Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Семейное право - Доля детей по договору уступки права требования

Доля детей по договору уступки права требования

Доля детей по договору уступки права требования

Что такое переуступка долга между физическими лицами, как составить договор о переуступке и какие документы нужны?

Договор цессии между физлицами – это переуступка права требования долга, закрепленная письменным соглашением. Цессия регулируется . Физические лица могут заключать договор цессии в следующих случаях:

  1. при ;
  2. в целях продажи невозвратных долгов.
  3. при изменении получателя алиментов;

При супругов обязательства третьих лиц по частному займу могут переуступаться родителю, с которым остаются дети. Если в отношении детей платятся алименты, то изменение их законного опекуна может являться основанием для переуступки новому опекуну права требования алиментной задолженности, например, если ребенок переходит от одинокой матери на попечение к бабушке, то мать может переуступить право требования долга по в пользу бабушки.

Также частные лица, одолжившие по расписке деньги и не имеющие возможность взыскивать долг, могут продать право взыскания третьим лицам, чтобы уменьшить свои убытки.

В соглашении о переуступке участвуют три стороны: первичный кредитор называется цедентом, тот, кому переуступается право требования – цессионарием, а лицо, имеющее перед цедентом, является должником.

Важно учесть, что в большинстве случаев договор цессии подписывают только цедент и цессионарий, а должник получает письменное уведомление о переуступке.

В зависимости от условий переуступки различают следующие виды соглашений:

  1. безвозмездное;
  2. трехстороннее;
  3. переуступка по .
  4. возмездное;

Возмездное соглашение заключается в случаях, когда не может или не имеет возможности взыскать с должника средства и передает право требования долга профессиональному частному взыскателю или иному заинтересованному лицу.

Комиссия за передачу прав обычно составляет 10-50% и выплачивается после того, как цессионарий взыскивает долг с должника, но часть комиссии может быть выплачена цеденту сразу после подписания . Безвозмездная передача права истребовать долги происходит при разделе имущества супругов или смены получателя алиментов на несовершеннолетнего ребенка. Трехстороннее соглашение предполагает, что передача права требования долга происходит с согласия должника.

Такое согласие необходимо в двух случаях:

  1. когда личность первичного кредитора имеет для должника принципиальное значение;
  2. если должник имеет неимущественные обязательства.

Личность может иметь значение для должника, состоящего в родстве с цедентом или являющегося его бывшим супругом, а также в иных случаях. В сказано, что важность личности кредитора для должника стороны определяют сами и закрепляют в долговой расписке: если в условиях займа сказано, что переуступать долг третьим лицам нельзя без согласия должника, то договор цессии может быть только трехсторонний, с участием должника.

Неимущественные обязательства между физлицами также запрещено передавать без согласия лица, обязанного выполнить работу или предоставить услугу цеденту, так как изменение получателя услуги может существенно усложнить ее выполнение и принятие, например, из-за особых требований цессионария к результату работы или качеству оказанной услуги.

Переуступка по исполнительному листу отличается от других видов цессии тем, что право истребования долга уже возложено на , и изменяется только лицо, в пользу которого происходит исполнительное производство. Смена получателя долга между физлицами происходит на основании решения , без соглашения между такими лицами. Передача права требования долга происходит в следующем порядке:

  • Заключается соглашение о переуступке.
  • Должнику направляется уведомление о передаче долга.
  • Стороны обговаривают условия передачи долга и размер комиссии.

В договоре указываются следующие сведения:

  1. размер долга и комиссии;
  2. права и обязанности сторон;
  3. банковские реквизиты;
  4. ответственность;
  5. дата и подписи сторон.
  6. представление сторон;
  7. список прилагаемых документов;
  8. предмет договора;

Предметом договора является переуступка прав истребования долга за плату или на безвозмездной основе, при необходимости – с согласия обязанного лица.

В разделе описания сторон указываются ФИО, паспортные данные и адрес регистрации для цедента, цессионария и должника. Образец договора цессии между физическими лицами можно посмотреть .

Размер долга приводится детализировано: с указанием суммы процентов, штрафов, пеней и т. д. Размер комиссии зависит от вероятности взыскания долга с конкретного должника и возможностей сторон, здесь же указывается способ и сроки выплаты комиссии цеденту. К обязанностям цедента относятся: передача документации о долге цессионарию, сообщение всей известной информации о должнике и его местонахождении, а также передача цессионарию всех средств, полученных цедентом от должника в рамках исполнения обязательства.

Обязанности цессионария: уплата комиссии цеденту, направление должнику уведомления о переуступке и соблюдение законодательства при взыскании долга – так как цессионарий является физическим лицом, он может взыскивать долг только путем переговоров от своего имени или через суд общей юрисдикции. При этом цессионарий имеет право требовать с должника возмещения убытков, связанных с истребованием просроченного долгового обязательства, например, судебных расходов. Если соглашение трехстороннее, то должник закрепляет документ своей подписью и указывает, что не собирается оспаривать наличие или размер долгового обязательства и согласен на передачу права требования указанному в договоре цессионарию.

В зависимости от вида договора к нему могут прилагаться следующие документы:

  1. постановление суда.
  2. документ, подтверждающий наличие долга перед цедентом;
  3. справку об изменении опекуна несовершеннолетнего;
  4. письменное согласие должника на (при необходимости);

Подтверждающим обязательство документом может быть , договор частного займа или гражданско-правовое соглашение о неимущественном обязательстве. Наличие комиссии за переуступку долга предполагает налоговые последствия – цедент должен уплатить в размере 13% с полученных комиссионных. Декларацию подавать не нужно, так как для физлиц сотрудники ФНС рассчитывают сумму подлежащего к уплате налога и рассылают уведомления.

Соглашение о цессии может быть признанным судом недействительным по заявлению цессионария, если цедент ранее переуступил долг другому лицу и умолчал об этом, а также при недействительности самого обязательства в отношении цедента – в таком случае цессионарий вправе взыскать с цедента уплаченную комиссию и убытки, понесенные в связи с попытками взыскать долг. Если долговое обязательство отсутствовало в принципе, то цедент может привлекаться к ответственности за , подделку договора первичного займа и т. д. Не нашли ответа на свой вопрос?

Звоните на телефон горячей линии .

Это бесплатно. ЮристПодпишитесь на нас в ,

Автор: ZakonGuru Поделиться 0 0

Договор цессии

Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года Не имея юридического образования, сложно разобраться в таком понятии, как договор цессии. Если говорить простым языком, это переуступка кредитором права на взыскание долга третьему лицу.

Она может быть возмездной или безвозмездной. Понятие договора цессии приведено в п. 1 гл. 24 ГК РФ. Там прописаны основные условия документа, а также перечислены права и обязанности передающего субъекта (цедента) и нового кредитора (цессионария).

Чтобы понимать, как правильно оформить соглашение, — читайте эту статью. Заключение такого соглашения позволяет кредитору, который не хочет или не может заниматься взыскание средств, передать свои полномочия другому лицу.

С момента официальной регистрации сделки должник должен переводить платежи на реквизиты нового кредитора, о чем его следует уведомить письменно.

Читайте также Самый распространенный вариант договора цессии — продажа кредита коллекторскому агентству. На практике нередко встречается переуступка прав все новым и новым взыскателям. Такая ситуация частично обусловлена Федеральным законом от 03.07.2016 № 230-ФЗ.

Кроме передачи долга по кредиту граждан, существуют иные формы уступки:

  1. уступка кредитных долгов в сфере поставки.
  2. договор подряда также может стать темой для подписания этого документа, что требует согласия всех участников сделки (подрядчика, заказчика); Читайте также
  3. страховая цессия — права собственности переходят от страхователя к страховщику, что подразумевает выплаты обязательств в срок платежа;

Таким образом, сущность договора цессии заключается в следующем: если одна сторона сделки (должник) не может или отказывается исполнять требования партнера (кредитора), последний передает право на взыскание долга третьему лицу.

Соглашение заключается по обоюдному согласию и не имеет привязки к сумме долга.

В качестве примера можно привести ситуацию, когда банк перепродает долг неплательщика коллекторскому бюро. Виды договора цессии различаются в зависимости от количества сторон сделки:

  1. двухсторонний вариант распространен в банковской сфере. С помощью такого соглашения кредитные организации переуступают свои права по взысканию долгов коллекторам. Должник уведомляется о продаже задолженности новому кредитору, но не принимает в сделке личного участия.
  2. если заключается трехстороннее соглашение, то имеет место наличие согласия на передачу долга от самого должника. В соглашении участвуют 3 фигуранта: заемщик, цедент, цессионарий;

Кроме этого, договор цессии может различаться по типу обязательств сторон:

  1. возмездный.

    Перепродажа прав на истребование долга подразумевает полное или частичное его погашением новым кредитором.

    Владелец договора потом взыскивает нужную сумму с должника.

    Сумма денежных притязаний и другие условия оплаты остаются прежними либо могут снизиться по желанию цессионария;

  2. безвозмездный.
    Предполагает передачу полномочий новому кредитору без доплаты с его стороны. Права требования долга передаются другому лицу, которое будет взыскивать средства с должника.
    Вырученные деньги новый кредитор оставляет себе.

В ГК РФ такой договор также представлен в результате исполнительного производства, но с ограничениями по некоторым видам обязательств личного характера.

Это могут быть судебные тяжбы по кредиту, рассрочке или аренде. Не имеет законных оснований для переуступки и долг по алиментам. Обратите внимание!Обязательные условия для замены стороны взыскания: наличие актуального договора цессии и подача заявления в суд.
Соглашение заключается в письменном виде и содержит несколько обязательных пунктов:

  1. реквизиты сторон. Указываются их полные наименования, регистрационные сведения, контакты, банковские реквизиты, информация об уполномоченных лицах (если один или оба контрагента действуют на основании доверенности);
  2. порядок и основания расторжения, по которым происходит признание сделки недействительной;
  3. способы решения спорных моментов претензионный и исковой порядок;
  4. предмет соглашения;
  5. ответственность сторон, с которыми цессионарий должен ознакомиться до подписания документа, штрафные санкции, неустойка и прочее;
  6. срок действия договора переуступки требований, условия и порядок деловой переписки, способы извещения неплательщика.
  7. время и порядок передачи пакета документов;
  8. обязанности цедента и документы для договора цессии;
  9. при возмездной переуступке требований — цена договора, условия будущих кредитных обязательств и требований (если они имеются);
  10. если соглашение оформляется между организациями, бесплатная переуступка договора цессии запрещена. В этом случае необходимо определить стоимость переуступки, а также порядок ее оплаты;

Грамотно оформить договор цессии можно при поддержке опытных юристов, это исключит нарушения закона и гарантирует правомерность документа.

Образец претензии dogovor-cessiya-3.doc.docx ≈ 18 КБ Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.

Обратитесь к юристу! Если стороны договор цессии — физические лица, передача полномочий может обуславливаться следующими обстоятельствами:

  1. помощь третьих лиц в получении кредита и прочее.
  2. долг ребенка, переходящий одному из родителей;
  3. раздел имущества при разводе;

Основное условие при оформлении договора цессии — указание паспортных данных, срока, способа внесения (возврата) средств и общей суммы. Общая форма документа идентична представленному образцу, за исключением нотариальной доверенности и печати.

Он подтверждается только подписями сторон.

между организациями заключается при:

  1. передаче долговых обязательств между контрагентами;
  2. процедуре банкротства;
  3. различных формах реорганизации;
  4. иных аналогичных ситуациях.

Соглашение о праве переуступки требований требует наличия печатей обеих сторон и заверяется нотариально.

Как и любой официальный акт, сделка цессии имеет несколько сторон и предмет договора. Цедент передает долг, а цессионарий получает право на взыскание долговых обязательств. Ключевые моменты заключенного соглашения относятся к этим двум сторонам. Но не стоит забывать и о третьем участники должнике, с которого будут взыскиваться обязательства в соответствии с ГК РФ.
Но не стоит забывать и о третьем участники должнике, с которого будут взыскиваться обязательства в соответствии с ГК РФ.

На 2018 год законом не установлено ограничений по принимающей на себя обязанности стороне. Это может быть юридическое и физическое лицо.

Предмет соглашения — долговые обязательства. Чтобы новый кредитор получил право требования денежных средств с должника, заключенное соглашение должно иметь некоторые важные условия, главное из которых — причина возникновения спора.

В качестве основания может выступать договор между банком и заемщиком, акт сверки между юридическими лицами, судебное решение, и др. Любая бумага должна иметь официальную форму и содержать необходимые реквизиты. Обратите внимание!Если предмет договора цессии четко не обозначен либо имеет размытую трактовку, суд может признать соглашение ничтожным.

Это же условие относится к другим обязательным условиям и реквизитам документа (подписи сторон, срок заключения, данные контрагентов и т.д.) Основные условия для передачи права требования:

  1. кредитор не передавал права переуступки ранее;
  2. должник не исполнил обязательства;
  3. не установлены действия со стороны кредитора, по которым долг считается выполненным (взаимозачет и т.д.).

Чтобы понять сущность соглашения переуступки требований, необходимо знать о некоторых законодательных нюансах:

  1. кроме существующего долга, могут передаваться будущие обязательства с момента их возникновения (кредитный документ подписан и сразу передается цессионарию);
  2. передача требований дешевле первоначального варианта и может привести к спорам и претензиям со стороны налоговой инспекции. В такой ситуации цеденту предстоит доказать несоразмерность расходов по взысканию или нестабильность своего финансового состояния.
  3. договор цессии, заключенный между организациями, должен иметь возмездный характер.

    Прямого указания на такое условие в ГК РФ нет, но об этом говорят другие нормативные акты. Если соглашение оформляется безвозмездно, оно будет считаться дарением, что запрещено для юридических лиц;

  4. объем передаваемых требований остается неизменным, за исключением неустойки по платежам, о которой заключается соглашение;
  5. цедент не отвечает за должника, пока не принял на себя такое обязательство согласно условиям заключенной сделки;

Стороны договора цессии вправе обжаловать его, если есть следующие основания:

  1. соглашение переуступки требований на недвижимое имущество не зарегистрировано в Росреестре;
  2. договор не содержит оснований возникновения правоотношений должника и первоначального кредитора;
  3. цессионарий нарушил сроки уплаты по возмездному соглашению;
  4. нет подтверждающих документов, которые утрачены без возможного восстановления или признаны недействительными;
  5. права по договору займа переданы стороне, не являющейся кредитной организацией.
  6. в случае личных обязательств должника в виде возмещения ущерба или алиментов;
  7. в первоначальном варианте документа содержится условие о запрете переуступки;

Споры рассматриваются в арбитражном суде. Требования могут быть удовлетворены полностью или частично, что зависит от представленных доказательств и сути вопроса.

Обратите внимание!С 1 июля 2018 года вступает в силу дополнительный абзац о предусмотренном в договоре цессии запрете на уступку права неденежного исполнения, о чем вторая сторона знала или могла знать. Если этот факт будет доказан, то документ признается недействительным.

Кредитор прекращает свои требования в случае аннулирования соглашения. Основания могут быть следующие:

  1. обоюдное согласие оппонентов, что обусловлено невозможностью истребовать долг, окончанием срока или по иным причинам.
  2. личная инициатива одной стороны;

Обратите внимание!Если участников соглашения трое, то в расторжении договора должны принимать участие все лица.

Общие положения по этим вопросам установлены статьями ГК РФ.

Бесплатную консультацию можно получить у наших опытных юристов по телефону или через форму на сайте. Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Договор уступки права требования

4 августа 2021 один из наиболее распространенных в юридической практике.

Тем не менее уступка прав не всегда проходит так, как хотелось бы клиенту. Если вам предстоит передать права требования или принять их, узнать о сложностях такого рода сделок всегда лучше на берегу.

Мы рассказываем какие права требования подкрепляются юридически, как правильно составить договор передачи права требования, какие условия стоит предусмотреть. Обращаем внимание, в материале ознакомительная информация по договорам цессии. С конкретным запросом по уступке прав требования обращайтесь к юристам «РосКо».

ЦЕССИЯ ИЛИ УСТУПКА ПРАВА ТРЕБОВАНИЯЦессия от латинского слова сеssio — уступка подразумевает собой возмездную или безвозмездную передачу долга, денежного или имущественного, одним лицом другому.Приводя аналогии, в первом случае, мы можем говорить об отношениях между двумя кредиторами, во-втором, между покупателем и продавцом.

  1. лицо, которое передает права — цедент,
  2. лицо, которое получает права — цессионарий.

Важно! В договорах цессии передаются только права требования!

Никаких обязательств по договору цессии перед цедентом или должником цессионарий нести не должен.

Гражданский кодекс РФ (ст. 388) не ограничивает передачу прав, если они не противоречат законам.

Например, нельзя передать права другим участникам победителям электронных торгов (ст. 488 ГК РФ), нельзя участвовать в купле-продаже этилового спирта для третьего лица, не имеющего лицензии (ФЗ № 171 от 22.11.1995), нельзя передавать права на пользование рыбоводческим участком, природным миром или земельными недрами(ФЗ № 148 от 02.07.2013, ФЗ № 52 от 04.04.1995, Закон РФ № 2395-1 от 21.02.1992), не допускается передача государственного или муниципального имущества, предназначенного для некоммерческих организаций (ФЗ № 7 от 12.01.1996) и другие запреты.Важно! При заключении договора цессии убедитесь в действительности прав владения цедентом и возможности распоряжения ими.

СОСТАВЛЯЕМ ДОГОВОР УСТУПКИ ПРАВАЗдесь работает довольно простое правило.

Договор, по которому передается долг или право на имущество, оформляется также как и тот, по которому это право было закреплено за кредитором или продавцом.То есть, если первоначальный договор был в простой письменной форме, то также заключаем цессию. Если заверен нотариально, то также привлекаем нотариуса.

Если сделка подлежала госрегистрации, то ее также необходимо зарегистрировать.

  1. стороны цессии — кто и кому передает права требования;
  2. предмет цессии — если это денежный долг, то обозначаем размер и неустойку по его неуплате; если недвижимость, то указываем какая, где расположена, в какие сроки будет сдана, выплачена ли ее стоимость, проверяем ее чистоту и т.д.
  3. права и обязанности сторон;
  4. цену и регламент расчета;
  1. ответственность сторон.

Стоимость цессии может быть, как возмездной, так и безвозмездной.

Выплату подтверждайте актом, чтобы избежать разногласий в дальнейшем.Также для расчета можно воспользоваться банковской ячейкой, доступ к которой будет предоставлен только после оформления всей необходимой документацией по передаче прав.

Это удобно, когда нужно зарегистрировать договор уступки прав на строящееся жилье в Росреестре.Важно!Предусмотрите в договоре все моменты, связанные с выплатами, их размер, конкретные даты, а также неустойку, если сроки будут сорваны.КАК БЫТЬ С ДОЛЖНИКОМ?Нередко при переуступке долга в переговорах участвует сам должник. Хорошо налаженная коммуникация всех сторон позволяет обсудить наиболее взаимоприемлемые условия составляемого договора.

Если же такой связи не получается установить, или права требования передаются одновременно к нескольким должникам, Гражданский кодекс РФ разрешает заключить договор цессии без согласия должника. Суд, даже если должник докажет свою договоренность с кредитором о невозможности передать долг другому кредитору, не признает сделку недействительной. Хотя это и не освободит кредитора, нарушившего свое обязательство, от ответственности.

Оговорка может относиться, если долг носит неденежный характер.Согласие должника на передачу долга другому кредитору требуется в узких случаях, когда его личность имеет значение. В частности, когда должник выплачивает алименты или компенсацию за моральный вред.Важно!В договоре обязательно обозначьте, кто и в какое время уведомит должника о смене кредитора. Если должник из-за незнания выплатит деньги первому кредитору, то взыскивать средства предстоит с него.

НЕ ОСТАВАЙТЕСЬ ЗА БОРТОМ ЗАКОННОСТИДоговоры цессии не всегда бывают такими простыми, как кажутся на первый взгляд. Резюмируя все вышесказанное, при вступлении в договорные отношения нужно быть уверенным в действительности владения и возможности передачи прав требования цедентом. Могут быть варианты, когда цедент вторично попытается продать права требования.

В этом случае, решение суда будет однозначным и права требования закрепляются за тем, кому они были переданы в первую очередь.

Стоит помнить также и о том, что цедент не участвует в исполнении обязательств должника, если сам не пожелает поручиться за него.Следует быть внимательным и к другим юридическим тонкостям. Например, в судебной практике, разбирался случай, когда партнеры по бизнесу, являясь юридическими лицами, на безвозмездной основе заключили договор передачи права на долевое участие в строящейся недвижимости. Один из партнеров погиб до окончания строительства.

Договор был признан судом недействительным из-за отсутствия денежной выплаты за передачу прав. В результате, квартира осталась у застройщика.Важно!

Два юридических лица не могут вступить в безвозмездный договор цессии. Суд признает такой договор недействительным и аннулирует обязательства должника.При возникновении каких-либо сложностей в передаче прав требования вы можете бесплатно задать свои вопросы онлайн. Это просто и ненавязчиво.Юристы «РосКо» всегда готовы подсказать и помочь в затруднительной ситуации, опираться на законодательную базу, выбрать оптимальные решения и привести вас и ваше дело к успеху.

Как происходит по 214 ФЗ переуступка прав по договору долевого участия

» Инвестиции в долевое строительство – один из самых выгодных вариантов приобретения жилья, особенно если финансирование проекта осуществляется на первых этапах строительства. У дольщика есть выбор: либо дождаться завершения стройки и въехать в новое жилье, либо передать свои права на него другому участнику. Однако по 214 ФЗ переуступка прав возможна только до момента подписания передаточного акта.

Необходимо также учесть определенные риски, которые присутствуют при заключении данной сделки как для одной, так и для другой стороны. Как провести ее максимально безопасно, и на что нужно обратить особое внимание?

Что означает переуступка прав по ДДУ Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией. В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры.

В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу. Что такое переуступка по ДДУ ФЗ 214? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора.

Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее. Данная сделка регулируется не только 214 ФЗ, также к ней применяются нормы гражданского законодательства.

Следует учесть, что прежним участником осуществляется передача только того объема своих прав по ДДУ, которым он владеет.

После подписания договора, он не несет никакой ответственности за дальнейшие действия застройщика. Переуступка никак не влияет на условия ДДУ, на основании которого она совершается. Она только закрепляет смену участников в одном конкретном договоре, условия которого остаются прежними.

Зачем платить застройщику от 30 000 рублей за оформление уступки по ДДУ, когда можно поручить это профессионалам всего за 9 900 рублей? Звоните нам по номеру: +7 (495) 150-07-65 Консультация бесплатно!

Необходимые условия для совершения сделки Между тем, реализация права на переуступку возможна только при соблюдении определенных условий.

Таковыми являются:

  • Если прежний дольщик не расплатился с застройщиком, требуется получить согласие последнего на данную сделку. По общему же правилу такое разрешение не требуется. Однако нужно учесть, что договор ДДУ может содержать требование получения разрешения застройщика на переуступку права при любых обстоятельствах.
  • Дольщик в момент совершения сделки действительно обладает правом требования жилья по ДДУ и не уступил его ранее другому участнику;
  • Дольщик может переуступить свои права по ДДУ только тогда, когда он полностью выплатил застройщику цену договора. Если расчеты им были произведены не в полном объеме, то одновременно с цессией заключается договор о переводе долга на нового участника. Правила заключения данного соглашения подробно описаны в ГК.
  • Переуступка по ДДУ возможна только в определенный период времени: после регистрации договора и до того момента, как подписан передаточный акт между дольщиком и строительной компанией. Если за это время дольщик не заключил договор цессии, то после оформления квартиры в собственность, он сможет ее продать в рамках сделки купли-продажи.
  • Если жилье приобреталось в ипотеку, то сделку потребуется также согласовать с банком, выдавшим кредит.

Все перечисленные выше условия являются обязательными.

При их невыполнении договор цессии может быть признан недействительным. При этом, ответственность за их несоблюдение возлагается на продавца, который обязан вернуть покупателю всю сумму, уплаченную им по договору цессии. Участники сделки должны поставить застройщика в известность о перемене дольщика.

В противном случае покупатель может в дальнейшем столкнуться непредвиденными и довольно неприятными последствиями. Например, могут возникнуть проблемы с получением жилья, или невозможностью истребовать с застройщика компенсацию за нарушение им своих обязательств. Важные моменты и возможные риски сделки по переуступке Прежде, чем решиться на приобретение жилья по переуступке прав, необходимо убедиться в благонадежности самого застройщика и перспективах строительства.

Нередко подобные сделки совершаются в то время, когда у строительной компании начинаются проблемы с финансированием проекта. Чтобы убедиться, что это не так, нужно проверить у застройщика проектные, правоустанавливающие и разрешительные документы на объект. Желательно посетить стройку и на месте посмотреть, соответствует ли фактический этап строительства проектным документам.

По закону, дольщик, уступающий свои права, не отвечает за срыв сроков строительства, получение новым участником некачественного жилья и другие нарушения застройщика, даже если он был осведомлен о проблемах. Все претензии после подписания договора цессии можно предъявлять только застройщику.

Однако есть возможность оставить часть рисков по неисполнению обязательств застройщиком за прежним участником. Для этого в условия договора по переуступке включается пункт о поручительстве продавца за те или иные нарушения со стороны застройщика. Однако в юридической практике договоры на таких условиях заключаются в единичных случаях.

Проблемы с неоплаченной задолженностью и просрочкой платежей могут также быть и у прежнего дольщика, а это дает право застройщику через определенное время аннулировать договор в одностороннем порядке. Поэтому это также необходимо проверить, получив у застройщика акт сверки платежей, где указаны все выплаты, произведенные участником, а также его долги по оплате.

Еще одна проблема, с которой может столкнуться покупатель – неоднократная продажа жилья. Если он окажется последним в цепочке продаж одной и той же квартиры, то он получает реальный риск остаться ни с чем, поскольку по закону право на жилье признается за первым покупателем. Договор ДДУ защищает дольщиков от подобных поворотов событий, так как он обязательно проходит регистрацию в Росреестре, и договор цессии, заключенный на его основе, также должен пройти эту процедуру.

Поэтому переуступку прав не рекомендуется оформлять, если у прежнего участника вместо ДДУ имеется какой-то другой договор, например, предварительный, инвестиционный, вексель и так далее. При заключении договора переуступки по ДДУ покупателя поджидают и другие риски, которые можно минимизировать, если провести сделку под контролем опытного , знакомого с нюансами долевого строительства.

Адвокаты Общества защиты прав дольщиков помогут оформить договор по переуступке, проведут комплексный анализ компании-застройщика, просчитают возможные риски. Как связаться с нами, вы узнаете, если посетите страницу . Будьте в курсе новостей!Введите свой e-mail и получайте новые статьи на почту: Понравилась статья?

Поделиться с друзьями:

Как правильно использовать договор уступки прав требования

Переверните экран

Денис Артемов, ведущий юрист юридической фирмы Via lege, рассказал порталу Новострой-М о том, что такое договор уступки прав требования (цессии), как его правильно применять на рынке новостроек и минимизировать возможные риски.

По договору уступки прав (на латыни «уступка» – «cessio», «цессия») одно лицо передает другому право требования об исполнении какого-либо обязательства.

По договору уступки можно передавать и сами обязательства – принимающая сторона должна их исполнить в пользу третьего лица. В случае с квартирами в новостройках, правообладатель (цедент) передает правоприобретателю (цессионарий) основанное на договоре право требования к застройщику передачи квартиры после ввода дома в эксплуатацию.

Договор уступки прав во многом схож с соглашением купли-продажи, поэтому, чтобы было проще, мы будем называть правообладателя – продавцом, а правоприобретателя – покупателем.

Договор уступки широко применяют при реализации квартир в новостройках.

Дело в том, что, во-первых, по мере строительства стоимость жилья в новостройках растет, что дает возможность вкладывать денежные средства с целью дальнейшего получения прибыли.

Многие инвесторы не дожидаются окончания строительства и оформления квартиры в собственность, а стремятся продать недвижимость раньше.

Для этого они используют уступку прав. Во-вторых, (ДДУ) можно заключать только пока идет строительство – то есть до момента ввода дома в эксплуатацию. А договоры купли-продажи – только при наличии оформленного права собственности на квартиру.

При этом от момента ввода объекта до оформления права собственности может пройти довольно много времени, в течение которого застройщики выпадают из фазы активной реализации квартир.

В результате они заключают ДДУ на оставшийся объем квартир с одной из своих структур, которая в дальнейшем без спешки занимается продажами по договорам уступки. Примечательно, что использование такого вида договора выгодно обеим сторонам сделки. Продавец может получить деньги за квартиру, не проходя процедуру ее принятия по акту приема-передачи и оформления права собственности, а также без дополнительных затрат на эксплуатацию.

Покупатель – приобрести квартиру не «с нуля», отследить ход строительства и его темпы (причем цена квартиры в таком случае ниже, чем после ввода новостройки в эксплуатацию и оформления права собственности). Подводные камни Договор уступки прав должен соответствовать определенным требованиям. Глава 24 Гражданского кодекса РФ посвящена перемене лиц в обязательствах и вводит ряд важных правил.

К наиболее существенным закон относит следующие: — договор уступки прав должен быть составлен в письменной форме, а уступка прав по ДДУ – обязательно пройти государственную регистрацию (при этом права нового лица на квартиру появляются именно с момента государственной регистрации); — в договоре должен быть четко определен предмет сделки (квартира), указана ее цена, порядок расчетов; — если в договоре участия в долевом строительстве предусмотрено обязательное письменное согласие застройщика на уступку, необходимо его получить – в противном случае сделка может быть признана недействительной.

Статья 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» дополняет этот перечень еще двумя условиями: — продавец может уступить только полностью оплаченную квартиру или покупатель должен принять на себя обязательство по оплате долга; — уступка прав возможна только до момента передачи квартиры по акту (правило исходит из сущности договора уступки: при подписании акта само право требования передачи квартиры реализуется – уступать становится нечего).

Кроме того, важными являются следующие моменты: — в договоре уступки прав продавец должен гарантировать юридическую чистоту квартиры (не заложена, не арестована, на нее не имеют права третьи лица, нет судебного спора); — в соответствии со статьей 385 Гражданского кодекса РФ, при уступке прав продавец передает покупателю имеющиеся у него правоустанавливающие документы (договор участия в долевом строительстве, платежные документы).

Важно составить отдельный акт об этом); — факт полного расчета покупателя с продавцом во избежание дальнейших разногласий также нужно подтвердить актом – о взаиморасчетах; — застройщик обязательно должен быть письменно уведомлен о состоявшейся уступке прав, ответственность за отсутствия уведомления несет покупатель; — перед заключением договора уступки важно убедиться в действительности уступаемых прав, в частности в том, что и полностью оплачен. Проще всего проверить это – запросить выписку по квартире из Единого государственного реестра прав. В ней должны быть подтверждены действительность договора (не расторгнут ли) и правообладатель квартиры, отсутствовать информация о наличии ипотеки, судебных арестов и других обременениях.

Также по возможности необходимо приехать вместе с продавцом в офис застройщика: девелопер не заинтересован в том, чтобы не оплаченные или недействительные права на квартиру реализовывали третьим лицам. Кроме того, у застройщика находится свой экземпляр документов, составляющих юридическую историю квартиры, с которым можно сверить предоставляемые продавцом бумаги. После заключения договора уступки прав покупатель «остается один на один» с застройщиком, поэтому важно также ознакомиться с основными правоустанавливающими документами на строительство: — распоряжение главы местной администрации о строительстве; — договор между администрацией и застройщиком об условиях строительства жилого дома; — договор аренды земельного участка (свидетельство о праве собственности); — разрешение на строительство; — положительное заключение государственной экспертизы по проекту строительства.

Менеджер застройщика может сообщить также другую значимую информацию: например, о новых сроках окончания строительства (они могут сдвигаться); о предварительных обмерах квартиры () и о приблизительной стоимости эксплуатации квартиры (в договоре она не фигурирует).

Изучая сам договор долевого участия, необходимо обратить внимание на то, что он должен быть прошит и иметь прямоугольный штамп Федеральной службы государственной регистрации о проведенной регистрации.

Также продавец обязан предоставить документы, подтверждающие произведенную оплату: квитанции к приходным кассовым ордерам, банковские платежные поручения, акты сверки расчетов.

Если квартира была куплена в ипотеку, должно быть письменное подтверждение, что кредитные обязательства полностью погашены. В случае непогашенной ипотеки к сделке в обязательном порядке должен быть привлечен банк, который за счет оплачиваемых покупателем сумм закрывает кредитные обязательства продавца и снимает залог с квартиры.

Организация расчетов по договору уступки между покупателем и продавцом При заключении договора уступки прав требования продавец рискует подписать соглашение, сдать его на регистрацию, но при этом не получить оплату стоимости квартиры. Для покупателя опасность прямо противоположная – он может отдать деньги, но не получить из Росреестра подтверждение перехода прав (например, из-за судебных арестов). Поэтому наиболее оптимальная форма расчетов – через банковскую ячейку, условием доступа к которой является зарегистрированный в Росреестре договор уступки прав.

Также в последнее время начали применять банковский аккредитив для безналичных расчетов (принцип схож с арендой ячейки). Но стоимость банковских услуг по аккредитиву существенно выше, поэтому пока он не получил широкого распространения. Указание в договоре уступки неполной цены квартиры Статья 210 Налогового кодекса РФ относит к налогооблагаемой базе для расчета 13% НДФЛ все доходы налогоплательщика, полученные в денежной форме.

Доходы от уступки прав – не исключение. На практике это приводит к попыткам указать в договоре уменьшенную цену квартиры, которая зачастую равна ее стоимости по договору долевого участия. В этом случае, помимо очевидного нарушения налогового законодательства, покупатель принимает на себя дополнительный риск, который может быть реализован в случае дальнейшего признания уступки недействительной по решению суда.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ, последствием недействительности сделки является так называемая двусторонняя реституция, когда каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. И если продавец получает обратно квартиру, то покупатель – только документально зафиксированную стоимость квартиры. Таким образом, в договоре желательно указывать действительную рыночную стоимость квартиры.

Но даже если это не происходит, покупателю следует позаботиться о подтверждении факта оплаты всей суммы (например, при помощи дополнительных расписок).

Роль застройщика Зачастую функции оформления уступки прав берет на себя застройщик. Он помогает сторонам подготовить необходимые документы, составляет договор уступки, передает его на государственную регистрацию.

В случаях, предусмотренных ДДУ, застройщик выступает третьей стороной по договору или дает отдельное письменное согласие на уступку.

Конечно, сторонам сделки это выгодно. Но есть и обратная сторона медали. Как правило, такие услуги застройщика платные.

Их стоимость девелопер устанавливает самостоятельно: государственного регулирования этого вопроса не существует. Также нет рекомендаций, кто именно несет расходы – продавец или покупатель.

Поэтому важно заранее уточнить стоимость услуг застройщика, чтобы при проведении сделки это не превратилось в неприятный сюрприз.

Когда продавец не полностью расплатился за квартиру (например, при рассрочке), привлечение застройщика к сделке становится обязательным.

В этом случае часть оплачиваемых средств покупатель перечисляет застройщику в счет погашения долга, а остальное – продавцу. Однако сопровождение сделки застройщиком не решает все сложности.

Напротив, юридически привлечь девелопера к ответственности за возможные ошибки в оформлении договора крайне непросто, поэтому сторонам следует внимательно изучать документы и детально оговаривать все нюансы.

Другие нюансы Права требования к застройщику на квартиру относятся к имущественным правам.

Так, законом допускается уступка прав в долях, т.е.

они могут быть оформлены на нескольких лиц, являющихся продавцами.

Аналогично обстоят дела и с покупателями, которых также может быть много. Помимо ДДУ застройщики используют и другие виды договоров продажи недвижимости в новостройках.

Например, или договор об участии в . Несмотря на то, что уступка прав на квартиру по ним во многом отличается от уступки по ДДУ, многое из рассмотренного в настоящей статье применимо и к таким разновидностям цессии. В заключение следует сказать, что договор уступки прав требований, как и другие виды гражданско-правовых сделок, направлен на реализацию свободного имущественного и денежного оборота и призван содействовать сторонам в достижении взаимовыгодных результатов.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+