Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Гражданское право - Кадастровая стоимость и рыночная цена земельного участка

Кадастровая стоимость и рыночная цена земельного участка

Кадастровая стоимость и рыночная цена земельного участка

Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость земли

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка зачастую отличаются друг от друга, иногда и на очень большие величины. Тогда возникает вопрос, в чем между ними разница, на что влияет их различие и на какую из них собственникам участков следует полагаться?

Главное предназначение кадастровой стоимости – расчет налогов.

является массовой, то есть в ее основе отсутствует индивидуальный подход. Заказчик такой оценки – государство. Поэтому именно этот вид стоимости используют для расчета арендной платы за использование муниципальной земли, для определения размера выкупа участков, налога за совершение , дарения и др.

Услуги нотариуса также высчитываются исходя из значения кадастровой стоимости.

У кадастровой стоимости есть четкие сферы своего применения. В то время как рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой участок может быть отчужден на рынке в условиях конкуренции. Рыночная стоимость зависит от большого разнообразия факторов: экология, расстояние от центра, вид на прилегающую территорию и многое др.

Рыночная стоимость определяется профессиональными специалистами-оценщиками, с использованием расчетных формул и поправочных коэффициентов. В условиях рынка собственники не всегда пользуются профессиональными отчетами, назначая собственную конкурентную цену. Продавец волен по своему усмотрению отклоняться от средней цены на рынке в большую или меньшую сторону.
Продавец волен по своему усмотрению отклоняться от средней цены на рынке в большую или меньшую сторону.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости: Вид Кадастровая стоимость Рыночная стоимость Частота определения Пересчитывается раз в 2-5 лет Может меняться в течение года Подход к определению Массовая оценка Индивидуальный подход Факторы, от которых зависит Основное значение имеют характеристики объекта недвижимости, содержащиеся в ЕГРН: категория, назначение, площадь и т. д. Экология, экономическая ситуация, вид на прилегающую территорию, наличие вблизи мусорных свалок, заводов, развитой инфраструктуры, наличие или отсутствие забора и многое другое; плюс уникальные характеристики, содержащиеся в ЕГРН – площадь, назначение и т.

д. Кто заказчик Государство Собственник Кто исполнитель Государственные бюджетные учреждения, оценщики Частные компании, оценщики Методы, используемые при определении Сравнительный Доходный, сравнительный Дата определения Дата массовой оценки Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость Что касается статистики, кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает рыночную.

Наибольшее разночтение встречается на землях под коммерцию, промышленность, землях сельскохозяйственного назначения.

При определении КС оценщики пользуются сравнительным анализом, а информации по рынку относительно земельных участков не так много.

Например, кадастровая стоимость квартир и других объектов недвижимости в основном примерно равна рыночной, в то время как некоторые категории земельных участков определены со значительным превышением. Это можно объяснить тем, что на рынке содержится достаточное количество предложений по продаже квартир, частных домов, зданий различного назначения, что позволяет успешно применять сравнительный подход при вычислении кадастровой стоимости.

В то время как объявлений, содержащих аналогичные характеристики на земельные участки, не так много.

При определении кадастровой стоимости оценщики пользуются следующим алгоритмом:

  1. Анализ имеющихся данных о рынке. Выбор статистической модели оценки.
  2. Определение перечня участков, к которому будет применена массовая оценка.
  3. Подготовка отчетной документации.
  4. Группировка участков.
  5. Расчеты.
  6. Сбор сведений о рынке.
  7. Выявление факторов, влияющих на цену.
  8. Построение статистической модели, анализ ее качества.

Расчеты кадастровой стоимости производятся на основании методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.05.2017 г. № 226. Несмотря на использование данных рынка, кадастровая оценка, определяемая с применением усредненных расчетных коэффициентов, зачастую превосходит рыночный показатель. Даже бюджетные учреждения – школы, институты – вынуждены массово оспаривать кадастровую стоимость.

Ссылка на документ:

«Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»

Информация о кадастровой стоимости содержится в свободном доступе на сайте Росреестра.

Воспользуйтесь данными справочной информации или Публичной карты, произведя поиск нужного участка по адресу или . Если нужен официальный документ с данными о кадастровой стоимости, закажите через многофункциональный центр выписку из ЕГРН. Также вы можете воспользоваться специализированным или интерактивной кадастровой картой ниже.

Электронная выписка обойдется вам дешевле, а срок получения сократится.

Если вы приняли решение оспорить кадастровую стоимость, вам точно понадобится отчет о рыночной стоимости. Его можно заказать в оценочных компаниях.

Информацию о примерной рыночной стоимости земельного участка даст обзор рынка, содержащего предложения о продаже участков в том же районе, где находится ваш участок, и с похожими характеристиками. Можно пользоваться любыми ресурсами, публикующими объявления о продаже участков.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости:

  • При положительном решении данные ЕГРН о кадастровой стоимости будут изменены. В случае отрицательного решения можете обратиться в суд.
  • Подготовьте отчет о рыночной стоимости.
  • Подайте заявление о пересмотре кадастровой стоимости, сопроводив его отчетом и правовыми документами на участок (с 2021 года рассмотрением заявлений занимаются государственные бюджетные учреждения, занимавшиеся определением КС, до 2021 года этим занимались комиссии при Росреестре).
  • Получите решение о результатах пересмотра КС.

Результаты массовой оценки публикуются на сайте ГБУ, занимавшегося ее определением, до ее утверждения правительством субъекта РФ. Это сделано для того, чтобы собственник выявил ошибку и заявил о ней. Собственник в отчете может проверить только характеристики участка: верные ли данные о площади, назначении, категории земли использовал оценщик в своих расчетах.

Если вы считаете, что кадастровая стоимость участка значительно превышает его реальную стоимость, то можете обжаловать результаты массовой оценки в установленном законом порядке. Прочтите:

Кадастровая и рыночная стоимость земли: что это такое и для чего необходимы

Время чтения: 5 минутПереход права собственности на землю регламентируется действующим законодательством РФ. Поскольку земля – один из самых ценных объектов недвижимости, вполне понятно стремление государства вести строгий регистрационный учет земельных участков, контролировать их использование и обложение владельцев налогом.

Для выполнения этих задач осуществляется оценка объектов. Чтобы избежать лишних трат, каждый собственник недвижимости должен знать, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли и как определяются эти показатели. Кадастровая цена, в отличие от рыночной, наделяет землю юридической значимостью. Ее размер определяется согласно .
Ее размер определяется согласно .

Данным актом устанавливается также процедура проведения кадастровой оценки. Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается с учетом таких факторов:

  • Категория земли.
  • Наличие или отсутствие коммуникаций, их удаленность от объекта.
  • Расположение вблизи мегаполиса или, наоборот, вдалеке от крупных населенных пунктов.
  • Присутствие на участке построек или объектов незавершенного строительства.
  • Регион, в котором расположен участок, и экономическая ситуация в нем.
  • ВРИ: вид разрешенного использования.

Следует разъяснить понятие «категории земель».

В соответствии с этой классификацией, все участки делятся на земли:

  1. сады, огороды, дачи.
  2. водного фонда,
  3. специального назначения и промышленности,
  4. сельскохозяйственного назначения,
  5. населенных пунктов,
  6. имеющие особый статус,

Для определения кадастровой стоимости (КС) участка оценщики используют сравнительный, доходный, затратный или комбинированный методы. Если особенности объекта не позволяют применить перечисленные методики, его изучают индивидуально. Более детально узнать о порядке проведения процедуры можно в статье «».

Еще один важный показатель, о правилах формирования которого должен знать каждый землевладелец, – рыночная стоимость (РС) земли.

Это величина, отражающая реальную, конкурентную цену объекта на рынке.

При определении этого показателя эксперты учитывают следующие факторы:

  • Ландшафт и качественный состав грунта – специфический фактор, позволяющий по-разному оценивать находящиеся рядом объекты. Наличие оврагов, канав и других особенностей рельефа могут существенно снизить цену. Не менее важное значение имеет плодородность грунта, а также его устойчивость.
  • Инженерные коммуникации. Подведенные к участку газ, вода и электричество существенно повлияют на РС.
  • Место расположения участка. Приближенность к населенным пунктам увеличивает цену земли, а отдаленность, соответственно уменьшает.
  • Наличие построек на объекте и их состояние. Добротный дом и хозяйственные постройки могут сделать объект значительно дороже. Ветхое же состояние зданий повлечет за собой снижение цены, так как будущему владельцу придется затратить дополнительные средства на их снос и последующую расчистку территории.
  • Доход, который можно получить от использования земли. Этот фактор учитывается при проведении оценки рыночной стоимости объектов сельскохозяйственного или производственного назначения.

После проведения оценки объекта недвижимости владельцу предоставляется официальный отчет о рыночной цене исследованного участка. Он может иметь форму справки или акта, содержащего результаты производимых расчетов. Документ обладает юридической силой.

Больше информации в статье «».

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка – не синонимы, а совершенно разные величины, определение которых обусловлено разными целями.

Кадастровая цена принимается во внимание при расчете:

  1. налога с продажи объекта недвижимости;
  2. пошлин и штрафов.
  3. налога на недвижимость;
  4. арендной ставки, при условии, что арендодателем является государство;

Штрафные санкции могут начисляться, например, в соответствии со статьей 8.8 , предусматривающей наказание за нецелевое использование земли. Владельцам объектов недвижимости следует помнить, что переоценка их собственности проводится не реже одного раза в пять лет, но и не чаще, чем каждые три года.

Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя минимальный период между оценочными мероприятиями по определению КС составляет два года. Определение рыночной цены земли дает ст. 3 . В соответствии с этим законодательным актом, под РС понимается наиболее приемлемая цена, по которой объект может быть отчужден в условиях конкуренции.

Земля – востребованный вид недвижимого имущества. Определение ее рыночной цены производится при необходимости отчуждения или приобретения имущественных прав. Это может быть заключение договоров:

  1. аренды,
  2. купли-продажи,
  3. страхования.

Официальное подтверждение рыночной цены понадобится для процедуры приватизации, при оформлении наследства, разделе имущества при разводе или в случае возникновения имущественных споров.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка должна быть минимальной или вообще отсутствовать. До 2012 года эти показатели очень отличались, поэтому было принято решение о проведении переоценки.

Оказалось, что в большинстве случаев цена по кадастру превышала рыночную на 20-25%.

Чтобы разница показателей не отразилась на сумме налога, бюджетный платеж насчитывается по таким правилам:

  • Если участок продан дешевле, размер налога составит 70% от указанной в кадастре цены.
  • В случае, когда в договоре купли-продажи указана сумма, превышающая на 70% КС объекта, для расчета используется рыночная цена.
  • В случае отсутствия оценки для расчета бюджетного отчисления используется цифра, указанная в договоре.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли или то, на сколько эти величины отличаются друг от друга, зависит от ряда причин.

Государственная кадастровая цена устанавливается законодательными актами РФ. Она статична и изменяется не чаще одного раза в три года.

На формирование РС влияет множество факторов, которые не принимаются во внимание при проведении кадастровой оценки.

Ее размер зависит от ситуации на рынке недвижимости, сложившейся на момент определения величины. Разница между КС и рыночной ценой не может быть большой, иначе это сильно отразится на размере налога на недвижимость. Поэтому каждый собственник должен знать, как определяются эти величины и как они соотносятся.

Поэтому каждый собственник должен знать, как определяются эти величины и как они соотносятся. Размер рыночной стоимости существенно увеличивается, если на участке есть добротные постройки. На формирование кадастровой цены этот факт не влияет.

Кадастровая и рыночная стоимость – два совершенно разных показателя.

Несмотря на это, они тесно связаны между собой. При проведении оценки для внесения данных в Росреестр учитывается и рыночная цена объекта. Более детальная информация в статье «».

По каким причинам кадастровая стоимость земли выше рыночной Случаи, когда зафиксированный в Росреестре результат оценки участка превышает его рыночную цену, не редки.

Возникают они в основном потому, что время проведения этих оценок не совпадает. Рыночная стоимость постоянно изменяется под влиянием множества факторов. Если обстоятельства, определяющие ценность участка, ухудшаются, он теряет в цене.

При этом кадастровая цена остается неизменной. Если КС значительно превышает рыночную стоимость объекта, владельцам земельных участков придется платить большую сумму налога.

Если с момента проведения оценки прошло менее шести месяцев, можно написать заявление в комиссию по решению споров при Росреестре. В других случаях КС объекта недвижимости можно оспорить в судебном порядке.

Чтобы продать, купить, сдать или взять в аренду участок, нужно знать его цену по кадастру. Без этого показателя не обойтись и при расчете суммы налога на недвижимость.

Узнать необходимую информацию можно несколькими способами:

  1. заказав выписку из ;
  2. просмотрев ;
  3. изучив ;
  4. обратившись за выпиской в МФЦ.
  5. обратившись в;

можно заказать на сайте Росреестра. Чтобы получить необходимую информацию, достаточно знать кадастровый номер объекта недвижимости или адрес участка.

Рекомендуем ознакомиться со статьей «». Каждый владелец земельного участка должен знать, что его собственность имеет кадастровую и рыночную стоимость.

Эти величины важны при оформлении прав собственности, начислении налогов и штрафных санкций. Чтобы избежать лишних трат, следует знать, как определяются эти показатели и что делать, если разница между ними слишком велика.

Как определить рыночную стоимость земельного участка? Инструкция +Фото и Видео

Рыночная стоимость участка земли – это цена за земельный надел с учетом актуальной ситуации на рынке недвижимости. Знание рыночной стоимости земельного участка нужно, прежде всего, при осуществлении операций по ее купле и продаже, а также при купле или продаже домов и пристроек, которые на ней располагаются.

Рыночная цена на земельный участок устанавливается в произвольном порядке на усмотрение его собственника.

При расчете рыночной стоимости земли для ее реализации важно понимать, что чем точнее и актуальные для сегодняшнего рынка недвижимости будет установлена стоимость земли, тем быстрее она будет реализована.

Слишком завышенная цена на земельный участок затруднит его продажу, а занижение будет не выгодно для продавцов.

Для установления актуальной рыночной стоимость на участок земли необходимо достаточно хорошо владеть информацией о состоянии рынка недвижимости, изучить актуальный спрос и предложение на рынке, либо обратиться к профессиональным оценщикам. Содержание статьи:

  1. 2 Рыночная стоимость используется
  2. 4 Методы для самостоятельной оценки рыночной стоимости земли
    • 4.1 Доходный метод оценки
    • 4.2 Затратный метод оценки
    • 4.3 Сравнительный метод
  3. 4.3 Сравнительный метод
  4. 1 Кадастровая и рыночная стоимость земли: как они соотносятся
  5. 3 Как провести самостоятельно оценку рыночной стоимости земли?
  6. 6 Процедура проведения оценки рыночной стоимости земли
  7. 4.1 Доходный метод оценки
  8. 5 Профессиональна оценка рыночной стоимости земельного участка
  9. 4.2 Затратный метод оценки

Кадастровая и рыночная стоимость земли: как они соотносятся На практике часто возникает вопрос, чем отличается кадастровая стоимость земли от ее рыночной стоимости.

Эти два вида оценки стоимости земли между собой взаимосвязаны. Обычно, рыночная стоимость земельного участка несколько превышает стоимость, указанную в кадастре недвижимости, на 20-30%. Отличаются эти два вида стоимости земли своим назначением.

Кадастровая стоимость необходима:

  1. Для расчета суммы земельного налога,
  2. Для разрешения судебных имущественных споров.
  3. Для расчета вознаграждения для нотариуса при осуществлении некоторых сделок,
  4. Установление размера арендных платежей на государственную землю,
  5. Для расчета налога на доходы при продаже участка,

Кадастровую стоимость возможно узнать из имеющихся на руках технических документов на участок земли или на интернет-портале Росреестра по юридическому адресу объекта недвижимости или кадастровому номеру.

Рыночная цена на земельный участок устанавливается на основании федеральных законов, регулирующих деятельность оценщиков. Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается по результатам кадастровой оценки земельных участков, проводимой на периодической основе раз в 3-5 лет. Основаниями для проведения кадастровой оценки участков земли являются нормативно – правовые акты РФ, регулирующие проведение оценочной деятельности.

Основаниями для проведения кадастровой оценки участков земли являются нормативно – правовые акты РФ, регулирующие проведение оценочной деятельности.

Средний показатель кадастровой стоимости земельных участков по округу, району или городу устанавливается местными органами власти.

При установлении кадастровой стоимости участка земли во внимание не принимаются его отдельные характеристики, например, появлении новых построек, появление инженерных сетей коммуникации.

Вследствие чего рыночная стоимость участка будет увеличиваться, а кадастровая стоимость при этом сохраниться прежней. Это приводит к увеличению рыночной цены относительно кадастровой.

Как правило, подобные ситуации на практике встречаются не так часто.

Это связано с тем, что в кадастровую стоимость изначально закладывают стоимость недостроенных объектов, к тому же кадастровая стоимость подлежит регулярному пересмотру каждые 5 лет.

Рыночная стоимость участка земли определяется владельцем самостоятельно с учетом его кадастровой стоимости, при этом она может изменяться несколько раз в течение реализации сделки до момента подписания предварительного соглашения о купле-продаже участка земли. Рыночная стоимость используется

  1. При разрешении судебных споров.
  2. При установлении арендной платы на пользование земельным участком,
  3. При расчете вознаграждения нотариусу в делах о наследовании,
  4. При проведении сделок по купле – продаже недвижимости,

Разница в 30% между рыночной стоимостью и кадастровой является достаточно условной и может варьировать в ту или иную сторону в зависимости от решения собственника.

Но увеличение стоимости более чем на 30% влечет за собой большие сложности в реализации земельного участка и должна быть юридически обоснованной, то есть иметь подтверждение независимого эксперта.

Рыночная стоимость может быть приближена к кадастровой при наличии объективных для этого причин. Например, продаже участка вне сезона, когда спрос на землю снижен, либо участок имеет крайне не обработанный и неухоженный вид. Следует избегать ситуаций снижения рыночной стоимости ниже кадастровой.

Если стоимость земельного участка существенно ниже, чем его кадастровая оценка, то необходимо обратиться в кадастровую палату с требованиями о проведение пересмотра кадастровой стоимости. Такие ситуации вполне возможны, при наложении на земельный участок обременений (например, публичного сервитута), или наличии существенной порчи участка или его части с искажением его границ.

Факторы, которые влияют на формирование окончательной цены на участок земли:

  1. Расположение участка – ключевой фактор в ценообразовании, так как приближенность к населенному пункту участка напрямую влияет на увеличение его цены,
  2. Возможность получить потенциальные доходы с участка и их размеры. Земельные наделы, способные принести доходы в результате ведения на них сельского хозяйства или промышленного производства, могут быть реализованы значительно дороже. Но опять же большое значение имеет их местоположение. Если участок будет расположен вдоль федеральной автомобильной трассы, то он будет стоить дороже.
  3. Наличие на участке построек и их состояние на момент продажи. Рыночная стоимость участка земли может быть увеличена при наличии капитальных строений и иных построек, но ключевым фактором будет выступать именно состояние этих построек.
  4. Структура и состав почты. Даже для участков в одной местности эти характеристики могут значительно отличатся, а, следовательно, может и значительно отличатся стоимость самого участка. Значительно снизят цену на участок наличие солей в грунте или болотистая местность, а также такие особенности ландшафта как овраги или канавы, как на самом участке, так и на прилегающих территориях.
  5. Наличие инженерных сетей коммуникации значительно увеличивает окончательную стоимость земельного надела.

Как провести самостоятельно оценку рыночной стоимости земли?

Для получения реальной рыночной стоимости объекта необходимо знать некоторые характеристики самого объекта:

  1. Тип земли на участке,
  2. Имеющуюся площадь земли,
  3. Наличие и юридическую чистоту документов на участок и документов, подтверждающих статус владельца,
  4. Актуальная ситуация с ценами на аналогичные земельные участки на рынке недвижимости, наличие спроса и предложения.
  5. Определенные экономические показатели, отражающие качество земельного участка,
  6. Наличие и характер построек на ней,
  7. Удаленность или приближенность к другим населенным пунктам,
  8. Наличие инженерных коммуникаций и развитой инфраструктуры вокруг участка,

Для установления рыночной стоимости земельного участка могут быть использованы разнообразные варианты:

  1. Провести оценку самостоятельно.
  2. Использовать услуги риэлторов,
  3. Использовать услуги профессиональных независимых оценщиков,

Работа с риэлторами и оценщиками требует дополнительных расходов на оплату их работы, за это собственник получает оценку участка с учетом профессиональных знаний специалистов, установленных на основании достоверных методов расчета и статистических данных. При оценке стоимости земли самостоятельно можно использовать достаточно простые расчеты и формулы, которые не потребуют специальной подготовки и профессиональных навыков.

Методы для самостоятельной оценки рыночной стоимости земли Для определения рыночной цены участка земли стоит выбрать оптимальный метод для ее оценки:

  1. Сравнительный метод.
  2. Затратный метод,
  3. Доходный метод,

Рассмотрим более детально каждый из них. Доходный метод оценки Это самый сложный метод для проведения самостоятельной оценки стоимости земельного участка.

Такой способ следует использовать для высокорентабельных земельных участков или участков, предназначенных для ведения предпринимательской деятельности, в том числе и сельскохозяйственной. Например, для продажи земельных участков под строительство гостиниц, зон отдыха, ведение сельского хозяйства и так далее.

При таком методе рассчитывается сумма прибыли, которая может быть получена при использовании данного участка в предпринимательских целях.

Затратный метод оценки Этот метод может применяться совместно с предыдущим методом.

В этом случае будут учитываться и дополнительные расходы, которые могут сопровождать использование участка (например, на строительство капитальных объектов на участке). Полученные расходы вычитаются из уровня предполагаемого дохода, определенного в предыдущем пункте, и получается допустимая стоимость участка земли.

Для самостоятельно проводимых расчетов можно ориентироваться на разницу между потенциально возможным доходом и теми расходами, которые требуются осуществить в ближайшее время. Таким образом, получается, что доход собственника будет равен 25-30% от разницы потенциальных доходов и расходов.

Затратный метод может быть применен как самостоятельный метод для определения стоимость земель со статистической рентабельностью, например, земли для индивидуального жилищного строительства.

В этом случае под расходами будут пониматься все финансовые вложения в участок земли.

Например, вложения на подведение сетей инженерных коммуникации. Конечная стоимость земли будет включать и эти расходы, равно как и другие расходы, которые были направлены на облагораживание участка земли. При этом методе является важным наличии информации о проведенных затратах на улучшение земельного участка.

После того как будет определена сумма дополнительных вложений в участок можно сделать поправку для увеличения или уменьшения стоимости участков земли на рынке недвижимости на сегодняшний день.

Сравнительный метод Принято использовать при продаже типичных объектов недвижимости.

Для его использования необходимо владеть информацией о ценах на аналогичные реализованные объекты недвижимости в пределах одного района в периоде за прошедшие 4-6 месяцев. Ориентироваться стоит на земельные участки аналогичной площади, имеющие похожие характеристики и признаки, которые влияют на формирование окончательной цены.

Метод оценки просто и логичный, но вероятность точности достаточно низкая, так как не будут учтены все индивидуальные особенности каждого земельного участка, которые возможно и повлияли на окончательную его рыночную стоимость.

При самостоятельном проведении оценки рыночной стоимости объекта допускается его документальное оформление, с приложением отчетных документов о понесенных затратах, для дальнейшего предъявления покупателям. Такие документы не будут иметь юридической силы, но могут наглядно для покупателей доказать наличие вложений для улучшения участка земли. Если возникают сложности с установлением цены на земельный участок или использование разных методов дает различные результаты, то целесообразно обратиться к профессиональным оценщикам.

Профессиональна оценка рыночной стоимости земельного участка Профессиональную оценку рыночной стоимости участка земли могут дать несколько организаций или лиц:

  1. Юридические компании, в том числе занимающиеся и оценочной деятельностью.
  2. Индивидуальные оценщики, работающих на основании нормативного акта об оценочной деятельности,
  3. Агентство недвижимости, которые в своем штате имеют лицензированных оценщиков,
  4. Оценочные бюро, имеющие допуск к СРО,

Для проведения профессиональной оценки обязательным является заключение соответствующего договора с оценщиком либо с агентством по проведению оценки. В договоре должны быть отражены следующие параметры:

  1. Цель проведения оценочных мероприятий,
  2. Основные правовые вопросы проведения процедуры оценки.
  3. Дата проведения оценки,
  4. Тип собственности объекта,
  5. Категория земельного участка,
  6. Методы оценки рыночной стоимости, которые предполагаются использовать,

Такая оценка оформляется в виде подробного отчета об установленной рыночной стоимости.

Отчет составляется в письменном виде и заверяется оценщиком, который и проводил оценочные мероприятия. Отчет может быть оформлен как справка о стоимости или как акт о проведенных работах по оценки рыночной стоимости земельного участка.

Такой документ имеет юридическую силу и может быть предъявлен покупателям, как обоснование установленной цены. Процедура проведения оценки рыночной стоимости земли

  • Проведение осмотра земельного участка, имеющихся на нем построек и составление подробного описания,
  • Сбор информации о земельном участке, а также документов на него (выписка из кадастра и ЕГРН, техническая документация на участок земли, документы, подтверждающие прав собственности на участок).
  • Определение цели проведения оценочных мероприятий.
  • Составление финального отчета по оценке.
  • Определение целевого назначения земельного участка, перспектив его развития,
  • Определение окончательной рыночной цены на основе полученных данных с предыдущих этапов,

Здесь можно скачать пример отчета профессиональных оценщиков о рыночной стоимости земельного участка. Скачать (DOC, 680KB) Готовый отчет о рыночной оценке стоимости земельного участка включает в себя следующие разделы:

  1. Описание характеристик объекта недвижимости, а также процесса оценки,
  2. Результаты оценки.
  3. Описание задания на оценку,
  4. Основные факты и выводы,
  5. Анализ ситуации на рынке,

Каждая страница отчета нумеруется, а сам документ прошивается и скрепляется подписями оценщика и печатями оценочной компании.

Приложениями к отчету выступают копии всех документов, которые были использованы в процессе оценки Рыночная стоимость земельного участка необходима прежде всего для осуществления сделок с земельным участком. Рассчитать ее возможно самостоятельно, либо с привлечением профессиональных экспертов. В последнем случае отчет об оценке будет иметь статус юридически значимого документа.

( Пока оценок нет ) 2 158 Понравилась статья?

Поделиться с друзьями:

Имущество и Финансы 1 951 Время от времени у каждого человека в жизни возникает ситуация, когда собственных денежных средств

Имущество и Финансы 1 626 В нашей повседневной жизни уже давно появился и прижился термин кэшбэк, но не всегда

Имущество и Финансы 7 805 Классификаций объектов недвижимости существует множество. Их можно поделить по назначению и потребительским функциям, по

Имущество и Финансы 1 458 Договор аренды квартиры – документ, на основании которого жилое помещение передается в наем другому

Имущество и Финансы 1 424 Покупка квартиры на вторичном рынке сопряжена с определенным количеством рисков.

Обезопасить себя можно только,

Имущество и Финансы 1 889 Составление договора аренды магазина. Некоторые граждане нашей страны принимают решение о создании собственного или

Почему кадастровая стоимость земли выше рыночной

Последние изменения: май, 2021 818

(10 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.

Давайте разберем почему кадастровая стоимость земли выше рыночной.

Очень часто стоимость земли, внесенная в кадастровые данные, и сложившаяся в рыночных условиях цена значительно отличаются друг от друга. Однако налоговые взыскания рассчитываются исходя из кадастровых сведений.

Если кадастровая и рыночная стоимость земли не соответствуют, налогоплательщику приходится вносить излишнюю сумму налога. Рассмотрим подробнее в статье, что собой представляют два этих параметра, чем отличаются и почему появляются расхождения.

  1. исходя из расположения и внешних условий.
  2. публичный сервитут,
  3. цена на землю не должна превышать расходы на покупку объекта с аналогичными характеристиками;
  4. затратную,
  5. сведения об эксплуатационных параметрах участка,
  6. Последние изменения: август, 2021 76,304
  7. произошло изменение его конфигурации (бывает, когда меняются русла рек, происходят оползни, образуются овраги).
  8. его величина,
  9. Последние изменения: Сентябрь, 2021
  10. Последние изменения: январь, 2021 20,323
  11. при расчете рыночной стоимости берется во внимание ожидаемая прибыль, время, в течение которого он будет получен, и вероятная прибыль, если его применение будет происходить более рационально.
  12. прогнозируются ли какие-либо новшества на федеральном или местном уровне, которые касаются рынка недвижимости.
  13. Последние изменения: июнь, 2021 22,206
  14. оценка проводится исключительно для земельных наделов, которые по своим характеристикам могут полностью отвечать потребности в них определенное время;
  15. назначение земли.
  16. при корректировке целевого использования,
  17. земли городских пунктов, дачных, огородных кооперативов оцениваются в зависимости от сложившейся рыночной стоимости, в учет берется и прочая информация, касающаяся объекта оценки; земли сельхозназначения, находящиеся вне городов, а также участки, имеющие
  18. при передаче прав собственности,
  19. Последние изменения: август, 2021
  20. другие категории участков, расположенных вне населенных пунктов, городов, поселков получают расчет на основании издержек для воспроизводства, сохранения и поддержания ценностных показателей естественных возможностей участка.
  21. Последние изменения: Сентябрь, 2021
  22. на рыночную цену влияет предложение и спрос, конкурентные отношения покупателя и продавца;
  23. какой вид назначения земли используют в рассматриваемом районе,
  24. земельный надел разрушен,
  25. доходную.
  26. владельцы участка, которые и собираются его отчуждать.
  27. Последние изменения: май, 2021 20,698
  28. для каких целей применяется участок на сегодняшний день,
  29. на участок земли наложено обременение,
  30. независимые оценщики, имеющие знания в соответствующей области, а также необходимые лицензии и разрешения,
  31. перспективы развития в этой местности,
  32. Последние изменения: август, 2021
  33. Последние изменения: апрель, 2021 29,260
  34. при разделении одного надела на несколько других,
  35. организации, основным видом деятельности которых является купля-продажа недвижимости,
  36. сравнительную,
  37. отношение к лесному фонду оцениваются, исходя из капитализации расчетных сведений о рентной прибыли;
  38. Последние изменения: Сентябрь, 2021

Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость земли?

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка могут довольно сильно различаться.

Они используются для разных целей. Определяются также по-разному.

Кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается при её постановке на кадастровый учёт. Эта информация, вместе с другой относительно объекта, хранится в базах Росреестра.

Раньше она также записывалась в кадастровый паспорт, а теперь – в заменившую его . Указания по тому, как должна проводиться оценка, разрабатывает Минэкономразвития России. А занимаются ей оценочные организации, с которыми заключают контракты территориальные подразделения Росреестра.

Эта процедура должна происходить:

  1. не реже, чем раз в 5 лет;
  2. но не чаще, чем раз в 3 (в Москве и Санкт-Петербурге – 2) года.

Как правило, со временем стоимость растёт.

Это связано с повышением общего уровня цен. При расчётах принимается во внимание:

  1. инфраструктура и окружение (детсады, парки, крупные промышленные предприятия, автомагистрали и т. п.);
  2. и т. д.
  3. категория и вид использования;
  4. состояние инженерных сетей;
  5. расположение (район и местоположение внутри него);

Исходя из этого определяется стоимость квадратного метра земли.

После умножения на площадь объекта и получается его кадастровая стоимость. При необходимости узнать эту стоимость можно, посмотрев паспорт или выписку. Но их выдают только собственникам.

Для остальных существуют такие способы:

  • узнать эту информация на сайте данной организации;
  • или посмотреть на Публичной кадастровой карте.
  • запросить в отделении Росреестра, к которому этот объект относится;

Для этого нужно знать кадастровый номер и/или адрес участка. Но эта информация будет носить только справочный характер.

Кадастровая стоимость требуется для:

  1. установления арендных ставок на государственную землю;
  2. установления вознаграждения нотариусу при некоторых сделках (например, получения наследства);
  3. земельного налога;
  4. при судебных спорах (в частности, разделе имущества).
  5. определения размеров подоходного налога при продаже;

Рыночная стоимость – это приблизительная цена, по которой земля может быть продана.

Она определяется сравнением с подобными объектами. Имеют значение следующие факторы:

  1. расположение в районе;
  2. окружение;

  3. и другие.
  4. удалённость от населённых пунктов;
  5. наличие на участке или близость к нему инженерных сетей;
  6. транспортная доступность;
  7. наличие зданий и строений;
  8. экономическое положение в регионе;

В зависимости от конкретной цели оценки значение того или иного фактора для общего итога может быть различным.

Учитывается также общая экономическая ситуация и состояние на рынке недвижимости на момент проведения оценки. Рыночная стоимость может использоваться:

  1. в судебных спорах;
  2. вознаграждения нотариуса при оформлении наследства;
  3. при выставлении недвижимости на продажу;
  4. и так далее.
  5. для определения платы за аренду;

Для определения этой стоимости во многих случаях производится специальная процедура – оценка. Знание возможной цены недвижимости позволяет не терять при её продаже времени или денег.

Если выставить недвижимость за слишком высокую цену, она долго не будет продаваться. Если же она будет слишком низкой, продавец получит меньшую прибыль.

Кроме того, во многих случаях необходимо не только знать цену, но и обосновать её.

Отчёт об оценке может быть таким документом. В этом помогут независимые оценщики, которые проведут оценку стоимости земли и аргументированно изложат её. Они могут работать независимо или в составе какой-либо компании.

Это может быть специализированная оценочная организация, агентство недвижимости или юридическая фирма.

Такой специалист должен иметь профессиональное образование в области оценки и состоять в саморегулируемой организации оценщиков. Его полномочие подтверждают диплом об образовании, свидетельство и выписка из реестра оценщиков.

При недостоверной оценке специалист несёт за неё материальную ответственность. Деятельность оценщиков определяется законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года. Собственник заключает договор с оценщиком или организацией и предоставляет необходимые документы, а именно:

  • Документ, на основании которого он владеет участком. Это может быть договор купли-продажи, дарения, завещания и т. п.
  • Свидетельство о праве собственности на землю.
  • Паспорт.

После этого начинается процедура оценки.

Во время неё происходит анализ. Оценщик изучает документацию и выезжает на место для личной проверки состояния недвижимости. Затем составляется отчёт об оценке.

Он представляет собой пронумерованный и прошитый документ, подписанный оценщиком. Если специалист работает в какой-либо компании, ставится её печать.

Отчёт включает разделы:

  • Согласование результатов.
  • Описание самого объекта оценки и процесса.
  • Задание на оценку.
  • Анализ рынка.
  • Основные факты и выводы.

Этот документ прошивается, каждая страница нумеруется. В конце ставится подпись оценщика и печать компании, если специалист работает в ней.

К отчёту прикрепляются копии всех бумаг, которые анализировались в процессе оценки.

Как правило, кадастровая стоимость ниже рыночной. Раньше эта разница была довольно велика.

Но с 2012 года проводится переоценка земли с увеличением кадастровой стоимости и приближением её к рыночной. На сегодняшний день в большинстве случаев они различаются на, примерно, 20-25%.

Относительно уплаты налогов при продаже земли действуют такие правила:

  • Если стоимость по договору купли-продажи выше, чем 70% от кадастровой стоимости, то берётся рыночная.
  • Если по каким-то причинам Росреестром оценка не проводилась, учитывается полная цена по договору.
  • Если участок продан дешевле, то размер налога рассчитывается от 70% кадастровой стоимости.

Если собственник считает, что кадастровая стоимость участка завышена, он имеет право оспорить её.

В течение полугода после проведения оценки это можно сделать во внесудебном порядке. Для этого нужно обратиться в специальную земельную комиссию по месту расположения земли (например, в Москве это комиссия при Земельном Департаменте). Необходимо написать заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Оно составляется в свободной форме, также прилагаются документы:

  • Документы о собственности на землю (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРП или ЕГРН);
  • Отчёт об оценке (его можно получить так же, как и для рыночной стоимости).
  • Паспорт собственника.
  • Документы, на основании которых оно возникло.

Если прошло больше 6 месяцев или комиссия отказала в пересмотре, придётся обращаться в суд.

Документы прилагаются те же, можно добавить и другие, если они могут как-то повлиять на решение. В том случае, если кадастровая стоимость уменьшится, собственнику должны возместить ущерб.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+