Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Если квартира в залоге у банка являемся ли собственниками

Если квартира в залоге у банка являемся ли собственниками

Квартира в залоге у банка. Как покупателю избежать рисков?

4 февраляЧасто клиенты спрашивают меня: «Безопасно ли покупать квартиру, которая находится в ипотеке, т.е. в залоге у банка? Какие могут быть риски? Не потеряю ли я свои деньги?».

Это весьма актуальные вопросы, особенно учитывая тот факт, что более половины квартир покупаются с привлечением кредитных средств.

Ответ – да, такую квартиру приобрести можно, но стоит уделить особое внимание схеме расчёта по сделке.

Но для начала о том, что будет если пренебрегать рекомендациями юриста.Недобросовестность продавца – это основной риск для покупателя в сделках с недвижимостью, обремененной ипотекой.

Всё дело в том, что продавцы очень часто просят закрыть их ипотеку до сделки.

Деньги в этом случае они принимают по расписке на основании соглашения об авансе/задатке, либо предварительного договора купли-продажи.

Но так делать ни в коем случае нельзя.

Почему? Существует множество прецедентов, когда наивный покупатель погашает ипотеку, а продавец говорит ему: «Спасибо!», а потом меняет номер телефона и уезжает в закат.

Суд, конечно, обманутый покупатель выиграет, но деньги «вытащить» из мошенника зачатую очень проблематично.Есть 3 безопасных схемы сделок с ипотечной недвижимостью. О них сейчас и поговорим.Оплата долга продавцом.Это самый простой способ избавиться от обременения и выйти на сделку. Однако для продавца такая схема может быть весьма накладной.

Далеко не всегда люди располагают необходимыми денежными средствами. Как выйти из подобной ситуации?

Продавец может оформить потребительский кредит и за счет него погасить свой долг. Но кредит могут и не одобрить ввиду высокой кредитной нагрузки.

Вторым вариантом выступает привлечение денег инвестора. Сейчас на рынке множество подобных предложений.

Инвесторы берут за свои услуги в среднем 100-200 тысяч рублей.

Да, немало, но порой это единственный вариант выйти на сделку без риска для покупателя.Оплата долга покупателем.Компромиссный вариант. Стороны выходят на сделку предварительно договорившись с кредитной организацией, что часть денежных средств покупателя идет на досрочное погашение долга по ипотеке, вторая в пользу продавца.
Стороны выходят на сделку предварительно договорившись с кредитной организацией, что часть денежных средств покупателя идет на досрочное погашение долга по ипотеке, вторая в пользу продавца.

Если по каким-либо причинам сделка не будет зарегистрирована, стороны остаются при своём.

В данном случае банк выступает гарантом сделки и не позволит Вам потерять свои деньги.Замена кредитора по договору об ипотеке.Бывают случаи, когда ни у кого из сторон нет возможности оплатить задолженность перед банком за счет собственных или кредитных средств. В этом случае банковская организация может «переоформить» ипотеку на новое лицо. При этом залог на квартиру сохраняется.И помните, если вы приобретаете ипотечную квартиру, якобы проверенную банком «вдоль и поперек», пренебрегать независимой юридической оценкой рисков покупки недвижимости не стоит, т.к.

проверка банка страхует лишь его риски, но никак не Ваши.Сопровождение сделок с недвижимостью.8 (495) 005-71-59

Как безопасно купить квартиру с непогашенной ипотекой? Случаи простые и сложные

24 июля 2021Едва ли не половина квартир, выставленных сегодня в продажу на вторичном рынке, «нечистые» – на них висят непогашенные долги по ипотечным кредитам, а сами квартиры находятся в залоге у банков. Тем не менее, сделки с такими квартирами стали настолько привычными, что почти всегда проходят по рыночной цене – без скидок на наличие залога.Достаточно типичная ситуация: покупатель осмотрел некое количество квартир на вторичном рынке и выбрал три-четыре наиболее ему подходящих.

Так вот, все они могут оказаться залоговыми.

И тогда возникает выбор – приобрести то, что ему не нравится, или согласиться на покупку залоговой (зато подходящей ему) квартиры.

Сегодня большинство покупателей предпочитают второй вариант, хотя проведение сделки с залоговой квартирой требует больше «телодвижений», чем с «чистой».

Нужно сначала погасить задолженность по кредиту (почти всегда это делается деньгами, которые продавец получил в качестве задатка от покупателя).

Об этом банк сообщит в Росреестр, и тот удалит запись о том, что объект в залоге (это называется снятием обременения). Далее оформляется сделка – стороны подписывают купли-продажи и отправляют его в МФЦ.Любая квартира, купленная в ипотеку, будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока её владелец полностью не погасит ипотечный кредит. Нередко владелец решает продать такую квартиру ещё до того, как полностью рассчитается с банком.

Так в продаже появляется ЗАЛОГОВАЯ КВАРТИРА, то есть квартира, с которой ещё не снят банковский залог.

Таких объектов на рынке уже довольно много.

Екатеринбургские риэлторы поделились наблюдением: когда агент делает подборку квартир, подходящих под требования клиента-покупателя, то до половины таких квартир оказываются залоговыми.Елена Майданова, директор агентства недвижимости «МегаМир»:Когда только появились залоговые квартиры, их покупатели обычно требовали скидку.
Екатеринбургские риэлторы поделились наблюдением: когда агент делает подборку квартир, подходящих под требования клиента-покупателя, то до половины таких квартир оказываются залоговыми.Елена Майданова, директор агентства недвижимости «МегаМир»:Когда только появились залоговые квартиры, их покупатели обычно требовали скидку. Сегодня большая часть таких сделок идёт «по рынку».

Скидка может быть, если размер непогашенного остатка по ипотеке большой – больше 2 миллионов, или квартира «сложная» – была куплена с использованием маткапитала, или у владельца большая просрочка по кредиту и дело может дойти до суда. В такой ситуации размер дисконта может достигать 10%. Но повторюсь, сам по себе залог – особенно если остаток по кредиту не более 300-500 тысяч – это не повод для снижения цены на квартиру.Как замечают эксперты, залоговые квартиры сегодня обращаются сегодня на рынке недвижимости практически наравне с «чистыми».

Ксения Шашкова, юрист агентства недвижимости «Драже»:В объявлениях редко пишут, что продаваемая квартира находится в залоге у банка.

Более того, если покупка квартиры идёт за наличные, то покупателю часто вообще не сообщают про залог. Человек приходит на подписание предварительного договора и выплату аванса, и только тут узнаёт эту пикантную подробность. Впрочем, препятствием для сделки это, как правило, не становится.

За счёт аванса, полученного от покупателя, продавец гасит остатки своего долга перед банком, залог снимается и сделка проходит по обычной схеме.Если у залоговой квартиры нет несовершеннолетних совладельцев, и покупатель платит всю сумму наличными, то стороны могут оформить сделку сами, не прибегая к помощи риэлтора, юриста или нотариуса.

Как пояснила юрист Ксения Шашкова, такая сделка может проходить по одной из двух схем.Схема 1. Покупатель передаёт продавцу (владельцу заложенной квартиры) сумму в размере остатка долга по кредиту. Сумма оформляется как аванс по договору купли-продажи.

Продавец в расписке за аванс пишет, что получил деньги для погашения своего долга.

Сразу подписывается договор купли-продажи, в котором указывается, что продавцу был передан аванс на погашения задолженности по ипотеке.

Продавец гасит остаток кредита, банк снимает залог с квартиры, после чего договор кули-продажи отдаётся на регистрацию в МФЦ.Схема 2. Как и в первом случае, покупатель даёт продавцу деньги на погашение ипотечного долга, подписывается договор купли-продажи, который СРАЗУ отправляется в МФЦ.

Когда договор попадает в Росреестр, тот приостанавливает регистрацию перехода прав на квартиру на том основании, что квартира находится в залоге.

Но когда продавец погасит долг и банк снимет залог, Росреестр зарегистрирует сделку. Эта схема более безопасна с точки зрения покупателя залоговой квартиры.

Ведь пока идёт погашение долга и снятие залога, договор уже находится в Росреестре, а значит, продавец не сможет передумать и сорвать сделку.Раз уж залоговые квартиры обращаются на рынке наравне с другими, то ничто не помешает купить залоговую квартиру в кредит.

То есть, квартира, находящаяся в залоге, продаётся и вновь попадает под залог. Но на этот раз заёмщиком является новый владелец.Если остаток ипотечного долга по залоговой квартире невелик (и нет других «отягчающих обстоятельств» типа просроченных долгов, детей-совладельцев и т.д.), то её продажа не будет представлять сложности, даже если покупатель имеет на руках лишь часть нужной суммой, а на остальную берёт ипотеку.Ирина Халикова, эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:Покупатель под расписку передаёт продавцу сумму для погашения остатка долга «висящего» на квартире.
Но на этот раз заёмщиком является новый владелец.Если остаток ипотечного долга по залоговой квартире невелик (и нет других «отягчающих обстоятельств» типа просроченных долгов, детей-совладельцев и т.д.), то её продажа не будет представлять сложности, даже если покупатель имеет на руках лишь часть нужной суммой, а на остальную берёт ипотеку.Ирина Халикова, эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:Покупатель под расписку передаёт продавцу сумму для погашения остатка долга «висящего» на квартире.

Обычно поступают так — оформляется предварительный договор, в котором указывается, что покупатель гасит долг продавца, причём покупатель сам вносит платёж, чтобы квитанция на сумму остатка долга была выписана на его имя. Это будет юридическим подтверждением того, что покупатель погасил чужой долг.

После того, как с квартиры снято обременение (залог), покупатель сам берёт ипотечный кредит. В этот момент квартира уже не находится в залоге и банк покупателя вполне может дать кредит на её покупку.

Сумму, ранее переданную продавцу по расписке, банк посчитает как первоначальный взнос.Если в ипотеку приобретается залоговая квартира с большим долгом, то решить такую задачу «в лоб» не получится.

Скорее всего, придётся воспользоваться специальной программой, которую предлагают некоторые банки. Например, в Сбербанке с недавних пор можно взять ипотечный кредит на покупку квартиры, которая находится в залоге у самого Сбербанка. То есть эта квартира ранее была приобретена на кредит, полученный в Сбербанке и этот кредит ещё не погашен.

А Сбербанк даёт кредит покупателю, чтобы тот купил эту квартиру. По сути, банк, таким образом, меняет одного заемщика на другого.Аналогичную программу покупки залоговой квартиры «внутри» одного банка сравнительно недавно также предложил ВТБ.Елена Майданова, директор агентства недвижимости «МегаМир»:Процедуры покупки залоговой квартиры «внутри» банка у Сбербанка и у ВТБ несколько различаются, но для клиента это не принципиально.

Главное, чтобы было соблюдено основное правило: клиент, покупающий квартиру, находящуюся в залоге у Сбербанка, должен именно в Сбербанке получить ипотечный кредит на эту квартиру. Точно также квартира, находящаяся в залоге у ВТБ, покупается на средства кредита, полученные именно в ВТБ.С помощью описанной схемы можно проводить весьма неординарные сделки. Ирина Халикова, эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:Недавний случай – в Екатеринбурге Сбербанк выдал кредит молодому человеку на покупку залоговой квартиры, принадлежащей его сестре.

Обычно банки не любят сделок между родственниками, и этот клиент даже успел получить отказы в других банках. А со Сбербанком всё получилось. Причём, в сделке были и другие сложные моменты.

История такая: девушка купила квартиру за 2,6 миллиона в ипотеку и сделала в ней хороший ремонт. Потом она получила предложение работы и уехала «на севера». Остаток долга по ипотеке на тот момент был 2 миллиона. Квартира хорошая, решено было оставить её в семье, поэтому брат стал покупателем, а продавала квартиру их мама по доверенности от дочери.

Квартира хорошая, решено было оставить её в семье, поэтому брат стал покупателем, а продавала квартиру их мама по доверенности от дочери.

Брат заплатил 600 тысяч, и на 2 миллиона получил ипотеку от Сбербанка.Как уже говорилось, сделки с залоговыми квартирами «внутри» банка официально проводят Сбербанк и ВТБ. В то же время, по наблюдениям риэлторов, некоторые банки готовы рассматривать проведение подобных сделок в индивидуальном порядке.

Если человек присмотрел квартиру, которая находится в залоге у некоего банка, он может обратиться в этот же банк за кредитом на покупку приглянувшейся квартиры и обсудить с операционистом возможность проведения сделки. Впрочем, обычно лучше получается, если в переговорах участвует риэлтор, у которого налажены отношения с данным банком.Получить ипотечный кредит на покупку залоговой квартиры (которая находится в залоге у другого банка) можно в нескольких кредитных организациях, присутствующих в Екатеринбурге – в Примсоцбанке, в Райффайзенбанке, в Абсолют Банке и в ДОМ.РФ.Ксения Шашкова, юрист агентства недвижимости «Драже»:В основном эти банки работают по следующей схеме: банк – например, Абсолют Банк – оформляет ипотечный кредит покупателю залоговой квартиры, при этом средства кредита перечисляются чётко на счёт продавца квартиры в банке, который является залогодержателем квартиры. Происходит погашение долга, а через какое-то время – залог снимается, после чего квартира оформляется в залог Абсолют Банку.

Следует обратить внимание на такой момент.

На самой первой стадии процесса, когда оформляется кредит на покупку залоговой квартиры, продавец этой квартиры подписывает поручительство по этому кредиту. То есть продавец становится поручителем покупателя. Это поручительство действует до завершения сделки и служит гарантией того, что за время, пока идёт регистрация сделки, продавец не откажется от продажи… По иной модели работает Примсоцбанк.

Он оформляет кредит покупателю залоговой квартиры, после чего на эту квартиру сразу накладывается второй залог в пользу Примсоцбанка.

Некоторое время квартира находится под двойным залогом.

Когда долг продавца квартиры погашен, то залог «старого» банка снимается. После чего происходит регистрация сделки.По какой бы из описанных выше схем, не проводилась сделка с залоговой квартирой, она займёт достаточно много времени. Главный тормозящий фактор – необходимость получения закладной (это документ в бумажном или электронном виде, подтверждающий право банка на заложенный объект).

Закладная выдаётся владельцу квартиры после того, как он полностью погасил свой ипотечный кредит. Без закладной невозможно снять обременение (залог) с квартиры. А пока не снят залог, продажу квартиры невозможно провести через Росреестр.Ирина Халикова, эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:Как правило, закладная лежит в банке, в котором владелец квартиры (продавец) когда-то брал ипотечный кредит.

Но может оказаться, что этот банк передал закладную другой финансовой организации. Если это произошло, то срок получения закладной, скорее всего, увеличится. Узнать, где находится его закладная, может владелец квартиры (продавец), обратившись в свой банк.

Впрочем, даже если закладная никуда из банка не уходила, это не значит, что получить её будет просто.

Иногда от момента расчета по кредиту до получения закладной проходит несколько недель, а то и месяц. Среди неторопливых, в частности, ВТБ и Промсвязьбанк.Как замечает специалист по первичному рынку жилья АН «Линк» Александр Рыбин, если закладная на квартиру находится в организации, которая тянет с её выдачей, это может даже стать причиной отказа от покупки такой квартиры. Александр Рыбин, специалист по первичному рынку жилья АН «Линк»:Своей неторопливостью при выдаче закладной славится САИЖК.

Квартиры, находящиеся в залоге у САИЖК, очень неохотно покупают. Покупатель не готов ждать лишний месяц. Впрочем, изобретено средство решения этой проблемы.

Если владелец залоговой квартиры планирует её продажу, он рефинансирует кредит в банке, который выдаёт закладную более оперативно, нежели САИЖК.

Или, такой вариант – покупатель квартиры намерен брать кредит в ВТБ. Тогда продавец квартиры рефинансирует свою ипотеку именно в ВТБ.

В этом случае сделку с такой квартирой можно будет провести «внутри» одного банка.Впрочем, как заметил Александр Рыбин, иногда рефинансирование может сыграть с владельцем квартиры злую шутку.

Заёмщик ВТБ рефинансировал свою ипотеку в небольшом банке, а вскоре ему срочно потребовалось продать квартиру.

И тут выясняется, что новый банк совсем не торопится с выдачей закладных.

Долго не могли найти покупателя. В результате квартиру удалось продать только с большим дисконтом.Большинство залоговых квартир продаётся по вполне житейским причинам: люди улучшают жилищные условия, разъезжаются, переезжают и т.д. Но бывает, что человек, наделавший огромное количество долгов, спешит избавиться от квартиры, пока на неё не наложил арест пристав-исполнитель.Елена Майданова, директор агентства недвижимости «МегаМир»:Были случаи, когда человек, продавший квартиру, вскоре признавался банкротом и сделка оспаривалась.

Поэтому, перед покупкой залоговой квартиры желательно выяснить, какое финансовое положение у её владельца. Если в отношении продавца квартиры открыто исполнительное производство по просроченным долгам, это можно увидеть в базе исполнительных производств на сайте ФССП России.

Впрочем, если человек наделал долгов, но суд по этим долгам ещё не состоялся, то на упомянутом сайте информации по нему не будет.

Впрочем, можно ориентироваться на то, есть ли у продавца квартиры просроченная задолженность по его ипотечному кредиту. Если такая задолженность есть и она достаточно велика, то следует уделить особое внимание проверке финансового положения продавца квартиры.Ранее портал METRTV.ru рассказывал об , продаваемых гражданами, находящимися в предбанкротном состоянии.Если нынешний владелец (продавец) квартиры ранее для её покупки воспользовался программой «военная ипотека» и ещё не погасил её, то покупка этой квартиры превратится в почти нерешаемую проблему.

Такая квартира находится в двойном залоге – у банка и у Министерства обороны.

Причём снятие министерского залога (после погашения кредита) происходит очень долго. Это сильно увеличивает риски покупателя.

Поэтому с квартирами, на которых висит непогашенный долг по военной ипотеке, сегодня никто не связывается.Обычно у ипотечной квартиры один залогодержатель – банк, кредитовавший её покупку. Но бывает, что квартира находится у залоге у нескольких лиц.Елена Майданова, директор агентства недвижимости «МегаМир»:На заре ипотеки, в 2007-2008 годах практиковалось обременение квартиры в пользу продавца.

То есть продавец квартиры, наряду с ипотечным банком, становился залогодержателем квартиры. Сегодня чтобы продать такой объект, надо снять залог не только банка, но и продавца. То есть этого продавца надо найти и добиться от него подачи в Росреестр заявления на снятие залога. Либо залог продавца снимается через суд.Иногда наличие «тайных» залогодержателей у квартиры может стать настоящей проблемой для её покупателя.

Либо залог продавца снимается через суд.Иногда наличие «тайных» залогодержателей у квартиры может стать настоящей проблемой для её покупателя. Людмила Плотникова, директор юридической компании ООО «Априори-Консалт»:Случай из практики.

Продавалась квартира, находящаяся в залоге у банка. Покупатель погасил остаток долга по кредиту, обременение было снято, и договор купли-продажи ушёл на регистрацию. И тут Росреестр приостанавливает сделку.

Оказывается, владелец квартиры (продавец) брал ещё у одного банка кредит под залог квартиры. И этот залог не снят. Покупатель отказывается гасить ещё один долг продавца.

Сделка на грани срыва. Дело дошло до Комиссии по этике УПН. В результате агентство недвижимости, которое вело эту сделку и представляло интересы покупателя, помогло взыскать с нерадивого продавца деньги и проконтролировало, чтобы долг по второму кредиту был продавцом закрыт.Если квартира была приобретена с использованием маткапитала, то все члены семьи (в том числе дети) должны быть наделены долями в квартире.

Если квартира будет продана без наделения долями членов семьи, такая сделка будет незаконна, так как нарушаются права детей на часть собственности.Ксения Шашкова, юрист агентства недвижимости «Драже»:Поэтому покупателю надо попросить, чтобы продавец предъявил справку из банка-кредитора о том, что средства маткапитала не были использованы для гашения кредита.

Также можно попросить справку из ПФР о том, является ли продавец или его супруга получателем сертификата на материнский капитал.Залоговые квартиры, при покупке которых использовался маткапитал, всегда продаются с дисконтом.Ксения Шашкова, юрист агентства недвижимости «Драже»:Сделка с такой квартирой занимает очень много времени.

За счёт средств покупателя гасится долг по ипотеке, потом надо ждать снятия залога, далее идёт процедура наделения детей долями, затем ждём приказ органов опеки с разрешением на продажу. Всё это длится недели, а то и месяцы. За это время продавец может передумать.

В результате покупатель, отдавший свои деньги на погашение чужого долга, ничего не получит. Возвращать свои деньги ему придётся через суд. Раз сделка рисковая, покупатели, как правило, требуют скидку.Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях совершения сделок с квартирами, .Ранее по теме:

Тонкости покупки квартиры с обременением

В этом случае сделка также проходит исключительно с одобрения банка, выдавшего ипотечный кредит.

Отличие в том, что новый собственник не обременен выплатой займа.

Квартира при этом остается в залоге, но обязательства по выплате ипотеки сохраняются за прежним владельцем.

Такие сделки оформляются с помощью трехстороннего договора: продавец-банк-покупатель. Расчеты могут проводиться в любой безналичной форме. Квартиры злостных неплательщиков кредитов финансовые учреждения продают с аукционов.

При этом покупатели могут расплатиться сразу либо оформить ипотеку в том же банке.

После того, как новым займом закрывается долг по старым закладным документам, с первого должника снимаются обязательства. Квартира остается в залоге, но право собственности переходит покупателю. Новому заемщику кредит предоставляется на условиях действующих ипотечных программ.

Перед покупкой квартиры нужно уточнить, есть ли кредиты у ее владельца. Если они есть, то узнать состояние платежей по незакрытым займам. Если просрочки составляют более 3 месяцев, от сделки лучше отказаться.

Человек — потенциальный банкрот. А в этом случае все совершенные им в последние месяцы сделки по продаже имущества могут быть отменены.

Также важно проверить имущество на аресты.

Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца.

При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости. Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы.

Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья. Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.

Если на недвижимость накладываются юридические обременения, соответствующая запись вносится в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Доступ к этим сведениям может получить покупатель лично, но обычно выписку из ЕГРП оформляет сам продавец или получает риелтор.

Проверить наличие обременений можно и через Интернет на сайте Госуслуг. Выписка предоставляется после оплаты госпошлины.

Получать документ нужно незадолго до заключения сделки или внесения задатка, так как со временем данные могут измениться.

Информация об арестах актуальна в течение 10 дней.

необходимо уточнять условия договора.

В некоторых случаях собственник может самостоятельного расторгнуть отношения с управляющей компанией, но при инвестиционных сделках они могут перейти на нового собственника. Для этого необходимо заключение дополнительных соглашений. Это удобно, если недвижимость приобретается для последующей .

Ситуация с рентой сложнее. Перед покупкой лучше настоять на расторжении такого договора. Если это невозможно, то обычной купли-продажи не будет. С помощью нотариуса заключается новый договор ренты, при котором передаются обязанности рентодержателя.

Важно смотреть на условия, при которых человек может получить квартиру в собственность.

Если в договоре прописано только денежное содержание, то доказать добросовестное выполнение обязательств довольно просто.

В случае содержания с иждивением рентополучатель может расторгнуть сделку, например, из-за недостаточного ухода. Объект недвижимости может не иметь официальных обременений, но все равно оставаться «рискованным».

Например, квартира, купленная в браке, выставленная на продажу в ходе семейных отношений или после их расторжения, документально не имеет обременений, но продать ее можно только с согласия обоих супругов. Эта распространяется и на ситуации, когда жилье оформлено в собственность только мужа или жены.

Согласие важно получить в письменном виде, иначе второй супруг может оспорить сделку.

Исключения возможны при наличии брачного договора, в котором отдельно прописаны права на собственность.

Частая смена собственников, особенно в результате дарения, должна насторожить при покупке.

Таким образом прежние владельцы могли избавляться от имущества, намеренно ухудшая свое материальное положение, чтобы избежать ответственности перед кредиторами.

Еще один вариант — криминальные цепочки.

Сначала квартира оформляется в собственность с помощью преступных схем, после этого права на недвижимость передают в ходе фиктивной купли-продажи подставному человеку и выставляют жилье на реализацию по рыночной цене. «Маркерами», сообщающими о потенциальной опасности, можно считать более 5 переходов прав за всю историю квартиры либо 3 перехода за последние 3 года.

Покупать квартиру, полученную в результате наследования по завещанию, рискованно.

Тревогу вызывают свежие переходы прав. Формально права на имущество наследники могут предъявить в течение полугода. Но в некоторых случаях судом могут быть удовлетворены претензии, полученные в более поздний срок.

Рисков больше, если наследодатель — мужчина.

В этом случае возможно появление внебрачных детей. Считается, что опасность практически нивелируется через 3 года после оформления права собственности. Если при оплате ипотечного кредита использовался семейный капитал, то родители обязаны наделить долями в квартире всех детей.

При этом неважно, полностью или частично потрачены средства, полученные от государства по сертификату. Если несовершеннолетние не получили своих долей, органы опеки или Пенсионный фонд вправе оспорить сделку.

Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке?

Последнее обновление: 22.12.2019 Вопрос:Я хочу купить ипотечную квартиру, которая находится в залоге у банка. Какие тут риски у Покупателя?Ответ:Купить такую квартиру можно, и на рынке недвижимости такие сделки происходят регулярно.

Риски Покупателя здесь невелики (о них – ниже), если он понимает особенности и технологию такой сделки. Объясним подробнее. Ипотека – это . При этом, само право собственности у владельца квартиры никуда не исчезает.

Просто появляются некоторые ограничения на распоряжение своим имуществом. В частности, если квартира находится в ипотеке у банка, то ее можно купить (продать) только с согласия залогодержателя (то есть банка).

Об этом прямо говорит Гражданский Кодекс () и Закон об ипотеке ().

Но можно этого согласия и не ждать. Как так? Дело в том, что покупка квартиры с обременением по ипотеке, на практике может происходить разными способами. Это зависит как от договоренности Продавца и Покупателя, так и от позиции банка-залогодержателя.

Кто может иметь ? Сюрпризы для Покупателя. Здесь три основных пути организации сделки:

  • Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе покупки квартиры.
  • Задолженность по ипотечному кредиту не погашается, а переносится на Покупателя в результате сделки. То есть фактически происходит покупка ипотечной квартиры в ипотеку.
  • Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа квартиры.

Каким путем лучше идти? Какой порядок покупки квартиры с обременением ипотекой?

Где риск Покупателя будет выше?

Ответ неоднозначен, и будет зависеть от конкретной ситуации.

На рынке недвижимости применяются все три варианта покупки ипотечной квартиры. Рассмотрим их по очереди. – как это происходит?

Нюансы, риски, особенности. Самый простой способ избавиться от обременения ипотечной квартиры – это погасить кредит досрочно. Тогда Продавец уже может действовать свободно, не спрашивая согласия банка на сделку.

Вопрос только в том, как именно (за счет чего) Продавец сможет погасить банку долг? Здесь все зависит от размера остатка этого долга.

Если Продавцу осталось выплатить банку относительно небольшую сумму (например, 50-100 тыс. руб.), то эта сумма может быть передана ему Покупателем до сделки в качестве . Погасив этими деньгами ипотечный кредит, Продавец берет в банке справку о погашении долга и снимает в Росреестре обременение с квартиры.

После этого происходит обычным способом (см.

по ссылке – соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ).

Другой вариант досрочного погашения долга для продажи ипотечной квартиры – это перекредитование Продавца на время сделки.

То есть Продавец берет обычный потребительский кредит на 2-3 месяца (в том же банке или в другом), гасит им остаток долга по ипотеке, снимает обременение с квартиры, и продает ее Покупателю.

Получив за нее деньги, Продавец тут же гасит свой краткосрочный потребительский кредит.

Этот способ покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, самый легкий, надежный и безопасный для Покупателя. Но дорогой для Продавца. Ведь проценты у потребительского кредита самые высокие. Поэтому срок такого кредита ему нужно свести до минимума.

– смотри в Глоссарии по ссылке. Если остаток долга у Продавца значительный, а перекредитоваться у него нет возможности, то Покупателю слишком рискованно передавать ему крупную сумму в качестве аванса (на погашение долга). В этом случае покупка заложенной банку ипотечной квартиры происходит с привлечением самого банка.

От банка здесь требуется не только письменное разрешение на сделку (нужно для регистрации), но и его непосредственное участие в самой сделке. Тогда Покупателю перед тем, как , нужно предварительно согласовать условия сделки с банком-залогодержателем. Юристы банка в этом случае берут сделку под свой контроль, поэтому риск покупки ипотечной квартиры для Покупателя сильно снижается.

Ключевым моментом здесь становятся взаиморасчеты по сделке. После подписания , Покупатель передает деньги за ипотечную квартиру двумя частями одновременно – одну часть банку (на погашение долга), другую часть Продавцу (цену квартиры за минусом долга). при этом может быть как наличным, так и безналичным.

При наличных расчетах, арендуются, соответственно, две банковские ячейки, а при безнале – открываются два аккредитивных счета (как все это делается – см. по указанной ссылке в Глоссарии).

После того, как договор подписан, , а расчеты завершены, банк выдает Покупателю справку о погашении ипотечного кредита.

С этой справкой Покупатель уже сам снимает обременение с купленной квартиры в Росреестре. Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке. Здесь речь идет о случае, когда Покупатель сам рассчитывал для покупки квартиры, но выбранная квартира тоже оказалась ипотечной и уже заложенной банку.

Как тут быть? Тут могут быть две ситуации:

  • Покупатель оформляет ипотечный кредит в том же банке, в котором заложена выбранная им квартира.
  • Покупатель оформляет себе кредит в другом банке.

В обоих случаях сама возможность и условия такой сделки будут зависеть от позиции банка.

В первом случае процедура покупки ипотечной квартиры и переоформления ипотеки на нового заемщика будет гораздо проще.

Здесь банк-залогодержатель полностью контролирует весь процесс и создает такие условия сделки, которые ему выгодны. При этом, сама ипотечная квартира остается в виде залога в том же банке, и обременение с нее не снимается. Новому заемщику (Покупателю) одобряется новый кредит, и одобряется уже заложенная банку квартира.

Такие сделки проводят многие банки, в том числе Сбербанк. Все они проходят под контролем юристов и службы безопасности банка. Риск покупки ипотечной квартиры на таких условиях для Покупателя минимален.

Во втором случае все сложнее. Чтобы оформить ипотечную квартиру в ипотеку в другом банке, нужно согласование условий и интересов двух разных кредитных организаций. При этом должны быть соблюдены и условия Росреестра по переоформлению зарегистрированного ипотечного обременения квартиры в пользу нового залогодержателя.

Это довольно сложная и длительная процедура, банки идут на нее неохотно, поэтому она редко встречается на рынке.

В итоге, если Покупатель решил купить в ипотеку уже заложенную ипотечную квартиру, то ему лучше оформлять свой кредит в том же банке, в котором квартира заложена.

Что нужно знать – смотри здесь. Если Покупатель действует одним из описанных выше способов, то каких-либо серьезных, неконтролируемых рисков покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, он не несет.

Но все же при подготовке сделки, ему следует держать в голове следующие моменты:

  1. Банк может не отказать в продаже заложенной ипотечной квартиры, но при этом не одобрит кредит конкретному Покупателю.
  2. Сроки получения закладной из банка после погашения ипотеки, и снятия обременения в Росреестре могут затянуться. Тогда есть риск, что условия сделки могут стать уже не актуальными для Покупателя.
  3. Если Покупатель рассчитывает на ипотечный кредит от своего банка, и вносит аванс за понравившуюся ему ипотечную квартиру, то его банк может не одобрить ему квартиру, заложенную другому банку. Тогда есть риск потери внесенного аванса.
  4. Если Покупатель передает значительную сумму в виде аванса/задатка Продавцу для погашения им своей задолженности по ипотеке, то есть риск, что Продавец после снятия обременения передумает и откажется продавать квартиру. А возврат аванса может растянуться на годы.
  5. Банк-залогодержатель, например, может дать разрешение на продажу заложенной квартиры только при выполнении Продавцом определенных условий. Например, банк может потребовать от залогодателя выплаты 80% задолженности до сделки. Есть также риск и того, что банк вообще откажет в продаже заложенной ему квартиры и переоформлении залога на нового собственника.

Но все же основной риск для Покупателя при покупке квартиры, за которую не выплачен ипотечный кредит, это попытка передачи Продавцу слишком большой суммы для погашения им своей задолженности по ипотеке. Ведь такая передача денег ничем не обеспечена, кроме условий или . Конечно, если Продавец погасит этими деньгами свою ипотеку, облегченно вздохнет и откажется продавать квартиру, то Покупатель сможет отсудить свои деньги обратно.

И даже может потребовать компенсацию убытков через суд.

Но вряд ли кого-то устроит срыв сделки и большая потеря времени на судебные разбирательства.

Поэтому, чтобы снизить свой риск, Покупателю следует при покупке ипотечной квартиры, действовать одним из перечисленных выше способов. И кстати, не забываем, что если в составе собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, то нам помимо банка придется еще привлекать Органы опеки и попечительства. – читай отдельную заметку в Глоссарии по ссылке.

Сделка купли-продажи квартиры. – смотри в Глоссарии по ссылке.

На всякий случай напомним Покупателю, что перед сделкой ему следует получить Выписку из ЕГРН (например, на нашем сайте – ), и убедиться, что в графе «Ограничения и обременения» указано – «ипотека».

А после снятия обременения, соответственно, эта графа должна быть пустая.

Из этой же выписки Покупатель узнает и состав всех собственников квартиры, включая несовершеннолетних (если они там есть). К слову о покупке ипотечных квартир. Есть еще один способ приобрести квартиру, которая находится в залоге у банка, и за которую не выплачен ипотечный кредит.

Это аукционные торги заложенным имуществом. Правда, это уже не является рыночной сделкой, Продавец квартиры уже не контролирует свою недвижимость.

Это случай, когда заемщик признал свою неплатежеспособность по кредиту, и банк обратил взыскание на заложенное имущество. После чего это имущество (квартира) реализуется с публичных торгов.

Но это уже совсем другая история, и правила игры и риски Покупателя там совсем другие.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+