либо отвечать на опубликованные другими вопросы;
  5. вести личный блог, предлагать к обсуждению интересующие Вас темы, делиться собственными новостями, успехами, достижениями;
  6. участие в группах и доступ к материалам закрытых групп;

Регистрация займёт всего пару минут, поэтому рекомендуем Заголовок Дата публикации от до Автор

Что лучше собственность или аренда?:

Рубрика: »» Новости и аналитика »» Мнения экспертовТеги: собственность аренда коттеджа При выборе дома покупатель обращает внимание на множество факторов: отдаленность от города, живописность окружающей природы, коммуникации, инфраструктура, состояние дорог, цена. Однако есть такой, незначительный на первый взгляд, аспект как статус земли. Покупая дом, мы всегда приобретаем и землю, на которой этот дом стоит.

А земля может находиться либо в собственности, либо в аренде.

На что влияет статус земли и почему на него важно обращать внимание, поможет ответить наша статья.

Существует два взаимозаменяемых варианта: либо земля, на которой расположен коттеджный поселок, находится в собственности застройщика, либо в его аренде.

В первом случае на покупателя оформляется и собственность на участок, и собственность на землю. Во втором случае покупатель оказывается в ситуации смешанного владения: дом находится в его собственности, а вот земля – арендована. Например, земля на прибрежных участках или относящаяся к лесным фондам не может находиться в собственности застройщика.
Например, земля на прибрежных участках или относящаяся к лесным фондам не может находиться в собственности застройщика.

Но именно участки на такой живописной территории больше всего привлекают покупателей. Поэтому застройщики приобретают ее в аренду.

По словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра Корпорации «ИНКОМ», «девелопер всегда заинтересован, чтобы земельный участок был оформлен в собственность: так легче осуществлять дальнейшие операции купли-продажи клиентам».

Того же мнения придерживается и Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер»: «в большинстве случаев застройщик старается оформить землю в собственность: реализовывать проект в таком случае намного «беспроблемнее», а продавать коттеджи – быстрее и проще».

Чего стоит опасаться тем, кто приобретает земельный участок, находящийся в аренде? В первую очередь важно ознакомиться с текстом договора, где прописаны все обязанности арендатора, убедиться, что прежние арендаторы исполняли все обязанности должным образом, пользовались землей с соблюдением всех условий договора и в соответствие с предназначением земель.

В кадастровом паспорте должны быть указаны границы участка, соответствующие действительности. В случае неверно указанных данных, следует заказать новый технический паспорт.

Собственник вправе расторгнуть договор, когда арендная плата не была внесена более двух раз подряд, поэтому важно удостовериться, что предыдущий арендатор не имеет задолженностей по арендной плате.

Арендованная земля может приносить и некоторую пользу застройщикам. В частности, оформление земли в аренду стоит на порядок дешевле, нежели приобретение ее в собственность.

Главное – найти покупателей, которые не побоятся вступать в арендные отношения.

Зачастую такими покупателями становятся владельцы таунхаусов.

«Коттедж на арендуемой земле – это практически гарантированный неликвид: ни один человек в здравом уме не станет его приобретать, опасаясь, что аренду потом не продлят, — говорит Татьяна Калюжнова, руководитель департамента исследований и консалтинга Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»

.

– А покупатели таунхасов в этом вопросе куда менее пугливы: у них будет участок всего в 1-2,5 сотки, очень редко, когда больше. Это такая малость, которую никто не захочет у него отнять». И собственность, и аренда земельного участка дают собственнику дома право пользования прилегающим участком, но все же необходимо отметить более сложную процедуру оформления арендных отношений.

При приобретении дома в собственность, а земли в аренду, покупателю, возможно, необходимо прибегать к профессиональной помощи юриста, имеющего опыт работы в данной сфере. Ведь такого рода отношения регулируются как земельным, так и гражданским законодательством, а также большим количеством подзаконных актов.

Помните, что у вас всегда есть возможность перевести арендованный участок в собственность. Пункт 1 статьи 28 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) предусматривает, что участки земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам за плату в собственность или в аренду. В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники расположенных на них зданий, строений, сооружений.

Для переведения арендованной земли в статус собственности необходимо проделать следующие процедуры:

  • Зарегистрировать в Главном управлении федеральной регистрационной службы право собственности на соответствующее здание или строение, расположенное на участке, если оно не было ранее зарегистрировано, чтобы претендовать на участок в соответствии с упомянутым пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ;
  • Оформить документы на земельный участок, получить кадастровый план участка;
  • Обратиться с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок в Государственное управление Федеральной регистрационной службы по вашему региону
  • Подать заявление в уполномоченный орган, принимающий решение о переходе участка в собственность. В соответствии с пунктом 5 статьи 36 ЗК РФ им является исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Данный орган согласно пункту 6 статьи 36 ЗК РФ в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность, готовит проект договора купли-продажи и направляет его заявителю;
  • Подписать договор купли-продажи, акт приема-передачи имущества, оплатить цену земельного участка;

Подводя итоги, выделим преимущества и недостатки обоих вариантов. Преимущества арендованной земли: более экономичный вариант, при продаже здания; к новому собственнику автоматически переходит право аренды на весь участок; арендатор имеет право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе вносить их в качестве вклада в уставный капитал товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Преимущества земли в собственности: стабильность (никто не может быть лишен права иначе как по воле самого собственника либо по решению суда), право распоряжаться своей землей, например, закладывать при оформлении кредита.

Недостатки арендованной земли: ограничения по срокам, арендная плата может регулярно изменяться, условия аренды диктуются арендатором, следовательно, покупатель попадает в определенного рода зависимость. Единственным очевидным недостатком приобретения земли в собственность принято считать ее дорогую цену (необходимо выкупить участок у государства, муниципалитета, а затем регулярно уплачивать земельный налог). Независимо от того, в каком статусе находится приобретаемая земля, следует крайне внимательно изучать договор.

Правильно и внимательно оформленная сделка поможет вам избежать возникновения проблем в будущем и спокойно наслаждаться жизнью в вашем новом доме. Специально для портала ПетербургскиеПоселки.рф — М.Михина

Земля под новостройкой в аренде или собственности — что лучше для дольщика?

Как распределяется земля под новостройкой по завершении строительства?

Ответ на этот вопрос редко заботит тех, кто принял решение стать участником долевого строительства. Однако знание это, позволяет оценить последствия и риски, с которыми можно столкнуться после получения ключей от квартиры. Что лучше: когда дом возводится на арендованной земле, или на участке, находящемся в собственности застройщика?

Своим мнением с Domostroynn.ru поделился руководитель юридической компании «Маслов и Партнеры» Александр Маслов. Исторически так сложилось, что 90% земель в нашей стране принадлежит государству, а в частной собственности находится менее 10%.

Дело в том, что с момента, когда вся земля была только государственной, и «вдруг» разрешили владеть ею на правах частной собственности, прошло всего 25 лет. Соответственно, вполне логично, что в 9 из 10 случаев земля находится у застройщика в аренде.

Но это просто статистика общего соотношения земель в частной собственности и в аренде. Более того, согласно положениям Земельного кодекса РФ, земля для строительства предоставляется только в аренду и через аукционы.

Начиная с 1 марта 2015 года участок вообще не может быть передан в собственность под строительство юридическим лицам. Возможна лишь строительная аренда.

В собственность земля может поступить только под уже существующими объектами. Примером такого случая является расселение домов: когда застройщик скупает квартиры в старом фонде, то земельные участки под жилым зданием поступают в собственность застройщика как общедомовое имущество.

Допустим, существовал четырех- или восьмиквартирный барак. Под ним есть кусочек земли в собственности, рядом — такие же участки под другими домами.

В результате, застройщик приобретает их, консолидируя в единоличном владении все квартиры, а недостающую землю просит предоставить ему в аренду. Таким образом, у него часть земли получается в частной собственности, а часть — в аренде. Земельный участок в собственности — характерная особенность точечной застройки.

Это нетипичный способ предоставления земли.

Нормальная, цивилизованная застройка, которая регулируется земельным и градостроительным законодательством — это аукцион или специальный конкурс, и это всегда аренда. На мой взгляд, для дольщика собственность менее удобна, чем аренда. Дело в том, что согласно общему правилу, после регистрации права собственности на квартиру первого дольщика, земельный участок под многоквартирным жилым домом переходит бесплатно в общую долевую собственность всех участников строительства.

С 2015 года граждане освобождены от уплаты земельного налога под многоквартирным жилым домом. До этого, она также начислялась, просто ее никто не платил, поскольку налоговая инспекция не направляла жильцам квитанции об оплате налога.

Как только земля стала общей долевой собственностью (а это происходит в момент регистрации права собственности первого дольщика на квартиру в завершенном доме), прекращается право государственной или частной собственности застройщика.

Обычно, территория строительной площадки немного больше по площади, чем пятно застройки дома.

При этом застройщики не всегда заинтересованы в оформлении всей прилегающей территории под дом. Здесь основная проблема — это общие территории (под парковку, детскую площадку и т.д).

При комплексной застройке, если у застройщика в аренде этот земельный участок, то он спешит быстрее от него отказаться, чтобы не платить арендную плату.

Если же земля у застройщика в собственности, то он не всегда передает оставшуюся территорию дольщикам, а может сформировать земельный участок только под домом. Статья 16 Закона «О ведении Жилищного кодекса Российской Федерации» гласит, что разрешение на ввод, выдается только при формировании земельного участка под многоквартирным жилым домом и прилегающей территорией, которая нужна для него (под детскую площадку, элементы благоустройства, парковки — все что надо).

Но не всегда такой участок можно сформировать вместе с прилегающей территорией, особенно в условиях квартальной застройки, когда автопарковка рассчитана сразу на пять домов, и отнести ее к кому-то одному дому нельзя.

В таком случае, застройщик прекращает право аренды и восстанавливает право государственной или муниципальной собственности. Тогда, этот объект становится государственной или муниципальной собственностью и используется всеми гражданами. Если же участок, который должен стать общей территорией находится у застройщика в частной собственности, то надо понимать, что он не всегда готов от него отказаться.

Таким образом, участок в собственности — это не преимущество, а скорее недостаток. Потому что это свидетельствует о наличии точечной застройки, а она сама по себе хуже квартальной по обеспеченности парковками, проездами, а также по своему благоустройству. При точечной застройке стараются «втиснуть» максимальное количество помещений жилых и нежилых на один квадратный метр, стало быть, нет благоустройства нормального — много денег ушло на расселение.

Не так давно существовал еще один вариант получения в собственность земли. До 2015 года застройщик мог получить земельный участок от Нижегородской области в обмен на завершение долгостроя, дольщиков которого поддерживает региональное Правительство. Однако с отменой положений Земельного кодекса РФ о возможности предоставления юридическим лицам земли в собственность под застройку, соответствующий Закон Нижегородской области был отменен.

Лишь один застройщик получил землю в этом порядке.

Поэтому законодательное собрание Нижегородской области недавно было вынуждено рассматривать варианты, позволяющие предоставлять землю в аренду по конкурсу, если компания берется завершить какой-либо долгострой.

Как известно, недавно были внесены поправки в Законы Нижегородской области

«О регулировании земельных отношений в Нижегородской области»

и «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действия (бездействия) застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, и некоммерческих организаций, созданных лицами, пострадавшими от действий (бездействия) таких застройщиков, на территории Нижегородской области».

По сути, эти нововведения предполагают достройку так называемых «долгостроев» за бюджетные средства. Что имеется в виду? Если бы земельный участок не отдали застройщику в качестве компенсации, а выставили на аукцион, то получили бы за него 20, 30,40, 50 и более миллионов рублей. А так эти средства бюджет не получит в виде дохода от продажи.

Понятно, что недополученные доходы у нас, традиционно, имеют меньшую ценность, чем реальные средства, выложенные «из кармана». Однако с точки зрения денег особой разницы нет.

То есть выделены эти средства из бюджета или не получены от реализации земли — это по сути убыток для казны. Для государственных органов такая схема кажется более предпочтительной из-за сложности и множества ограничений бюджетного законодательства.

Дело в том, что получение бюджетных средств планируется на три года вперед, что усложняет их оперативное получение. Разумеется, проще предоставлять земли в аренду под застройку.

Да, с экономической точки зрения деньги недополучаются казной. Но это легче, чем продать земельный участок на аукционе, а затем «выбивать» деньги из бюджета, чтобы в последствие контролировать их расходование в соответствии с законодательством о госзакупках.

Что же будет, если срок аренды под застройку истечет, а дом так и не будет построен? Во-первых, срок аренды под застройку должен определяться как удвоенный срок на строительство дома, что дает хороший временной запас застройщику.

Однако исключить ситуацию, при которой застройщик может не успеть завершить объект до окончания срока аренды, тоже нельзя. Земельный кодекс РФ по общему правилу допускает продление договора аренды земельного участка, предоставленного без торгов.

Возможно продление срока аренды по общему правилу также, если земля под жилищное строительство была предоставлена на аукционе. В этом случае, согласно п. 5 ст. 39 ЗК РФ, у органа, осуществляющего полномочия собственника, есть выбор: — изъять объект незавершенного строительства у нерадивого застройщика и выставить его на торги (с обременением правами дольщиков); — единократно предоставить застройщику земельный участок для окончания строительства, если есть причины для задержки, не связанные с застройщиком (проблемы с подключением, оформление разрешений и т.п.).

Указанная норма действует всего два года и как она будет применяться, покажет время. Однако решать проблемы «обманутых дольщиков» для государства — дело нежелательное.

На мой взгляд, при любой возможности, лучше предоставить земельный участок для достройки и, скорее всего, государство это сделает. Автор: Елена Карал Следите за развитием Нижнего Новгорода и Нижегородской области. Читайте полезные инструкции и познавательные материалы Девелоперы покидают Нижний Новгород из-за градозащитников, пишут нижегородские СМИ.

Ряд проектов развития застроенных территорий приостановлены по причине того, что общественники и девелоперы по-разному видят развитие центра города. Своим мнением о сложившейся ситуации и о том, как Нижнему Новгороду восстановить репутацию у застройщиков, ДОМОСТРОЙРФ.РУ поделился директор нижегородского АН «Адрес» Сергей Петров. Купив квартиру в новостройке, владельцы обычно с энтузиазмом берутся за ремонт.

Это весьма приятные хлопоты, но наслаждаться творческим процессом часто мешают бюрократические формальности – например, согласование перепланировки. Как провести ее максимально быстро и что будет, если не следовать букве закона в этом вопросе, ДОМОСТРОЙРФ.РУ разобрался вместе с экспертами.

Покупка жилья на стадии котлована по-прежнему остается одним из самых бюджетных путей в приобретении собственной квартиры. Но многих потенциальных покупателей отпугивают риски, связанные с данным рынком жилья, о которых часто пишут средства массовой информации.

ДОМОСТРОЙРФ.РУ разобрался, как обезопасить себя от обмана.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+