Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Наследство - Дарственная на квартиру сразу при взятии ипотеки

Дарственная на квартиру сразу при взятии ипотеки

Дарственная на квартиру сразу при взятии ипотеки

Дарение доли в ипотечной квартире

13 145 просмотров Содержание Каждый человек распоряжается личным имуществом по собственному усмотрению. Однако иногда волеизъявление граждан попадает в зависимость от третьих лиц. Например, если жилье находится в залоге у банка. Такое часто встречается при оформлении ипотеки.

возможно только с согласия заимодавца. Закон не запрещает гражданам отчуждать залоговое имущество.

Правило распространяется и на часть жилого помещения (). Однако тут есть свои нюансы:

  • Срок кредитования. Довольно часто ипотека оформляется на 20–25 лет. И далеко не каждый заемщик в состоянии выполнить свои обязательства. Иногда гражданам приходится продавать жилье для погашения задолженности.

Юридическим собственником квартиры или ее части после оформления ипотеки становится покупатель, т. е. заемщик. Однако фактически имущество находится в залоге у банка.

Обременение сохраняется в течение срока действия кредитного договора. Следовательно, самостоятельно распоряжаться имуществом владелец уже не может.

Права и обязанности сторон (кредитора/заемщика) закреплены соответствующим соглашением. Данные о наличии ограничений в отношении имущества вносятся в ЕГРН ().

  • Согласие кредитора. Обязательным условием при продаже доли в ипотечной квартире является согласие кредитной организации. Причем необходимо учесть, что банки дают согласие только в исключительных случаях. Но в ипотечном соглашении может быть предусмотрен иной порядок отчуждения жилья.

Пример.

Гражданин К. решил подарить свою часть квартиры дочери. Однако жилье приобреталось в ипотеку. Владельцев квартиры было двое – даритель и его бывшая супруга.

Срок кредитования оканчивался через 1,5 года.

Сумма задолженности была незначительной. Совладелица была не против переоформления части квартиры на дочку.

Заемщик обратился в банк с просьбой о выдаче согласия на сделку. Финансовая организация пошла на уступки должнику.

Даритель отписал свою часть квартиры дочке. Кредитные обязательства остались на заемщике. Обременение сохранялось до полного погашения ссуды.

Типовой формуляр соглашения: Любые изменения и дополнения в договор дарения вносятся с учетом жизненных обстоятельств. Например, если жилье находится в обременении, то данный факт следует отобразить в документе. Оформления дарственной на долю квартиры проходит с обязательным участием нотариуса.

Такой порядок действует с 2017 года. Участникам сделки нужно подготовить пакет документов, обсудить ключевые моменты договора и обратиться в нотариальную контору.

Если кредитный/ипотечный договор предусматривает необходимость получения согласия кредитора на отчуждение жилья, то дарителю придется предварительно получить одобрение банка. Нотариус обязательно потребует письменное согласие заимодавца. Его отсутствие может привести к отказу в совершении нотариального действия.

Аналогичные последствия будут при обращении в Росреестр. Основным условием дарственной является ее безвозмездность.

Даритель не получает возмещения стоимости жилья, как при продаже имущества.

Мнение экспертаСтанислав ЕвсеевЮрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право. Договор не должен содержать встречные обязательства имущественного характера.

Отображение подобных положений является поводом для оспаривания сделки.

Не менее важным условием сделки является внятное описание объекта недвижимости (размер доли, площадь отчуждаемого помещения и квартиры, адрес и др.).

Передача имущества в дар происходит исключительно при жизни его собственника.

Посмертное отчуждение жилья происходит путем оформления завещания. Еще одним важным моментом является наличие согласия совладельцев. Например, если имущество находится в совместной собственности нескольких лиц.

Обойтись без одобрения сделки можно в таких случаях:

  • Квартирой владеет всего два человека (муж/жена) и сделка осуществляется между ними.
  • При наличии договора о выделении долей.
  • Имущество находится в долевой собственности граждан.

Дарственная должна содержать пункт о принятии имущества выгодополучателем в дар.

Его наличие подтверждает волеизъявление одариваемого субъекта.

Дополнительным пунктом соглашения является ссылка о регистрации права собственности на жилье.

При наличии обременений в отношении отчуждаемого жилья порядок действий дарителя несколько меняется.

№ п/пПорядокКомментарии 1Получить согласие кредитора на сделкуИной порядок отчуждения имущества может быть прописан в кредитном договоре 2Подготовить документы для нотариусаДокументы предоставляются в оригинале. Нотариус забирает выписку из домовой книги. 3Разработать проект договораСогласовать его с одариваемым субъектом.

3Разработать проект договораСогласовать его с одариваемым субъектом. При необходимости внести правки в договор. 4Посетить нотариусаПривязка идет к месту нахождения отчуждаемого объекта 5Оформить дарственнуюТак как документ подлежит нотариальному удостоверению, целесообразно заказать договор в нотариальной палате.

Так как все равно придется оплачивать услуги нотариуса.

6Подача документов в РосреестрС 2021 года обязанность по передаче документов в Росреестр передана нотариусам. В случае отсутствия у него технической возможности, участники сделки могут подать бумаги через МФЦ. Изначально заемщику предстоит изучить положения кредитного и ипотечного договора.

Если в них отсутствуют дополнительные ограничения, то следует подать заявление в банк с просьбой и предоставлении письменного согласия на сделку. К нему желательно приложить проект договора дарения.

Решение в пользу клиента банк обычно принимает, если сумма задолженности по кредиту осталась незначительной. Альтернативой, может быть, переоформление кредитного договора на нового владельца жилья.

Такой поворот событий выгоден банку, например, если заемщик внезапно заболел и не в состоянии производить погашение кредита. Однако выгодополучатель должен будет соответствовать требованиям финансовой организации.

Иначе согласие на сделку кредитор не даст. Возможные варианты переоформления документов нужно уточнять в банке.

Затем нужно подготовить бумаги и разработать проект договора дарения. Образец соглашения доступен на сайте. При необходимости его можно дополнить новыми пунктами.

Во избежание ошибок лучше обратиться за помощью к юристу.

Нюансы сделки нужно обсудить с одариваемым субъектом. Не исключено, что он откажется от принятия обремененного имущества в дар или не сможет оплатить текущие расходы по сделке.

После согласования ключевых моментов стороны договора должны посетить нотариуса. Он установит личности граждан, проверит их дееспособность. Одновременно участникам сделки разъяснят их права/обязанности. Также нотариус обязан известить дарителя о возможных последствиях сделки. Особенно если она заключается между посторонними гражданами.

Особенно если она заключается между посторонними гражданами. Если все документы в порядке и участникам сделки ясны их права, то нотариус предложит им подписать соглашение. После чего на нем делается нотариальная надпись, и данные вносятся в единую государственную систему.

Финальная часть – регистрация имущественных прав. Полномочия были переданы в 2021 году нотариальным конторам.

Если же нотариус еще не имеет технической возможности, то сторонам соглашения придется посетить одно из отделений Росреестра.

Пакет документов готовится повторно. То же самое касается оплаты госпошлины.

По итогам процедуры выгодополучателю выдадут выписку из ЕГРН.

Чтобы оформить договор требуется:

  1. выдержка из домовой книги (ее нужно получить в паспортном столе по месту расположения имущества);
  2. согласие кредитной организации;
  3. паспорт дарителя и одариваемого субъекта;
  4. доказательство родственной связи;
  5. бумаги на объект недвижимости;
  6. подтверждение уплаты сбора.
  7. согласие совладельцев жилья;

Согласие совладельцев требуется, если имущество находится в совместной собственности граждан. Подтверждение родства необходимо для применения налоговой льготы.

Правило актуально, если участники сделки являются близкими родственниками.

При отчуждении недвижимости стороны договора несут определенные расходы.

Ставка государственной пошлины составляет 0,5%. Расчет делается исходя из стоимости объекта.

Минимальная сумма платежа – 300 р. Предельная сумма – 20 000 р. Соответствующие расчеты производит нотариус.

За основу берется отчет о рыночной стоимости жилья. Также можно использовать кадастровую справку.

Оценку имущества участникам сделки нужно сделать перед оформлением дарственной. Стоимость оценки жилья в частной компании обойдется в районе 3 000 р. Услуги представителя нотариата оплачиваются отдельно. Ставки отличаются по регионам. Средний показатель установлен на уровне 15 000 р. Детали о стоимости сделки нужно уточнять у нотариуса.
Детали о стоимости сделки нужно уточнять у нотариуса. Дополнительные расходы выгодополучатель несет при регистрации права собственности.

Стоимость регистрации доли в ипотечной квартире составляет 2 000 р. При оформлении дарственной выгодополучателю предстоит заплатить НДФЛ. Его размер составляет 13%. Ставка предусмотрена для резидентов РФ.

В отношении нерезидентов действуют иные правила. Они платят 30%. Если сделка осуществляется между близкими родственниками, то одариваемый субъект освобождается от уплаты НДФЛ.

Степень родства должна подтверждаться соответствующими бумагами. Закон не содержит фиксированные сроки для оформления дарственной. Конечное решение принимает даритель.

Но дата сделки обязательно согласовывается с выгодополучателем. В отношении регистрации права собственности сроки также не предусмотрены.

Подать бумаги можно сразу после сделки или спустя время. Однако желательно переоформить бумаги в течение календарного года. Еще один нюанс – действие, должно быть, выполнено при жизни дарителя.

Иначе имущество войдет в состав наследства. После оформления дарственной у нотариуса участникам сделки необходимо внести изменения в ЕГРН. Иначе собственником имущества по-прежнему будет даритель.

Регистрацию права осуществляет Росреестр.

Процедура занимает от 5 до 12 дней.

Новые данные в государственный реестр вносятся по заявлению правообладателя.

Дополнительно нужно подготовить:

  • Документы на недвижимость (выписка из госреестра, договор купли-продажи и др.).
  • Доказательства уплаты сбора.
  • Выдержку из домовой книги.
  • Договор . На нем должна присутствовать нотариальная надпись. Иначе сотрудник Росреестра не примет бумаги.
  • Копии паспортов сторон соглашения.
  • Согласие совладельцев жилья (при наличии).

Произвести регистрационные действия можно при помощи МФЦ. Также выгодополучатель может подать бумаги через портал Госуслуги. Единственное требование – регистрация на сайте.

После чего пользователю придется подтвердить свою личность. По факту завершения процедуры регистрации заявителю выдается выдержка из ЕГРН. Документ подвергает право собственности на принятое в дар имущество.

Обременение банка сохраняется и после смены собственника имущества. Если после оформления дарственной обременение не прекратилось, то в случае нарушения договорных обязательств со стороны заемщика кредитор вправе начать взыскание за счет залогового имущества.

Аналогичные последствия наступают в случае переоформления кредитного и ипотечного договора на одариваемого субъекта.

Договор дарения на долю в ипотечной квартире можно оформить только по договоренности с банком.

Если кредитный или ипотечный договор содержит запрет на передачу имущества в дар, то владелец жилья не сможет оформить дарственную.

В некоторых случаях банк соглашается на оформление дарственной с одновременным перезаключением кредитного соглашения на выгодополучателя. В результате обязательства по кредиту переходят к одариваемому субъекту.

По данному вопросу лучше проконсультироваться у юриста. Подать заявку можно путем заполнения соответствующей формы.

Автор статьиЮрист по семейному праву. Стаж с 2010 года.Рейтинг автораНаписано статей712 Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями Оцените статью

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.

Можно ли подарить квартиру в ипотеке в 2021 году?

Как оформить дарственную?

» Автор статьи: Лина Смирнова Последнее изменение: Январь 2021 года 908Сейчас многие граждане решают жилищную проблему путем приобретения квартиры в ипотеку.

Это значит, что в течение длительного времени, пока они не выплатят ипотечный кредит, они не будут полноправными владельцами такого жилья, т.к. оно будет находиться в собственности банка. Но иногда обстоятельства складываются так, что заемщику требуется передать эту недвижимость в собственность другому владельцу.
Но иногда обстоятельства складываются так, что заемщику требуется передать эту недвижимость в собственность другому владельцу. Возникает вопрос, можно ли подарить квартиру в ипотеке и как осуществить эту сделку.

Все нюансы оформления дарственной на квартиру, находящуюся в ипотеке, будут рассмотрены в этой статье.Подарить квартиру, находящуюся в ипотеке, на первый взгляд кажется нелогичным поступком.

По сути человек «дарит» другому лицу вместе с квартирой свои долги за нее. Для этого поступка должны быть серьезные причины.Комментарий специалистаЛеонов ВикторЮристВ течение длительного периода кредитных выплат у заемщика могут произойти изменения, которые заставляют его подарить приобретенную квартиру другому человеку. Например, заемщик теряет работу в связи с заболеванием или переезжает жить в другую местность, где ему выделяется государственное жилье, и актуальность приобретения собственной квартиры отпадает.Причин для оформления ипотечной квартиры в дар другому человеку может быть много.

Заемщик еще на стадии оформления покупки квартиры под ипотеку должен задуматься о возможных ситуациях в своей жизни, приводящих к бессмысленности сделанной покупки или невозможности оплаты кредита.Прежде, чем оформлять сам непосредственный договор дарения, вспомните о том, что у вас всё ещё в силе обязательства перед банком.Это значит, что данная сделка будет произведена несколько иначе, чем происходит обычно, и в ней будет задействовано третье лицо в виде кредитной организации. Банк, который предоставил вам ипотеку, также имеет определенные права на взятую вами квартиру.Поэтому, не стоит списывать его со счетов, так как его роль в совершении дарения тоже важна и весома.

Так как же подарить квартиру, находящуюся в ипотеке и возможно ли это вообще на законодательном уровне? На самом деле, чтобы данная сделка прошла успешно, а главное, вы не остались в невыигрышном положении, необходимо соблюсти ряд условий.Так как сумма, которую банк одалживает на приобретение недвижимости достаточно большая, а ваш кредитор в виде банковской организации хочет удостовериться в том, что вы возвратите эту сумму вне зависимости от того, какую сделку проведете с недвижимостью.Именно поэтому, приобретенная вами квартира является не только предметом договора ипотечного кредитования, но и одновременно и залогом. Это значит, что если вы вдруг перестанете выплачивать ежемесячные взносы в счет кредитной организации, банк имеет полное право стать полноправным владельцем вашей недвижимости.Поэтому, делаем вывод, что пока вы не выплатили все денежные средства по ипотеке, вы не являетесь полноправным владельцем, и значит, делите свои права совместно с банком.Вам придется смириться с этим фактом, и уделить этому внимание при осуществлении дарения.

Если вы собираетесь дарить недвижимость, которая некоторое время назад была в ипотеке, но на сегодняшний день вы ее уже выплатили, то вы сможете сделать это даже без одобрения банкаТак как вы погасили свой долг, вашу кредитную организацию больше не связывают никакие отношения с вамиЕсли вы собираетесь дарить недвижимость, которая некоторое время назад была в ипотеке, но на сегодняшний день вы ее уже выплатили, то вы сможете сделать это даже без одобрения банка.

Так как вы погасили свой долг, вашу кредитную организацию больше не связывают никакие отношения с вами.Но если речь идет о невыплаченном кредите, то здесь необходимо уделить внимание некоторым нюансам.

Если с квартиры еще не снят статус залога, вы не можете без одобрения банка дарить, продавать или завещать ееБанк, одновременно являющийся залогодержателем, имеет ряд прав на квартиру, а значит, должен дать вам согласие на то, чтобы осуществлять какие-либо действияЕсли с квартиры еще не снят статус залога, вы не можете без одобрения банка дарить, продавать или завещать ее. Банк, одновременно являющийся залогодержателем, имеет ряд прав на квартиру, а значит, должен дать вам согласие на то, чтобы осуществлять какие-либо действия.Однако, любые изменения в статусе квартиры, которые касаются передачи прав собственности, негативно отражаются на кредитной организации, ведь по сути, имущество, которое находится в залоге, и является гарантией вашей добропорядочной оплаты суммы займа, переходит на праве собственности другому лицу.Поэтому, банк воспринимает негативно подобную сделкуОбратите внимание на то, что возможность осуществления сделок с недвижимостью, взятых в ипотеку должны прописываться в договоре. В этом документе должны быть установлены правила о том, как именно вы можете распоряжаться той или иной недвижимостьюВ частности, возможность дарить или по-другому отчуждать имущество.Банк сохраняет за собой право отказать в осуществлении сделки дарения, эту возможность ему предоставляет закон.

Положительно банк может ответить только в том случае, если ипотечное кредитование практически полностью погашено, и остались лишь небольшие суммы денежных средств, которые вы сможете загасить в течение пары месяцев.Закон предусматривает регулирование процесса дарения с помощью установленных правил. Согласно главе 32 ГК РФ в юридическом смысле под дарением понимается безвозмездный переход прав на рассматриваемое имущество от одного гражданина к другому. Такое действие владелец имущества совершает добровольно, при этом он должен получить согласие получателя подарка.

Дарственная, оформленная на квартиру в ипотеке, ничем не отличается от обычного договора дарения.

Сложность ее оформления заключается в признании законности такого документа, поскольку участниками такой сделки будут являться кроме дарителя и одариваемого также банк, в котором выдан кредит на квартиру.Если это имущество приобретено в ипотеку, то до ее выплаты оно является залоговой собственностью банка, и его отчуждение должно проходить после согласования с этой кредитной организацией.Важно! Чтобы подарить квартиру, находящуюся в ипотеке, необходимо сначала получить разрешение того банка, который выдал ипотечный кредит.Для него эта сделка представляет дополнительную степень риска, поэтому разрешение на нее банк дает неохотно.

Получить такое разрешение от банка можно не всегда. Но есть определенные условия, которые все, же позволят это осуществить.Можно ли подарить дом в ипотеке?

А квартиру? Для банка смена заемщика — процесс хлопотный. Дарение жилплощади, по которой еще не погашена задолженность, предполагает, что новому собственнику передаются не только квадратные метры, но и обязательства по кредиту. Ему предстоит в дальнейшем вносить ежемесячные платежи, оплачивать страховку и т.

д. Вероятность одобрения сделки повышается, если первоначальный заемщик выплатил более 50% от общей суммы по договору.Соответственно, кандидатура получателя подлежит тщательному рассмотрению и изучению. Новый заемщик должен быть платежеспособным, укладываться в возрастные рамки, установленные конкретным кредитором. А от «старого» должника обязательно потребуют доказательства разумности и необходимости подобного перевода обязательств.Если речь идет о наличии серьезной болезни, пригодятся выписка из медкарты, справка от профильного врача.

При ухудшении материального положения — приказ об увольнении, копия трудовой книжки или справка 2-НДФЛ. Важно! Если служба безопасности займодавца решит, что риски невозврата денежных средств повышаются при смене собственника, сделку запретят.Ниже рассматривается отношение кредитных структур к разным категориям лиц — получателей квартиры.Рекомендуемая статья: Как оформить ипотеку онлайнО том, Как переоформить ипотеку на другого человека: порядок и условия, подробно в другой статье.Можно ли подарить квартиру в ипотеке дочери или сыну? Вариант — маловероятный, если ему еще не исполнилось 18 лет.

Он считается недееспособным, еще не имеет своего дохода в пределах, достаточных для погашения задолженности. В 99% случаев банк не даст согласие на смену собственника.Не помогут заверения родителей, что они возьмут выплаты по кредиту на себя, или обращение в суд для признания получателя дееспособным. Банки страхуются от подобных рисков и в большинстве случаев прописывают в соглашении запрет на передачу имущества несовершеннолетнему.Если же заемщик по разным причинам хочет, чтобы квартира или дом достались конкретному сыну/дочери/племяннику, он может составить завещание и заверить его у нотариуса.

Данная процедура законодательно не запрещена.Можно ли подарить квартиру в ипотеке родственнику?

Да, при условии, что он соответствует требованиям банка, платежеспособен, не достиг верхнего возрастного предела, установленного займодавцем, не имеет собственных кредитных обязательств.Кредиторы не одобряют процедуру дарения недвижимости пожилым людям вне зависимости от степени родства. Считается, что из стабильного дохода — только пенсия, но ее не хватит на погашение задолженности.

Исключение — предоставление дополнительного залога, поручителей или созаемщиков.В соответствии с действующим законодательством супруги автоматически становятся созаемщиками по Кредитному (ипотечному) договору и сособственниками приобретаемой недвижимости.

Важно! Банки настоятельно «рекомендуют» оформлять жилплощадь не в долевую, а в общую совместную собственность.Случаев, когда супруг/супруга не включаются в список созаемщиков всего два:

  1. он/она не являются гражданами России. Некоторые банки отказываются от подобных ограничений и выдают кредиты резидентам РФ. Но большая часть кредиторов консервативна, не желая сотрудничать с теми, кто может в любой момент покинуть пределы страны и никогда сюда не вернуться;
  2. супруги заключили брачный договор, предусматривающий раздельное владение недвижимостью. В этом случае муж/жена не становятся созаемщиками и не могут претендовать на долю в купленной квартире.

Процесс дарения ипотечной квартиры супругу/супруге считается нецелесообразным и не практикуется. Изначально договор подразумевает общность владения, а значит, и ответственности. Возможны исключения, но в очень ограниченном количестве случаев, например:

  1. кредитный договор подписывался мужем/женой еще до вступления в брак;
  2. квартира приобретена в браке, но союз распался. Один из супругов хочет освободиться от ненужного ему имущества и передать его второму.

Рекомендуемая статья: Стоит ли покупать квартиру в рассрочку без ипотеки — рискиВне зависимости от причины передачи квадратных метров банк будет оценивать платежеспособность получателя с учетом всех действующих в кредитной организации требований и правил.Созаемщики — особые люди в отношениях между залогодержателями и титульными заемщиками.

Они в полной мере отвечают по долгам перед кредитором, но не всегда претендуют на квадратные метры.

Можно ли подарить квартиру в ипотеке созаемщику (не мужу или жене)? Вопрос требует отдельного рассмотрения.Отношения между основным должником и каждым созаемщиком регулируются дополнительными соглашениями.

Например, ему выделяется доля в квартире в размере 25-30-40-50% при условии, что тот вносит на счет кредитора необходимую сумму.

Если основной должник по разным причинам перестает платить по договору, банк автоматически переключает свое внимание на созаемщика.

Ему не придется для этого даже обращаться в суд.Перевод долга на созаемщика возможен (ситуация, когда им становится муж/жена, рассмотрена ранее).

Например, основной должник хочет передать и обязательства, и имущество второму лицу, обозначенному в договоре, по состоянию здоровья, из-за невозможности в дальнейшем вносить платежи. Важно! Вне зависимости от того, кому заемщик хочет подарить свое имущество, кредитор просчитает свои риски. Если по результатам анализа будет решено, что вероятность невозврата денег повышается, сделку запретят.Чтобы займодавец отнесся к процедуре благосклонно, одариваемый должен иметь доход выше, чем у нынешнего плательщика.

У него не должно быть долгов в банковских структурах и негативных записей в кредитной истории.Можно ли взять ипотеку созаемщику и как увеличить шанс одобрения — подробно описано в другой статье на нашем сайте.Осуществить сделку дарения неоплаченной до конца квартиры новому владельцу возможно, но только при правильном составлении договора займа. Если в договоре с банком по займу кредита прописано условие, дающее разрешение заемщику на такую операцию, то на дарственную сделку есть хорошие шансы. В стандартном варианте договора с банком такой пункт исключен, и банки редко идут навстречу заемщику о включении такого условия, чтобы избежать излишних рисков.Комментарий специалистаКолесникова АннаЮристОднако заемщик имеет законное право, настоять на требовании, внести такое условие в договор на стадии его подписания.

Разрешение должно быть четко прописано в кредитном документе отдельным пунктом.В исключительной ситуации банк может дать разрешение на дарение залоговой квартиры и после подписания договора кредитования. К сведению банк может принять документальное подтверждение факта заболевания заемщика, не позволяющего ему выплачивать ипотеку.

Банк будет заинтересован в его замене на платежеспособного гражданина.

Поэтому он может пойти навстречу заемщику и дать разрешение на проведение сделки дарения.Оформление дарственной при текущем залоге квартиры – процедура не из легких.

Прежде чем прибегать к заключению сделки, нужно изучить жизненные обстоятельства.Условия дарения доли в ипотечной жилплощади:

  1. согласие дарителя и одаряемого, например — на перевод прав и обязанностей по договору залога;
  2. переоформление договора ипотеки по ходатайству заёмщика.
  3. пункт о возможности дарения в период погашения ипотеки;

Обязательным условием сделки является регистрация изменений в органе Росреестра.

Новый собственник (одаряемый) вступит в законные права только после прохождения регистрации в государственных органах.Обратите внимание, что банки не дают согласие на дарение доли в пользу детей, пенсионеров, малоимущих и сирот, т.е.

тех, кто не способен нести обязательства по выплатам за ипотеку.

Единственный вариант – подарить долю таким лицам, но сохранить за собой обязанность по выплате кредита (п. 38 ФЗ «Об ипотеке»).Мнение экспертаСемен ФроловЮрист.

Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.Вопрос:Можем ли мы подарить долю ребенку, если жилплощадь была куплена на средства материнского капитала? Ипотека уже погашена на ⅔, но в банк мы еще не обращались.Ответ:Оформление дарственной на долю в квартире считается отчуждением имущества.

Согласно пункту 1 статьи 37 ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», дарение возможно лишь с разрешения держателя залога, т.е. банковского учреждения. Ознакомьтесь с договором о предоставлении ипотечного кредита.

Если в нем имеется пункт о дарении доли до погашения ипотеки, значит вы сможете оформить сделку.

Отсутствие такого пункта затрудняет дарение доли. Придется писать заявление в банк и ходатайствовать о разрешении на совершение сделки с обременением.Еще один момент: Если планируется подарить долю ребенку по материнскому капиталу, родители должны составить предварительный договор дарения или оформить соглашение о выделении доли детям.Получить статус нового владельца ипотечной недвижимости одариваемый может только после того, как пройдет проверку платежеспособности. Для этого нужно представить в кредитный банк следующую информацию:

  1. совокупный доход одариваемого лица в месяц;
  2. доказательство стабильности заработка (престижность работодателя, успешность фирмы самого заемщика и т. д.).
  3. количество иждивенцев, находящихся на его содержании;
  4. ежемесячная сумма необходимых для проживания расходов;

При этом кандидатура преклонного возраста или несовершеннолетний ребенок вряд ли банк устроит.Отказ в дарении доли со стороны банка – не такая уж и редкая практика.

Скорее наоборот, кредитор не одобрит заявку, если в ипотечном договоре изначально был запрет на отчуждение имущества в ипотеке.В каких случаях банк отказывает в дарении доли жилья?

  • Явный запрет на отчуждение долей квартиры в залоге.
  • Слишком большая невыплаченная часть кредита.
  • Заёмщик (даритель) нарушал график платежей по ипотеке.
  • Частая смена места жительства.
  • Заёмщик испытывает финансовые трудности (потеря работы, снижение доходов, дорогостоящее лечение…).

Остается один-единственный вариант – погасить задолженность по ипотеке, а затем подарить долю квартиры.

Если накоплений не хватает, можно воспользоваться потребительским кредитом в банке. Выбирать нужно того же кредитора, который выдал ипотечный заем.При одобрении ссуды, банк перечислит средства с одного счета на другой. Заёмщик получит возможность снять обременение с квартиры.

Останется подать документы через МФЦ в Росреестр – сотрудники проверят факт погашения ипотеки и оформят выписку о снятии обременения с квартиры.Всю информацию о гражданине, которому заемщик собирается подарить квартиру, в банке должны узнать из документов, приложенных к проекту дарственной.

Оформить дарственную на квартиру в ипотеке можно на основе общих правил подобной сделки дарения. Она должна включать обязательные сведения:

  1. права сторон договора и их обязательства;
  2. данные документа, устанавливающего право собственности на недвижимость;
  3. порядок установленного перехода правового владения подаренной собственностью.
  4. подтверждение безвозмездности и безусловности дарственной сделки;
  5. информацию о сторонах договора;
  6. технические характеристики квартиры;

Важно! Последний пункт должен включать порядок перехода долговых обязательств дарителя по выплате ипотечных взносов.

Без включения такого условия банк может не принять проект договора дарения.

Образец договора дарения на квартиру в ипотекеСогласно положениям, описанным в 37 статье Федерального закона «Об ипотеке», принятом 16 июля 1998 года – жилплощадь, которая была приобретена собственником по ипотечному кредитованию, может быть передана по договору дарения по соглашению лица, которое предоставило ранее это имущество в залог.

В том же законе можно найти строки о том, что жильё, взятое в ипотеку до её выплаты, является собственностью банка.Из вышеописанного следует, что до момента погашения ипотечного кредита, окончательное решение, можно ли подарить ипотечную квартиру – остаётся за банковской организацией, которая обладает правом собственности на данную недвижимость.При этом, в 1 пункте рассмотренного закона «Об ипотеке» содержится важное правило: Залогодержатель имеет право распоряжаться заложенной банку недвижимостью с его разрешения.Стоит отметить, что большинство вещных отношений, которые связывают займодателя и заёмщика и относятся к жилью, на которое и был оформлен кредит – в 2021 году подчиняются этим нормативно-правовым актам:

  1. Кредитный договор, в содержании которого изложены права, а также прямые обязанности сторон данного соглашения (залогодержателя и банка).
  2. Федеральный закон под номером 102 «Об ипотеке», регулирующий сам процесс передачи банковской организации под залог.
  3. Положение о проведении государственной регистрации прав и ограничений, определённых в Федеральном законе №122 «О государственной регистрации прав на недвижимость».
  4. Гражданский кодекс Российской Федерации, в котором содержатся все общие сведения о праве собственности на жильё, а также залоге и кредитном соглашении.

ЭТО НУЖНО ЗНАТЬ КАЖДОМУ: Порядок вручения правоустанавливающих документовДля передачи в дар ипотечного жилья придется пройти следующие этапы оформления.Получить разрешение из банкаДаритель квартиры, находящейся под ипотекой, при обращении в банк с ходатайством о целесообразности сделки дарения к заявлению также должен приложить:

  1. документ о праве собственности на ипотечную квартиру.
  2. документы, удостоверяющие личность, в отношении которой делается подарок;
  3. составленный вариант проекта дарственного договора;

Чтобы банк одобрил ходатайство заемщика, ему необходимо доказать необходимость передачи в дар приобретенной квартиры конкретному гражданину и его платежеспособность.Оформить документ дарственной сделкиПосле получения разрешения банка владелец ипотечной квартиры должен официально оформить договор дарения. Для этого лучше обратиться к нотариусу. Предъявив ему весь пакет необходимых документов и разрешение банка на проведение сделки, даритель должен заплатить пошлину.

При этом новый владелец недвижимости, если он не является близким родственником дарителя, должен оплатить налог, составляющий 13% от оценки стоимости подаренной квартиры.Зарегистрировать квартиру на нового владельца в органах РосреестраОфициально оформленный договор дарения стороны сделки должны предъявить в Росреестр для перерегистрации владельца недвижимости.Предъявление нового документа о собственности на квартиру в банкПосле получения Свидетельства о праве собственности на ипотечную квартиру новым владельцем, он должен предъявить его в банк, чтобы переоформить на себя ипотечный кредит.

После регистрации договора дарения и переоформления собственника квартиры все кредитные обязательства ложатся на нового владельца.

Квартира, купленная в ипотеку, до момента выплаты задолженности находится в залоге у банка.

Только при согласии банка заемщик может осуществлять какую-либо сделку с недвижимостью, взятую в ипотеку.Даже если банк и согласится на смену собственника, то он будет тщательно проверять его платежеспособность. А поскольку ребенок не имеет собственных доходов, то банк может отказать ему в оформлении сделки, даже в том случае, если у него есть согласие от родителей либо они подтвердили свою платежеспособность.Если банк одобрил заявку заемщика на дарение ипотечной квартиры ребенку, тогда даритель должен заключить с одариваемым дарственную, взять письменное согласие в банке и отправить документы на регистрацию в Росреестр.Даже не думайте о дарении доли ипотечной квартиры в обход банка.

Следует помнить, что все тайное становится явным.

Тем более, с введением единого государственного реестра – ЕГРН, куда заносятся все сведения об обременениях на объекты недвижимости.Ответные меры кредитора могут быть очень суровыми:

  1. Требовать досрочного погашения ссуды (ст. 39 ФЗ «Об ипотеке»);
  2. Продажа залогового имущества – квартира уйдет «с молотка», а даритель рискует остаться без жилплощади.
  3. Признание сделки недействительной – придется аннулировать договор дарения и вернуть подаренную долю обратно (ст. 167 ГК РФ);

Любые действия заемщика без ведома банка чреваты обернуться неприятностями. Во избежание пагубных последствий старайтесь не идти против кредиторов.( 2 оценки, среднее 5 из 5 )Понравилась статья? Поделиться с друзьями: Поиск: © 2021 Ипотека-гид

Можно ли подарить квартиру, если она в ипотеке в 2021 году: варианты решения вопроса

Ипотека – один из наиболее доступных способов стать обладателем собственного жилья.

Это можно сделать, не имея больших накоплений, благодаря тому, что недвижимость будет оплачена банком, а заемщику нужно только вернуть ему деньги, внося ежемесячно определенную сумму денег. Но, учитывая срок ипотечного кредита (до 30 лет), нередко возникает необходимость совершения определенных юридических действий с имуществом.

При этом важно знать, какие права есть у заемщика, например, можно ли подарить квартиру в ипотеке.

Учитывая специфику кредитной недвижимости, данный вопрос имеет некоторые нюансы, которые нужно тщательно изучить. У каждого банка свои условия предоставления ипотечного кредита, но большинство из них имеют общую позицию – до полного погашения долга именно финансовая организация регулирует все юридические операции с недвижимостью.

Поэтому подарить такую квартиру можно только с согласия банка. При этом закон не ограничивает возможность передачи имущества в безвозмездное пользование, и даже извлечение из него выгоды (например, путем передачи в аренду). Но придать юридическую силу дарственной на квартиру в ипотеке можно исключительно с согласия банка.

Смена заемщика является лишним риском, который не нужен финансовой организации, поэтому они относятся отрицательно к любому изменению условий кредитного договора. Составить договор дарения в отношении несовершеннолетнего ребенка невозможно.

Объясняется это тем, что данная категория граждан не является дееспособной (не несет юридической ответственности за свои действия) и нетрудоспособной. Следовательно, не может рассматриваться банком в качестве заемщика.

При желании передать ипотечную квартиру ребенку, следует учитывать его завещательное право на него. Передача по наследству – это единственный вариант распоряжения залоговой недвижимостью.

Согласно законодательству, несовершеннолетние дети будут иметь права на данную квартиру даже при отсутствии завещания.

Таким образом, составление дарственной в отношении ребенка не является целесообразным. Дарение ипотеки мужу или жене также не предусматривается, потому что их имущество изначально является общим.

Составление дарственной возможно в следующих случаях:

  1. если супруги развелись и один из них хочет аннулировать статус созаемщика.
  2. если квартира приобретена в ипотеку до заключения брака;

В подобной ситуации необходимо согласие банка на процедуру. Как и в стандартных ситуациях, будет проводиться оценка платежеспособности потенциального заемщика, и исследоваться его кредитная история. Если финансовая организация примет положительное решение по данному вопросу, процедура дарения супругами между собой будет законной.

В данном случае также необходимо согласие банка, который будет оценивать кандидатуру одариваемого. Если финансовая организация посчитает, что смена заемщика не увеличивает ее риски, составление дарственной на квартиру, находящуюся в ипотеке допускается. Созаемщик имеет равные с основным заемщиком права на залоговую недвижимость.

Соответственно, ему нельзя подарить то, чем он и так владеет. Ситуация меняется, когда речь идет о желании перестать быть созаемщиком и полностью передать не только права на недвижимость, но и обязательства по кредитным выплатам.

В подобном случае банк должен также оценить, как скажутся изменения условий договора на уровне финансового риска. Если будет определено, что доходов созаемщика достаточно для выплаты долга, то составление дарственной на жилье возможно.

Согласие кредитора является определяющим в вопросе, можно ли подарить квартиру в залоге. Если банк согласен на смену заемщика, проблем с составлением дарственной не будет. Поэтому его получение является определяющим фактором в возможности передачи ипотечной недвижимости в дар.

Чтобы не иметь проблем с составлением дарственной, стоит позаботиться о снижении риска возникновения препятствий со стороны банка.

Для этого нужно еще на этапе составления кредитного договора включить текст пункт о возможности совершения юридических действий с залоговой недвижимостью, в том числе и передачи ее в дар. Финансовые организации крайне неохотно идут на подобный шаг, поэтому необходимо быть готовым к отрицательной реакции на подобное требование.

Но даже если удалось включить в кредитный договор данный пункт, это не отменяет необходимость получения согласия банка на сделку.

А оно будет дано только в том случае, если платежеспособность нового заемщика не вызывает сомнений. При этом учитывается не только его доход, но и количество иждивенцев, а также объем финансовых средств, который будет оставаться у него после внесения ежемесячного платежа. Для составления дарственной нужно собрать следующие документы:

  1. согласие со стороны второго супруга, заверенное нотариально (если жилплощадь приобреталась после регистрации брака);
  2. согласие банка.
  3. личные паспорта участников сделки;
  4. выписка из похозяйственной книги;
  5. правоустанавливающие документы на предмет соглашения;
  6. ходатайство о регистрации договора;
  7. техпаспорт недвижимости;
  8. согласие со стороны органов опеки и попечительства (если одним из участников сделки является несовершеннолетний либо недееспособный гражданин);

При получении согласия со стороны банка на смену заемщика, последнему необходимо быть готовым к тщательной проверке его финансового состояния.

Порядок оформления дарственной:

  1. передача недвижимости одариваемому.
  2. регистрация сделки и перехода права собственности в Росреестре;
  3. подача заявления в банк;
  4. оформление договора дарения (составляется в простой письменной форме, значит, нет необходимости обращения к специалисту, однако нотариальное заверение сделки позволит снизить риск оспаривания документа);
  5. получение согласия от финансовой организации и проверка платежеспособности потенциального заемщика;

Несмотря на то, что дарственная оформляется в простой письменной форме, следует крайне внимательно отнестись к составлению текста документа.

Необходимо указать:

  1. информация о переходе прав собственности с указанием информирования одариваемого о том, что получаемая жилплощадь находится в залоге у банка;
  2. условия передачи жилплощади (безвозвратно и безвозмездно);
  3. сведения о сторонах (дарителе, одариваемом, а также реквизиты банковской организации);
  4. дата и подписи сторон.
  5. указание получения согласия от кредитора;
  6. права и обязанности участников соглашения;
  7. описание и техническая характеристика недвижимости;

Проведение сделки дарения без согласия кредитора является незаконным. Поэтому следует учитывать вероятность ответных действий банка. Финансовая организация может:

  1. продать недвижимость, независимо от того, кто является ее собственником (в случае невыполнения требования о досрочном возврате долга).
  2. обратиться в суд с иском о признании дарственной недействительной (вероятность исхода процесса в пользу кредитора высокая);
  3. выставить требование о досрочном погашении долга;

Ни один из вариантов не предполагает благополучный исход для заемщика и это важно учитывать, при принятии решения пойти на подобную хитрость.

Если составление дарственной необходимо, а банк не согласен на подобный шаг, остается единственный выход – снять с жилплощади обременение. После этого права собственника не будут ничем ограничены. Сделать это можно двумя способами:

  1. провести рефинансирование (это довольно популярный способ решения проблемы, который предлагают многие кредиторы).
  2. выплатить оставшийся долг;

Например, если квартира в залоге в Сбербанке можно сделать рефинансирование в другой финансовой организации.

Но здесь нужно учитывать, что для одобрения заявки по проведению рефинансирования, необходимо полное отсутствие просрочек по выплате долга. Поэтому стоит заранее позаботиться о добросовестном исполнении своих обязательства.

Если квартира в ипотеке, ответ на вопрос, можно ли оформить дарственную неоднозначный.

Здесь многое зависит от позиции банка.

Даже если удалось получить от него согласие, следует учитывать главную особенность залоговой недвижимости – наличие у кредитора прав на нее. Поэтому одариваемый должен понимать, что он принимает в дар не только имущество, но и обязательства по нему.

Также следует учитывать, что банк в любое время может произвести отчуждение жилплощади и продать ее через аукцион, если условия кредитного договора не выполняются заемщиком или одариваемым лицом.

Обратите внимание! Вероятность принятия положительного решения по ходатайству о смене заемщика минимальна, если остаток долга составляет более трети от всего объема. В соответствии с законами РФ, квартира является собственностью лица, купившего его, независимо от того, на чьи средства была сделана покупка, личные или заемные.

Но если речь идет об ипотечной недвижимости, она находится в банковском залоге весь период выплаты долга. Поэтому все юридические операции с ней возможны исключительно с согласия банка (кроме передачи жилплощади по наследству).

О том, можно ли завещать квартиру в ипотеке читайте далее. Ждем ваших вопросов и напоминаем, что в тексте приведены типовые примеры развития ситуации.

За персональной бесплатной консультацией вы можете обратиться к юристу. Записаться можно на нашем сайте в специальной форме.

Просьба оценить наш пост и нажать на кнопки соцсетей.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+