Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Как по закону происходит выкуп комерческого здания для госснужд

Как по закону происходит выкуп комерческого здания для госснужд

Соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд

3. При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в соответствии синастоящей статьи.

4. В случае, предусмотренномнастоящей статьи, в соглашении об изъятии недвижимости указываются: 1) кадастровые номера земельных участков, передаваемых или предоставляемых взамен изымаемых земельных участков; 2) рыночная стоимость земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, передаваемых или предоставляемых на праве собственности взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества; 3) рыночная стоимость иных прав, на которых предоставляются земельные участки взамен изымаемых земельных участков; 4) срок передачи объектов недвижимого имущества взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества; 5) разница между размером возмещения за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости и рыночной стоимостью передаваемых или предоставляемых взамен объектов недвижимого имущества, прав на них, порядок оплаты такой разницы лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости. Размер возмещения уменьшается на величину, равную рыночной стоимости земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, передаваемых или предоставляемых в собственность взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, или рыночной стоимости иных прав, на которых предоставляются земельные участки и (или) иные объекты недвижимого имущества взамен изымаемых объектов недвижимого имущества. 5. Соглашением об изъятии недвижимости может быть предусмотрена обязанность организации, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого принято решение об изъятии, передать в собственность лицу, чьи земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества изымаются для государственных или муниципальных нужд, иные объекты недвижимого имущества взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.

При этом в соглашении об изъятии недвижимости указываются кадастровые номера объектов недвижимого имущества, передаваемого взамен изымаемых объектов недвижимого имущества, рыночная стоимость таких объектов, срок их передачи.

Размер возмещения за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества уменьшается на величину, равную рыночной стоимости передаваемых объектов недвижимого имущества.

Изъятие недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд

Адвокат Кирилл Данилов преподаватель Финансового университета при Правительстве РФ Государство праве изъять земельный участок и возведенные на нем постройки в публичных интересах, предоставив бывшему собственнику компенсацию за изъятое имущество. Кому принадлежит недвижимость – значения не имеет.

Государство одинаково эффективно изымает имущество как физических лиц, так и организаций. Основания для изъятия из частной собственности недвижимого имущества строго определены законом (статья 49 Земельного кодекса Российской Федерации, далее – ЗК РФ): — выполнение международных договоров Российской Федерации; — строительство, реконструкция следующих объектов государственного значения (объектов федерального или регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов: 1.объекты энергетических систем (линии электропередачи, трансформаторные и иные подстанции, распределительные пункты и иное предназначенное для обеспечения электрических связей и осуществления передачи электрической энергии оборудование и др.); 2.объекты использования атомной энергии (ядерные установки, радиационные источники, пункты хранения, тепловыделяющая сборка ядерного реактора, облученные тепловыделяющие сборки ядерного реактора, ядерные материалы, радиоактивные вещества, радиоактивные отходы и др.); 3.объекты обороны страны и безопасности государства (территории воинских частей, пунктов пропуска через государственную границу и т.д.); 4.объекты транспорта и связи, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования (железнодорожные пути и др.); 5.объекты, обеспечивающие космическую деятельность (космодромы, пункты управления, средства космической связи); 6.линейные объекты, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий (прежде всего, линии электропередач); 7.объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения; 8.автомобильные дороги — Иные основания, предусмотренные федеральными законами. Например, в целях комплексного развития территории (ст.

56.12 ЗК РФ). Решение об изъятии недвижимого имущества принимают уполномоченные федеральные органы исполнительной власти при изъятии участков для государственных нужд РФ (федеральных нужд), уполномоченные исполнительные органы государственной власти субъекта РФ – при изъятии участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), органы местного самоуправления – при изъятии участков для муниципальных нужд. Изъятие земельных участков и иных объектов недвижимости на них возможно только в том случае, если возводимые для государственных нужд объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и проектами планировки территории. Решение об изъятии может быть принято в течение шести лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов.

Ранее, до августа 2020 года, такой срок составлял три года. Инициаторами принятия решения об изъятии недвижимого имущества могут быть как сами уполномоченные государственные органы, так и организации, планирующие свою деятельность на изъятых земельных участках (например, электросетевые организации, которые планируют строительство ЛЭП). Перечень организаций, имеющих право обращаться с ходатайствами об изъятии участков для федеральных нужд, устанавливает Правительство РФ (п.

2 ст. 56.4 ЗК РФ). В частности, с ходатайством об изъятии участка могут обратиться (п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ): — субъекты естественных монополий (например, дочерние организации ОАО «РЖД», организации в сфере связи, добычи полезных ископаемых и т.д. Реестр субъектов естественных монополий на 2020 год приведен на сайте Федеральной антимонопольной службы по адресу: https://fas.gov.ru/documents/678637); — организации, которые уполномочены в соответствии с нормативными актами, договорами или соглашениями либо имеют разрешения на деятельность, для обеспечения которой изымают участок; — недропользователи (при изъятии участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами); — организации, заключившие договоры о комплексном развитии территории.

В ходатайстве об изъятии участка должны быть указаны кадастровые номера изымаемых участков (если участки еще только нужно образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории, к ходатайству нужно приложить схему расположения участков), а также цель изъятия указанных участков.

Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия и может быть обжаловано в судебном порядке. Прежде всего, уполномоченный орган получает сведенья из ЕГРН. Если в ЕГРН есть сведенья о собственнике изымаемого земельного участка, то именно ему направляются сведенья об изъятии земельного участка.

Если в ЕГРН есть сведенья о собственнике изымаемого земельного участка, то именно ему направляются сведенья об изъятии земельного участка. Если такой информации в ЕГРН нет, то чиновники проверяют информацию о наличии зарегистрированных прав на объекты недвижимости на участке. Если и такой информации нет, то уполномоченный орган проводит комплекс мероприятий по выявлению собственников и иных законных владельцев таких участков (ст.

56.5 ЗК РФ): — изучаются государственные архивы, которые могут хранить в себе информацию о собственниках; — публикуются по месту нахождения участков сообщения о планируемом изъятии (в порядке официального опубликования); — размещаются на официальном сайте уполномоченного органа в сети «Интернет» сообщения о планируемом изъятии участков; — размещаются сообщения о планируемом изъятии участков на информационном щите в границах населенного пункта, на территории которого они расположены. Собственники и правообладатели изымаемой недвижимости, права которых не зарегистрированы в ЕГРН (например, арендаторы, землевладельцы и др.), в течение 60 дней со дня опубликования сообщения об изъятии подают заявления в уполномоченный орган об учете их прав или обременений на участки (п.

8 ст. 56.5 ЗК РФ). Это нужно сделать для того, чтобы и их права были надлежащим образом учтены при изъятии земельного участка.

Если несмотря на все предпринятые действия уполномоченный орган не найдет собственника или законного владельца недвижимости, то это не станет преградой для изъятия земельного участка. Уполномоченный орган обратится в суд за признанием права собственности Российской Федерации (субъекта Российской Федерации, муниципального образования) на такой земельный участок.
Уполномоченный орган обратится в суд за признанием права собственности Российской Федерации (субъекта Российской Федерации, муниципального образования) на такой земельный участок.

Если после признания права собственности за Российской Федерацией (субъектом или муниципальным образованием) на изымаемый земельный участок объявится его законный владелец, то он вправе требовать возмещение за изъятый земельный участок и объекты недвижимого имущества, располагавшиеся на нем, с лица, которому был передан данный земельный участок, либо с казны, если участок остался в публичной собственности.

При этом сами изъятые объекты недвижимого имущества прежнему правообладателю не возвращаются (п.

11 ст. 56.5 ЗК РФ). В течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии уполномоченный орган, принявший такое решение, размещает решение об изъятии на своем официальном сайте, публикует решение в местном СМИ, установленном для официального опубликования правовых актов, а также направляет копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости, в регистрирующий орган, а также организации, которая подала ходатайство об изъятии (пп. 1, 2 п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ). Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении со дня, когда он получил копию этого решения. Даже если правообладатель фактически не получил письмо с решением об изъятии, но оно было доставлено по надлежащему адресу (по месту жительства, если собственник изымаемого участка является физическим лицом, или по месту нахождения собственника-юридического лица), то собственник участка в любом случае считается извещенным о принятом решении.

Следует учесть, что уполномоченный орган может уведомить правообладателя не только заказным письмом, но и по электронной почте. После уведомления собственника, уполномоченный орган начинает проводить работу по подготовке соглашения об изъятии недвижимости для государственных и муниципальных нужд.

Законом установлено, что изъятие у собственника недвижимого имущества производится не на основании волевого акта органа государственной власти, а на основании договора, заключаемого с собственником недвижимости или на основании решения суда.

Договор нужен для того, чтобы зафиксировать в нем все ключевые условия изъятия недвижимости.

Как правило, договор об изъятии недвижимости содержит в себе следующие условия: — наименование сторон договора; — кадастровые номера земельных участков и объектов недвижимого имущества на них, подлежащих изъятию.

Если кадастровые номера не присвоены, то указывают условные номера, а при их отсутствии – подробно описывают изымаемые объекты; — цель изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества; — реквизиты решения об изъятии недвижимости: дату принятия, номер и название принявшего решение органа; — права на участки и расположенные на них объекты, которые прекращаются; — срок, в течение которого прежний правообладатель должен передать изымаемые земельные участки и другие объекты недвижимости.

Если кадастровые номера не присвоены, то указывают условные номера, а при их отсутствии – подробно описывают изымаемые объекты; — цель изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества; — реквизиты решения об изъятии недвижимости: дату принятия, номер и название принявшего решение органа; — права на участки и расположенные на них объекты, которые прекращаются; — срок, в течение которого прежний правообладатель должен передать изымаемые земельные участки и другие объекты недвижимости. В любом случае, срок не может превышать шести месяцев с момента прекращения прав прежнего правообладателя; — размер и порядок выплаты возмещения за изымаемые объекты.

Чтобы подготовить договор, который будет содержать указанные выше условия, уполномоченный орган проводит определенные подготовительные действия (статья 56.7 ЗК РФ). Чаще всего это проведение кадастровых работ в целях образования земельных участков, подлежащих изъятию, и оценка изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества. Правообладатели изымаемой недвижимости обязаны обеспечить доступ к земельным участкам и (или) расположенным на них объектам недвижимого имущества в целях выполнения кадастровых работ, определения рыночной стоимости такой недвижимости (п.

5 ст. 56.7 ЗК РФ). Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Таким образом, если на изымаемом земельном участке расположено два здания, имеющих разных собственников, то соглашения будут заключаться с каждым собственником.

Соглашение заключается в письменной форме между уполномоченным органом и собственником изымаемой недвижимости. Если изъятие происходит по инициативе какой-либо организации, подавшей соответствующее ходатайство, то такая организация также буде стороной такого соглашения (п. 1 ст. 56.10 ЗК РФ). После подписания договора об изъятии со стороны уполномоченного органа (и заинтересованной организации, если изъятие происходит по ее ходатайству), он вместе с необходимыми документами (кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию, отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества) направляется для подписания правообладателю изымаемой недвижимости (п.

2 ст. 56.10 ЗК РФ). У правообладателя есть 90 дней с момента получения договора (соглашения), чтобы принять решение. Он может подписать полученное соглашение и направить его в уполномоченный орган, принявший решение, или в организацию, если изъятие происходит по ее инициативе. Правообладатель может отказаться от подписания соглашения или представить свои возражения.

Как правило, правообладатели не соглашаются с размером возмещения за изымаемою недвижимость, указанного в соглашении. Но в этом случае правообладатель должен представить документы, подтверждающие обоснованность его замечаний относительно размера возмещения. Третий возможный вариант – когда правообладатель никак не отвечает на полученное соглашение.

В этом случае уполномоченный орган, принявший решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (п. п. 8 — 10 ст. 56.10 ЗК РФ). Принудительное изъятие земель по решению суда возможно, если правообладатель не заключил соглашение, в том числе если он не согласен с решением уполномоченного органа об его изъятии (ст.

282 ГК РФ). В случае инициирования судебного спора (по заявлению уполномоченного органа, не получившего подписанное соглашение, или самого правообладателя, не согласившегося с решением об изъятии земельного участка или недовольного размером возмещения) именно суд будет определять условия изъятия объектов недвижимости для государственных нужд.

Суд может согласиться с иском уполномоченного органа, а может и руководствоваться редакцией соглашения правообладателя. Ну и, наконец, суд может не согласиться ни с тем, ни с другим и самостоятельно определить условия изъятия объектов недвижимости. На основании п. 1 ст. 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.
На основании п. 1 ст. 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. Согласно п. 2 ст. 281 ГК РФ при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Возмещение за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества осуществляется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы РФ. В случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, поданного организацией, то именно указанная организация выплачивает правообладателям возмещение за изымаемое имущество (п. 13 ст. 56.10 ЗК РФ). Размер возмещения за изымаемые земельные участки определяют в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г.

№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных Земельным и Гражданским кодексами РФ.

Расходы на установление рыночной стоимости объектов и размера убытков на досудебной стадии несет уполномоченный орган, принявший решение об изъятии. Сумма равноценного возмещения включает рыночную стоимость участка и расположенных на нем объектов недвижимости, а также убытки, причиненные правообладателю изъятием участка, в том числе в связи с невыполнением им обязательств перед третьими лицами.

Размер возмещения рассчитывают не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю участка соглашения об изъятии недвижимости.

Вместе с тем, при определении размера возмещения не учитывают: — объекты недвижимого имущества, которые являются объектами самовольного строительства (статья 222 ГК РФ). Юридически такие объекты не существуют; — неотделимые улучшения участка и объектов недвижимости, произведенные после уведомления правообладателя о принятом решении об изъятии, за некоторыми исключениями (если, например, они произведены в целях обеспечения безопасности недвижимости (предотвращение пожаров и т.п.). Данный запрет действует, чтобы исключить искусственное увеличение стоимости изымаемых объектов; — объекты недвижимого имущества, строительство которых было осуществлено после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земли (за исключением случаев, если строительство вели на основании ранее выданного разрешения на строительство); — объекты недвижимого имущества, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство и строительство которых начато после уведомления правообладателя о принятом решении об изъятии; — сделки, которые правообладатель заключил после его уведомления о принятом решении об изъятии, если они влекут за собой увеличение размера убытков, подлежащих включению в размер возмещения.

Например, сделки, обязательства по которым правообладатель будет не в состоянии исполнить в связи с изъятием объектов недвижимости.

В таком случае правообладатель может оспорить такую оценку в суде. Суды нередко признают подготовленные по заказу госоргана отчеты об оценке ненадлежащим доказательством размера возмещения (постановление АС Поволжского округа от 10.11.2017 по делу № А65-10487/2016, определение ВС от 14.02.2017 по делу № А55-5004/2014).

В результате суд назначает экспертизу, чтобы определить действительную рыночную стоимость изымаемого участка.

Все дело в том, что оценщики в процессе оценки зачастую руководствуются сравнительным методом.

То есть подбирают аналогичные изымаемым объекты и по ним определяют размер возмещения.

Однако стоимость аналогичных объектов может в силу самых разных причин существенно отличаться от действительной стоимости изымаемых объектов.

Например, в деле № А32-6881/2016 Арбитражный суд Северо-Кавказского округа прямо указал на необязательность ссылки в экспертном заключении на стоимость объектов-аналогов, расположенных в районе изъятия (район строительства Крымского моста). В границах строительства данного объекта фактически отсутствует свободный рынок земельных участков в связи с наличием гарантированного спроса со стороны государства.
В границах строительства данного объекта фактически отсутствует свободный рынок земельных участков в связи с наличием гарантированного спроса со стороны государства.

Суд счел, что Российская Федерация, выступая покупателем земельных участков для строительства автодороги, приобретает их в силу разработанной проектной документации, то есть для реализации проекта не может отказаться от их приобретения. Сложившиеся условия не являются свободным рынком, они способствуют искусственному завышению стоимости участков в районе изъятия. Другой ошибкой оценщиков может являться неверное определение цели использования изымаемого участка.

Например, как следует из дела № А65-10487/2016, эксперт-оценщик в рамках судебной экспертизы определил рыночную стоимость изымаемого участка исходя из его предполагаемого дальнейшего использования для размещения автомобильной дороги, то есть для целей изъятия.

Суд не принял отчет оценщика и справедливо указал, что имущественные потери рассчитываются исходя из пользования участком в тех целях, в которых его использовал собственник до заключения соглашения об изъятии (в указанном деле — в целях ведения сельского хозяйства). Понятно, что рыночная стоимость земельного участка, используемого в целях ведения сельского хозяйства, будет существенно отличаться от рыночной стоимости такого же земельного участка, но используемого для размещения автомобильной дороги.

При оспаривании отчета об оценке и защите своих прав собственники изымаемых участков могут обратиться к вопросу № 8 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2014), утв. Президиумом ВС РФ 24.12.2014. В нем указано, что при наличии разногласий между органом власти и собственником в рамках определения рыночной стоимости изымаемого участка необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен до начала процедуры изъятия.

Еще одна ошибка оценщиков заключается в том, что они не учитывают фактическое использование изымаемых объектов, а руководствуются исключительно информацией, указанной в правоустанавливающих или правоподтверждающих документах. В качестве примера можно привести дело, рассмотренное первоначально Арбитражным судом Самарской области, но дошедшее в связи с кассационным обжалованием до Верховного Суда РФ (№ А55-5004/2014). У индивидуального предпринимателя для нужд Самарской области в целях обеспечения строительства мостового перехода «Фрунзенский» через реку Самару по решению Арбитражного суда Самарской области было изъято 13 земельных участков (вид разрешенного использования – «под гаражи») и 13 находящихся на них недвижимых строений (часть объектов использовалась под гаражи, а часть была переоборудована в автосалон и магазин автозапчастей).

На основании проведенных экспертиз было определено и возмещение — 24 537 847 руб.

В дальнейшем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд изменил принятое решение в части определения размера возмещения, снизив сумму до 6 431 493 руб., также основываясь на материалах проведенных экспертиз.

Верховный Суд РФ в своем Определении от 14 февраля 2017 года счел неверным размер возмещения, определенный судами как первой, так и апелляционной инстанций. Высший суд указал, что нижестоящие суды не учли фактическое использование объектов и не включили в размер равноценного возмещения расходы на реконструкцию гаражей и превращение их в автосалон. Верховный суд признал, что при определении части равноценного возмещения за объекты недвижимости на изымаемом участке необходимо учитывать фактическое использование данных объектов, а не только информацию о разрешенном использовании, указанную в ЕГРН Учитывая логику Верховного Суда можно сделать вывод, что сумма возмещения должна давать возможность восстановить имущественные потери с тем, чтобы предприниматель мог вновь наладить свой бизнес.

Лица, у которых изымают объекты недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, не должны оказаться в положении худшем, чем оно было до момента изъятия. Следует помнить, что в состав возмещения за изымаемую недвижимость можно включить убытки, которые понесет правообладатель.

Причем в состав убытков включается не только реальный ущерб, но и упущенная выгода.

Как правило, это касается случаев, когда правообладатель вел предпринимательскую деятельность с использованием изымаемых объектов.

Но если материальный ущерб доказать относительно просто, то с доказыванием упущенной выгоды дело обстоит несколько сложнее. Как правило, чтобы доказать оценщику или суду упущенную выгоду, правообладателю необходимо доказать следующие обстоятельства: — наличие прав на земельный участок или на иной объект недвижимого имущества; — ведение предпринимательской деятельности с использованием этого объекта; — размер доходов, которые должен был бы получить правообладатель, если бы недвижимость осталась у него, и размер расходов, которые он при этом бы понес. Например, если на изымаемом земельном участке располагались сельскохозяйственные посевы, которые собственник участка предполагал продать, то собственник должен доказать следующие обстоятельства: — он является законным владельцем участка (например, на основании договора купли-продажи участка); — он ведет предпринимательскую деятельность с использованием участка (в качестве доказательств послужит регистрация собственника в качестве индивидуального предпринимателя и договор контрактации в отношении посевов на участке); — размер доходов, которые он планировал получить в результате использования земельного участка.

Доказывается это расчетным путем, например, в виде разницы между ценой по договору контрактации и расходами, которые правообладатель должен был бы понести для исполнения договора. Но следует помнить, что если, например, договор контрактации будет заключен после получения правообладателем уведомления об изъятии недвижимости, то суд может отказать ему во включении упущенной выгоды в размер возмещения (постановление АС Северо-Кавказского округа от 23.12.2016 по делу № А32-6881/2016).

Отвечая на данный вопрос, здесь следует отдельно рассмотреть налог на доходы физических лиц и налог на прибыль организаций. В соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ. Таким образом, возмещение, полученное бывшим правообладателем – физическим лицом, будет квалифицировано как налогооблагаемый доход.

На основании пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы в соответствии с п.

3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд. Следовательно, при изъятии у физического лица недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд ему предоставляется имущественный налоговый вычет в размере стоимости такого имущества.

Указанный вывод также следует из Письма Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 16 августа 2020 г. № 03-04-05/62394

«О предоставлении имущественного налогового вычета при изъятии у физического лица недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд»

. Но следует помнить, что вышеуказанный имущественный вычет предоставляется при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода, то есть не позднее 30 апреля года, следующего и истекшим налоговым периодом.

Что касается налога на прибыль организаций, то здесь ситуация неоднозначная. С одной стороны, Минфин России указывает, что при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд он и расположенные на нем объекты переходят в государственную или муниципальную собственность (п.

4 ст. 56.11 ЗК РФ). При этом права собственности на землю и расположенные на ней объекты у прежнего владельца прекращаются (п.

2, 3 ст. 239.2, подп. 1, п. 2 ст.

279 ГК РФ). Следовательно, для целей налогообложения переход права собственности признается реализацией, а средства, полученные бывшим собственником, следует учитывать в составе доходов от реализации. При этом организации вправе уменьшить полученный доход на сумму расходов, связанных с приобретением изъятых объектов недвижимости.

Указанный подход отражен, например, в Письме Минфина России от 09.04.2018 г.

№ 03-03-06/1/23095. С другой стороны, суды не всегда поддерживают позицию, изложенную Минфином.

Зачастую арбитры полагают, что при изъятии имущества для государственных и муниципальных нужд дохода, учитываемого при исчислении налога на прибыль, не возникает (постановления АС Дальневосточного округа от 15.09.2015 № Ф03-3555/2015, Президиума ВАС РФ от 23.06.2009 № 2020/09). Логика судов заключается в том, что взимание налога на прибыль с суммы компенсации за изъятый земельный участок нарушало бы принцип полного возмещения, определенный законодателем для таких случаев.

Поэтому суммы возмещения не подлежат включению в налоговую базу при исчислении налога на прибыль. Позиция судов выглядит более чем здравой. Если у вас изъяли, например, земельный участок и предоставили вам компенсацию в размере его рыночной стоимости, то после ее обложения налогом у вас останется в денежном выражении меньше, чем было до изъятия.

И это безусловно нарушает права бывшего собственника. Вот только если налоговики не согласятся с вашими доводами и применят позицию Минфина, то восстановить нарушенные в этом случае права можно будет только в суде.

Источник: http://advokatdanilov.com/

Как выкупается аварийное жильё? Компенсация собственнику

5 ноября 2018Межведомственной комиссией многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, однако никаких действий после этого орган местного самоуправления не предпринимает. Знакомая ситуация?Рассказываем о процедуре (порядок действий) по выплате собственнику денежной компенсации (или предоставления взамен иного жилья) за жилое помещение в доме признанном комиссией аварийнымСогласно части 10 статьи 32 ЖК РФ,«признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 — 3, 5 — 9 настоящей статьи».В соответствии с частями 1-3, статьи 32 ЖК РФ,«1. жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.2. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.3.

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».В соответствии с частями 5-9, статьи 32 ЖК РФ, «5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением.

Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

6. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

7. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. 8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

9. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи».

Таким образом порядок таков:1.

Многоквартирный жилой дом признается межведомственной комиссией аварийным и подлежащим сносу;2. Признание аварийным дома является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок;3. В случае, если собственники в установленный в требовании о сносе срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений.

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Управление Росреестра по субъекту Федерации).Решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции. Об этом можно почитать и в

«Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2009г»

.

(утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 25 ноября 2009 года):«Вопрос 3. Является ли соблюдение процедуры, установленной ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, предшествующей изъятию у собственника жилого помещения, обязательным, и вправе ли суд по заявлению заинтересованных лиц признать неправомерным бездействие органа местного самоуправления, уклоняющегося от совершения указанных действий в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу?Ответ.

В соответствии с разъяснением, которое дано в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14

«О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»

, судам следует учитывать, что в силу ч.

10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой, исходя из принадлежности жилого дома, федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы чч. 1 — 3, 5 — 9 ст. 32 ЖК РФ.Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.Бездействие органа местного самоуправления по принятию соответствующих решений, необходимых для соблюдения процедур, перечисленных в ч.

10 ст. 32 ЖК РФ, является основанием для его обжалования гражданами в порядке, предусмотренном гл.

25 ГПК РФ»

Выкуп коммерческой недвижимости в аварийном жилье

Наш дом 564 кв.м (8 собственников), из них только 76,2 кв м. жилой площади(2 собственника) вступил в программу 2013-2015г переселения из аварийного и ветхого жилья. По программе собственникам жилых помещений предложен переезд в новый многоквартирный дом.

Владельцам коммерческой недвижимости выкуп в размере 5900р за кв. метр, что в 4 раза ниже, чем минимальная стоимость аналогичной собственности в нашем городе. Никакого извещения о вступлении в данную программу нам не присылали.

10 июня нам выслали требование в срок до 01 сентября 2015г осуществить снос помещений за счет собственных средств!!!! При выплате нам компенсаций от 90000 до 170000 р. Это очень похоже на рейдерский захват.

Что нам делать!!!!! 13 Августа 2015, 23:43, вопрос №940388 Елена, г. Неман

    , , , , , , ,

Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (1) 110 ответов 43 отзыва Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Череповец Бесплатная оценка вашей ситуации Орган, признавший в установленном порядке многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, вправе потребовать от всех собственников помещений в таком доме осуществить его снос или реконструкцию в разумный срок. Конкретный срок сноса или реконструкции при этом определяется указанным органом исходя из реальных условий и характеристик дома. Разумность такого срока определяется исходя из времени, достаточного для осуществления указанных действий.

Соответственно, если орган в своем решении устанавливает для сноса или реконструкции аварийного многоквартирного дома объективно недостаточный срок, то собственники помещений вправе обжаловать решение данного органа в вышестоящий орган или в суд, мотивируя это несоответствием установленного срока требованиям разумности.Если собственники не произвели снос или реконструкцию, земельный участок будет изыматься администрацией для муниципальных нужд, а вашу квартиру должны выкупить или предложить другое равноценное жилье. Жилищный кодекс РФ-Статья 32.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд 1. Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. 2. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством. 3. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 4. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии.

Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

6. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. 7. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. 9. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+