Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Другое - Дкп с двумя аккредитивами

Дкп с двумя аккредитивами

Дкп с двумя аккредитивами

Аккредитив при купле-продаже квартиры – как происходит расчет

Последнее обновление: 27.07.2021 Традиционный, пришедший еще из 90-х, метод передачи денег за квартиру через банковскую ячейку постепенно сдает свои позиции. На смену ему пришел другой способ расчетов при продаже недвижимости – аккредитив. Что это такое и как это работает?

Да, в общем-то, здесь ничего сложного. Те, кто знаком с принципом , быстро поймут и принцип расчета через аккредитив в сделках купли-продажи квартир.

Разница тут только в том, что через ячейку передаются наличные деньги, а через аккредитив расчет происходит по безналу.

В остальном все почти что то же самое. Хоть в этом деле и есть несколько специфических финансовых терминов, мы расскажем об этом процессе простыми словами. – как лучше оформить? Аккредитив в сделках с недвижимостью – это безналичный способ расчетов по договору приобретения квартиры, при котором Продавец получает деньги со специального (аккредитивного) банковского счета только в том случае, если выполнит условие договора (т.е.

если продаст квартиру Покупателю). Суть этой операции в том, что Покупатель квартиры поручает банку перевести определенную сумму денег Продавцу только после того, как тот предоставит документы о выполнении своих обязательств по продаже квартиры. Аккредитив применяется как при покупке квартир на рынке (в т.ч.
Аккредитив применяется как при покупке квартир на рынке (в т.ч.

при переуступке прав требования), так и на . Его любят применять не только и банки, которые , но и те Покупатели (особенно в Москве), которые приобретают квартиры за свои деньги. Примечание! Те девелоперы, которые ведут расчеты с дольщиками через , аккредитив уже не используют.

Схожий принцип эскроу (подробнее см. по ссылке) и так обеспечивает достаточно надежную защиту интересов Покупателя. Расчеты через аккредитив применяют при покупке квартир по разным типам договоров:

  1. .
  2. ;
  3. ;

Образец договора купли-продажи квартиры с условием расчета через аккредитив – см.

ниже. Аккредитив может быть открыт в одном банке («банк-эмитент»), а быть исполненным может в другом банке («исполняющий банк»).

Хотя, на практике, весь процесс расчетов по сделке купли-продажи квартиры обычно происходит в одном и том же банке. Аккредитив бывает разных видов:

  1. акцептный или безакцептный– т.е. требуется или нет дополнительное согласие/акцепт Покупателя на перевод денег Продавцу после выполнения им всех условий;
  2. покрытый или непокрытый– т.е. переведены ли деньги фактически на аккредитивный счет или нет, при этом, платеж в любом случае гарантируется исполняющим банком.
  3. отзывный или безотзывный– т.е. может или нет Покупатель в процессе действия аккредитива забрать/отозвать размещенные на нем деньги обратно;

При покупке квартиры применяется безотзывный, безакцептный, покрытый аккредитив. Выдавая ипотеку, некоторые банки ставят обязательным условием проведение расчетов через свой аккредитивный счет.

Теперь подробнее о том, как все это происходит на практике (порядок действий). Какие документы устанавливают право собственности?

Аккредитив открывает Покупатель (плательщик) в пользу Продавца (получателя).

Это значит, что Покупатель приходит в банк и пишет заявление (по сути – это договор с банком) на открытие аккредитивного счета.

В этом заявлении он указывает сумму, срок действия аккредитива, и условия, при которых банк «раскрывает аккредитив», то есть переводит деньги с аккредитивного счета на счет Продавца. В этом же заявлении указывается и номер счета Продавца, на который ему будут переведены деньги за продажу квартиры. Самому Продавцу при этом присутствовать нет необходимости, но на практике чаще Покупатель в банке пишет заявление в присутствии Продавца, после чего Продавец берет себе копию этого заявления.

Вообще говоря, Продавец может и не стоять за спиной у Покупателя и не давить ему на нервы, а просто потом (до регистрации сделки) обратиться в банк и получить письменное подтверждение/уведомление об открытии аккредитива в его пользу (с указанием суммы, сроков и условий его раскрытия). Примечание! Не следует путать понятия «открытие аккредитива» и «раскрытие аккредитива».

В первом случае речь идет о заявлении Покупателя на открытие специального аккредитивного счета для проведения расчетов по сделке. Во втором случае речь идет о представлении Продавцом в банк документов, которые по условиям аккредитива раскрывают/исполняют его. В некоторых банках (в Москве, например), можно открыть аккредитив онлайн через интернет.

Образец заявления на открытие аккредитива можно скачать – (СЕРВИСЫ). Сумма аккредитива равна стоимости квартиры, указанной в Договоре купли-продажи. Исключение бывает в случае, когда квартира покупается в рассрочку – тогда на аккредитивный счет Покупатель переводит только первый взнос.

Срок аккредитива устанавливается по желанию сторон сделки.

Этот срок должен быть достаточным (лучше с некоторым запасом) для того, чтобы прошла процедура (с учетом возможных задержек), и чтобы у Продавца было время на подачу в банк документов для раскрытия аккредитива и перевода с него денег на свой личный счет. Обычно, при покупке квартиры на вторичке, срок действия аккредитива указывается в пределах 30-60 дней.

При покупке новостройки по Договору долевого участия (ДДУ), срок может быть и больше – до 90 дней, например. Связано это с тем, что регистрацией подписанных ДДУ занимается Застройщик, и он может долго собирать очередную партию подписанных договоров, чтобы зарегистрировать их скопом.

Обязательно ли это?

Условия раскрытия (исполнения) аккредитива указываются в том же заявлении на его открытие.

В этих условиях перечисляются, какие документы должен представить в банк Продавец, чтобы банк перевел деньги с аккредитивного счета на его личный счет. Как правило, такими документами служат сам договор, по которому покупалась квартира (Договор купли-продажи, Договор долевого участия, Договор уступки прав требования) со штампом Росреестра, подписью и печатью регистратора, и/или , в которой указан Покупатель уже в качестве собственника квартиры.
Как правило, такими документами служат сам договор, по которому покупалась квартира (Договор купли-продажи, Договор долевого участия, Договор уступки прав требования) со штампом Росреестра, подписью и печатью регистратора, и/или , в которой указан Покупатель уже в качестве собственника квартиры.

Дополнительно, в составе документов для раскрытия аккредитива может быть и или , с записями о снятии с регистрационного учета членов семьи Продавца.

Там же может быть и паспорт Продавца с отметкой о «выписке» его с адреса проданной квартиры. Перечень документов для исполнения аккредитива зависит от конкретных условий сделки, и устанавливается по договоренности сторон. Банку все равно, на основании каких документов раскрывать аккредитив Продавцу – какие будут указаны в заявлении, такие банк и примет от Продавца.

Часто бывает, что в заявлении Покупатель указывает только один документ – договор о покупке квартиры со штампом Росреестра о регистрации сделки.

Примечание! В случае электронной регистрации сделки, договор возвращается из Росреестра без штампа Росреестра. Это надо иметь в виду при обозначении условий раскрытия аккредитива. По какой причине Росреестр может в сделке купли-продажи – смотри по ссылке.

После открытия аккредитива Покупатель переводит на него деньги со своего личного счета – то есть аккредитив становится покрытым (или «депонированным»). Деньги на счете «замораживаются» (блокируются банком) и забрать их оттуда по своему желанию Покупатель уже не может (в течение действия заданного срока) – то есть аккредитив безотзывный. После этого Продавец и Покупатель идут подписывать договор о покупке квартиры (ДКП или ДДУ) и передают его в Росреестр для регистрации перехода права.

Если сделка проходит на , то договор передают в .

Всегда ли сначала открывают аккредитив, а потом подписывают договор о продаже квартиры? Нет, не всегда. Чаще всего делают именно в такой последовательности, но иногда все происходит в обратном порядке – сначала договор, потом открытие аккредитива. Когда такое бывает? Например, когда квартира покупается в ипотеку.

Тогда банку для того, чтобы перевести кредитные деньги на аккредитивный счет, нужно сначала убедиться, что договор купли-продажи на конкретную одобренную квартиру уже заключен. Или при покупке квартиры в новостройке по Договору долевого участия (ДДУ) – дольщик тоже сначала подписывают договор, а потом уже открывает аккредитив (если здесь не используется счет эскроу).

После регистрации сделки, Продавец приходит в банк со своим оригиналом договора (и с другими документами, если о них сказано в условиях аккредитива). Сотрудник банка проверяет документы, и если все соответствует условиям, тут же дает распоряжение на раскрытие аккредитива и перевод денег с него на счет Продавца.

Отдельного согласия (акцепта) Покупателя здесь уже не требуется – то есть аккредитив безакцептный. Образец Договора купли-продажи квартиры с аккредитивом можно скачать – (СЕРВИСЫ).

Услуги расчетов через аккредитив в крупнейших банках (Сбербанк, ВТБ, и др.) – (СЕРВИСЫ).

Для любителей докопаться до истины, разъясним еще кое-какие нюансы и дадим некоторые дельные советы по части покупки квартиры через аккредитив.

Аккредитивный счет не принадлежит ни Покупателю (плательщику), ни Продавцу (получателю). Этот счет принадлежит самому банку и является, так сказать, «служебным». Для открытия аккредитива Покупателю, в общем случае, понадобится только свой паспорт и номер счета Продавца. Но иногда банк может потребовать и данные договора приобретения недвижимости (см.

Но иногда банк может потребовать и данные договора приобретения недвижимости (см. выше об этом). В самом Договоре купли-продажи (ДКП) или Договоре долевого участия (ДДУ) в условиях о взаиморасчетах отдельным пунктом должно быть указано, что расчеты за квартиру проходят через аккредитив.

Там же можно указать и номер счета Продавца, на который должны поступить деньги от продажи квартиры. Счет для зачисления денег Продавец, вообще говоря, может открыть в любом банке, но обычно все счета для сделки открывают в одном банке.

Это не только сокращает время переводов, но и снижает банковские комиссии. Кто платит за аккредитив в сделке покупки-продажи квартиры?

Обычно, это расходы Покупателя. Но никто не мешает договориться и разделить эти расходы пополам с Продавцом.

Сколько стоит аккредитив? Совсем немного, примерно столько же, сколько и банковская ячейка.

Стоимость аккредитива в Москве, например – порядка 2-4 тыс. руб. Бывает, что аккредитивный счет открывается по заявлению Покупателя (плательщика) не сразу, а на следующий день или даже в течение трех дней.

Тогда Продавцу (получателю) для подтверждения нужно взять не только копию заявления, но и получить от банка отдельное уведомление об открытии аккредитива, которое подтверждает этот факт. Дополнительно можно запросить у банка копию платежного поручения, подтверждающего покрытие аккредитива. И только после этого – подавать договор на регистрацию.

Продавцу при этом нужно помнить, что если он не успеет уложиться в срок действия аккредитива с представлением банку документов из Росреестра, то деньги с аккредитивного счета автоматически возвратятся обратно на счет Покупателя. И тогда уже придется решать вопрос с самим Покупателем и возможно даже через суд. Правда, всегда есть возможность заранее попросить Покупателя продлить срок действия аккредитива, если ввиду непредвиденных задержек Продавец не успевает его «раскрыть».

Накануне сделки лучше заранее обратиться в выбранное отделение банка и договориться там об открытии аккредитива.

Условия обслуживания в разных банках могут отличаться, а в некоторых отделениях вообще может не быть такой услуги. Как защититься от потери права собственности на квартиру?

Преимущества и недостатки денежных расчетов за квартиру через аккредитив обычно сравнивают с использованием банковской ячейки для тех же целей.

И здесь, как всегда есть свои плюсы и минусы. Плюсы аккредитива такие:

  1. гарантом платежа выступает банк (высокая степень безопасности расчетов при покупке-продаже квартир);
  2. не надо пересчитывать большое количество купюр и проверять их подлинность (с применением детекторов);
  3. не надо обналичивать и возить большие суммы в банк и из банка (т.е. заниматься инкассацией, как в случае с ячейкой, например);
  4. есть возможность перевода денег за квартиру в другой банк и даже в другой город;
  5. не надо прятать и возить с собой ключи от ячейки (а вдруг потеряешь?)
  6. документальное доказательство факта передачи нужной суммы по договору от Покупателя Продавцу (подтверждает исполнение условий договора Покупателем).

Минусы аккредитива:

  1. банк обязан уведомить налоговую о факте крупной сделки (т.е. Продавцу сложно будет занизить цену договора и скрыть свой доход, а Покупателю, возможно, тоже придется отчитываться о происхождении денег);
  2. получателем может быть только один человек (если собственников квартиры несколько, придется открывать несколько аккредитивов);
  3. риск отзыва лицензии у банка, страховка АСВ на аккредитивы не распространяется (у ячейки здесь преимущество, т.к.

    содержимое ячеек не контролируется банком и не входит в его активы);

  4. дорогое обналичивание денег со счета получателя (а иногда и вовсе невозможно обналичить сразу крупную сумму);
  5. риск подделки документов для раскрытия аккредитива (сотрудники банка проверяют только вид, состав и оформление документов).

При этом, стоимость аккредитива и банковской ячейки для расчетов по сделкам купли-продажи квартир, примерно одинаковая. Посмотреть и сравнить банковские услуги по обоим типам расчетов можно в разделе .

Обсуждения и примеры открытия и раскрытия аккредитива при покупке квартиры можно посмотреть на .

И напоследок совет для Покупателя квартиры. После окончательных расчетов с Продавцом, следует взять с него (для чего это нужно – см.

в Глоссарии по ссылке). Сам факт безналичного перевода не всегда может служить доказательством того, что Продавец получил свои деньги за проданную квартиру. «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»: Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Аккредитив. Сделка купли-продажи через аккредитив или ячейку. Что лучше?

ПодписатьсяНе сейчасАвтор публикации: Был(а) 26.09.2020, 09:57Перепелкин Дмитрий Евгеньевич Написать сообщение ПодписатьсяВОПРОСЫПУБЛИКАЦИИ2 572 просмотров 344 дочитываний 02 марта 2021 в 13:06 Краткое содержание:При проведении сделок с недвижимостью мы все чаще слышим слово «аккредитив».

Но что это такое и зачем он нужен?

Да и чем он лучше старой доброй ячейки?По своей сути аккредитив – это денежное поручение. Т.е. покупатель сносит деньги на счет в банке и поручает банку перевести эту сумму на счет продавца/поставщика при условии предъявления заранее оговоренных документов. Например, при сделках с недвижимостью зачастую этим документом является выписка из ЕГРН с принадлежностью объекта покупателю.

Банк в данной системе по сути своей является посредником и гарантом оплаты.В принципе можно смело утверждать, что аккредитив – это ячейка, только в электронном варианте.В принципе аккредитивы имеют различия по своим характеристикам, но различий не так уже и много.Аккредитивы бывают:

  1. покрытые и непокрытые (депонированный аккредитив);
  2. отзывные и безотзывные;
  3. акцептные и безакцептные.

Именно эти аккредитивы применяются при сделках с недвижимостью. Есть еще несколько характеристик и разновидностей, но они практически не встречаются при сделках с недвижимостью, а применяются при поставках товаров и услуг. Этой темы мы пока касаться не будем.Отзывной аккредитив означает, что плательщик в любой момент аккредитив может изменить или отозвать полностью.

Безотзывной – соответственно, такой возможности у плательщика нет.На практике в 99% случаев используются именно безотзывные аккредитивы. Покрытый и непокрытый: очень часто в сделке принимают участие два банка, например, у продавца счет в банке ВТБ, а у покупателя счет в Сбербанке.

Банк ВТБ называется «банк-исполнитель», а Сбер – «банк-эмитент».Покрытие аккредитива означает, что деньги сразу переводятся на счет банка-исполнителя и там блокируются до момента предоставления оговоренных документов. Зачем это нужно? Довольно часто ситуация, когда у покупателя счет в банке с не самой хорошей репутацией и есть риск того, что у него может быть отозвана лицензия или еще какое-то неприятное событие может случиться за время прохождения сделки. А когда аккредитив покрытый, и деньги заморожены в банке продавца, то и риски соответственно снижаются.Акцептные и безакцептные аккредитивы: слово «акцепт» означает «согласие, подтверждение».

Т.е. если мы говорим об акцептном аккредитиве, то покупатель должен акцептировать, т.е. дать свое разрешение на перевод денежных средств после проведения сделки.

При безакцептном аккредитиве такое согласие не требуется. Т.е. деньги переводятся исключительно на основании документов, предусмотренных в заявлении на открытие аккредитива. На практике используются именно безакцептные аккредитивы.Довольно просто, практически так же, как и через ячейку, с одной маленькой поправкой – вы предъявляете в банк договор купли-продажи, в котором прописан порядок оплаты через аккредитив, с указанием банковских реквизитов сторон (полностью номера счетов, БИК, ИНН и т.д.), суммы аккредитива, наименование документов необходимых для раскрытия аккредитива, условий и т.д.

Далее сотрудником банка аккредитив открывается, покупатель вносит на него деньги. Все. Дальше только остается исполнить договор, предоставить в банк оговоренные документы и получить деньги на свой счет.Здесь нет чего-то хуже или лучше. У всех разные обстоятельства.

Например, вы не можете показать в договоре купли-продажи полную стоимость квартиры, т.к. придется платить немалый налог (сейчас не будем говорить о законности занижения цены в ДКП и последствий этого, но такое сплошь и рядом) – аккредитив для вас неприменим, т.к. вся сумма проходит через счет с точным назначением платежа, соответственно налог будет начислен по полной программе.

Соответственно вам только через ячейку проводить сделку.Еще вариант, почему выбирают ячейку – сложные сделки, так называемые «встречки».

Аккредитив тоже неприменим, т.к. понятия «сквозного аккредитива», когда в сделке 5 продавцов и 5 покупателей и деньги переходят от первого к пятому, пока не придумали. Тоже в такой ситуации прямая дорога в ячейку.Так же случай – хроническое недоверие к «безналу».

Может, и смешно, но я в работе таких людей встречаю довольно часто.

Они даже зарплату получают на карту, но тут же всю до копейки снимают и хранят наличные.

Не доверяют люди банкам – их право.Прежде всего тем фактом, что банк несет ответственность только за доступ к ячейке, но не несет ответственности за ее содержимое.

Т.е. если после сделки вы придете к пустой ячейке, доказать факт кражи будет практически невозможно. Также немалый риск – кататься по городу с довольно крупной суммой наличных.Риск аккредитива – только внезапный отзыв лицензии у банка.

Для этого просто выбираем наиболее крупные и серьезные банки, у которых риск отзыва сведен к нулю. Я сейчас не буду называть конкретные банка, чтобы не посчитали за рекламу.Напоследок важный нюанс: при открытии аккредитива нужно крайне внимательно проверять все данные и по счетам (чтобы деньги не перечислили постороннему человеку) и по предмету сделки. Однажды был прецедент, когда операционист ошиблась в номере квартиры, вместо 199 указала 19, вроде и мелочь, и понятно, что это техническая ошибка, однако решение проблемы заняло без малого 2 недели.

И слава богу, что покупатель оказался порядочным человеком и сам пришел в банк и подтвердил факт технической ошибки, а если бы он, например, уехал за границу на долгое время, этот вопрос решался бы только через суд. А вся проблема была в одной пропущенной цифре.Проголосовали:99Проголосуйте, чтобы увидеть результаты

  1. Передать наличными до сделки
  2. Через аккредитив
  3. Через ячейку

Комментироватьда 31 / -3 нетВаш рейтинг должен быть не менее 500 для оценки публикацииОК Поделиться в социальных сетях: да 31 / -3 нет Автор: (4), Пользователи: (2), (1), (1), (1) Показать ещё комментарии (9)

Юристов онлайн Вопросов за суткиВопросов безответовПодписаться на уведомленияМобильноеприложениеМы в соц. сетях

© 2000-2021 Юридическая социальная сеть 9111.ru *Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов.

МоскваКомсомольский пр., д. 7Санкт-Петербургнаб.

р. Фонтанки, д. 59Екатеринбург:Нижний Новгород:Ростов-на-Дону:Казань:Челябинск:

Все нюансы купли-продажи квартиры с использованием аккредитива и образец оформления подобного договора

ВконтактеFacebookTwitterОдноклассникиОдин из самых важных вопросов при сделках с недвижимостью – взаиморасчеты между продавцом и покупателем. Законом предусмотрено несколько сравнительно безопасных способов передачи денег, одним из которых является аккредитив.

Использование этого метода передачи средств предполагает наличие посредника в роли которого выступает банк. Аккредитив представляет собой обязательство банка по выплате денежных средств по поручению клиента третьей стороне в роли которой выступает продавец. Действие становится возможным только после того как клиент предоставляет в банк чек.

В этой ситуации кредитная организация берет на себя обязанности гаранта, получатель средств выступает в роли бенефициара, а клиент при этом является плательщиком. Аккредитив представляет собой гарантированный платеж, процедура оформления которого регулируется:

  1. .
  2. .
  3. .

Существует три группы аккредитивов:

  • Гарантированные и депонированные.
  • Подтвержденные и неподтверждённые.
  • Отзывные и безотзывные.

Важно!

Аккредитив при сделке, связанной с куплей-продажей недвижимости, используется для минимизации финансовых рисков.

Что такое аккредитив простыми словами рассказано в видео: Прежде чем прибегать к помощи аккредитива, нужно взвесить все преимущества и недостатки сделки с его использованием. Достоинства:

  1. Аккредитив имеет ограниченный срок действия, и, в свою очередь, содержит четкие сроки в которые участники сделки должны предоставить документы, подтверждающие исполнение обязательств.
  2. Банк не станет перечислять средства на счет продавца вплоть до того момента, пока тот не предоставит доказательства исполнения своих обязательств. Продавец, в свою очередь, уверен в том, что гарантированно получит деньги.
  3. Этот тип взаиморасчетов эффективно обеспечивает целевое использование денег плетельщика.

Минусы:

  1. Усложненная процедура оформления основного договора купли-продажи.
  2. Увеличение расходов на оформление сделки.

    Банки берут определенную плату за оформление аккредитива, что создает дополнительную финансовую нагрузку на продавца и покупателя.

  • Продавец и покупатель посещают Росреестр и подают документы на регистрацию перехода права собственности.
  • Кредитная организация осуществляет проверку, в ходе которой оценивается полнота исполнения обязательств продавца, после которой происходит перечисление средств.
  • Следующий этап – оповещение продавца о том, что счёт был открыт, на нем были забронированы средства, а также информация об условиях их получения.
  • В первую очередь, участники сделки должны достигнуть согласия в вопросе выбора типа расчётов, что должно быть отображено в основном ДКП.

    После этого продавец и покупатель определяются с банком и уточняют информацию о возможности открытия аккредитива.

    В заявлении установленного образца должны содержаться сведения о том, какая сумма должна поступить на счёт покупателя, и на основании каких документов средства могут быть переданы продавцу. Важно! Оформить аккредитив можно лишь в том случае, когда у заявителя имеется открытый счет в выбранном банке.

  • После того как заявление написано и передано операционисту, банк открывает специализированный счет и блокирует на нем ту сумму, которая предусмотрена основным договором ДКП.
  • После окончания процедуры продавец, имея на руках свой экземпляр договора купли-продажи, должен посетить банк и предоставить сотрудникам подтверждающие документы.

Если необходимые подтверждающие документы предоставлены не были – аккредитив будет закрыт, а средства возвращены покупателю.

  • Перечень правоустанавливающих документов.
  • Адреса, по которым зарегистрированы участники сделки.
  • Общую стоимость отчуждаемой недвижимости. Эти данные необходимо указать как цифрами, так и прописью.
  • Персональные данные продавца и покупателя.
  • Порядок расчётов между сторонами – аккредитив.
  • Фактические дату и место подписания договора.
  • Подробные сведения об объекте недвижимости, который является предметом договора купли-продажи. В том числе необходимо указать общую площадь жилья, этажность дома, количество комнат и т. д.
  • Подписи продавца и покупателя, а также их расшифровка.

Если с использованием аккредитива приобретается квартира, находящаяся в еще несданном в эксплуатацию доме, то соглашение о покупке будет иметь существенное отличие от прочих вариантов договора купли-продажи.

В роли контрагента в данном случае выступит компания застройщик, поэтому в раздел о передаче ключей покупателю должна быть внесена такая фраза:

«Аккредитив будет считаться исполненным с момента фактической сдачи или получения объекта недвижимости и подписания всей необходимой документации»

.

Дом достраивается и вводится в эксплуатацию, квартира передается в распоряжение покупателя, после чего стороны обращаются в банк. Специалисты кредитной организации проводят проверку в ходе которой исключаются причины закрытия аккредитива, после чего деньги перечисляются на счет продавца.

Заверять нет необходимости. Нотариальное удостоверение ДКП потребуется лишь в том случае, если имеет место долевая собственность или волеизъявление участников сделки.

  • Срок аккредитива должен быть установлен с тем расчётом, чтобы стороны имели время на передачу объекта недвижимости и завершение регистрационных действий. Стандарт – это 30 календарных дней, однако этот срок может быть увеличен в случае возникновения непредвиденных обстоятельств:
    • Болезнь продавца или покупателя.
    • Смерть близких родственников участников сделки.
    • Чрезвычайные ситуации.

    Важно! Причины, которые могут повлиять на увеличение срока действия аккредитива должны быть в обязательном порядке перечислены в дополнительных условиях основного договора купли-продажи.

    Также в этом разделе следует указать перечень справок и документов, которые могут стать доказательствами таких причин.

  • Болезнь продавца или покупателя.
  • Смерть близких родственников участников сделки.
  • Если планируется открытие безотзывного аккредитива – это необходимо прописать в договоре, иначе он будет признан отзывным в автоматическом порядке согласно пункту 2 статьи 868 ГК РФ.
  • Чрезвычайные ситуации.

С помощью аккредитива средства от продажи квартиры могут быть максимально безопасно переданы от покупателя продавцу, что делает этот банковский продукт крайне популярным при сделках с енедвижимостью.

Он способен существенно сократить финансовые риски сторон, однако, для того чтобы защитить свои средства, участники сделки должны обратиться в надежную кредитную организацию, а также привлечь к составлению договора профессионалов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

ВконтактеFacebookTwitterОдноклассники

Аккредитив при продаже недвижимости: подводные камни

25 сентябряАккредитив при покупке недвижимости — услуга банка, благодаря которой такая крупная сделка становится максимально безопасной с финансовой точки зрения для обеих сторон.

Как работать с разными видами аккредитивов и каких подводных камней опасаться, читайте в этой статье.Аккредитив при продаже квартиры — это форма безналичных расчетов, при которой банк по поручению покупателя квартиры обязуется после получения предусмотренных документов выдать или перечислить денежные средства продавцу квартиры либо предоставить такие полномочия другому банку (ч.

1 ст. 876 Гражданского кодекса РФ).При этом:

  1. банк, осуществляющий раскрытие (не путать с открытием — см. ниже) аккредитива, называется исполняющим банком;
  2. покупатель квартиры — плательщик по аккредитиву;
  3. банк, где открыт аккредитив, называется банком-эмитентом;
  4. продавец недвижимости — получатель средств по аккредитиву.

Обратите внимание! Процесс выдачи средств, размещенных в аккредитиве, называется раскрытием.

Этот термин следует отличать от собственно открытия аккредитива, т.

е. оформления банковской услуги.Иными словами, чтобы получить денежные средства при продаже квартиры через аккредитив, продавец должен представить в банк указанные в договоре на аккредитив документы, подтверждающие, что он, продавец, исполнил свои обязательства перед покупателем.

Обычно это договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра и/или выписка из ЕГРП.Ниже представлена обобщенная схема работы с этим финансовым инструментом:Важно! Покупка квартиры через аккредитив по договору участия в долевом строительстве с 01.07.2019 может совершаться только с использованием эскроу-счетов (п. 5 ст. 8 закона «О внесении изменений…» от 01.07.2018 № 175-ФЗ).В «» есть обзорный материал об альтернативах аккредитиву, то есть обо всех существующих способах расчетов между продавцом и покупателем при продаже квартиры.

Если у вас еще нет доступа к системе, его бесплатно на 2 дня или закажите актуальный , чтобы приобрести постоянный доступ.Аккредитивы можно классифицировать на виды по нескольким признакам. Рассмотрим и сравним основные из них (остановимся на используемых при покупке квартиры аккредитивах).В зависимости от возможности аннулировать или изменить аккредитив без согласия продавца (т.

е. получателя средств), выделяют отзывной и безотзывной аккредитивы.Отзывной аккредитив — это аккредитив, который может быть изменен или отозван плательщиком (покупателем квартиры) или банком-эмитентом (ч. 1 ст. 868 ГК РФ). Считается, что такой аккредитив больше ориентирован на покупателя, т.

к. он может в любой момент отозвать денежные средства, и сделка окажется аннулированной. По итогу обе стороны останутся «при своем»: продавец с квартирой, покупатель — с деньгами. Тем не менее у них могут возникнуть сопутствующие финансовые расходы.

Плюс покупателя в принципе может не устроить потенциальная опасность в последний момент не приобрести в собственность выбранную квартиру.

Поэтому такой аккредитив при продаже недвижимости используется редко.Безотзывной аккредитив, напротив, не может быть отменен покупателем или банком-эмитентом без согласия продавца (ч. 1 ст. 869 ГК РФ). Обычно именно эта разновидность аккредитивного расчета и применяется в сделках.

В силу закона, если в договоре прямо не указано, что аккредитив отзывной, он по умолчанию считается безотзывным.В зависимости от обеспеченности денежными средствами аккредитивы бывают покрытыми и непокрытыми.Покрытый аккредитив (другое название — депонированный) предполагает, что средств, размещенных покупателем на аккредитивном счете, достаточно для совершения полной оплаты по договору (ч. 3 ст.867 ГК РФ).Непокрытый аккредитив — денежные средства на счете размещены в меньшей сумме, чем требуется для полной оплаты по договору.Поскольку покрытый аккредитив является наиболее надежным, в сделках с недвижимостью, как правило, используется именно он.При рассмотрении вопроса о разграничении аккредитивов на акцептные и безакцептные в сделках с недвижимостью следует в значительной степени ориентироваться на терминологию, применяемую банком-эмитентом, т.

к. законодательство такого определения не содержит.Чаще всего в договоре указывается, что аккредитив безакцептный. Под этим может подразумеваться, что аккредитив:

  1. будет раскрыт по факту представления продавцом квартиры указанной в договоре на аккредитив документации без дополнительного согласия (акцепта) на выдачу средств со счета со стороны покупателя;
  2. может быть раскрыт (т. е. средства выданы или перечислены со счета) по истечении установленного договором аккредитива срока без дополнительного оформления согласия со стороны покупателя.
  3. может быть оформлен (т. е. сам договор на аккредитив) только между банком и покупателем без участия при этом продавца;

В любом случае что конкретно имеет в виду банк-эмитент, должно быть зафиксировано в условиях аккредитивного договора. В подавляющем большинстве случаев безакцептность аккредитива связана с отсутствием при его оформлении или раскрытии одной из сторон.В прочих случаях говорят об акцептности аккредитива.

Например, когда для выдачи денег со счета продавцу необходимо личное присутствие покупателя или его письменное согласие.Стороны вольны определить в договоре, какой именно аккредитив они будут использовать при расчете, однако чаще всего применяется безотзывный покрытый безакцептный аккредитив.Вся необходимая информация, которую нужно знать об открытии аккредитива, представлена ниже:Покупатель или стороны по взаимной договоренности сами могут определить банк, в котором будет открыт аккредитивный счет. Подавляющее большинство кредитных организаций сейчас предоставляют такую услугу.Учитывая, что жилье достаточно часто приобретают с привлечением кредитных средств, стоит ожидать, что банк-кредитор предложит оформить и аккредитив.Для открытия аккредитива при покупке квартиры потребуется минимальный пакет документов:

  1. паспорт плательщика, т. е. покупателя квартиры;
  1. договор-основание (купли-продажи).

В банке плательщик подписывает договор или заявление о присоединении к публичному договору об открытии аккредитива.Срок действия аккредитива законом не ограничен, он определяется соглашением сторон и правилами банка-эмитента.

Логично, что аккредитив обычно открывают на период, необходимый для проведения сделки и завершения регистрационных действий. Если времени, установленного договором, не хватит, аккредитив может быть продлен (за это, как правило, предусматривается плата по тарифам банка).Обычно банковский аккредитив при продаже квартиры открывается на срок 30-90 дней.За банковскую услугу обычно платит тот, кто ее заказывает и фигурирует в соответствующем договоре.

Поскольку договор (заявление) на открытие аккредитива может быть заключен при участии покупателя квартиры и банка-эмитента, то нередко именно покупатель и оплачивает комиссию.Но и это правило необязательное.

В условиях договора стороны сами определяют, кто платит за аккредитив при покупке квартиры: продавец или покупатель (оба варианта предусматриваются формами банковских документов, нужно просто выбрать подходящий).Договор купли-продажи квартиры с аккредитивом составляется по всем тем же общим правилам, что и прочие договоры купли-продажи жилой недвижимости.Особенности будут при оформлении положений договора, регулирующих порядок расчета.

В нем необходимо обозначить стоимость квартиры и тот факт, что она будет оплачена с использованием аккредитива (указать его вид, например — безотзывный покрытый безакцептный). Также описываются условия аккредитива:

  1. Какая кредитная организация станет исполняющим банком.
  2. Кто оплачивает расходы по открытию аккредитива.
  3. Кто является плательщиком по аккредитиву (в рассматриваемом в статье случае — покупатель).
  4. Условия раскрытия аккредитива: необходимо описать, кто и в какой форме (в оригиналах или в электронном формате) должен представить конкретные документы, чтобы продавец квартиры смог получить за нее оплату. Также следует закрепить, какие санкции (штрафы) могут быть применены к ответственной стороне, если она нарушит такие положения договора, хотя это необязательно.
  5. Какая кредитная организация выступает банком-эмитентом.
  6. Срок действия аккредитива.
  7. Кто является получателем средств (Ф.И.О. продавца).

В остальном подобный договор купли-продажи составляется по обычному для этого вида договоров шаблону.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с аккредитивом можно .Этот перечень (или один документ) обязательно должен быть отражен и в договоре на открытие аккредитива, и в самом договоре купли-продажи. Обычно требуются:

  1. оригинал договора купли-продажи с отметкой Росреестра о государственной регистрации права собственности на квартиру на имя покупателя;
  2. оригинал выписки из Единого государственного реестра недвижимости, где в качестве правообладателя указан покупатель.

Стороны и банк могут согласовать в условиях раскрытия аккредитива при покупке недвижимости, что документы по аккредитиву передаются продавцом в исполняющий банк в электронном виде или в виде скан-образа с использованием электронных каналов связи.Для раскрытия аккредитива банку требуется только предоставление указанных в тексте договора документов, именно их банк и проверяет.

Сам факт исполнения основного договора (т. е. договора купли-продажи) не входит в предмет проверки банком.

Проверку документов банк производит по внешним признакам.Если представленные документы по внешним признакам не соответствуют условиям аккредитива, банк может не выдать деньги продавцу.

Если бумаги противоречат друг другу, считается, что они не соответствуют условиям аккредитива, т.

е. банк его не раскроет (ч. 4 ст. 871 ГК РФ, п. 6.17 ).Назовем главные преимущества формы расчета за недвижимость с использованием аккредитива:

  1. Не требуется личное присутствие продавца при открытии аккредитива.
  2. Относительно невысокая стоимость услуги (в среднем на момент написания статьи — от 1500 до 3000 руб.).
  3. Простая процедура открытия аккредитивного счета: не затратно по времени, требуется минимум документов.
  4. Надежность сделки: пока право собственности не передано покупателю, продавец не получит свои деньги; также не нужно проверять купюры на подлинность, как при наличном расчете.

Основные плюсы и минусы аккредитива при продаже квартиры представлены на схеме ниже:Выше на схеме мы рассмотрели некоторые характерные черты сделок с аккредитивом, которые в общем случае можно назвать минусами аккредитива при покупке недвижимости, основным из которых является достаточно сложный документооборот.Также обратите внимание на следующие особенности:

  1. Банк не контролирует исполнение договора купли-продажи, а сами документы проверяет только на комплектность и по внешним признакам, действуя с осмотрительностью и разумной тщательностью.

    Например, если документы будут фальсифицированы, то банк вполне может не увидеть этого и выдать средства. Ответственность при этом на банк возложить нельзя, если только не будет доказан умысел со стороны его сотрудников.

  2. Банк не обязан проверять соответствие условий заявления на аккредитив условиям договора купли-продажи квартиры.

    Нужно проконтролировать, чтобы аккредитив открыли на срок не меньший, чем указано в ДКП и достаточный для завершения всех регистрационных процедур, иначе банк его закроет раньше, чем продавец придет с документами за деньгами. Денежные средства при этом, конечно, не будут потеряны — они вернутся покупателю, но придется всё заново оформлять, а это — время и финансовые затраты.

Справедливости ради отметим, что на практике чаще всего аккредитивный счет открывается в банке-кредиторе (если мы говорим о покупке квартиры с использованием заемных средств), а потому банк весьма ответственно проверяет и сам кредитный договор, и соответствие условий аккредитива этому договору, и исполнение договора купли-продажи.***Аккредитив при покупке квартиры — это, простыми словами, безналичный способ расчетов по договору приобретения квартиры, при котором продавец получает деньги со специального аккредитивного счета в банке только в том случае, если выполнит условие договора (передаст квартиру в собственность покупателю). Основным преимуществом использования аккредитива в сделках является безопасность расчета между сторонами.

Из подводных камней аккредитива при продаже недвижимости стоит выделить (и то достаточно условно) сложный документооборот, а в некоторых случаях — продолжительный период совершения сделки.Больше полезной информации по теме — в рубрике «».***Дорогие друзья, спасибо за прочтение статьи. Мы очень старались передать вам актуальную и правдивую информацию, изложив ее простым языком. Если вам нравится то, что мы делаем, поставьте лайк, поддержите канал!

Всегда ваш, .

4 риска потерять деньги при заключении сделки с недвижимостью

Даже у безопасных способов передачи денег продавцу есть свои нюансы Фото: DPA/TASS Передача денег — самый главный этап покупки недвижимости.

И самый ответственный, поскольку речь идет о крупных денежных суммах. Сегодня мало кто приходит на сделку с чемоданом наличных и просто передает их под расписку.

Есть другие, гораздо менее рискованные способы, но и их нельзя назвать на 100% безопасными. Рассказываем об основных способах взаиморасчетов между продавцом и покупателем, уязвимых местах и о том, на что нужно обратить внимание.

Аккредитив — это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом.

Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет.

Каковы риски Это самый безопасный вид передачи денег, заверяют эксперты рынка недвижимости.

Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке. «Во-первых, можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков — краж, фальшивых купюр и т.

п., — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Во-вторых, поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо. В-третьих, при оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно».

В то же время безналичные расчеты на вторичном рынке жилья не распространены, отмечают эксперты: многие люди вообще не знают, что это такое, и боятся прибегать к такому способу передачи или получения денег. Они зачастую скептически относятся к банковской системе, ведь банки по-прежнему «лопаются», и даже лидеры отрасли подвергаются санации. Поэтому, как отметил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, в настоящее время сделки с использованием аккредитива в основном проводятся в крупных банках с государственным участием (Сбербанк, ВТБ).

«При банкротстве финансовой организации люди теряют средства, лежащие на счету в этом банке, а вот содержимое банковских ячеек принадлежит их арендаторам, — добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»

Михаил Куликов. — К тому же многие клиенты хранят свои накопления в валюте, и они не собираются использовать безналичный расчет, так как опасаются, что колебания валютных курсов могут привести к изменению стоимости недвижимости».

Чаще всего (в 90% случаев) на вторичном рынке Москвы при сделках купли-продажи квартир используют банковские ячейки. Передача денег происходит следующим образом.

Стороны заключают договор купли-продажи, после этого покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку. Как только право собственности зарегистрировано, продавец берет экземпляр договора, едет в банк, открывает ячейку и забирает деньги.

Стоимость аренды банковской ячейки составляет порядка 4–5 тыс. руб. в месяц, которые оплачивает покупатель.

«Договор аренды ячейки может быть и двух-, и трехсторонним, соответственно, в договоре участвуют банк и покупатель или банк, покупатель и продавец, — рассказала управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости»

Татьяна Саксонцева.

— В договоре аренды ячейки прописываются условия, при которых может быть открыта ячейка и кто может ее открыть. Чаще всего ячейка арендуется на один-два месяца.

В этот срок договор купли-продажи недвижимости проходит процедуру государственной регистрации».

Каковы риски При проведении таких расчетов банк не контролирует закладываемую в ячейку сумму, не проверяет, какие там купюры и сколько их.

Существует дополнительная услуга по описи вложения в банковскую ячейку, она платная и ее оказывают не все банки.

«Теоретически здесь возможны мошеннические действия при передаче средств: подмена пакета с деньгами, закладка фальшивых купюр, — пояснил Константин Ламин. — Даже не исключен сговор с сотрудником банка, когда мошенники незаконным путем получают доступ к ячейке.

За последние несколько лет подобные случаи были в Москве и Санкт-Петербурге.

Поэтому во избежание подобных неприятностей следует выбирать надежные банки, зарекомендовавшие себя, и обязательно заказывать там услугу по проверке подлинности денежных знаков перед их закладкой в ячейку». Стоимость такой услуги составляет от 0,1% от объема проверяемой суммы.

Кроме того, есть компании, предлагающие в аренду счетные машины с возможностью проверки купюры на подлинность. Цена услуги — от 6 тыс. руб. за два часа. «При сумме сделки более 10 млн руб.

уже есть смысл взять в аренду счетную машину, а не пользоваться услугами банка», — советует Мария Литинецкая.

Это еще одна из форм безналичных расчетов, где, в отличие от аккредитива, счетом, с которого происходит перечисление денежных средств по сделке, является специальный счет нотариуса, открытый в банке. Этот вид расчетов не распространен, он применяется в основном в сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения.

Для сделок, совершаемых в простой письменной форме, этот способ передачи денег влечет за собой немалые расходы — около 0,5% от суммы сделки. Каковы риски Здесь есть два важных момента: доверие к нотариусу, проводящему сделку, а также надежность банка, где у этого нотариуса открыт счет. «По законодательству, счета нотариусов не входят в конкурсную массу при банкротстве банка.

Тем не менее перспектива затягивания процедуры возврата денежных средств со счета нотариуса при банкротстве банка вполне реальна», — считает Константин Ламин.

Это самый старый, простой и при этом самый небезопасный способ передачи крупной суммы денег.

В этом случае по договоренности сторон наличные передаются продавцу сразу после подписания договора купли-продажи или после оформления всех документов. На заре рынка недвижимости именно таким образом осуществлялось большинство взаиморасчетов между продавцами и покупателями. Сейчас сделки, в которых деньги передаются из рук в руки, крайне редки.

Но все-таки изредка это происходит.

Каковы риски Рисков, напоминает Михаил Куликов, очень много.

Продавцы (особенно если они сильно нервничают во время расчетов) могут банально недоглядеть за покупателями, неправильно подсчитать деньги и получить в результате меньшую сумму. Еще один случай, когда они могут пострадать из-за своей невнимательности, — получение «куклы», то есть сумки с деньгами, где сверху лежат настоящие купюры, а под ними — нарезанная бумага.

Наконец, есть риск того, что после передачи денег продавца ограбят. Это может случиться и с покупателем, приехавшим на сделку с большой суммой наличных.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+