Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Защита прав потребителей - Как обойти преимущественное право покупки

Как обойти преимущественное право покупки

Как обойти преимущественное право покупки

Как обойти преимущественное право покупки акций?

(Зятнин Р.) («Акционерный вестник», 2012, N 3) КАК ОБОЙТИ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ АКЦИЙ? Р. ЗЯТНИН Зятнин Роман, младший юрист, юридическая компания «Юков, Хренов и партнеры».

Повод для разговора: наличие преимущественного права приобретения акций акционерами ЗАО не всегда отвечает интересам участника общества, намеревающегося реализовать свое право на отчуждение акций. Практика показывает, что преимущественное право приобретения акций можно обойти.

Проблемная норма: ст. 7 Федерального закона «Об акционерных обществах» N 208-ФЗ. Статья 7 ФЗ «Об акционерных обществах» устанавливает, что акционеры закрытого общества пользуются преимущественным правом приобретения акций (далее по тексту — преимущественное право), продаваемых другими акционерами этого общества, по цене предложения третьему лицу пропорционально количеству акций, принадлежащих каждому из них, если уставом общества не предусмотрен иной порядок осуществления данного права. При этом, как было разъяснено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме от 25.06.2009 N 131 (далее по тексту — письмо ВАС от 25.06.2009), преимущественное право возникает исключительно по сделкам купли-продажи акций и не распространяется на иные гражданско-правовые договоры.

Таким образом, с учетом позиции арбитражных судов использование иных гражданско-правовых форм отчуждения акций ЗАО не подпадает под действие преимущественного права. Рассмотрим формы отчуждения акций в ЗАО, на которые не распространяется преимущественное право. Договор мены. Исходя из правовой позиции, изложенной в письме ВАС от 25.06.2009, заключение договора мены, по условиям которого акционер передает принадлежащие ему акции ЗАО в обмен на товар (в том числе на акции другого акционерного общества), не нарушает преимущественного права приобретения других акционеров ЗАО.

Однако в научной литературе встречается иная позиция по данному вопросу. В ГК РФ договор мены рассматривается как два встречных договора купли-продажи (п.

2 ст. 567). Указанные договоры близки по своей экономической и правовой природе. К договору мены применяются многие нормы, регулирующие куплю-продажу; стороны, участвующие в нем, рассматриваются как продавец и покупатель одновременно . ——————————— Шапкина Г. С. Применение акционерного законодательства.

М.: Статут, 2009. 320 с. С указанным мнением сложно согласиться. Действительно, договор мены по своей правовой природе весьма схож с договорными отношениями купли-продажи.

Но все-таки это самостоятельная гражданско-правовая сделка. Более того, правила о купле-продаже носят субсидиарный характер к нормам главы 30 ГК РФ и не должны противоречить существу мены или указанным нормам. Особенностью мены, отличающей ее от купли-продажи, является отсутствие денежных отношений и наличие взаимных обязательств сторон мены по предоставлению определенного товара.

По мнению А. П. Сергеева, норма пункта 2 статьи 567 ГК РФ является лишь приемом законодательной техники, способом экономии нормативного материала и не превращает договор мены в два встречно направленных договора купли-продажи .

——————————— Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учебно-практический комментарий (постатейный) / Под ред. А. П. Сергеева. Проспект, 2010. В соответствии с пунктом 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69 с момента внесения в договор мены условия о замене исполнения встречного обязательства уплатой стоимости переданного товара отношения между сторонами должны регулироваться нормами о договоре купли-продажи.

В соответствии с пунктом 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69 с момента внесения в договор мены условия о замене исполнения встречного обязательства уплатой стоимости переданного товара отношения между сторонами должны регулироваться нормами о договоре купли-продажи. Именно ввиду того, что встречное представление состоит в передаче товара, а не денег, преимущественное право и не распространяется на договоры мены. Преимущественное право приобретения акций является исключением из общего правила о допустимости свободного отчуждения акционерами своих акций, с учетом интересов других акционеров по контролю над персональным составом его участников.

При этом необходимо учитывать, что эквивалентность объектов мены презюмируется (пункт 1 статьи 568 ГК РФ, пункт 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69), если иное не предусмотрено соглашением сторон. Открытым остается вопрос возможности мены акций ЗАО на вексель. Формально и акции, и вексель являются оборотными ценными бумагами и в соответствии со статьей 128 ГК РФ относятся к таким объектам гражданских прав, как вещи, что позволяет правообладателям заключать договоры мены.

Указанный вывод подтверждается и сложившейся судебной практикой . ——————————— Постановление ФАС Уральского округа от 24.08.2011 N Ф09-4694/11 по делу N А07-20247/2010. Но стоит оговориться, что при совпадении стороны договора мены и векселедателя очень велика вероятность признания такой сделки притворной, как прикрывающей договор купли-продажи.

Целесообразность такой формы отчуждения, как договор мены, продиктована, прежде всего, отсутствием законодательного ограничения в применении данной формы отчуждения к акциям ЗАО, что было отражено в письме ВАС от 25.06.2009, а также достаточно простым механизмом реализации.

Таким образом, акционер вправе обменять свой пакет акций на товар или на акции другого акционерного общества, что было подтверждено еще в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.11.2003 N 19.

Внесение акций в качестве оплаты уставного капитала другого юридического лица. Данная форма отчуждения акций ЗАО, с определенной долей условности, близка к рассмотренному выше способу отчуждения.

В данном случае акционер, по сути, внося свой пакет акций в качестве оплаты уставного капитала, приобретает взамен имущественные права.

Возможность внесения акций в качестве оплаты уставного капитала прямо предусмотрена статьей 15 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», п. 2 статьи 54 ФЗ «Об акционерных обществах». Таким образом, учитывая отсутствие законодательного ограничения, данный механизм отчуждения акций ЗАО также не подпадает под действие преимущественного права приобретения.
Таким образом, учитывая отсутствие законодательного ограничения, данный механизм отчуждения акций ЗАО также не подпадает под действие преимущественного права приобретения.

Договор дарения. Гражданский кодекс РФ в статье 572 прямо предусматривает возможность безвозмездной передачи имущественного права третьему лицу.

Оформление передачи акций по сделке дарения также не подпадает под действие преимущественного права .

При этом необходимо помнить, что в силу пункта 4 статьи 575 ГК РФ запрещено дарение между коммерческими лицами.

——————————— Пункт 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.11.2003 N 19. Исходя из анализа судебной практики, договор дарения является наиболее распространенной формой отчуждения акций, не нарушающей преимущественного права. При этом договор дарения может выступать как в качестве единственного и основного элемента формы отчуждения, так и в качестве элемента более сложных форм отчуждения.

На практике акционеры пытаются оспаривать дарение акций, указывая на притворность таких сделок , прикрывающих сделку по купле-продаже акций.

Как правило, это связано с ситуациями, когда один из участников ЗАО дарит небольшое количество своих акций третьему лицу, придавая ему статус акционера, а затем, через непродолжительный период времени, заключает с ним договор купли-продажи акций. В данном случае выявить притворность сделки дарения, а следовательно, и разрушить всю цепочку сделок, составляющих единый договор купли-продажи, не составляет большого труда, что и подтверждается достаточным количеством примеров из судебной практики .

——————————— Постановление ФАС Уральского округа от 26.11.2009 N Ф09-9411/09-С4 по делу N А07-8498/2009.

Определение ВАС РФ от 07.12.2010 N ВАС-16159/10 по делу N А33-2586/2010; Определение ВАС РФ от 31.03.2011 N ВАС-3888/11 по делу N А57-26068/2009.

В подавляющем большинстве случаев арбитражные суды исходят из следующего: — отсутствие мотивов для совершения сделки дарения; — незначительное количество подаренных акций; — небольшой временной промежуток, после совершения сделки по дарению и продаже остальных акций . ——————————— См., напр.: Постановление ФАС ВСО от 20.09.2010 по делу N А33-2586/2010.

Тем не менее для акционера, желающего продать свои акции покупателю-неакционеру, данная проблема решается включением еще одного лица в цепочку взаимоотношений между акционером продавцом и покупателем-неакционером. В юридической литературе данные лица получили название фиктивных посредников . Цель привлечения таких посредников, которые, как правило, не имеют явной связи ни с акционером, ни с покупателем, — исполнение «возмездной части» взаимоотношений сторон.

К примеру, за некоторое время до или после совершения дарения акций посредник может передать денежную сумму, оформленную как исполнение заемного обязательства с акционером в части возврата займа. При этом доказать другим участникам ЗАО, что денежные средства были получены посредником от покупателя акций в качестве оплаты, да фактические заемные отношения между посредником и акционером, практически невозможно.

——————————— Винницкий А. В. Проблемы оспаривания сделок с имуществом с участием фиктивных посредников // Адвокат. 2011. N 5. В судебной практике встречаются ситуации, когда роль посредника выполняет другой акционер или даже несколько путем дарения незначительного числа акций, чтобы уже другой участник ЗАО мог заключить договор купли-продажи акций .

——————————— Определение ВАС РФ от 17.02.2011 N ВАС-444/11 по делу N А57-26633/2009. В такой ситуации признать подобную цепочку сделок притворными по статье 170 ГК РФ как прикрывающих единый договор купли-продажи на практике почти невозможно. Таким образом, договор дарения является также весьма простой и эффективной формой отчуждения акций, не блокирующей преимущественное право иных участников общества.

Реорганизация юридического лица как форма отчуждения акций ЗАО.

Еще одной формой отчуждения, успешно преодолевающей преимущественное право приобретения акций ЗАО, является реорганизация юридического лица. Статья 57 ГК РФ устанавливает возможность реорганизации юридического лица (акционера ЗАО) среди прочего в форме выделения.

При этом объем передаваемых прав и обязанностей вновь создаваемому юридическому лицу определяется в соответствии с разделительным балансом. Акционер — юридическое лицо через механизм реорганизации в форме выделения вправе отчуждать акции ЗАО, что позволяет в дальнейшем заинтересованному лицу стать участником вновь созданного юридического лица — акционера ЗАО.

Аналогичная ситуация происходит и при присоединении юридического лица — акционера к другому юридическому лицу, которое впоследствии становится участником ЗАО. Таким образом, исходя из анализа действующего законодательства и судебной практики, преимущественное право приобретения носит сугубо целевой характер и распространяет свое действие исключительно на отчуждение акций ЗАО путем купли-продажи. Связано это, прежде всего, с необходимостью достижения баланса между стремлением участников ЗАО по контролю персонального состава участников и принципом свободного отчуждения акционерами принадлежащих им акций.

Соответственно, акционер, заинтересованный в отчуждении акций без применения преимущественного права приобретения, имеет в своем распоряжении достаточно обширный правовой инструментарий для реализации указанной цели. Судебная практика по вопросу: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.06.2009 N 131; информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.09.2002 N 69; Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.11.2003 N 19; Постановление ФАС Уральского округа от 24.08.2011 N Ф09-4694/11 по делу N А07-20247/2010; Постановление ФАС Уральского округа от 26.11.2009 N Ф09-9411/09-С4 по делу N А07-8498/2009; Определение ВАС РФ от 07.12.2010 N ВАС-16159/10 по делу N А33-2586/2010; Определение ВАС РФ от 31.03.2011 N ВАС-3888/11 по делу N А57-26068/2009; Определение ВАС РФ от 17.02.2011 N ВАС-444/11 по делу N А57-26633/2009. Комментарий редакции. Еще один способ обхода преимущественного права акционеров на приобретение акций при их отчуждении акционером — это их залог.

Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования) (ст. 336 ГК РФ). Иными словами, законодательство не запрещает передавать в залог акции общества. Так, по договору займа третье лицо, не являющееся акционером общества, передает акционеру денежную сумму под залог акций общества.

При этом договор залога акций содержит условие о том, что в случае просрочки возврата долга требования кредитора (третьего лица) удовлетворяются за счет обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Если залогодателем является физическое лицо, согласие залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на акции общества должно быть нотариально удостоверено (ст. 349 ГК РФ). У договора залога акций есть большое преимущество перед другими договорами, имеющими цель обойти преимущественное право покупки акций акционерами общества.

Договор залога акций труднее признать притворной сделкой, так как этот договор обеспечивает исполнение другого обязательства по возврату денежной суммы, полученной взаем. Стоит отметить, что запрет на передачу акций в залог может быть установлен уставом акционерного общества или акционерным соглашением.

В этом случае вместо договора залога акций акционер может подписать с кредитором соглашение об отступном, по которому обязательство по возврату долга может быть прекращено передачей третьему лицу акций общества (ст. 409 ГК РФ). В этом случае соблюдения преимущественного права акционеров также не требуется.

——————————————————————

Как обойти преимущественное право покупки земли

Согласно нынешнему российскому законодательству, преимущественное право покупки земельного участка оговорено в статье под номером 8 федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Если рассматривать этот момент с практической точки зрения, то ситуация выглядит следующим образом. Решив продать земельный участок, который имеет статус «сельхозназначения», в силу вступает преимущественное право покупки земли, и владелец начинает искать покупателя. И даже когда покупатель найден, в силу закона им обоим придется подождать 30 дней.

И даже когда покупатель найден, в силу закона им обоим придется подождать 30 дней.

При этом крайне важно вовремя поставить отметку в соответствующем документе о начале отсчета дней, которые устанавливает преимущественное право покупки земельного участка, иначе продажа земли затянется на неопределенный срок.

Заявление о совершении купли-продажи, поданное в Министерство имущественных и земельных отношений, также отнимет немало времени, пока оно будет подвергаться рассмотрению. Если продавец и покупатель достаточно близки, то срок ожидания, согласно преимущественному праву покупки земли, не создаст проблем.

В ином случае приходится понервничать обоим, поскольку вероятность риска несовершения сделки по причине отказа местным органом власти достаточно высока. Чтобы законно обойти преимущественное право покупки земельного участка, есть несколько способов, которые позволят не только выиграть время, но и провести успешную сделку. Методы обхода следующие:

  1. продажа земли в долях;
  2. обжалование отказа через суд.
  3. заключение договора дарения;

Рассмотрим эти способы по порядку.

Первый метод, позволяющий легально обойти преимущественное право покупки земельного участка, предусматривает заключение договора дарения взамен договора купли-продажи. В таком договоре отмечают цену земли с учетом налогообложения. Если же стоимость участка земли не будет указана или будет составлять весьма скромные значения, то налоговая инстанция вправе установить налоговую базу с учетом рыночной ситуации.

Достаточно явным отрицательным моментом такого метода обхода регламентированного права покупки земли является риск признания сделки фиктивной. Столь очевидное прикрытие продажи договором дарения, желая обойти право преимущественной покупки земли, может вызвать сомнения при одобрении договора, и продавец получит отказ.

Второй способ, дающий возможность оставить преимущественное право покупки земельного участка невостребованным, это продажа земельного участка по частям. Схема продажи достаточно проста: продавец продает половину участка покупателю и через некоторое время оформляет оставшуюся долю на близкого родственника покупателя.

После этого, имея право преимущественной покупки земли, родственник может оформить договор дарения первому покупателю, который становится владельцем всего участка. Такое «кольцо» имеет одно условие: не рекомендуется оформлять продажу земли частями исключительно на одного человека. Это может привести к возможным проблемам в виде отказа в совершении сделки со стороны местных госорганов.

Данный способ также не лишен своих минусов. Такой обход преимущественного права покупки земельного участка потребует от всех участников сделки очень длительного ожидания. К примеру, продажа первой части затянется на месяц.

То же самое время понадобится для оформления оставшейся доли. В результате никаких временных преимуществ у этого способа обхода регламента покупки земельного участка нет. Наконец остался последний вариант, который может помочь обойти преимущественное право покупки земли.

Подав заявку о необходимости сделки в министерство по земельным делам и получив отказ на заключение договора, можно подать иск в суд на необоснованность такого исхода дела. Однако и здесь преимущественное право покупки земли будет сохранено, поскольку судебные тяжбы могут затянуться вовсе на неопределенный срок и гораздо дольше оговоренных ранее 30-ти дней, что будет невыгодно для обоих участников сделки.

Продажа доли третьим лицам, или Как потерять преимущественное право покупки доли в недвижимости

Не пропустите самое важное, что происходит в ИнтернетеПодписатьсяНе сейчасАвтор публикации: Был(а) вчера, 21:04Lvv Написать сообщение Подписаться517 просмотров 6 дочитываний 28 мая 2020 в 23:34 Многие российские сознательные и несознательные граждане ругают российское законодательство, выражая это простецкой фразой «Закон — что дышло: как повернул, так и вышло», и ведь они чертовски правы.

Вот, например, статья 250 ГК РФ. «Преимущественное право покупки» (действующая редакция) гласит следующее:1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.2.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.3.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.Вот, вроде бы все так красиво написано, просто шикарно изложено, но нигде и никак не показанои даже нету намека на то, что на эту статью ГК РФ, а, следовательно, на преимущественное право покупки, например, недвижимости можно положить большой «болт» с пробором (возможно, каким-то ублюдкам подскажу способ, но надеюсь, что на этом форуме таких не имеется!), и делается это так:Не уведомляя иных участников долевой собственности, собственник ДАРИТ малую долю своей собственности какому-то третьему лицу, которое желает приобрести эту часть общей долевой собственности, но в случае реализации требований ст. 250 ГК РФ, ему это сделать не удастся.

Сделка дарения оформляется надлежащим образом «договором дарения», и запретить заключать такую сделку никто не вправе!, и по-прежнему никто из иных участников долевой собственности НЕ ИЗВЕЩАЕТСЯ!

После этого примерно через месяц собственник доли в общедолевой собственности ПРОДАЕТ оставшуюся часть своей доли на основании договора купли-продажи этому самому «Третьему лицу», активно опрокидывая через х. «колено ИНЫХ УЧАСТНИКОВ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ», и, вуаля, рядом с прежними жильцами появляется новый сосед, а про право преимущественной покупки можно забыть навсегда, ибо ни один суд такую сделку купли-продажине отменит, хотя вроде бы изначальная сделка дарения имеет признаки притворной, но это еще надо доказать, а как, если только сам прежний собственник не скажет, что он заключил притворную или даже фиктивную сделку?!Вот такое оно, наше дорогое россиянское законодательство, уважаемые подписчики!Проголосовали:13Проголосуйте, чтобы увидеть результаты

  1. Такой вариант вполне возможен, и им давно пользуются мошенники
  2. Нужно срочно пересмотреть Главу 32 ГК и статью 250 ГК РФ
  3. Ничего не надо делать, так как законы все равно не на стороне народа
  4. Нет, такое невозможно, ибо противоречит закону, и сделка будет расторгнута

Комментироватьда 0 / 0 нетВаш рейтинг должен быть не менее 500 для оценки публикацииОК Поделиться в социальных сетях: да 0 / 0 нет Автор: (6), Юристы: (8) Пользователи: (4), (1), (1), (1) Показать ещё комментарии (21)

Юристов онлайн Вопросов за суткиВопросов безответовПодписаться на уведомленияМобильноеприложениеМы в соц.

сетях

© 2000-2020 Юридическая социальная сеть 9111.ru *Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов. МоскваКомсомольский пр., д. 7Санкт-Петербургнаб.

р. Фонтанки, д. 59Екатеринбург:Нижний Новгород:Ростов-на-Дону:Казань:Челябинск:

Как обойти преимущественное право арендатора на покупку помещения если он устно заявляет что не готов покупать объект недвижимости

. Прикрепил договор аренды и доп соглашение которое мы составили. Все ли правильно в доп соглашении?

Или есть другие правильные варианты как это сделать? 26 Сентября 2017, 11:40, вопрос №1762100 Дмитрий, г.

Москва Уточнение клиента Заверить отказ от своего первоочередного правка на покупку помещения арендатор может сделать у нотариуса?

Так будет спокойнее покупателю. Так как этот отказ подтверждает нотариус. Есть такая практика? 27 Сентября 2017, 10:34 1000 стоимость вопросавопрос решён Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (7) получен гонорар 36% 10,0 Рейтинг Правовед.ru 12876 ответов 6011 отзывов эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Москва Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 10,0рейтинг
  2. эксперт

Здравствуйтепо гк при аренде преимущественного права покупки нет, это у вас просто договором предусмотрено но тут может быть аналогия с Статья 250.

Преимущественное право покупки2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственностио намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственностио намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.то есть отправить им предложение письменно — если через месяц не ответят — то можете продать на сторону.При этом письмо отправлять заказным письмом с описью и уведомлением обязательно.Ну или действительно сперва исключать этот пункт через допнип. 26 Сентября 2017, 11:49 0 0 получен гонорар 27% 19621 ответ 7802 отзыва эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Ставрополь Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. эксперт

Здравствуйте, Дмитрий!Арендатор может вам выдать письменный отказ от покупки недвижимости. Предварительно направьте арендатору предложение о выкупе арендуемого имущества, где укажите, что намереваетесь его продать и в соответствии с условиями договора предлагаете купить такое помещение и просите ответить в письменной форме.

Предложение направляйте по почте заказным письмом с описью.

Арендатор ответит вам, что не может приобрести указанное помещение и откажется от покупки. В таком случае вы вправе продать помещение любому лицу.Стоит отметить, что преимущественное право покупки в случае аренды недвижимости законом не установлено, это указано только в вашем договоре.

Арендатор может только выкупить имущество, если такое условие есть в договоре.Дополнительное соглашение оформлено верно.Желаю удачи!

26 Сентября 2017, 11:49 0 0 получен гонорар 36% 5119 ответов 2555 отзывов эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Сыктывкар Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. эксперт

Здравствуйте, Дмитрий!Вы верно исключили пункт 2.3 из договора (если арендатор на это согласен, то так подойдет).А что касается внесения изменений в пункт 5.2, то Вы не учли положения пункта 1 статьи 617 ГК РФ, согласно которой:1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

То есть в случае продажи нежилого помещения третьему лицу арендатор не имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды с новым собственником, а договор аренды продолжает действовать.

При этом просто автоматически в договоре меняется арендодатель.С Уважением,Олег Рябинин.

26 Сентября 2017, 11:49 0 0 8,4 Рейтинг Правовед.ru 16580 ответов 6606 отзывов эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Электросталь Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 8,4рейтинг
  2. эксперт

Здравствуйте!3. Утвердить в новой редакции п.

5.2.:— Арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды, с новым собственником, в случае продажи нежилого помещения третьему лицу.достаточно указать просто о преимущественном праве арендатора на заключение аренды на новый срок, т.к. при смене собственника договор аренды продолжает действовать.Статья 617.

Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон 1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.2.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.в остальном нормально. 26 Сентября 2017, 11:50 0 0 9322 ответа 4655 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Раменское Бесплатная оценка вашей ситуации Добрый день.Дмитрий, у вас идет противоречие в п.

2.3. говорится о преимущественном праве покупки, но при этом в п. 4.2. указано, что должны уведомить не менее чем за 30 дней о смене собственника.Направьте уведомление о продаже и Вам арендатор напишет отказ от покупки и необходимости составлять доп соглашение не будет.И не забудьте соблюсти п.

4.2. — направив уведомление о смене собственника.Если все же решите составить, то рекомендую заменить слово «утвердить» на слово «читать» в следующей редакции и нумерацию поправьте.В остальном все нормально 26 Сентября 2017, 11:50 0 0 7474 ответа 3084 отзыва Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Санкт-Петербург Бесплатная оценка вашей ситуации Уважаемый Дмитрий! Здравствуйте! Немного непонятно ради чего спор?

Если Арендодатель собирается продать арендуемый им объект недвижимости (а здесь нет никаких запретов), и если Арендатор даже и купит, то в чем вопросы?Сделали уведомление Арендатору, выждали срок и далее уже спокойно осуществляется продажа третьим лицам.

Более того, можно вообще ограничиться письмом Арендатора с выражением его мнения об отказе в приобретения арендуемого им объекта недвижимости.Или, да, как Вы и прикрепили, составить дополнительное соглашение к договору аренды. 26 Сентября 2017, 11:51 0 0 2694 ответа 1228 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Харабали Бесплатная оценка вашей ситуации Дмитрий, день добрый.Законом, обязательное преимущественное право на покупку объекта недвижимости у арендатора, не предусмотрено.

В отличии от права аренды (ст.

621 ГК).Поскольку данное право (покупки) установлено договорам (а стороны свободны в его заключении), то внесением изменений в него, посредством доп.соглашения, как раз это установленное договором право арендатора (на покупку в преимущественном порядке) исключается.Считаю, при отсутствии в договоре (измененном посредством соглашения) права на преимущественный выкуп, является выходом из этой ситуации.Нет нормы — нет права. Раньше была норма в договоре. но стороны по взаимному согласию ее исключили.

26 Сентября 2017, 11:53 0 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Похожие вопросы 27 Июля 2016, 22:32, вопрос №1328238 03 Апреля 2018, 14:47, вопрос №1955319 01 Мая 2016, 20:22, вопрос №1239239 10 Апреля 2015, 19:40, вопрос №798853 09 Февраля 2018, 12:26, вопрос №1902173 Смотрите также

PRO новостройку +7 (495) 725-58-91 (Москва)

Недвижимость считается общей, если она принадлежит не одному человеку, а сразу нескольким. Но ещё есть и долевая, совместная собственность.

Доля в квартире – это так же доля в праве собственности на тот или иной объект. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (495) 725-58-91.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (495) 725-58-91. Это быстро и бесплатно! Оглавление: Этот вопрос строго регулируется действующим законодательством.

Если гражданин принял решение о продаже доли, которая ему принадлежит – прежде всего, он должен известить других собственников. Именно у них есть право первыми выкупить тот или иной объект при желании.

Хотите продать квартиру, тогда сначала ее надо оценить, а как это сделать — узнайте Это необходимо сделать для защиты прав обеих сторон. После данного действия продавец уверен, что другие собственники не имеют ничего против, и не претендуют на долю.

Оно есть у всех, кто оформлял долевую или совместную собственность на тот или иной объект. У других лиц, даже близких родственников и друзей оно отсутствует.

Главное – получить согласие в письменной форме на отказ от этого права. Либо согласие на приобретение доли, при наличии возможности. Что такое право преимущественной покупки, смотрите в этом видео: Получение согласия на продажу осуществляется несколькими способами.

  1. Поговорить лично со всеми владельцами, чтобы получить ответ.
  2. Направить уведомления в письменной форме.

Ответ находится по ссылке.

Если владельцы не против, то отказ от права тоже оформляется письменно, с обязательным заверением у нотариуса. После этого можно сразу начать поиск покупателей, а не ждать месяц, как в других ситуациях. Уведомление составляется в простой письменной форме, строгие требования к этому документу в законодательстве отсутствуют.

Нужно просто сообщить о своём намерении продать недвижимость.

И указать размер доли, которая выставляется на продажу. Для этого используются как цифры, так и пропись. Главное, чтобы они соответствовали действительности на момент совершения сделки.

Обязательное требование – ссылка на статью 250 ГК РФ. Именно эта статья описывает характерные черты для преимущественного права покупки у других собственников. Надо указать, что часть квартиры можно приобрести за цену, которая указана в самом сообщении.

Образец уведомления можно скачать Конец документа должен сообщать, что у каждого из собственников преимущественное право сохраняется на срок минимум до 30 дней. Если за это время не придёт ни отказа, ни соглашения – объект недвижимости можно свободно передавать другим лицам.

Важно, чтобы была уверенность в отсутствии претензий со стороны других лиц, владеющих частями данного объекта.

Продавец в данном случае должен составить детальный договор на продажу или покупку объекта недвижимости. В договоре надо обязательно прописать цену вместе с условиями, которые сторона сочтёт наиболее приемлемыми.

Если все собственники дали своё согласие, то никаких проблем возникнуть не должно.

Иногда и сами продавцы идут на хитрость. Прописывая изначально условия, не выгодные для тех, у кого есть преимущественное право.

Преимущественное право на покупку обладает своими особенностями, характеристиками.

  • Данные правила могут стать опорой и для тех, кто отчуждает долю согласно договору мены.
  • Наниматели не обладают правом покупки. Оно даётся только собственникам.
  • Дарение не требует соблюдения права преимущественной покупки. Это же касается и ситуаций, когда оформляется завещание.
  • Даже при наличии согласия от нескольких владельцев сразу, реализация доли возможна лишь в пользу одного из них.
  • Цена при покупке третьим лицом должна быть не меньше той, что предложена для собственником. Но можно осуществлять продажу по большей стоимости.
  • Данное право недопустимо уступать другим людям.

Пример уведомления о продаже.

При совершении подобных сделок могут возникнуть и некоторые сложности.

  1. Сначала собственник соглашается, но потом меняет своё решение. В таких ситуациях не обойтись без вмешательства судебных органов.
  2. Собственника не стало. В некоторых случаях допустимо предоставление свидетельства о смерти. После этого Росреестр зарегистрирует переход права собственности. Но необходимо подождать шесть месяцев, пока появится наследник, и примет своё имущество.
  3. Нельзя выяснить, где находится собственник, согласие или отказ которого необходимо получить.
  4. Собственников слишком много. Но правила всё равно надо соблюдать, даже если претендентов 20 и больше.

Что такое и как его получить, вы узнаете по ссылке. В таких ситуациях требуется обойти право преимущественной покупки.

Этот вопрос легко решить, используя законные методы.

  • Оформление покупки или продажи с помощью договора дарения.
  • Можно сначала подарить третьему лицу 1 квадратный метр жилья. А потом продать остальную часть доли, как собственнику.

Чаще всего обман происходит при заключении договоров дарения.

Это делается для того, чтобы избежать дополнительной платы за комиссии. Дарение относится к безвозмездным способам передачи имущества. При оформлении генеральной доверенности на продажу квартиры, нужно не забывать о ее минусах — подробности Покупатель остаётся беззащитным, если в договоре выявляются какие-либо ошибки, либо появляются неизвестные совладельцы, зарегистрированные лица.

Если договор признают недействительным, вернуть по нему ничего нельзя. Если покупатель умрёт, то его подарок может быть возвращён наследникам продавца. Неделимость квартиры определена на законодательном уровне.

То же касается порядка, в котором оформляются сделки. Но многие проводят махинации, просто заменяя друг другом понятия «доли» и комнаты.

Купить можно только долю. Её нельзя превращать в квартиру.

Или поступать наоборот. Стоимость доли не может быть равна рыночной цене целой квартиры. Этот показатель неизбежно снижается из-за большого количества рисков, самого факта проживания с другими людьми.

Риски покупателя связаны и с правилами пользования общим имуществом.

Схема отказа в праве преимущественной покупки. И необходимостью налаживать нормальные взаимоотношения с теми людьми, которые находятся рядом. Какими бы неприятными они ни были.

Она станет невозможной без:

  • Выписки из домовой книги.
  • Свидетельства о регистрации, которое было выдано ранее.
  • Документов о прохождении инвентаризации.
  • Договора на покупку и продажу.
  • Паспортов сторон вместе с паспортными данными.
  • Выписок из ЕГРП и заключения из БТИ вместе с техническим паспортом.
  • Свидетельства о браке и других бумаг для подтверждения семейного статуса.
  • Документах, подтверждающих внесение задатка.
  • Постановления на выделение долей, либо ранее заключенного договора, подписанного с прежним собственником.
  • Согласия со стороны супруга или супруги. Это актуально при оформлении не долевой, но совместной собственности.

прочтите по ссылке.

Именно такие доли продаются сложнее всего. Ведь они очень маленькие, не определяются согласно действующим документам.

Лучше заранее договориться с собственниками о том, чтобы продать объект недвижимости целиком.

А затем просто разделить друг с другом денежное вознаграждение.

При получении отказа придётся некоторое время ждать, и только после этого совершать сделку. Что можно делать с долей в квартире, расскажет это видео: Обычно такие доли интересны только тем, кто профессионально занимается перекупом.

Таким людям легко найти компромисс с покупателями, у них есть определённые связи. Они стараются выкупить весь объект целиком.

И после этого провести продажу объекта в целом виде. Эти сделки считаются наиболее выгодными.

Главное – заранее узнать, как другие собственники относятся к совершению возможной сделки. Лучше потребовать нотариального оформления отказов от права преимущественной покупки.

Во многих ситуациях это помогает сэкономить время.

Налоги могут стать ещё одной проблемой для собственника, стремящегося продать свою долю. Выплата подоходного налога становится обязательной, если имущество находится в собственности менее трёх лет. И если сумма сделок превышает один миллион.

В настоящее время налог составляет 13 процентов от стоимости. Квартира находится в долевой собственности, каким образом ее можно продать, вы узнаете Проблем не возникает у тех, кто продаёт доли небольшого размера.

Потому важно заранее определиться с этим фактором.

И, опять же, поинтересоваться, что другие собственники думают по этому поводу.

Иногда с ними всё-таки удаётся найти компромисс без создания конфликтных ситуаций. Всегда можно найти схемы с максимальной выгодой для всех, кто заинтересован в продаже доли. И получении прибыли, хотя бы частичной.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание!

В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+