Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Договор основание дду при покупке квартиры во вторичном жилье

Договор основание дду при покупке квартиры во вторичном жилье

Договор основание дду при покупке квартиры во вторичном жилье

Что значит ДДУ при покупке квартиры? Подводные камни при долевом участии в строительстве новостройки

10 апреля 2018Покупка недвижимости на первичном или вторичном рынке всегда сопровождается письменным соглашением.В случае с новостройкой чаще всего – это договор долевого участия в строительстве.Как и любой договор, ДДУ защищает обе стороны, застройщика и дольщика, от страховых случаев, и имеет множество нюансов, в которых нужно разбираться.Возведение многоквартирного дома, а тем более – целого жилого комплекса, всегда требует огромных вложений. Застройщик, получивший земельный участок и право на строительство объекта, нуждается в солидных финансовых вливаниях.Основной поток денег обычно идет от мелких инвесторов – людей, покупающих единственную квартиру в доме. С этими покупателями застройщик заключает Договор Долевого Участия в строительстве дома.

Название договора породило слово «дольщики» – так называют граждан, подписавших ДДУ.ФЗ № 214 от 30.12.04 «» был принят с целью защиты прав инвесторов от недобросовестных девелоперов.

Закон серьезно ужесточил требования к ним. Среди основных:

  1. обязательное страхование гражданской ответственности девелопера, защищающее вложения дольщиков (введено с 2014 года).
  2. фиксация окончательной стоимости квартиры в договоре и его регистрация в Росреестре;
  3. наличие пакета разрешительной документации, дающей право возводить объект;
  4. наличие у девелопера собственных средств, подлежащих использованию для возведения объекта и составляющих не менее трети от его стоимости;
  5. предоставление полных сведений о компании, ее финансовом состоянии, планируемом объекте строительства: оформляется в виде проектной декларации, размещается для публичного доступа;
  6. право дольщика уступить свои права на квартиру третьим лицам или расторгнуть соглашение в случае нарушения строителями статей ФЗ 214, потребовав возврата уплаченных денег и процентов по ним;
  7. финансовая ответственность девелопера за срыв срока ввода здания в эксплуатацию;

Если при подписании ДДУ вы видите, что какой-то пункт закона проигнорирован, стоит усомниться в добросовестности строительной компании.С каждым годом становится более цивилизованным.

Но на нем до сих пор предлагают покупателям заключать не ДДУ, а предварительные договоры купли-продажи квартиры или доли объекта в новостройке.Гражданам нужно иметь ввиду, что закон защищает только тех, кто подписал ДДУ. Остальные покупатели, подписав иные документы, лишаются возможности компенсировать свои потери.Когда договор заключается в точном соответствии в ФЗ № 214, особых рисков или «подводных камней» можно не опасаться.

Закон исключает «двойные продажи», предписав обязательную госрегистрацию каждого договора.Однако существуют и объективные поводы для беспокойства.В результате строительных работ площадь квартиры может оказаться меньше или больше заявленной в договоре.Поэтому целесообразно четко обозначить эту ситуацию и прописать возврат средств, если вам придется получать недвижимость меньше той площади, которая была оплачена.Остальные риски касаются в большей степени девелоперов.

Неопытное руководство начинающей компании может просто не рассчитать свои силы и объект не будет завершен. Тогда спасет положение только (она выдается на руки каждому дольщику вместе с ДДУ после оплаты недвижимости).Застройщики нередко страдают от экономических потрясений и кризисов.

Довольно плачевно обстоят дела у тех, кто использует в работе импортные строительные материалы – при скачках курса иностранной валюты компании часто становятся банкротами. Это те ситуации, когда дом может превратиться в долгострой…Все подробности раскрыты в полной версии статьи:

Как купить квартиру в новостройке в 2021 году

В 2021 году в процесс покупки новостройки были внесены существенные изменения, так как действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы полностью изменилась.

Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу. Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

Покупка квартир в новостройке происходит с опорой на . Принцип работы счетов эскроу содержится в .

Специфика применения таких счетов в долевом строительстве регламентируется в . Страхование депонированной суммы на эскроу-счете производится Агентством по страхованию вкладов в сумме не более 10 млн р., согласно . С июля 2021 года большинство застройщиков не смогут получать деньги от напрямую. Финансирование застройки многоквартирных домов с прямого сменилось проектным.
Финансирование застройки многоквартирных домов с прямого сменилось проектным. Что это означает на практике?

Долевое строительство в старой форме просуществовало более 15 лет. Формально преимущества получали обе стороны: предоставляли доступ к беспроцентным деньгам от дольщиков, дольщики могли приобрести жилье с существенным дисконтом, если покупали квартиру на стадии котлована.

Но на практике такая схема привела не к одному долгострою и тысячам обманутых дольщиков.

Созданному в 2017 году компенсационному фонду не удалось принципиально решить проблему с недостроенной недвижимостью. Теперь дольщики так же могут купить на котловане, но застройщик увидит эти деньги только после того, как достроит квартиру и отдаст ключи. При этом договоры долевого участия (ДДУ) сохранили свое значение и не исчезли с рынка, поменялась только схема расчетов.

При этом договоры долевого участия (ДДУ) сохранили свое значение и не исчезли с рынка, поменялась только схема расчетов. Деньги, которые теперь покупатели платят за недвижимость, не поступают напрямую застройщику, а направляются в банк на специальный счет эскроу. Счет эскроу – это специальный вид счетов в .

На данный счет дольщики должны перевести деньги за квартиру в новостройке по договору участия в долевом строительстве. Данная сумма будет храниться в банке до тех пор, пока застройщик не сдаст квартиру.

До того момента, пока дом не достроен, получить доступ к деньгам застройщик не сможет: ему придется использовать собственные или внешние источники финансирования проекта. Такие счета застройщики могли использовать на добровольных началах с июля 2018 года, а с июля 2021 года – это обязанность застройщиков, а не их право. В результате снижаются риски для покупателей , что застройщик соберет деньги с дольщиков и не закончит объект.

Даже если со стройкой возникнут какие-либо проблемы, покупатели смогут забрать свои деньги, получив компенсацию из специального фонда. При возникновении проблем у банка поводов для беспокойства у дольщиков так же нет: средства на застрахованы на сумму до 10 млн р.

Схема покупки недвижимости с использованием счета эскроу будет следующая:

  • Покупатель выбирает квартиру в строящемся доме. Опросы показывают, что покупатели стали больше доверять застройщикам после применения счетов эксроу и больше россиян готовы покупать недвижимость на этапе котлована.
  • Денежные средства за квартиру переводятся на счет эскроу (если была получена , то средства на эксроу-счет перечисляются банком).
  • Покупатель подписывает с застройщиком .
  • Покупатель заключает трехсторонний договор на открытие счета эскроу с застройщиком и банком.

Но из-за введения счетов эксроу разница между ценой квартиры на этапе котлована и на финальной стадии будет практически одинаковой, поэтому более логично покупать недвижимость с высокой степенью готовности. В первоначальной версии закона предполагалось распространить требование о применении счетов эскроу на всех застройщиков, но затем были сделаны послабления.

Ряд застройщиков сможет напрямую даже после 1 июля 2021 года и начать ими распоряжаться. Применение счетов эскроу для застройщиков становится обязательным, если первый договор долевого участия был зарегистрирован после июля 2021 года.

Правительство ввело критерии, кто и когда вправе работать без счета эскроу.

Такие условия важно знать покупателям, чтобы понимать, что их не привлекают к участию в .

Итак, застройщик вправе работать без счета эскроу в следующих случаях:

  • Степень готовности подтверждается официальным заключением. Данное заключение выдается региональной инстанцией, которая отвечает за долевое строительство в регионах. Сведения о степени готовности размещаются в единой системе жилищного строительства.
  • Застройщик построил дом более, чем на 30%, и реализовал 10% площадей, после чего он вправе принимать денежные средства напрямую.
  • По определенным объектам минимальная готовность может составлять 6 и 15%. Степень готовности в 6% применяется при наличии на участке социальных объектов, застройщик является системообразующим, строит минимум 4 млн кв. м не менее, чем в 4 российских регионах; либо если данный застройщик достраивает чужой проблемный объект. Степень готовности в 15% применяется при комплексном освоении территории, застройке детских садов, школ и поликлиник, при снесении .
  • Доля проданных застройщиком площадей может быть проверена в Росреестре. Проверкой проданных площадей будет заниматься путем сопоставления зарегистрированных договоров и проектной декларации.
  • Когда заключение было получено, и формально застройщик вправе работать без применения счетов эскроу, он обязан заплатить денежные средства в фонд защиты дольщиков. Этот фонд контролируется государством, и средства в него должны платить все застройщики. Если со строительством дома возникнут проблемы, то дольщики получат компенсацию, или дом будет достраиваться за счет фонда. Застройщики, работающие без эскроу-счета, в обязательном порядке перечисляют взносы в в размере 1,2% от стоимости недвижимости.

Такие послабления были введены по той причине, что банки нередко отказывали в открытие счетов эскроу застройщикам, а продолжение строительства без них стало невозможным. Таким образом, используются два критерия для расчетов напрямую: это объем проданных площадей и степень готовности объекта.

Такие схемы покупки квартиры, как по договору долевого участия, сохранят свое значение. Если дольщик решит продать квартиру через уступку права требования по договору долевого участия, то все права и обязанности по счету эксроу в связи с этим перейдут к новому дольщику. Что касается рассрочки на квартиру от застройщика, которой нередко пользовались покупатели, то они так же не будут запрещены.

Но ожидается уменьшение численности таких акций из-за незаинтересованности застройщиков (денег они все равно не увидят до сдачи квартиры). В отличие от , на котором квартиры покупаются только по договору купли-продажи, квартиры в новостройке допускается купить по разным документам. Основная полностью законная схема – договор долевого участия.

Такие схемы покупки новостроек, как участие в жилищно-строительных кооперативах, которые часто создавались для обхода договора долевого участия (применялись застройщиками для освобождения от обязанности внесения средств в компенсационный фонд), были запрещены с июля 2018 года.

Под запрет подпала и покупка квартиры через застройщика, или вексельная схема покупки недвижимости. Какое жилье лучше выбрать: «вторичку» или новострой?Новострой«Вторичку»Мне без разницыНапишу свое мнение в комментариях В процессе выбора компании-застройщика стоит обратить внимание на такие его характеристики, как надежность (деловая репутация, опыт застройки), финансовая устойчивость, отзывы о компании.
Какое жилье лучше выбрать: «вторичку» или новострой?Новострой«Вторичку»Мне без разницыНапишу свое мнение в комментариях В процессе выбора компании-застройщика стоит обратить внимание на такие его характеристики, как надежность (деловая репутация, опыт застройки), финансовая устойчивость, отзывы о компании.

Для анализа репутации компании можно использовать рейтинги, публикации в , данные с форумов и пр. При покупке квартиры, которая строится с использованием счетов эскроу, вопрос проверки надежности застройщика не имеет столь принципиальное значение.

Если застройщик предлагает оплатить напрямую, то покупателю стоит произвести комплексную проверку:

  • Запросить заключение о степени готовности объекта у застройщика.
  • Изучить сведения о застройщике, проверить информацию о застройщике и наличие заключения о степени готовности на сайте (официальный ресурс от Минстроя).
  • Сверить реквизиты в договоре с информацией о банке.
  • Запросить сведения о перечислении взносов в компенсационный фонд.

Покупателям следует помнить, что квартиру они оплачивают только после регистрации договора долевого участия в Росреестре. Даже при финансировании без счетов эскроу необходимо использовать для оплаты исключительно .

При нехватке собственных средств недвижимость можно приобрести в ипотеку. Хотя покупка жилья в строящемся доме в сопряжена с дополнительными рисками, для многих этот способ приобретения недвижимости является единственно приемлемым.

Доля ипотечных дольщиков в общем объеме покупателей составляет 70-75%. Более того, именно ипотека предположительно станет ключевым драйвером роста рынка : процентные ставки опустились ниже 10%, тогда как цены на недвижимость росли в условиях перехода на проектное финансирование. От заемщика потребуется внести часть суммы за недвижимость из собственных средств: размер первоначального взноса может составлять 15-20%.

Некоторые банки готовы принимать в качестве первого взноса , но использовать его таким способом можно только после достижения ребенком возраста 3 лет.

Как оформить материнский капиталПроактивная выдача материнского капиталаСемья.
Виды и меры поддержки от государства Процедура оформления недвижимости в ипотеку предполагает прохождение нескольких этапов:

  • Покупатель обращается в банк и передает документы для оформления ипотеки. Банки готовы кредитовать покупку жилья на первичном рынке у аккредитованного ими застройщика (если застройщик аккредитован одновременно несколькими банками, это хороший знак, свидетельствующий в пользу надежности застройщика). К на ипотеку относят как личные документы, так и сведения о финансовом состоянии, трудоустройстве заемщика и пр.
  • Средства переводятся в пользу застройщика на счет эскроу. Разница в рамках ипотечного кредитования состоит в том, что средства за квартиру перечисляет не сам покупатель, а банк.
  • После строительства дома и подписания акта приема-передачи квартира оценивается и оформляется .
  • Вместе с документами на предоставление кредита и прав требования подписывается договор долевого участия.
  • В течение 10 дней квартира передается в залог банку, а ипотечный договор регистрируется в Росреестре.
  • Покупатель подбирает подходящего застройщика: необходимо подобрать надежную компанию-застройщика, так как в данной сфере достаточно распространены фирмы-однодневки и .
  • После одобрения ипотеки с продавцом подписывается договор с указанием на сроки, условия и обязательства сторон.

Документы для приобретения квартиру в ипотеку на первичном рынке можно разделить на несколько групп.

Группа документов для покупки новостройки Вид запрашиваемых документов Документы для одобрения заявки на ипотеку

  1. заверенная копия трудовой (оформляется в отделе кадров компании-работодателя)
  2. или справка по форме банка;
  3. заявление-анкета на получение кредита;
  4. паспорт;

Документы, подтверждающие внесение первого взноса

  1. выписка с банковского счета, на который были перечислены деньги;
  2. платежное поручение на оплату первого взноса

Документы по приобретаемой недвижимости

  1. договор переуступки права требования по объекту недвижимости
  2. договор долевого участия;

Документы по статусу заявителя От заявителя могут потребовать дополнительные документы, если он претендует на льготную ипотеку.

Например, документы на материнский капитал, свидетельство о рождении детей и пр. При оформлении ипотеки на покупаемую квартиру налагается обременение в виде залога. Это определенные ограничения на право собственности, которые накладываются в силу договора. Подобные ограничения определяются Гражданским кодексом и условиям по соглашениям с банком.
Подобные ограничения определяются Гражданским кодексом и условиям по соглашениям с банком.

Что означает такое обременение для заемщика? Он вправе жить в . Но такую недвижимость недопустимо обменивать, дарить, продавать и сдавать в аренду без получения предварительного согласия от банка. Обременение накладывается на весь период уплаты клиентом задолженности по ипотеке, пока заемщик не исполнит полностью свои .

Сведения о том, что квартира находится под залогом, вносятся в ЕГРН. Регистрация ипотеки обычно происходит в день подписания заключения с финансовым учреждением. Снимается обременение, только если банк не имеет финансовых претензий к заемщику, то есть после возврата кредита с начисленными процентами в полном объеме.

Причем погашение ипотеки может происходить и досрочно.

После погашения ипотеки заемщик обращается в о полном погашении ипотеки, а затем – в Росреестр с заявлением о снятии обременения с ипотечной недвижимости. Зачем нужен первоначальный взнос при ипотекеКак оформить ипотеку в 2021 году.

Программы господдержки5 важных вещей о налоговом вычете при ипотеке Счет эскроу открывается в отношении каждого зарегистрированного договора долевого участия.

Банк подписывает отдельный договор на открытие счета эскроу с каждым дольщиком и застройщиком по отдельности.

При этом в договоре долевого участия необходимо указать, что расчеты по нему происходят через на счета эскроу. Открытие счета эскроу для перечисления на него денег за квартиру – зона ответственности покупателя.

Может ли он выбрать банк для открытия счета и как это сделать?

Покупатель может открыть эскроу-счет только в том банке, который указал застройщик.

Так как строительные компании на кредитные деньги, то банк-кредитор и становится держателем счета эскроу.

Поэтому у покупателей нет права выбора банка и если они не хотят открывать счет в банке, указанном застройщиком, то единственным вариантом для них станет выбор иного объекта новостройки. Центробанк также составил свой перечень банков, которые он считает достаточно надежными для финансирования строительства и открытия спецсчетов.

В данный перечень вошли 96 банков. Что касается ипотеки для покупки недвижимости с использованием эскроу-счета, то ее можно оформить абсолютно в любом банке (необязательно в том, который открывает эскроу-счета).

В этом случае после получения одобрения по ипотечному договору покупатель перечисляет средства в аккредитованный банк, а после регистрации ДДУ кредитор переводит на эскроу-счет в банк-агент. Правила депонирования средств дольщиков на счете эскроу отображаются в договоре долевого участия. Это, в частности, сумма (она совпадает с ценой договора), срок депонирования, основания для прекращения депонирования.

Когда средства поступают на экскроу-счет, дольщик считается по оплате договора долевого участия.

Сроки депонирования денег на счете эскроу превышают сроки по передаче квартиры дольщику, но не более, чем на полгода (эти сроки могут потребоваться застройщику на завершение строительства при возникновении непредвиденных ситуаций). Перечень случаев, когда дольщик может забрать назад свои деньги, законодательно ограничен.

В перечень этих случаев входят окончание сроков депонирования, расторжение договора долевого участия, односторонний отказ застройщика от исполнения договора, дольщиком в одностороннем порядке из-за существенного нарушения условий договора застройщиком. Покупатели обычно стремятся оформить квартиру в собственность как можно быстрее, так как без прописки у них есть сложности с получением некоторых важных социальных услуг.

Проценты по кредиту за неоформленное в жилье так же могут быть повышенными, что актуально для ипотечных заемщиков.

Но от самих покупателей сроки оформления квартиры в собственность мало зависят. Для начала процесса оформления в собственность застройщик должен получить:

  • Технический паспорт из БТИ, который выдается по результатам обмера фактической площади.
  • Акт реализации инвестконтракта, подтверждающий исполнение обязательств перед местной властью.
  • Разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Такое разрешение выдается, если по результатам проверки дом был признан соответствующим требованиям технической документации.

Затем застройщик формирует протокол распределения площадей: какие квартиры и кому переходят, и подписываются квартир в доме. Стоит ли покупать изъятую банком квартируКвартира на первом этаже: плюсы и минусыИмеет ли право на долю в квартире созаемщик по ипотеке Комплект документов, который потребуется в процессе регистрации, зависит от того, кто будет заниматься .

Возможно три варианта:

  • Право собственности оформляет покупатель.
  • Право собственности регистрируется в суде.
  • Право собственности оформляет застройщик.

Если покупатель решил положиться на застройщика, то ему необходимо выдать застройщику доверенность на регистрацию права собственности. Процедура оформления права собственности застройщиком может происходить как безвозмездно, так и на платной основе (плата может достигать 2,5% от цены недвижимости и должна быть предусмотрена условиями ).

На практике с момента заселения (получения ключей на квартиру) до регистрации может пройти до 3-9 месяцев.

В случае если покупатель решил взять процедуру регистрации под свой контроль, чтобы сэкономить время и деньги, то ему нужно собрать следующие документы:

  1. разрешение органов опеки и поручительства;
  2. договор с застройщиком или ;
  3. акт приема-передачи квартиры;
  4. кредитный договор с банком и закладная (при покупке квартиры в ипотеку);
  5. квитанция об оплате госпошлины.
  6. заявление на регистрацию права собственности;

Обязательства застройщика считаются исполненными после подписания акта приема-передачи и ввода объекта в эксплуатацию.

По новым правилам застройщик не должен ставить дом на : это обязанность органов исполнительной власти, которые выдавали разрешение на ввод в эксплуатацию. Поэтому, если дом не стоит на кадастровом учете, необходимо пожаловаться в этот орган исполнительной власти или в . Сроки регистрации права собственности на квартиру с января 2017 года составляют 7 рабочих дней.

Можно также обратиться в специализированную организацию для оформления права собственности, а также обратиться в суд.

После того как дом был сдан в , а квартиры были переданы покупателю по актам приема-передачи, застройщик получает средства на счетах эскроу.

Если застройщик не исполнил свои обязательства, то банк возвращает деньги дольщику. Застройщик должен предупредить покупателя об окончании строительства за 2-4 недели до процедуры приемки. Если в течение 2 месяцев покупатель не принял квартиру, то застройщик вправе подписать акт приема-передачи недвижимости в одностороннем порядке.

Покупатель должен принять квартиру или отказаться от приемки в течение 7 дней после получения официального уведомления. Перед приемкой квартиры в новостройке и подписания акта приема-передачи необходимо удостовериться, что дом сдан, и в его отношении получено на ввод объекта в эксплуатацию.

Правильная приемка квартиры в новостройке позволяет защитить покупателя от ряда рисков и возможных неприятностей.

Так, если покупатель своевременно не обратит внимание на какие-либо важные аспекты, то в дальнейшем производить доделки ему придется за свой счет.

нужно правильно задокументировать и предъявить их застройщику, а тот должен будет компенсировать издержки покупателя или устранить нарушения в разумные сроки. При приемке квартиры необходимо взять у застройщика смотровой лист (иногда он именуется дефектной ведомостью).

В него вносятся все нарушения, которые были выявлены при осмотре. Дефектная ведомость предшествует подписанию акта приема-передачи. Этаж, планировка и площадь квартиры по факту должны совпадать с проектными значениями.

При приемке квартиры в новостройке необходимо проверять , двери и окна квартиры, пол и потолок, систему вентиляции, электропроводку и приборы, отопление и теплоизоляцию, отделку (если квартира сдается с отделкой). На что необходимо обратить внимание в процессе осмотра недвижимости:

  • В подъезде осматривается внешний вид, отделка и освещение, работоспособность .
  • Стены должны быть без явных отклонений по вертикали, в углах не должно быть щелей.
  • Дверные короба должны быть ровные и установлены вертикально.
  • Высота потолка должна совпадать по нескольким углам, цвет должен быть ровным без следов влаги, трещин и перепадов.
  • Во всех помещениях должен быть свет, розетки должны быть в рабочем состоянии, звонок – работоспособен, электрощиток должен иметь УЗО и счетчик.
  • Терморегуляторы должны вращаться плавно, все соединения – сварные, сантехника – быть работоспособной.
  • Стеклопакеты должны плавно отрываться, проем окна – не иметь перекосов, вся оконная фурнитура должны быть целая.
  • Предусмотренная внутренняя отделка должна быть качественной: обои не иметь пузырей, рисунок на стенах совпадает, ламинат – не имеет вздутий и провалов и пр.
  • При приемке квартиры у застройщика должны быть вентиляционные отдушины, в отдушинах должна быть вентиляционная тяга.
  • Горизонт стяжки на полу следует проверить при помощи строительного уровня, на полу не должно быть трещин и пустот.

Если какие-то элементы проверить не получилось, то на этот факт необходимо сделать пометку о том, что техническая возможность для проверки отсутствовала. В случае если замечания отсутствуют, можно подписать смотровой лист и акт приема-передачи квартиры.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартирыПриобретаем жилье в ипотеку: особенности, о которых вы должны знатьУсловия покупки квартиры по программе «Молодая семья» Использование счетов эскроу не дает 100%-й гарантии безопасности для покупателей.

Риски покупки все равно сохраняются. В их числе следующие:

  • . В этом случае дольщики рискуют в меньшей степени, так как их деньги застрахованы, и вернут их в 100% размере. Основные риски предусмотрены для тех заемщиков, чьи квартиры стоят более 10 млн р. (сумма страховки ограничена 10 млн р.). То есть при покупке квартиры в Москве покупатели сильно рискуют (так, средняя цена на первичную недвижимость здесь превышает 11 млн р.). При покупке нескольких квартир дольщики так же несут определенные риски невозврата внесенных средств.
  • . Особенно неприятной данная ситуация может оказаться для ипотечных заемщиков, так как за это время на сумму их долга могут набежать немалые проценты. Те покупатели, которые купили квартиру за свои деньги, получат их назад в полном объеме и смогут обратиться к другому застройщику. Хотя неипотечных покупателей так же подстерегают неприятности: за прошедшие 2-3 года строительства квартиры могут подорожать, а деньги – обесцениться, что сделает приобретение нового жилья невозможным.

Несмотря на общую стабильность схемы с использованием эскроу, необходимо учитывать некоторые ее ограничения и риски:

  • Когда застройщик обеспечивает свои обязательства по договору долевого участия через счета эскроу, он автоматически освобождается от других видов обеспечения: залога права на земельный участок, на строительный объект, страхование гражданской ответственности, отчислений в компенсационный фонд. При нарушении застройщиком условий ДДУ дольщик не сможет взыскать с него и штрафы за просрочку.
  • На средства на счете эскроу может быть обращено за задолженность дольщика (например, по налогам или алиментам).

    При принудительном списании денег с эскроу-счета дольщик будет считаться неисполнившим обязательства по договору долевого участия, и квартиру он не получит.

  • Стоит учитывать, что если покупатель передумает покупать квартиру, то вернуть средства будет проблематично. Законодательно предусмотрен возврат без расторжения договора только по причине признания застройщика банкротом. Для расторжения договора с застройщиком в одностороннем порядке потребуются веские основания: существенные нарушения или .

    То, что планы покупателя неожиданно поменялись, не является таким веским основанием и средства он себе не вернет.

С какими еще могут столкнуться покупатели:

  • Серые схемы продажи квартиры – устраняется при подписании ДДУ.
  • Ненадлежащее качество недвижимости – покупатель вправе предъявлять застройщику претензии об , а тот должен их своевременно исправлять.
  • Уступка по несуществующим правам требования – для устранения этого риска необходимо тщательно проверить основания для уступки.
  • Долгострои или недострои: существенное нарушение сроков строительства может быть связано как с финансовыми, так и административными проблемами застройщика.
  • «Двойные продажи» одной и той же квартиры – этот риск исключен при покупке квартиры по ДДУ.

Одним из способов снижения всех перечисленных выше рисков является грамотный выбор застройщика.

Таким образом, на рынок первичной недвижимости в 2021 году продолжит оказывать существенное влияние переход на новую схему работы с использованием счетов эскроу. Переход на проектное финансирование блокирует для застройщика доступ к деньгам дольщика, он получит их только после сдачи дома. Использование счетов эскроу существенно снижает риски для покупателей.

Тем не менее им необходимо соблюдать должную осмотрительность при выборе застройщика и объекта покупки.

Не нашли ответа на свой вопрос?

Звоните на телефон горячей линии .

Это бесплатно. Эксперт в сфере права и финансовПодпишитесь на нас в , , , , ,

Автор: ZakonGuru Поделиться 0 4

Покупка квартиры по ДДУ

При рассмотрении варианта приобретения жилья по договору долевого участия (ДДУ) потенциальному «покупателю» следует учесть разницу, что данная сделка не будет являться купли-продажей как таковой.Главное различие заключается в том, что по ДДУ приобретается не сама квартира, а право требования на нее в дальнейшем, в то время как предметом договора купли-продажи является недвижимое имущество — квартира.Если при купли-продаже приобретаемое жилье передается покупателю сразу по факту , то при ДДУ необходимо дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта застройщиком. Только после совершения указанных этапов, «покупатель» будет вправе свое право собственности на приобретенное жилье.С 2021 года все застройщики обязаны перейти на работу со специальными банковскими эскроу-счетами.

В связи с чем он не сможет использовать ДДУ в качестве основания для покупки квартиры.

Застройщик не имеет права пользоваться средствами дольщиков до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию.Нередко покупка недвижимости и участие в строительстве многоквартирного дома понимается как один и тот же способ приобретения недвижимости в собственность.Для более полного понимания различий договоров купли-продажи и долевого участия ниже приведена сравнительная таблица.Основание для сравненияДоговор долевого участия в строительствеДоговор купли-продажи Правовое регулированиеФедеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»

.

§1, §7 гл. 30 ГК РФ.Форма договораПростая письменная ( ФЗ-214)Простая письменная ( ГК РФ)Стороны (субъекты) договораЗастройщик, участник долевого строительства (дольщик).Продавец (собственник), покупатель.Предмет договораСтроительство застройщиком многоквартирного дома, передача объекта после его ввода в эксплуатацию дольщику.Уплата предусмотренной договором цены участником долевого строительства, его действия по принятию объекта ( ФЗ-214).Возмездная передача продавцом недвижимого имущества в собственность покупателю ( ГК РФ).Существенные условияПредмет договора, срок передачи объекта, цена (порядок и срок уплаты), гарантийный срок (предусмотренный ФЗ-214), способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору ( ФЗ-214).Цена, предмет договора, перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, госрегистрация перехода права собственности (, , ГК РФ).Права и обязанности сторонПеречень шире, чем по договору купли-продажи, т.

к. для застройщика предусмотрена обязанность по обеспечению строительства и другие вытекающие из этого обязанности.Перечень широкий.Акт приема-передачиОбязателен ( ФЗ-214).Обязателен ( ГК РФ).Ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязанностей по договоруПредусмотрена (, ФЗ-214).Предусмотрена (неустойки, пени, штрафы).Государственная регистрация перехода права собственностиПодлежат в обязательном порядке (, ФЗ-214; ГК РФ). Осуществляется в порядке, предусмотренном ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Росреестром. При регистрации ДДУ требуется разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (передается застройщиком в регистрирующий орган самостоятельно).НалогообложениеУслуги застройщика налогом не облагаются ( НК РФ).При продаже квартиры, находящейся в собственности более 3-х лет — не подлежит ( НК РФ).Доход от реализации квартиры подлежит налогообложению ( НК РФ).Приобретая объект недвижимости на этапе строительства, необходимо обратить внимание на то, какой договор подписывается между сторонами.

Принятие участия в долевом строительстве устанавливается .В силу того, что только данный договор является правоустанавливающим документом, заключение предварительного договора долевого участия (ПДДУ) не влечет за собой приобретения прав на квартиру в будущем.По смыслу закона, любой предварительный договор выступает как обязательство заключить основной договор (например, о передаче имущества или оказании услуг) в будущем на условиях и в сроки, предусмотренные предварительным договором ().С принятием изменений в ФЗ № 214 деятельность застройщика стала контролироваться государством более жестко.

Снизился финансовый риск дольщиков — денежные средства, поступающие от граждан и юр. лиц, хранятся на специальных эскроу-счетах.

Застройщик получит к ним доступ только после ввода здания в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру.Пока деньги хранятся на эскроу-счетах, они застрахованы специально созданным Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Он гарантирует защиту от финансовых потерь в случае банкротства застройщика. На Фонда можно также посмотреть информацию о строящимся жилье или сведения застройщике.Для долевого участия в строительстве многоквартирного дома возможны риски различного характера:

  1. увеличение сроков сдачи дома в эксплуатацию и др.
  2. финансового;
  3. относительно качества квартиры;
  4. оформления права собственности;

Одним из самых распространенных рисков долевого участия в строительстве является многоквартирного дома. Процесс стройки может затянуться на несколько месяцев либо прекратится вовсе.Причинами могут послужить обстоятельства, связанные с тем, что:

  1. Уплаченные денежные средства дольщиков направлены на завершение строительства других объектов.
  2. Застройщик не имеет в достаточном количестве собственных денежных средств на завершение строительства. В связи с чем он рассчитывает на использование средств, приобретенных продаж квартир, но при этом не учитывает экономические факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
  3. Подрядчики не выполняют свои обязательства в силу разных причин, в связи с чем возникают проблемы с поставкой строительных материалов.

Для предотвращения такого случая сторонам необходимо при согласовании условий договора обозначить календарную дату (или квартал) завершения строительства и сдачи дома.Так, дольщик, в противном случае, будет вправе требовать:

  1. либо , если передача квартиры затягивается более чем на 2 месяца или строительство прекращено ( ФЗ-214).
  2. ( ФЗ-214);

Если застройщик задерживается с введением объекта в эксплуатацию, ему придется оплатить неустойку, даже если он предупредит дольщиков за ранее.Проектная декларация является обязательным документом в строительстве многоквартирного дома, в котором первая часть содержит информацию о застройщике, а вторая — проект строительства.

Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома» предусмотрено, что проектная декларация должна быть опубликована в СМИ застройщиком, в ином случае у него возникает обязанность представить ее любому лицу, пожелавшему ознакомиться с ней.В случае существенных изменений пунктов проектной декларации, таких как:

  1. назначения нежилых помещений или общего имущества многоквартирного дома и др.,
  2. размер его объектов;
  3. проект строящегося многоквартирного дома;

дольщик вправе потребовать расторжения ДДУ, вследствие чего должен последовать возврат денег. Но в большинстве случаев застройщик неохотно возвращает уплаченные денежные средства, и всячески затягивает с этим.Возможно возникновения такого риска, как требование застройщиком доплат в связи с необходимостью проведения непредусмотренных договором работ (благоустройство территории, подключение дома к инженерным сетям, оплата аренды участка под строительство и др.) или увеличением площади объекта в процессе строительства.Для предотвращения такой ситуации в договоре должно присутствовать условие, что стоимость квадратного метра фиксированная, цена является окончательной и дополнительных платежей не потребуется.Продажа квартиры нескольким дольщикам возможна в нескольких случаях:

  1. при покупке квартиры у подрядчика;
  2. переуступки;
  3. при заключении договоров:
    • предварительного договора долевого участия;
    • переуступки;
  4. из-за допущенной ошибки (к примеру, в связи с халатностью работника Росреестра).
  5. застройщик и агентство недвижимости своевременно не предоставили друг другу информацию о проданных объектах;
  6. предварительного договора долевого участия;

Во избежание рисков покупателю, приобретая квартиру у подрядчика, необходимо потребовать у него акт о выполнении своих обязательств перед застройщиком.С принятием Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» возможность двойных продаж минимальна, так как договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным только после ее проведения ( ФЗ-214).В процессе регистрации объект долевого строительства проверяется на отсутствие других зарегистрированных на него договоров.Проблемы, возникающие у дольщика при регистрации права собственности, могут быть вызваны тем, что:

  1. застройщик не выполнил перед государственными инвесторами свои обязательства;
  2. застройщик не подготовил документы, необходимые для регистрации права собственности.

на объект долевого строительства осуществляется на основе разрешения на ввод дома в эксплуатацию и передаточного объекта ( ФЗ-214).Если по какой-либо причине застройщиком не передано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, госрегистрация права собственности дольщика невозможна (квартира является незавершенным объектом строительства).Требовать признания права собственности в данном случае необходимо в судебном порядке на основании имеющихся документов: договора долевого участия, платежных документов, акта приема-передачи квартиры.Переуступка прав (договор цессии) на квартиру возможна, когда договор долевого участия зарегистрирован в Росреестре и до момента передачи квартиры дольщику (подписания акта приема-передачи квартиры).К причинам осуществления переуступки прав относятся:

  1. нарушение сроков сдачи дома;
  2. получение прибыли.
  3. банкротство застройщика;
  4. ненадлежащее качество жилья;

Особенностью договора переуступки является то, что требования по исправлению некачественного жилья новый владелец вправе предъявить только застройщику, но не предыдущему владельцу, так как это не входило в его обязанности ( ГК РФ).Таким образом, расторгнуть договор переуступки и вернуть уплаченные деньги нельзя — существует единственный выход: дождаться сдачи объекта, зарегистрировать право собственности на квартиру и продать ее по договору купли-продажи.Для того, чтобы впоследствии переуступка не была признана недействительной и в дальнейшем не возникло проблем, «приобретателю» прав следует внимательно ознакомиться с условиями договора долевого участия на предмет:

  1. оплаты цены договора в полном размере предыдущим владельцем (подтверждается документов о зачете взаимных требований с застройщиком);
  2. необходимости письменного согласия застройщика на переуступку. Если же такого условия в договоре не наблюдается, то все же необходимо письменно уведомить застройщика о совершении переуступки.
  3. если , то потребуется разрешение банка.

Как и при желании приобрести квартиру по договору долевого участия, так и при переуступке прав возможен риск двойной продажи объекта недвижимости.

Для его предотвращения не стоит заключать предварительный договор купли-продажи.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+