Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Другое - Договор купли продажи преимущества

Договор купли продажи преимущества

Договор купли продажи преимущества

Эффект преимущества договора купли-продажи

В. Крузе рассматривал переход права собственности по договору купли- продажи как обеспечение покупателя защитой от третьих лиц [1, с.

43 – 44, 52]. При этом он выделял четыре различных типа защиты [1, с. 56 – 64]. Одним из них является «эффект преимущества» (priority effect) [1, с.

64 – 65]. В данном исследовании о нем и пойдет речь. «Эффект преимущества» заключается в том, что покупатель после перехода к нему права собственности является защищенным от кредиторов продавца и других покупателей этого же товара, с которыми продавец также заключил договоры купли-продажи, при условии законности и надлежащего оформления сделки.

Покажем действие «эффекта преимущества» на примере. А заключил с Б договор поставки зерна. Б уплатил цену, но А еще до поставки попадает в банкротство.

В нашем правопорядке Б встанет в общую очередь кредиторов в соответствии с принципом равенства прав всех кредиторов, т.к.

предмет договора не индивидуализирован.

В Англии же действует «эффект преимущества», и Б получает преимущество перед остальными кредиторами А с момента уплаты цены [2].

Это возможно, потому что в английском праве имеется такой институт как индивидуализация для данного договора (appropriation).

После уплаты цены у Б появляется право собственности на долю в общей массе родовых товаров, соразмерную уплаченным денежным средствам. Такой подход представляется разумным, правда, как исключение из общего принципа равенства прав всех кредиторов, т.к. любой покупатель предпочтет получение должного по договору вместо возврата денег, необходимо искать механизмы для применения в российском гражданском праве, обеспечивающие такие интересы покупателей.

Другим случаем действия «эффекта преимущества» является двойная продажа, т.е. заключение недобросовестным продавцом двух договоров купли-продажи с двумя различными покупателями до передачи вещи.

В. Крузе считает, что приоритет в данной ситуации должен отдаваться первому покупателю, т.к.

общество награждает более трудолюбивых, тех, кто быстрее остальных достиг результата, в данном случае заключения договора купли-продажи [1, с.

56]. Такой подход представляется необоснованным. Почему мы должны отдавать предпочтение первому покупателю? Никакого социально-экономического обоснования такое решение не предоставляет.

С таким же успехом можно говорить и о том, что второй покупатель является более активным, поскольку сумел предложить большую цену, в связи с чем и был заключен второй договор.

Далее рассмотрим более сложную ситуацию. После осуществления двойной продажи вещь передается одному из покупателей.

В таком случае, по мнению В. Крузе, «эффект преимущества» действует в пользу того покупателя, который получил вещь, даже несмотря на то, что он заключил договор позже. Обоснованием же является то, что такой субъект общества приложил большие усердия, чтобы вещь была ему передана, а, значит, он должен быть за это вознагражден [1, с. 59]. Такие объяснения ученого представляются надуманными.

Из них невозможно выявить какую-либо зависимость, какое-либо общеприменимое правило. Обратимся к нормам германского права. § 929 Германского гражданского уложения (далее – ГГУ) устанавливает, что право собственности переходит с передачей вещи. Согласно § 930 ГГУ фактическая передача может быть заменена передачей посредственного (опосредованного) владения (constitutum possessorium).

Согласно § 930 ГГУ фактическая передача может быть заменена передачей посредственного (опосредованного) владения (constitutum possessorium).

В последнем случае непосредственное владение остается у продавца, но собственность переходит к покупателю. Если применить эти нормы к приведенному выше казусу с двойной продажей, то ясно видна несостоятельность доводов ученого.

Первый заключенный договор будет иметь только обязательственный характер, по второму же договору, включающему оговорку о посредственном владении, покупатель станет собственником.

В рамках такого решения трудно представить, что второй покупатель больше постарался, и поэтому должен быть награжден правом собственности. Позиция о том, что покупатель, уплативший большую цену, заслуживает приоритета, согласуется с экономическим обоснованием двойной продажи.

Действительно, если второй покупатель является более богатым, значит, он больше трудился, и больше заслуживает права собственности.

Но в таком случае нет смысла в установлении приоритета.

Правило о том, что приоритет в получении права собственности имеет тот, кто предложит большую цену, превратит произвол продавца в право, экономически обоснованное. Более правильным подходом в данной ситуации все же является применение принципа добросовестности, согласно которому предпочтение отдается тому, кто действовал добросовестно. Подводя итог, хочется заметить, что отрицать «эффект преимущества» попросту невозможно.

Во всех спорных ситуациях с договором купли-продажи встает вопрос о том, кто имеет приоритет в получении вещи и права собственности на нее. Проблема заключается в том, что этот вопрос никак не урегулирован на законодательном уровне.

Его разрешают судьи в каждой конкретной ситуации. Однако, существует множество типичных правовых ситуаций, касающихся этой проблемы. Данное исследование ориентировано на возбуждение дискуссии в научном сообществе, настрой ученых на дальнейшее более глубокое изучение данной проблематики и выработку законопроектных предложений по совершенствованию гражданского законодательства Российской Федерации.

Договор купли-продажи квартиры: кто имеет право на составление, нюансы составления договора нотариусом

Важнейшим документом при заключении сделки купли-продажи квартиры является договор.

Он содержит важнейшие условия предстоящей сделки и должен быть оформлен должным образом, чтобы она не была признана недействительной. квартиры обязательно должен иметь письменную форму, устные договоренности в таких крупных сделках недействительны. Без письменного соглашения невозможно переоформить на квартиру от продавца к покупателю в Росреестре.

А именно это является ключевым этапом при сделках купли-продажи, без которого вся процедура лишена юридического смысла.

Документ подписывается:

  1. продавцом (если собственников несколько, то все они должны подписать соглашение);
  2. покупателем;
  3. посредниками (участие последних необязательно, но может потребоваться, если стороны или одна из сторон не могут присутствовать при подписании договора по состоянию здоровья или из-за удаленности их проживания от места сделки).

Законодательно не регламентирован единый формат договора купли-продажи квартиры.

Владельцы недвижимости составляют его в произвольном порядке с учетом специфики конкретной . Также законодательно не установлен перечень лиц, которые ответственны за составление договора купли-продажи. Гражданский кодекс содержит указание на то, что договор подписывается исключительно в добровольном порядке по соглашению обеих сторон.
Гражданский кодекс содержит указание на то, что договор подписывается исключительно в добровольном порядке по соглашению обеих сторон.

Это правило указывает на то, что если будет выявлен факт на одного из участников сделки (например, шантаж или применение насилия), то сделка купли-продажи будет признана недействительной. При заключении договора стороны должны достигнуть договоренности по таким важным аспектам, как квартиры и порядок оплаты (наличие предоплаты или задатка), точные сведения о продаваемой квартире (позволяющие однозначно ее идентифицировать), способ расчетов (, безналичный, через , или ), сроки выкупа квартиры, порядок переоформления прав собственности, снятия с проживающих в квартире лиц и пр. Специального разрешения на подготовку договора купли-продажи квартиры не требуется.

За разработку текста документа может отвечать как продавец, так и покупатель.

Для этого им не требуется профильное юридическое образование.

Они могут воспользоваться готовыми образцами или шаблонами договоров, которые есть сегодня в открытом доступе. Но если стороны опасаются, что самостоятельная подготовка договора несет повышенные риски его аннулирования или признания недействительным, то они могут воспользоваться посредническими услугами по подготовке текста соглашения. Можно выделить следующие ключевые варианты составления договора купли-продажи:

  • Через .
  • Через МФЦ. Сегодня во многих МФЦ можно не только переоформить право собственности на недвижимость, но и заказать подготовку договора.
  • Через риэлторскую компанию.
  • Через специализированную юридическую компанию или практикующего в частном порядке юриста.

Каждый из указанных вариантов имеет свои плюсы и минусы.

Самостоятельная подготовка договора позволяет минимизировать затраты на заключение сделки купли-продажи. При этом стороны без профильного образования могут не учесть при подготовке документа важные законодательные изменения или требования гражданского права, которые распространяются на юридически значимые документы. При участии специалистов при подготовке договора он разрабатывается в индивидуальном порядке с учетом специфики и в соответствии с требованиями законодательства.

Обращение к специалисту потребует определенных трат. В зависимости от региона и уровня квалификации юриста подготовка договора купли-продажи обойдется сторонам в 3-10 тыс.р. В крайнем случае, стороны могут просто обратиться за консультацией относительно содержания документа в юридическую компанию.

Такие консультативные услуги обычно оплачиваются из расчета 500-1000 р. в час. В настоящее время участие нотариуса при купли-продажи квартиры не является обязательным. Исключение составляют случаи, когда в сделке участвуют недееспособные или , а также при продаже квартиры из .

Тем не менее, на практике нередко желающие продать или купить квартиру прибегают к нотариальным услугам при подготовке и подписании договора. Закон не запрещает обращаться к нотариусу для подготовки текста соглашения и его удостоверения. Преимущества составления у нотариуса состоят в следующем:

  • Нотариус может включить в договор дополнительные условия, которые защищают права покупателя (например, относительно сроков снятия продавца и членов его семьи с регистрационного учета или прописать дополнительную финансовую ответственность продавца за неисполнения обязательств).
  • Помимо прочего, нотариус сможет выступить посредником при за квартиру, что обезопасит стороны от рисков неуплаты.
  • Один экземпляр документа будет храниться у него. В случае утраты этого важнейшего документа его всегда можно восстановить, обратившись к нотариусу за дубликатом.
  • Участие нотариуса позволить сторонам не вникать в юридические тонкости сделки и доверить эту задачу профессионалу. Нотариус сам изучает нюансы сделки и готовит проект соглашения. Шансы на признание договора, заключенного с участием нотариуса, ничтожным практически нулевые.
  • Нотариально заверенный договор практически нереально оспорить в суде и признать его недействительным. Нотариус перед его заверением в обязательном порядке должен убедиться, что стороны осознают последствия заключения сделки купли-продажи и существенные условия подписываемого соглашения; договор не подписывается им по принуждению или под /шантажом. Для этого нотариус проводит беседу с продавцом и покупателем, разъясняет им последствия подписания договора; убеждается, что указанные им факты подтверждают реальные намерения сторон; что продавец и покупатель являются вменяемыми, адекватно воспринимают действительность и добровольно совершают действия. При необходимости нотариус сможет выступить в суде в качестве свидетеля и подтвердить данные факты.
  • Нотариус в обязательном порядке проверяет сделку на и заверяет личности сторон сделки: не наложен ли арест на недвижимость, не подлежит ли дом , оформлены ли права собственности на квартиру должным образом, является ли продавец реальным собственником, и вправе ли он продавать квартиру. Для этого им могут запрашиваться дополнительные подтверждающие документы как у сторон сделки, так и в уполномоченных инстанциях (так, он имеет прямой доступ к сведениям из ЕГРН). Все эти действия позволяют обезопасить покупателя от заключения сделки с .

Нужно понимать, что участие нотариуса – услуга весьма недешевая.

Плата за нотариальные услуги в данном случае будет складываться из:

  1. плата за технически-правовую работу (в среднем – 5000 р., зависит от нотариальной конторы).
  2. госпошлина за нотариальное заверение договора;
  3. стоимости подготовки текста договора купли-продажи (около 5000-10000 р.);

Госпошлина за нотариальное заверение договора – самая существенная часть затрат, она привязана к стоимости недвижимости. Для лиц, находящихся в родственных связях, госпошлина оплачивается в размере:

  1. при цене сделки до 10 млн.р. – 3000 р.+0,2% от стоимости договора;
  2. при сделке, равной или более 10 млн.р. – 23 000 + 0,1% от суммы более 10 млн.р.

Полученная сумма не может превышать 50 тыс.р. Для оформления соглашения для лиц, которые не состоят в родственных связях, тариф рассчитывается как:

  1. при стоимости квартиры менее 1 млн.р. – 3 тыс.р. +0,4% от цены;
  2. при цене сделки от 10 млн.р. – 25 тыс.р.+0,1% от суммы более 10 млн.р.
  3. при сумме договора от 1 до 10 млн.р. – 7 тыс.р.+0,2% от суммы сверх 1 млн.р.;

Максимальная госпошлина составляет в данном случае 100 тыс.р.

Таким образом, законодательство не регламентирует перечень лиц, которые вправе составлять договор купли-продажи квартиры. Это может быть как продавец или покупатель, либо юристы, риэлторы или нотариус.

Каждый из этих вариантов имеет свои плюсы и минусы.

Автор: Виталий Губин Поделиться 0 0

Что выгоднее – дарственная или продажа?

zoomingfoto1712/FotoliaОсновным отличием договора дарения от купли-продажи недвижимости является его безвозмездность.

В случае передачи по договору дарения встречной вещи договор является притворной сделкой, то есть ничтожным.Преимущества договора дарения:

  • На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов. Недвижимость является единоличной собственностью супруга, который получил ее в дар (статья 36 СК РФ).
  • Договор дарения может быть расторгнут дарителем в определенном законом случае. Так, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, то он вправе отменить дарение (статья 578 ГК РФ).
  • При заключении договора дарения доли недвижимости не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками. А при заключении договора купли-продажи остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли (статья 250 ГК РФ).
  • Сокращенный срок ожидания для последующего отчуждения по договору купли-продажи. При последующей продаже недвижимости, принятой в дар, НДФЛ не нужно платить уже через три года (п. 3 статьи 217.1 НК РФ). А при договоре купли-продажи – через пять лет.
  • Отсутствие обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в случае оформления договора между близкими родственниками (пп. 18.1 п. 18 статьи 217 НК РФ). Это родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, братья и сестры.
Рекомендуем прочесть:  В волгограде новый прокурор

Основные недостатки договора дарения:

  • Возможность отмены договора дарения (минус для одаряемого) (статья 578 ГК РФ).
  • Договор дарения легче оспорить в суде и признать недействительным.
  • Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только после получения согласия всех сособственников (статья 576 ГК РФ).
  • Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 статьи 575 ГК РФ).
  • При заключении договора дарения между третьими лицами необходимо оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества, принятого в дар.

Преимущества договора купли-продажи:

  • Сторонами сделки могут быть как физические лица, так и юридические лица.
  • Продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если недвижимость находится в собственности не менее пяти лет (для объектов, которые были приобретены с 1 января 2016 года (п. 4 статьи 217.1 НК РФ).
  • Договор купли-продажи недвижимости содержит меньше условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.

Недостатки договора купли-продажи:

  • Преимущественное право покупки у других сособственников при продаже доли объекта недвижимости (статья 250 ГК РФ).

    В частности, при продаже обязательно необходимо письменно уведомить сособственников о намерении продажи своей доли, а также сособственники имеют право преимущественной покупки по цене, предложенной третьему лицу.

  • На недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи в период брака, распространяется режим общей совместной собственности.
  • Длительный срок ожидания для последующей продажи без НДФЛ пять лет.

Таким образом, в каждом отдельном случае при отчуждении недвижимости по договору дарения или купли-продажи для выбора наиболее оптимального и выгодного варианта передачи в собственность необходимо учитывать ряд обстоятельств, например, наличие родственной связи, период нахождения в собственности, основание приобретения и т.

д.Выгода понятие растяжимое. При разных целях выгода разная.

Можно понимать под «выгодой» удобство и юридические последствия сделки для текущего владельца квартиры или для будущего (у них будут разные «выгоды»). Договор дарения, как и договор купли-продажи, сделка двусторонняя. И то, что выгодно одному, может быть не выгодно другому.Цель определяет выгоду. Например, целью может быть сокрытие дохода от продажи квартиры путем подмены ее договором дарения.
Например, целью может быть сокрытие дохода от продажи квартиры путем подмены ее договором дарения.

Соответственно, и «выгода» здесь будет оцениваться с этой позиции.

Целью может быть и оформление залога квартиры (в виде дарения или купли-продажи) при выдаче физлицом другому физлицу займа под нее.

Целью может быть инвестирование в недвижимость и получение налоговых преференций.Но рискнем предположить, что здесь речь идет только о налогах. То есть вопрос сводится к тому, при каком виде сделки дарении или купле-продаже придется платить меньше налогов и той, и другой стороне сделки. На это уже можно ответить вполне определенно.В случае дарения квартиры близкому родственнику никаких налоговых последствий у обеих сторон сделки не возникает.

Но если квартиру подарить постороннему лицу, то одаряемый попадает на налог НДФЛ: минус 13% от стоимости квартиры, так как, с точки зрения налоговиков, он получил солидный доход и должен заплатить за это налог государству.

Даритель при этом, естественно, ничего не должен в бюджет, так как никакого дохода не получает. Кстати, к понятию «близкий родственник» закон относит следующих членов семьи дарителя: супруги, дети (в том числе усыновленные), родители, дедушки и бабушки, внуки, братья и сестры (в том числе сводные).В случае купли-продажи квартиры ситуация обратная. Доход получает уже продавец, и должен с него уплатить те же 13% налога НДФЛ.

Правда, государство предоставляет здесь продавцу целый ряд льгот по уплате НДФЛ в виде налоговых вычетов при продаже квартиры.Размер налогового вычета для продавца зависит от того, сколько времени он владел квартирой и как эта квартира попала к нему в собственность. Например, если квартира находилась в собственности владельца более трех лет (или была куплена более пяти лет назад, по новым правилам), то при ее продаже налог для продавца будет равен нулю.В остальных случаях продавец может уменьшить возникающую у него налогооблагаемую базу только на 1 млн рублей (налоговый вычет).

С оставшейся суммы он обязан уплатить НДФЛ 13%.Покупатель в случае купли-продажи, естественно, не платит налог. И даже наоборот, получает возможность частично вернуть себе НДФЛ, который он платит в бюджет со своих текущих доходов (в том числе со своей зарплаты).Итак, можно обобщить: если сделка происходит между родственниками, то для обеих сторон выгоднее квартиру подарить (если, конечно, нет цели взять с родственника деньги). Если сделка происходит между посторонними людьми, то выгоднее квартиру продать, применив к ней налоговые вычеты.Смотря о чьей выгоде идет речь.

Если Вы являетесь владельцем квартиры, то с материальной точки зрения Вам выгоднее оформить дарственную, так как в случае продажи Вам придется заплатить подоходный налог (13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи). С другой стороны, если одариваемый Вами человек не является Вашим ближайшим родственником, то налог в размере 13% от стоимости квартиры уже придется заплатить ему.

Единственный случай, при котором налог платить не придется никому, это если Вы оформляете договор дарения на близкого родственника (первая степень родства).Кроме того, у договора дарения есть дополнительные плюсы.

Подарив жилье, Вы гарантируете, что оно при любом развитии ситуации останется в единоличной собственности одариваемого человека. При заключении же договора купли продажи возможна, например, ситуация, когда квартира станет его совместной собственностью с супругом (или супругой), и тогда, в случае развода, ее придется делить как совместно нажитое имущество.Если Вы подарите квартиру, то при желании сможете остаться в ней жить (если укажете это условие в договоре дарения). А при оформлении договора купли-продажи недвижимости Вы можете потерять право на проживание, если новый собственник захочет снова ее продать (если Вы не являетесь лицом, имеющим право постоянного пользования приватизированной квартирой и не выписываетесь из нее по собственному желанию).

И, в целом, сама процедура оформления дарственной проще, чем процедура оформления договора купли продажи.Это часто встречающийся вопрос на юридических консультациях. У данных договоров разное предназначение, и не стоит один договор прикрывать другим.

В праве такие договоры называются притворными.В случае с договором купли-продажи, прикрытым дарением, и в случае с договором дарения, прикрытым куплей-продажей, могут наступить неблагоприятные для сторон последствия. К примеру: при совершении дарения, фактически прикрывающего договор купли-продажи, по которому переданы денежные средства продавцу, покупатель рискует не получить денежных средств от продавца при признании сделки недействительной.

При этом он будет обязан вернуть продавцу приобретенное имущество. И другой пример: подписывая договор купли-продажи, под которым кроется договор дарения, недобросовестный даритель может оспорить договор купли-продажи как притворную сделку и доказывать, что денежные средства фактически не передавались и не могли быть переданы.Дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу права собственности. Купля-продажа это передача права за определенную сумму денег.

Если дарение осуществляется между близкими родственниками, то отсутствует налог на дарение. Если постороннему человеку, то налог на дарение составит 13% либо от кадастровой стоимости недвижимости либо от суммы, указанной в договоре дарения (в зависимости от того, какая сумма будет больше).Договор купли-продажи отличается тем, что продавец и покупатель могут проставить любую устраивающую их сумму.

Стоимость оформления договора купли-продажи (если только он не нотариален) не зависит от суммы договора.

Если продаваемый объект является общедолевой собственностью, то оформление обеих сделок как дарения, так и купли-продажи должно быть нотариально заверено.

Стоимость услуг нотариуса рассчитывается по формуле и зависит от многих факторов. Но, в основном, она приближена к 0,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре дарения или купли-продажи.В случае умышленного занижения стоимости договора нотариус может рассчитать стоимость услуг в зависимости от оценочной или кадастровой стоимости объекта. Таким образом, стоимость оформления договоров дарения и купли-продажи примерно одинакова.Могут возникнуть разные налоговые последствия, так как одаряемый облагается налогом, если не имеет льгот.

А вот покупатель квартиры приобретает налоговую льготу на подоходный налог в размере 13% на сумму покупки, не превышающую 2 млн рублей. То есть если квартира приобретается за 2 млн рублей и более, то ее новый хозяин получит 260 тысяч рублей со своего оплаченного подоходного налога в течение нескольких лет.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Что лучше и выгоднее договор дарения или купли-продажи?

Автор (юрист): 28.09.2021 1724 Договоры дарения или купли-продажи при сравнении характеризуются большим количеством отличительных черт, касающихся характера сделок.

Если в одном случае может оказаться выгоднее продажа, то в другом – дарение.

Ниже рассмотрим, что обойдется дешевле и быстрее, каковы основные отличия договоров, плюсы и минусы, а также особенности оспаривания.

Содержание Оформление договора дарения (далее – ДД) регламентируется , купли-продажи – .

Обе процедуры считаются двусторонними, и направлены на отчуждение имущества одного лица в пользу другого.

Сделки могут заключаться в устной или письменной форме, но если дарение происходит безвозмездно, то продажа – исключительно за деньги. Есть и другие отличия: Дарение Купля-продажа Дарителями могут быть все граждане, кроме недееспособных и детей до 14 лет. Нельзя делать подарки сотрудникам государственных, муниципальных, социальных, медицинских учреждений, если это связано с их должностными обязанностями () В процедуре вправе участвовать все, кроме малолетних детей и недееспособных граждан Согласно , полученное в браке имущество по дарственной признается единоличной собственностью супруга.
Нельзя делать подарки сотрудникам государственных, муниципальных, социальных, медицинских учреждений, если это связано с их должностными обязанностями () В процедуре вправе участвовать все, кроме малолетних детей и недееспособных граждан Согласно , полученное в браке имущество по дарственной признается единоличной собственностью супруга.

Но на основании второй супруг может добиться признания подарка общей собственностью, если за время совместной жизни путем совместных вложений существенно увеличена его стоимость Имущество, купленное в браке, считается совместной собственностью супругов вне зависимости от того, на чьи деньги оно покупалось (). Исключение – наличие брачного контракта, согласно которому все ценности достаются одному из супругов НДФЛ в размере 13% уплачивает получатель подарка – одаряемый. Но от налогообложения освобождаются близкие родственники дарителей () НДФЛ перечисляется продавцом, т.к.

от реализации ценностей прибыль получает он. Освобождение от уплаты НДФЛ предусмотрено при продаже недвижимости, бывшей в собственности более трех лет и полученной в наследство от близкого родственника, в порядке приватизации, по ренте, или при отсутствии другого жилья в собственности.

В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет () Для передачи доли необязательно получать согласие остальных собственников или предоставлять им преимущество Согласно , при продаже доли в праве общей собственности третьему лицу остальные владельцы наделяются преимущественным правом покупки.

Их необходимо уведомить о намерениях за 1 месяц. Если в течение месяца нет ответа или не дано согласия, продавец вправе продать долю. При реализации движимых вещей срок ожидания ответа сокращается до 10 календарных дней () Даритель не вправе предъявлять встречные условия к одаряемому Продавец может указать встречные условия: например, обязанность покупателя страховать товар () Для отмены применяются нормы и общие положения ГК РФ о недействительности сделок Для оспаривания применяются Согласно , сделка заключается устно, за исключением случаев, когда требуется письменная форма:

  1. Даритель планирует передать дар в будущем (обещание дарения).
  2. Юридическим лицом дарится подарок стоимостью от 3 000 руб.;
  3. Отчуждается недвижимость;

Письменный ДД составляется дарителем самостоятельно, но при необходимости стороны вправе обратиться за помощью к юристу или нотариусу.

Нотариальное удостоверение обязательно, если отчуждается доля в праве собственности, дарителем является несовершеннолетнее или ограниченно дееспособное лицо, либо в процедуре от имени собственника или одаряемого участвует представитель по доверенности. Важно! При отчуждении недвижимости обязательна регистрация права собственности на одаряемого в Росреестре, но конкретные сроки не устанавливаются.

Если подарен автомобиль, сведения о новом владельце вносятся в ПТС, а на учет в ГИБДД его нужно поставить в течение 10 дней после подписания дарственной. Рассмотрим достоинства и недостатки дарственной: Плюсы Минусы Простота оформления Даритель не получает выгоду Имущество, полученное супругом в браке по ДД, при разводе не делится Если суд примет решение об отмене ДД, подарок придется вернуть Возможность отмены по инициативе дарителя Если подарок куплен на средства от предпринимательской деятельности и подарен в течение полугода после вынесения решения о банкротстве дарителя, кредиторы могут оспорить сделку Освобождение от НДФЛ для близких родственников дарителей Неправильное оформление ДД по содержанию может повлечь его недействительность Безвозмездность процедуры для одаряемого Иногда обязательно нотариальное удостоверение, что увеличивает расходы Нельзя получить налоговый вычет, как при покупке При составлении дарственной нужно указать четкую информацию о сделке, подарке и сторонах:

  1. Обязанности и права сторон;
  2. Отсылка на получение согласия от супруга (если требуется);
  3. Сведения о предмете – подарке;
  4. Условия отмены или изменения;
  5. Подписи участников сделки.
  6. Характер ДД: реальный (исполняется сразу) или консенсуальный (обещание дарения);
  7. Ф.И.О., паспортные данные одаряемого и дарителя;

Договор оформляется минимум в двух экземплярах, по одному остается у дарителя и одаряемого.

Если дарится недвижимость, понадобится третий экземпляр для Росреестра. Образец договора дарения квартиры: alt: Договор купли-продажи (далее – ДКП) составляется на возмездной основе: продавец обязуется своевременно передать товар или иные вещи покупателю, а тот – предоставить взамен деньги. Процедура регламентируется и делится на несколько видов: контрактация, поставка товаров, продажи недвижимости или предприятий, розничная торговля.

ДКП составляется в простой письменной форме, а нотариальное удостоверение требуется только в нескольких случаях:

  1. Продажа недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного.
  2. Продается доля в праве на недвижимость;

Как и при дарении, в случае продажи общенажитых ценностей понадобится нотариальное согласие супруга продавца. Обратите внимание! Если ДКП требует нотариальной формы, а интересы продавца или покупателя представляет поверенный, доверенность обязательно удостоверяется нотариусом. К достоинствам ДКП относится простота оформления: достаточно оформить документ в нескольких экземплярах, предварительно согласовав условия со сторонами сделки.

Есть и другие преимущества:

  1. Нет ограничений для сторон, как при ДД, где запрещается безвозмездно передавать подарки в пользу работников муниципальных и государственных органов, соцучреждений, организаций здравоохранения, если процедура связана с их трудовой деятельностью;
  2. ДКП по сравнению с ДД проще отменить.
  3. Продавец, в отличие от дарителя, получает выгоду – деньги;

Есть и минусы:

  1. Самый весомый минус, из-за которого некоторые пытаются прикрыть продажу ДД – обязательство по уведомлению остальных владельцев при возмездном отчуждении доли.
  2. Продавец обязан заплатить подоходный налог.

    Даритель его не платит. Если ценная вещь приобретается супругами в браке при отсутствии брачного контракта, оно признается общенажитым и будет делиться при разводе.

Совет юриста: лучше не пытаться прикрыть продажу ДД. На основании остальные собственники, преимущественное право которых нарушено, могут признать сделку притворной. Это влечет ее недействительность: дарственную отменят, дарителя и одаряемого вернут в прежнее положение.

ДКП по содержанию должен соответствовать требованиям гл. 30 ГК РФ в зависимости от вида сделки.

В документ включается практически та же информация, что и при ДД, но обязательно указывается стоимость продаваемого имущества. Что еще понадобится:

  1. Данные о товаре;
  2. Подписи покупателя и продавца.
  3. Обязанности сторон;
  4. Условия отмены сделки;
  5. Сведения о продавце и покупателе;

Образец договора купли-продажи квартиры: alt: Основания для оспаривания ДКП и ДД отличаются.

В первом случае перечень причин гораздо шире:

  1. Общенажитое продано без согласия супруга продавца;
  2. Продана недвижимость несовершеннолетнего без согласия органов опеки.
  3. Составление ДКП недееспособным собственником;
  4. Квартира унаследована, и через некоторое время после принятия наследства появляется другой наследник, не заявивший о своих правах в установленные сроки. Он вправе оспорить сделку;
  5. Продавец участвует в процедуре банкротства и хочет избежать изъятия жилья, продав его. По инициативе кредиторов оспариваются все сделки за последние 3 года;
  6. Доля продана без предоставления преимущественного права выкупа другим владельцам;
  7. Допущенные нарушения при приватизации;

ДД отменяется по основаниям, указанным в . Суд признает ДД недействительным, если одаряемый умышленно убил дарителя или нанес его здоровью вред; при обращении кредиторов для аннулирования сделки, заключенной дарителем-участником процедуры банкротства.

Если дарственная оформлена под влиянием угроз или заблуждения, недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином, шансы отменить все тоже есть. Признание ДКП или ДД недействительным – сложное и кропотливое дело, требующее высокой юридической грамотности. Но шансы есть, и это подтверждают несколько решений:

  1. (Договор купли-продажи).
  2. (Договор дарения);
  3. (Договор дарения);

Что дешевле для получателя имущества: дарение или купля-продажа?

При ДД одаряемый платит НДФЛ, если не приходится дарителю близким родственником – это единственная финансовая нагрузка на него. При покупке недвижимости у некоторых граждан есть возможность получения вычета.

Но придется заплатить деньги.

Что будет с подаренным или проданным имуществом в случае смерти нового владельца? Если ДД предусмотрена возможность отмены при смерти одаряемого, даритель вправе его отменить (). Купленное по ДКП включается в наследственную массу.

Что дешевле в плане оформления у нотариуса: ДКП или ДД? Везде расценки примерно одинаковы.

За обязательное удостоверение уплачивается 0,5% от стоимости имущества. Как быстрее и дешевле переоформить право собственности на недвижимость от матери к совершеннолетнему ребенку: по дарственной или ДКП? Проще и дешевле – по дарственной: достаточно составить ДД в письменной форме, затем подать документы на регистрацию права собственности.

По ДКП ребенку придется платить деньги.

У квартиры два собственника, получена в наследство. Как проще подарить свою долю второму владельцу?

Основания приобретения права собственности роли не играют. Можно оформить договор дарения или купли-продажи.

Подведем итоги:

  1. Прикрыть продажу ДД нельзя: ее могут признать недействительной;
  2. Продажа выгодна продавцу – он получает деньги;
  3. Дарение доли выгодно, если не хочется предоставлять остальным владельцам преимущественное право покупки;
  4. Дарение и продажа – разные сделки, отличающиеся по характеру;
  5. ДД подразумевает безвозмездность, при продаже продавец получает деньги;
  6. Сделки между близкими родственниками НДФЛ не облагаются;
  7. Для продажи или ДД недвижимости обязательна письменная форма договора;
  8. При покупке недвижимости граждане вправе пользоваться налоговыми вычетами. При получении дара такая возможность не предоставляется;
  9. Оспаривание обоих договоров производится в судебном порядке по заявлениям сторон или третьих лиц, чьи права нарушены сделками.
  10. Дарственная выгодна одаряемому: ему подарок предоставляется бесплатно, без предъявления дарителем встречных условий;

Наши юристы предоставляют помощь гражданам и юридическим лицам круглосуточно.

Если ваша проблема требует правового решения, опишите ее в онлайн-форме и дождитесь ответа – он поступит уже через 5 минут! Не нашли ответа на свой вопрос?

Задать вопрос юристу Елена Плохута 28 февраля 2021 в 12:38 Ваш ответ Ваше имя Ваш e-mail Комментировать

Что выгодней и надежней оформить для обеих сторон сделки: дарение или куплю-продажу недвижимости

Варианты отчуждения недвижимости могут быть различными. Что выбрать исходя из нюансов сделки: обычную продажу или оформление дарственной? Отвечаем развёрнуто на этот вопрос.

, или дарственная на недвижимость – это гражданский договор, который заключается двумя сторонами о нижеследующем:

  1. одариваемый принимает её.
  2. даритель безвозмездно передаёт в одариваемого лица недвижимость;

Составляется этот двусторонний документ, согласно нормам статьи 572 ГК РФ. Вступает в силу после его подписания сторонами, но только при условии его регистрации в Росреестре.

Главные характеристики этого договора:

  1. безвозмездность;
  2. добровольность.

Поэтому при его составлении нельзя указывать факт передачи денег или иного имущества взамен подаренного, иначе сделка будет признана мнимой и ничтожной, не вступившей в силу. Также недопустимо принуждать собственника недвижимости к её дарению, иначе сделка может быть в течение года после её совершения.

Соответственно, одаряемый также не обязан принимать дар, у него есть право отказаться. Эта процедура происходит только по доброй воле. Иногда договор дарения представляется более выгодным вариантом передачи имущественных прав, чем договор купли-продажи (ДКП).

Его плюсы для лица, получающего дар, заключаются в следующем:

  • Лицо становится собственником недвижимости, ничего не отдавая взамен, то есть остаётся в чистой прибыли.
  • Подаренное имущество не является совместно нажитым и не допускает раздела после .
  • Простой характер оформления сделки.

Собственник, передающий имущество в дар, также имеет определённые выгоды при заключении дарственной:

  • Отсутствие налогообложения при сделке, если недвижимость была в собственности менее требуемого срока, который составляет от 3 до 5 лет. Налог при сделке взимается с одариваемого лица.
  • Если это престарелый человек, то он будет уверен в том, что после его смерти в отношении подаренного объекта не возникнет .
  • Дарение даёт дарителю моральное удовлетворение от совершённого бескорыстного поступка.

Для обеих сторон удобно:

  • Отсутствие проблем с передачей денежных средств, так как эта часть сделки упускается.
  • Не требуется специального сопровождения сделки, что позволяет обратиться к юристу или разово, сэкономив определённую часть денежных средств.

К минусам, которых сравнительно немного, относятся следующие правовые моменты:

  • Принимающая сторона (если стороны не находятся в близком родстве) обязана уплатить налог в размере 13% объекта недвижимости. Налоговый вычет ей не положен.
  • Передающая сторона не получает денег, передавая имущество безвозмездно.

Если одаряемый является иностранцем, НДФЛ при получении имущества составляет не 13, а 30% кадастровой стоимости.

Договор купли-продажи – это гражданско-правовой документ, констатирующий переход имущественных прав на объект недвижимости от продавца к покупателю.

Регулируется нормами статьи 549 ГК РФ в части составления документа, а в части его заключения и проведения сделки – нормами статей 550-558 ГК РФ. В отличие от договора дарения, ДКП всегда составляется, как , основанный на встречных условиях. То есть покупатель и продавец предоставляют друг другу равноценные преимущества от проведения сделки:

  1. покупатель передаёт сумму денег, соразмерную стоимости объекта недвижимости;
  2. продавец отчуждает покупателю недвижимое имущество.

Если деньги по сделке переданы не будут, или указанная цена объекта будет несоразмерной фактическому положению дел, сделка может признаваться ничтожной или оспоримой.

Эта проблема приведёт к расторжению ДКП и двусторонней реституции – процедуры, которая возвращает правовую ситуацию к моменту, предшествовавшему сделке. То есть к возвращению всего, полученного по сделке.

Так как купля-продажа является самой распространённой имущественной сделкой, основанной на отчуждении собственности, она, несомненно, несёт в себе немало положительных моментов. Для покупателя они заключаются в следующем:

  • Он может воспользоваться правом получения налогового вычета в размере 13% стоимости недвижимого имущества.
  • Он выбирает тот объект недвижимости, который ему нравится, а не тот, который был предложен.
  • С покупателя не взимается , он оплачивает только приобретаемую недвижимость.

Продавец остаётся в прибыли в соответствии со следующими особенностями сделки:

  • Получает деньги в размере стоимости здания, помещения или земельного участка.
  • Передаёт недвижимость заведомо заинтересованному лицу, проявляющему инициативу по приобретению объекта.

Минусы для покупателя в сравнении с оформлением дарственной вытекают из специфики сделки:

  • Официально он вступит в собственность только после в Росреестре, а деньги положено передать продавцу до подачи документации в Росреестр. В случае отказа в регистрации возникает вопрос о возвращении денег, которые продавец может вложить в покупку другого имущества.
  • Ему требуется передать продавцу существенную сумму денежных средств.

В связи с этим в «подвешенном состоянии» находится и продавец, что является для него минусом.

Ведь в случае расторжения сделки по инициативе покупателя он обязан будет вернуть полученную сумму денежных средств.

Кроме этого, если недвижимость была в собственности менее 5 лет после купли-продажи или менее 3 лет после приватизации, получения в дар или по , то ему придётся уплатить НДФЛ в размере 13% стоимости недвижимости, указанной в ДКП, что также можно считать минусом. Если сравнивать эти два вида имущественных сделок, которые совершаются на основании заключения сторонами договоров дарения или купли-продажи, то можно заметить, что в некоторых ситуациях перевес может быть на стороне дарственной, а в других случаях – на стороне ДКП.

Выгоднее заключить дарственную в следующих случаях:

  • Если купля-продажа потребует уплаты НДФЛ исходя из недостаточности срока владения.
  • Если у дарителя нет близких родственников и он хочет оставить о себе добрую память.
  • Чтобы при жизни распорядиться имуществом по своему усмотрению и не спровоцировать наследственные споры.
  • Когда сделка совершается между близкими родственниками – им не придётся уплачивать налог, и сделка не спровоцирует судебные споры о нарушении прав третьих лиц.
  • Когда получатель дара находится в браке, который может вот-вот распасться, если он не хочет подвергать получаемое имущество разделу.

Здесь нужно иметь в виду, что даритель ничего не получит от одаряемого, но может остаться проживать в квартире, если данное условие прописано в договоре.

Во всех стандартных случаях, когда имущество находилось в собственности более 5 лет или 3 года после безвозмездного получения, лучше всего оформлять сделку купли-продажи. Это менее рискованно в плане оспаривания сделки со стороны третьих лиц, а также выгодно исходя из того, что покупатель остаётся полноправным владельцем, выбравшим недвижимость в соответствии со своими потребностями и желаниями. Несомненно, в безвозмездном получении недвижимости есть много привлекательных моментов.

Но подменять куплю-продажу дарением без крайней нужды не следует, так как могут возникнуть непредвиденные последствия, присущие мнимой сделке. Не нашли ответа на свой вопрос?

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+