Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Защита прав потребителей - Как осуществляется покупка жилья доля

Как осуществляется покупка жилья доля

Как осуществляется покупка жилья доля

Порядок приобретения доли в квартире: этапы оформления

Покупка квартиры является достаточно сложным и энергозатратным процессом. Не менее сложным становится и выкуп отдельной доли в жилье. Связано это, в первую очередь, с юридическими тонкостями приобретения существующего жилья по частям, так как законодатель рассматривает в приоритете единых собственников помещений.

осуществляется с некоторыми отличиями от стандартной процедуры купли-продажи жилой недвижимости, которая выкупается полностью.

Для того, чтобы осуществить выкуп доли недвижимости, требуется выполнить следующие действия:

  1. Между продавцом и покупателем заключается соглашение о том, что покупатель выкупит долю продавца в конкретном жилом помещении при условии, что других потенциальных покупателей не будет.
  2. Происходит подписание и , которые подтвердят осуществление перехода права собственности на жилье для его последующей регистрации.
  3. Продавец должен уведомить своих сособственников о том, что он желает продать долю другому человеку. Уведомление осуществляется в письменном виде, а совладельцы жилого помещения в срок не более тридцати дней с момента получения уведомления должны сообщить о своем желании выкупить представленную к продаже долю или подготовить письменный, нотариально заверенный отказ от покупки (то есть отказаться от права преимущественного выкупа жилого помещения в добровольном порядке).
  4. Продавец и покупатель должны подготовить все , которые будут подтверждать законность совершаемой сделки, в том числе, имеющиеся правоустанавливающие документы на представленные к продаже квадратные метры.
  5. Последним этапом станет регистрация осуществившегося перехода права собственности от одного собственника к другому путем подачи всех имеющихся документов в Росреестр и получения выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость о наличии в собственности доли жилого помещения.

Для того, чтобы сделка по купле-продаже доли в квартире была действительной, необходимо подготовить ее документальное сопровождение, которое будет отличаться от сопровождения сделок относительно целой квартиры. Перечень документов, которые потребуется подготовить для совершения сделки по купле-продаже доли в квартире, будет носить расширенный характер. К числу необходимых документов будут относиться:

  1. технический план квартиры с указанием на нем конкретной доли (при возможности выделить ее в фактическом виде, например, отдельной комнаты), а также с указанием информации о том, были ли осуществлены какие-то строительные работы по перепланировке помещения.
  2. на совершение сделки (если обе стороны состоят в зарегистрированном браке, согласие потребуется от обоих сторон, а документы должны быть нотариально заверены);
  3. правоустанавливающие документы на имеющуюся в собственности у продавца недвижимость (в том числе, понадобятся те документы, которые смогут подтвердить законность возникновения права собственности, например, доли недвижимости, части квартиры и т.д.);
  4. согласие совладельцев находящейся в квартиры на совершение сделки и нотариально заверенный отказ от использования права преимущественного выкупа имеющейся доли жилого помещения;

Данный перечень документов может быть еще расширен в случае, если при совершении сделки могут быть затронуты интересы или недееспособных лиц.

Данным правом может воспользоваться каждый совладелец жилого помещения, в котором осуществляется реализация части имеющегося недвижимого имущества. Данное право предусмотрено гражданским и жилищным законодательством для того, чтобы минимизировать количество квартир и домов, в которых присутствует несколько самостоятельных собственников, не связанных родственными или иными узами.

Суть данного права сводится к тому, что при принятии решения о реализации имеющейся в собственности у конкретного человека помещения, если он владеет имуществом на праве долевой собственности, приоритетное право выкупа выставленной на продажу доли будет у совладельцев конкретной квартиры или дома. И только после того, как все те лица, у которых есть право преимущественного выкупа, предоставят нотариально заверенный отказ от участия в сделке, конкретную долю сможет выкупить сторонний покупатель. В силу того, что квартира, находящаяся в долевой собственности, представляет собой сложный имущественный объект, для любых действий по реализации доли в ней потребуется согласие других совладельцев.

Исключение из данного правила используется только при совершении дарственной владельцем доли в отношении своих близких родственников.

Согласие на совершение каких-либо манипуляций с долей в конкретном жилом помещении будет оформляться в заверенном нотариально виде. В том же случае, если такого согласия со стороны хотя бы одного совладельца нет, потребуется либо обращение в судебные органы для принуждения такого совладельца дать согласие, либо сделка рискует быть признанной недействительной.

В некоторых случаях может стать очень эффективным решением.

Какие важные моменты стоит учесть при дарении дачного участка? Мы подробно рассказали об этом .

Нужно ли регистрировать договор аренды земельного участка?

Узнайте об этом в . При приобретении доли в квартире или доме для потенциального покупателя есть некоторые риски, вероятность возникновения которых должна быть учтена для того, чтобы избежать признания сделки недействительной:

  1. если одним из совладельцев помещения является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, то в сделке может быть отказано до тех пор, пока не будут предоставлены документы, подтверждающие факт того, что интересы такого лица не затронуты.
  2. если продавец при совершении сделки не предоставил отказ от права преимущественного выкупа выставленной на продажу доли в конкретном объекте жилого фонда, сделка может быть оспорена одним из лиц, не высказавших свое мнение по вопросам приобретения жилья, а договор купли-продажи признается недействительным;
  3. сделка также может быть признана недействительной в том случае, если кто-то из совладельцев помещения не высказал в письменном виде с осуществлением нотариального заверения согласия на осуществление каких-то юридически значимых действий с конкретным помещением;

Выкуп доли в квартире, несмотря на кажущуюся простоту сделки, на самом деле требует более тщательной подготовки, нежели покупка всего жилого помещения. Такая проработка сделки потребуется для того, чтобы она была признана действительной.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии .
Это бесплатно. Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителейПодпишитесь на нас в

Автор: ZakonGuru Поделиться 0 0

Покупка доли в квартире: деньги на ветер или выгодное вложение средств?

– Решил инвестировать деньги в недвижимость – так надежнее всего.

Но на полноценную квартиру не хватает. Друг посоветовал вместо этого купить долю в квартире. Стоит ли вообще рассматривать подобные сделки? Чем это чревато, и есть ли хоть какие-то плюсы? – Закон позволяет купить долю в квартире – вся нормативная база по долевым правоотношениям содержится в . Доля в квартире – это часть в общей собственности на жилое помещение.
Доля в квартире – это часть в общей собственности на жилое помещение.

Доля может быть выделенной – как правило, это отдельное помещение (изолированная комната).

Есть и невыделенные в натуре доли – они обозначаются дробью, например, ¼.

Риск нарваться на недобросовестных продавцов и остаться и без денег, и без жилья при сделках с долями выше, чем при покупке квартиры. Вот почему перед сделкой крайне важно проверить объект недвижимости:

  • Преимущественное право выкупа. Перед тем как продавать свою долю, собственник обязан предложить ее владельцам остальных долей, причем цена не может быть выше, чем та, по которой он собирается предлагать ее сторонним покупателям. Если этого не сделать, в дальнейшем содольщики могут оспорить . Все предложения должны быть оформлены письменно. Поэтому обязательно требуйте у продавца не только письменные уведомления содольщиков, но и их нотариальные отказы от приобретения доли.
  • Принудительная продажа незначительной доли. Если вы хотите купить микродолю, которую в силу малости нельзя выделить в натуре, то помните, что по иску остальных собственников, владеющих большей площадью в квартире, ваша доля может быть признана судом незначительной. Особенно это касается моментов, когда владелец микродоли не проживает в ней, не хранит там свои вещи и т. д. Суд может обязать остальных собственников выплатить собственнику незначительной доли выкупную цену за нее, после чего последний теряет на нее право. При этом согласия собственника незначительной доли не требуется ().
  • Сделка с участием несовершеннолетнего. Если собственник доли – несовершеннолетний, то от его лица должны действовать родители или опекуны. При продаже детских долей в обязательном порядке требуется согласие органов опеки, которые отслеживают, что несовершеннолетнему будет предоставлено другое жилье, жилищные условия при этом не ухудшатся и его не выпишут из квартиры «в никуда». Без официального согласия опеки суд признает сделку недействительной.
  • Обременение в виде третьих лиц. Обязательно потребуйте от продавца предоставить архивную . Так вы узнаете, кто и когда был зарегистрирован на данной жилплощади, и кто снялся с регистрационного учета. Если на приобретаемой доле зарегистрированы третьи лица, даже если это родственники продавца, необходимо снять их с регистрационного учета до совершения сделки купли-продажи. Если третьи лица не будут сняты с учета до совершения сделки, то новый собственник сможет выписать их только в судебном порядке.

При покупке доли в квартире есть и свои плюсы:

  • Выкуп остальных долей.

    Некоторые покупают долю в перспективной квартире с тем, чтобы в дальнейшем, договорившись с остальными содольщиками, выкупить жилплощадь целиком.

    Так намного дешевле, нежели покупать аналогичную жилплощадь разом.

    Но здесь нельзя сбрасывать со счетов человеческий фактор – далеко не со всеми удается договориться.

  • Возможность на своей доле. Этот вариант подходит тем, кому нужно решить вопросы с регистрацией раз и навсегда (например, иногородним для работы).

Подводя итоги: покупка доли в квартире может стать неплохим вложением средств, если трезво оценивать дальнейшие перспективы владения такой недвижимостью. Не нашли ответа на свой вопрос?

Звоните на телефон горячей линии . Это бесплатно. Юрист, гражданско-правовая специализацияПодпишитесь на нас в

Автор: ZakonGuru Поделиться 0 0

Продажа квартиры с долями

Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года Актуальный вопрос многих собственников – как продать недвижимость, разделенную на доли?

Наиболее распространенная проблема – отсутствие определенных долей в натуре в приватизированном жилье, что приводит к спорам между владельцами и трудностям при оформлении сделок с недвижимым имуществом.

Ответ наших юристов можно получить на бесплатной консультации на сайте или по телефону. Общие моменты относительно процедуры оформления правоустанавливающих документов и продажи долей в квартире раскрыты в статье.

Понятие долевой собственности подразумевает владение квартирой/домом в равных или неравных долях, где каждая из сторон вправе распоряжаться своей частью – дарить, продавать и передавать по наследству.

Совместная собственность не устанавливает четкие доли каждого из владельцев, что подразумевает пользование имуществом на равных правах. Распоряжаться помещением в таком случае можно исключительно с разрешения остальных дольщиков с выделом своей доли.

Читайте также Обратите внимание! В 2021 году закон претерпел ряд изменений, которые в первую очередь направлены на обязательное нотариальное заверение сделки с долевой продажей недвижимости.

Законная продажа квартиры с долевым участием предполагает обязательный выдел доли с ее последующей оценкой. Процедура выделения доли в натуре происходит 2-мя способами:

  1. в судебном порядке – отдельное помещение или часть собственности — ½, ⅓ и т.д.
  2. по согласованию сторон – каждому владельцу определенная комната/комнаты;

При процентном соотношении частей помещения в долях продажа квартиры происходит в том же порядке, но не с указанием конкретного помещения, а по площади.

Например, 1-комнатная квартира 40 кв.м.

делится между 2 дольщиками в равных долях – по 20 кв.м. на каждого. Читайте также Для дальнейшей переуступки права на недвижимость, любой из владельцев имеет возможность выделить свою долю для последующего распоряжения ей. За совладельцами сохраняется право преимущественной покупки ( ПП) по той же ставке, которая будет предложена другим покупателям.

При отказе дольщиков от предложения, собственник может выставить имущество (долю) на рынок, а если есть несколько покупателей, право выбора претендента остается за продавцом. Если ПП будет нарушено (изменение цены, отсутствие осведомленности), то владелец вправе в течение 3-х месяцев подать в суд для признания купли/продажи недействительной. Обратите внимание! Это право действует только при возмездных сделках с имуществом в пользу третьих лиц.

При продаже доли одному из совладельцев, норматив теряет свою силу, а покупатель определяется продавцом. Оформление продажи долей квартиры, как и сделка купли/продажи недвижимости с долевым участием, требует соблюдения норм законодательства.
Согласно действующих норматив ФЗ РФ, собственник должен следовать следующей схеме:

  1. уведомление всех дольщиков о продаже своей части имущества – письмо с уведомлением и указанием суммы или объявление на сайте Росреестра;
  2. в случае принятия предложения совладельцами жилплощади, сделка купли-продажи оформляется на первичных условиях (сумма в письме/объявлении не может быть изменена);
  3. заключить договор купли-продажи части квартиры с третьими лицами можно только в случае отказа дольщиков.
  4. 30 дней с момента отправки письменного уведомления отводится на ответ оппонента;

Передача доли одному из собственников идентична общей схеме с регистрацией имущества в Росреестре, уплатой налога, госпошлины (в 2021 году – 2 тыс. руб.). Чтобы не нарушить закон и быстро совершить сделку, следует соблюсти ряд моментов:

  1. передаточный акт – документ, подтверждающий переход собственности новому владельцу;
  2. документ заверяется у нотариуса;
  3. регистрация права на долю недвижимости в Росреестре или МФЦ с уплатой налога и пошлины.
  4. договор купли-продажи квартиры по долям, который включает информацию о каждой стороне, описание жилплощади, стоимость, права третьих лиц (совладельцев);

Покупка квартиры с долевым участием в 2021 году оформляется Росреестром.

Для регистрации права на часть жилплощади, покупатель должен подготовить пакет документов:

  1. паспорт на квартиру из бюро технической инвентаризации.
  2. удостоверения личности каждой из сторон сделки;
  3. соглашение о выделе в натуре или решение суда;
  4. доверенность при отсутствии одного из участников;
  5. если совладелец ребенок – согласие органов опеки;
  6. заявление по форме – от владельца, заявление на изменение прав собственности – от других совладельцев, в случае покупки доли в равноценных пропорциях;
  7. правоустанавливающие документы сторон;

В каждом отдельном случае перечень документов может меняться.

Узнать полный список и сократить временные потери можно, обратившись за консультацией к компетентным юристам. Сделка с долями собственности имеет несколько вариантов. Продажа совладельцам может быть добровольной и принудительной. В первом случае владелец сам устанавливает цену и предлагает часть недвижимости совладельцам.

В первом случае владелец сам устанавливает цену и предлагает часть недвижимости совладельцам. Второй вариант подразумевает следующее: если доля владельца признается значительной (самая большая относительно других собственников), то вопрос можно решить в судебном порядке, признав доли жильцов незначительными. Для совершения выкупа все условия должны быть соблюдены:

  1. реальный выдел невозможен;
  2. владелец не заинтересован в пользовании общим имуществом;
  3. не затронуты интересы несовершеннолетнего ребенка.
  4. доля незначительная;

Если у квартиры несколько хозяев, то один из них имеет право распоряжаться имуществом при отказе от сделки совладельцев.

Завышение цен намеренно и последующее их снижение при продаже другому лицу – вариант обмана, что приводит к расторжению договора в суде. То же касается договора дарения, который можно оспорить в случае возмездной сделки, зная все тонкости законодательной базы РФ в 2021 году. В случае залога недвижимости или по решению суда (задолженность по кредитам), торги недвижимого имущества проводятся без согласия дольщиков и самого хозяина.

Обратите внимание! Если вам продали квартиру или ее часть с двумя совладельцами, один из которых не присутствовал при сделке и не дал согласие, то риск обмана и разрыва сделки велик.

Заинтересованное лицо имеет право в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием о признании продажи недействительной.

Ситуация , когда покупатель один, а продавцов несколько, требует правильного подхода. Нет необходимости заключать отдельный договор с каждым собственником, кроме сделок в разное время.

Продать квартиру с несколькими собственниками можно при соблюдении ряда формальностей:

  1. уведомлять дольщиков о сделке не требуется ввиду их единогласного согласия;
  2. если все владельцы согласны с передачей прав на имущество (продажей), то заключается единый договор, в котором прописывается порядок расчета с каждым участником сделки;
  3. договор заверяется у нотариуса, что является одним из основных условий.

Продать или купить квартиру в равных/неравных долях может любое физическое и юридическое лицо. Порядок совершения сделки описан выше, а спорные моменты можно выяснить, обратившись к опытным юристам нашей компании.

По закону договор может быть написан в свободной форме, что также предусматривает несколько вариантов передачи денег:

  1. перевод каждому продавцу части денег, соразмерной с проданной долей;
  2. перечисление всей суммы одному из дольщиков с последующим перераспределением финансов между бывшими дольщиками.

Если покупателей 2 и более, то форма собственности может быть выбрана совместной или долевой. Если вас интересует, как продать квартиру по частям одному собственнику, то в таком вопросе следует отталкиваться от всех вышеизложенных действий – выделение долей, оформление документов на каждую часть недвижимости, продажа собственности.

Еще один актуальный вопрос владельцев недвижимости – как продать квартиру, доли которой оформлены на детей, и что по данному вопросу говорит закон РФ.

Согласно законодательству, несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом без согласия попечительства и опеки. В этом процессе первое место занимают интересы ребенка.

Чтобы сделка получила одобрение вышестоящих органов, следует предоставить:

  1. документ, подтверждающий открытие счета в банке на имя ребенка, на который будут перечислены деньги после продажи жилья;
  2. подтверждающие факты о новом месте жительства, условия в котором не должны быть ниже, чем в реализуемом жилье.

Как продать квартиру с подаренными долями в квартире или комнате ребенку также установлено ст. 60 СК РФ, ст. 26, 28, 37 ГК РФ, которые говорят об имущественных правах ребенка, его дееспособности и возможности распоряжаться его имуществом.

Если все собственники продают доли, то вопросов быть не может.

Но что делать, если один или несколько дольщиков против сделки?

Купля-продажа квартиры, собственность на которую находится в долях, возможна без согласия всех владельцев. При возражении любого из участников есть несколько вариантов решения проблемы:

  1. возражение на уведомление о сделке с долей одного из владельцев признается, как отказ от преимущественного права покупки, а дальнейшие действия продолжаются в общем порядке;
  2. при отказе оформлять нотариально заверенный отказ, передача права собственности может проходить по договору безвозмездного дарения, что допускается по закону и не влечет за собой судебных тяжб.

Распоряжаться долями в недвижимости может каждый взрослый человек. Чтобы продать или купить долю или всю квартиру в долевой собственности, следует знать несколько моментов:

  1. сделки с детьми до совершеннолетнего возраста проводятся под контролем органов опеки и попечительства;
  2. ипотечное жилье может быть передано в собственность другому владельцу только при согласии банка;
  3. продать дарованную квартиру, как и приобретенную или наследованную можно при совместной собственности или долевой, получив согласие оппонентов или выделив натуральную часть жилья;
  4. несогласие дольщика со сделкой не лишает гражданина права совершать передачу прав на жилплощадь.

На остальные вопросы смогут ответить опытные адвокаты и юристы портала Правовед.

Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Долевая собственность: особенности продажи

Журнал недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимости

  1. Вторичная

Елена Савельева10 декабря 2018 175 470Как удачно продать долю в квартире, чтобы сделку не оспорили? Объясняем по шагамКогда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно.

Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.Что такое долевая собственность?Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты. Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации. Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность.

Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность.

Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников.

Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности.

Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей.

В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными. Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно? Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие.

Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета.

Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но являются уже фактически чужими людьми. Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью?

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее.

При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность.

Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер.

Прежде всего, нужно вносить квартплату.

Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т.

д.», – отмечает Юлия Антясова. Юлия Антясоваруководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли.

Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше. Как продать квартиру в долевой собственности?В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков.

В свое время они приватизировали квартиру в равных долях. Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т.

д. Но основная трудность заключается даже не в этом. Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется в соответствии с соглашением всех участников общей долевой собственности (то есть ее совладельцев).

Тамерлан БарзиевадвокатНеважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене.

Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет.

Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной. Как продать долю в квартире?Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу.

Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли.

Хотите продать долю на рынке – пожалуйста. Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

  • При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа.
  • Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.
  • Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам).

Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить.

Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости»

. – Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего.

Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ. Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса.

Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже». Как выкупить долю?К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире?

Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.

После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.Можно ли обойтись без нотариуса?В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса. Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю.

После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры. Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ. Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр.

После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.Как организовать выкуп незначительной доли?К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли. Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям.

Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности.

Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации. То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности? Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок.

Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.Следует учитывать, что на дом и на земельный участок существуют разные свидетельства о собственности. Поэтому, собирая от соседей отказы от преимущественной покупки, необходимо обозначать, что они отказываются от покупки не только доли в доме, но и доли в земельном участке.Тамерлан БарзиевадвокатКак говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна:

«При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег»

.Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка.

Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей. Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности.

Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.Иллюстрации: Дмитрий Соколов, Анна ЧигароваПодпишитесь на рассылкуПри подписке вы принимаете условия и редакция

  1. Вторичная
  1. 12 ноября 2021 2 291
  2. 10 июля 2021 726
  3. 20 февраля 2021 5 818
  4. 17 декабря 2021 1 212
  5. 6 декабря 2018 8 662

Пошаговая инструкция оформления покупки доли квартиры

Покупка квартиры в долях имеет свои особенности.

Конечно, собственник вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом, но когда речь идет о части общей собственности, то имеются некоторые ограничения в распоряжении ею. Покупая долю в квартире, нужно помнить о юридических тонкостях.

Ведь неверное оформление может повлечь признание сделки недействительной.

​Законодательство определяет, что имущество, принадлежащее более чем двум собственникам, относится к общей собственности, которая может быть долевой и совместной. Долевое владение предполагает, что помещение поделено на части, равные либо нет.

Выдел производится по желанию владельцев или по решению суда. Каждому собственнику выдается правоустанавливающий документ на часть принадлежащей ему квартиры.

Жилое помещение может оказаться в долевой собственности, когда:

  1. Оно приватизируется на всех заинтересованных в нем лиц на момент проведения процедуры;
  2. Осуществляется раздел жилья, находившегося в совместной собственности семейной пары;
  3. несколькими наследниками.

Если владельцы не могут договориться о разделе самостоятельно, то такой вопрос передается на разрешение судебного органа. Надо отметить, что обычное жилое помещение очень сложно физически разделить.

Для этого необходимо, чтобы у него был сделан отдельный вход, раздельные подключения к газовым, водо- и электрическим сетям. Сделать это можно лишь в доме на земле, когда он делится на несколько реальных долей претендентами на наследство. В остальных случаях появляются «идеальные доли».

Продаваемая доля в квартире должна быть выделена в натуре либо в форме соотношения к общей площади. У владельца части имущества должен быть документ, в котором доля проставляется в дробном или процентном выражении.

Доля представляет собой юридическое понятие, при котором собственники совместно используют жилплощадь, поэтому при продаже необходимо получить согласие совладельцев на вселение нового хозяина. Положения статьи 246 ГК РФ определяют, что все правовые действия, затрагивающие законные интересы владельцев долевой собственности, могут производится только по взаимному согласию.

Статьей 250 ГК РФ определен порядок приоритетного права выкупа при продаже части общего имущества заинтересованному лицу. Поэтому прежде, чем совершить сделку, собственник обязан предложить выкупить его долю другим владельцам.

И только получив письменный отказ можно реализовать часть недвижимости третьим лицам.

Уведомление о продаже формируется в письменной форме, в нем устанавливается стоимость продаваемой части объекта, а также договорные обязательства. В извещении должна указываться реальная продажная цена, за которую в дальнейшем доля будет продаваться другим субъектам.

Скачать (образец 2021) При совершении будущей сделки c посторонними лицами нельзя указывать цену менее той, которая была предложена сособственникам. Они должны принять решение о покупке части недвижимости в течение одного месяца либо отказаться от приобретения. Если в установленный срок ответ не поступил, продавец вправе продать долю любому субъекту.

Если же отказ поступит ранее определенной даты, то сделка может быть совершена сразу. Несоблюдение преимущественного права при реализации доли в совместном имуществе позволит остальным владельцам опротестовать проведенную сделку в течении трех месяцев с момента её совершения. Но сделка при этом не отменяется, только меняется покупатель.

Им становятся сособственники. Если же они отказываются от выкупа части помещения, а продавец решает изменить условия договора, потребуется снова уведомлять совладельцев и дождаться от них ответа. Продажа долевого имущества регулируется ст.244 – 259 ГК РФ.

Отдельные нормы предусмотрены законом о приватизации жилого фонда. Регистрация перехода права собственности определяется ФЗ-218 от 13.07.15г. «О государственной регистрации недвижимости».

В 2016 году правила оформления долевого имущества были изменены и в настоящее время сделки по отчуждению части совместного имущества необходимо обязательно удостоверять у нотариуса.

Положения статьи 250 ГК РФ устанавливают преимущественное право выкупа части имущества остальными собственникам объекта, но не раньше, чем через месяц. Кстати, они же и определяют правовые последствия несоблюдения такого права, в частности возможность оспаривания сделки в течение трех месяцев. Процедура продажи производится в стандартном порядке, должен соответствовать требованиям ст.554-555 ГК РФ.

В соответствии со статьей 556 ГК РФ доля должна передаваться по акту приема-передачи. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Покупку квартиры в долевой собственности невозможно осуществить, если квартира является общей собственностью.

Обусловлено это тем, что фактически доли не существует.

Сначала необходимо её и закрепить свое право на неё.

Если же выделение состоялось и в ЕГРН внесены данные о такой доле с указанием владельца, можно начинать процедуру. Она заключается в следующих этапах:

  • Обсудить предстоящую продажу недвижимости с остальными сособственниками. Уведомление нужно направлять в письменном виде с указанием условий и цены.
  • Поискать покупателя, если отказались другие владельцы. Поиск может осуществляться любыми доступными средствами. Это могут быть агентства недвижимости, сеть Интернет, объявления в СМИ и прочее.
  • Регистрация сделки в Росреестре. Для этого потребуется представить необходимую документацию. Присутствия всех сторон не требуется, так как договор удостоверен нотариально.
  • Заключить . Он подписывается сторонами и удостоверяется у нотариуса.
  • Обсуждение договорных условий с потенциальным покупателем. Они должны соответствовать тем требованиям, которые были указаны в уведомлении. Если покупатель будет настаивать на изменение договорных условий, ему придется ждать новый месячный срок, чтобы получить новый ответ от сособственников имущества. При этом может получиться так, что кого-то из них привлечет новое предложение.
  • Составление акта приема-передачи. Он прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.
  • Получить ответ от сособственников. Если поступит отказ, можно начинать оформлять сделку с посторонним субъектом. В противном случае потребуется дождаться истечения месячного срока.

При проведении процедуры необходимо учитывать следующие тонкости:

  1. Приобретая долю, необходимо получить , если покупатель находится в браке.
  2. Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то потребуется получать согласие органов опеки, так как в жилом помещении возможно проживание постороннего человека;
  3. Если в квартире проведена незаконная перепланировка, её потребуется . В итоге должен быть получен технический паспорт с проведенными изменениями жилой площади;

Особое внимание уделяется сделкам при продаже доли, принадлежащей лицу, не достигшему 18 лет.

Жилье запрещено продавать, если нет другого помещения, которое он может получить.

Чтобы продать детскую долю нужно чтобы:

  1. После продажи принадлежащей ему части, ему было приобретено иное жилье, не хуже прежнего.
  2. Он может проживать по другому адресу и быть прописан там же;
  3. У малыша должна быть другая жилплощадь, которая подходит для постоянного проживания;

При этом необходимо получать разрешение органа опеки на совершение процедуры.

Для этого потребуется обратиться в соответствующую службу и предоставить следующие документы:

  1. Иные документы, свидетельствующие о соблюдении законных интересов ребенка.
  2. Свидетельство о рождении дитя;
  3. Гражданский паспорт опекуна;
  4. Бумаги на покупаемую жилплощадь;
  5. Заявление о получении разрешения на заключение сделки;
  6. Правоустанавливающая документация на жилье;

До достижения ребенком 18 лет его представителями являются родители или законные опекуны. Чтобы оформить право собственности на долю в квартире, необходимо представить:

  1. Отказ других совладельцев от приобретения доли или квитанции об отправке соответствующего извещения;
  2. Кадастровый паспорт объекта, содержащий его основные характеристики;
  3. Документы – основания для получения правомочий собственника;
  4. Разрешение органов опеки, если доля принадлежит несовершеннолетнему или в квартире прописан ребенок;
  5. Техпаспорт, подтверждающий отсутствие незаконной перепланировки;
  6. , содержащая величину доли, подлежащей продаже;
  7. Нотариально удостоверение согласие второго супруга о проведении сделки, когда продавец находится в брачном отношении.
  8. Гражданские паспорта сторон;

В зависимости от обстоятельств могут быть затребованы иные документы.

Это могут быть выписка из домовой книги либо справка об отсутствии долга по коммунальным услугам.

Соглашение имеет стандартную форму, но существуют некоторые особенности, которые нужно учитывать при его составлении. Основной является необходимость точного описания продаваемой части имущества с обязательным указанием дробного или процентного соотношения к общей площади помещения. Документ должен включать следующие пункты:

  • Порядок передачи имущества.
  • Предмет продажи (адрес его места расположения, основные параметры, описание доли).
  • Схема расчетов.
  • Сведения о сторонах сделки, их ФИО и паспортные данные.
  • Перечень людей, остающихся проживать после продажи квартиры.
  • Права и обязанности участников.
  • Подписи участвующих лиц.

В соглашение могут включаться иные условия, детализирующие договоренности.

Сделка отчуждения доли требует обязательного удостоверения у нотариуса. Специалист может сам составить договор продажи с учетом пожелания сторон и с соблюдением правовых актов.

Кроме того, он может провести регистрацию сделки в соответствующей службе.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+