Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Какие документы требует органы опеки для распоряжения купли продажи квартиры

Какие документы требует органы опеки для распоряжения купли продажи квартиры

Какие документы требует органы опеки для распоряжения купли продажи квартиры

Разрешение органов опеки на продажу квартиры: образец 2020 года, документы, сроки и как его получить

Договор купли-продажи обычно не несет особых затруднений, но иногда процесс все же осложняется. Реализовать недвижимость, собственником которой является несовершеннолетний, не так просто. Если среди продавцов присутствует ребенок, необходимо получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки.

Несоблюдение требований закона приведет к судебному разбирательству и отмене сделки.

Основная идея действующего законодательства состоит в полной защите интересов ребенка. Дети по возрасту еще не полностью осознают свои права, не могут вовремя обнаружить, что кто-то их нарушает или игнорирует. Одну из самых больших опасностей для несовершеннолетнего представляет продажа собственности без учета его интересов.

При продаже необходимо предоставить несовершеннолетнему взамен жилплощадь, равную или превышающую по размеру (квадратуре, величине доли) предыдущую. Обязанность озаботиться приобретением равноценного жилья вменяется законным представителям ребенка – его родителям или опекунам (попечителям).

За правильным исполнением этой обязанности следят органы попечительства.

Важно. Правила, изложенные ниже, необходимы для случаев, когда ребенок является хозяином жилья – единоличным или долевым собственником. Если же ребенок просто прописан, но не имеет прав собственности, то разрешение органов опеки на продажу квартиры не требуется.

Разрешение органов опеки и попечительства является доказательством того, что родитель (опекун) надлежащим образом исполнил свою обязанность и учел интересы ребенка при проведении сделки. Если же взрослый решит проигнорировать закон, продать жилье без разрешения, могут наступить следующие последствия:

  • Сделка не пройдет государственную регистрацию у сотрудников Росреестра, если регистратор установит, что пакет документов не содержит необходимых разрешений.
  • Если сделка пройдет регистрацию, то государство или ребенок, достигнув совершеннолетия, смогут обратиться к компетентному судье и аннулировать договор купли-продажи.

Независимо от оснований, покупатель и продавец недвижимости несет массу негативных последствий, которые неизбежно приведут к убыткам и судебным тяжбам.

Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним составляется на отдельном бланке территориального органа и подписывается уполномоченным должностным лицом. Разрешение обязательно имеет порядковый номер и дату, которая определяет момент начала действия разрешения. Текст согласия содержит:

  1. условия продажи;
  2. наименование органа;
  3. факт дачи разрешения;
  4. действия, которые заявителю надлежит предпринять после продажи;
  5. служебная информация для соответствующих департаментов.
  6. ФИО несовершеннолетнего, ФИО законного представителя (опекуна);

Пример разрешения можно посмотреть ниже.

Обратите внимание. Срок действия разрешения от опеки на продажу квартиры составляет один месяц с даты выдачи. Необходимо заранее подготовить перечень доказательств, благодаря которым чиновники смогут оценить, законна ли сделка. Примерный список документов для опеки при продаже квартиры в 2020 году следующий:

  • Свидетельства о регистрации или расторжении брака.
  • Документы о продаваемой квартире.
  • Заявление о продаже квартиры. Образец заявления в опеку на продажу квартиры можно скачать .
  • Если ребенок уже достиг 14 лет, от него потребуется паспорт, согласие о продаже.
  • Удостоверения личности родителей (опекунов).
  • Документы о покупаемой квартире.
  • Свидетельства о рождении детей.

О жилплощади, которая продается, в органы опеки нужно представить:

  1. справки об отсутствии долга по ЖКУ и налогу на имущество.
  2. документ о праве собственности (подойдет выписка из ЕГРН, свидетельство);
  3. технические документы на жилье (паспорта, планы, справки);
  4. документ-основание приобретения;
  5. справка о кадастровой или инвентаризационной стоимости;

По поводу жилья, которое планируется купить, для органов опеки предоставляют следующие бумаги:

  1. выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
  2. технические разрешения и справки.
  3. предварительный ДКП;

Указанный перечень документов является типовым, орган опеки может потребовать представить дополнительно иные справки.

Документы предоставляются в копиях и подлинниках, последние возвращаются заявителю.

Закон предусматривает особый порядок получения. Как получить разрешение на продажу квартиры? Опекуну или родителю следует выполнить ряд действий:

  • Передать сформированный пакет бумаг сотрудникам опеки.
  • После получения разрешения можно проводить сделку купли-продажи.
  • Собрать документы, перечисленные выше, за исключением заявления.
  • Заполнить заявление в присутствии инспектора, подписать, приложить документы.
  • Подождать решения чиновников, по итогам – забрать разрешение либо отказ.
  • Выяснить, когда можно подойти к инспектору для подачи документов, записаться заранее.

К инспектору необходимо прийти обоим родителям лично с ребенком (если он старше 14 лет), иначе заявление не примут.

Если явка одного из родителей объективно невозможна (он осужден к заключению, недееспособен, пропал без вести или находится за границей), понадобятся соответствующие документы. Обратите внимание. Иногда специалисты органов опеки идут навстречу родителям, в ходе предварительной консультации обрисовывают перспективы заявления – выдадут разрешение или нет.

Срок получения разрешения начинает исчисляться со дня передачи заявления с документами.

Правовой анализ ситуации на практике составляет до 14 рабочих дней, однако иногда придется подождать один месяц.

Рассматривая заявление по существу, специалист органа опеки вправе совершать следующие действия:

  1. просить представить дополнительные доказательства;
  2. совершать иные действия для исполнения обязанностей.
  3. выехать на осмотр недвижимости – продаваемой или покупаемой;
  4. вызывать родителей на собеседование;

После получения согласования чиновников у продавцов есть один месяц для распоряжения продаваемым жильем для купли-продажи квартиры, затем бумага утратит силу. Закон не содержит ограничений на переезд семьи из одного города в другой.

Можно продать квартиру в одном городе, затем купить в другом, предоставив опеке по предыдущему месту жительства аналогичный комплект документов, что и при переезде в переделах одного населенного пункта. Если населенные пункты значительно удалены друг от друга, то совершить сделки продажи старой и покупки новой квартиры одновременно не получится. Тогда родители открывают ребенку временный банковский счет, на который переводят вырученные от продажи квартиры средства.

Реквизиты счета, выписку о перечислении денег нужно будет представить сотрудникам опеки. Практика выдачи разрешений разнится от региона к региону. Где-то согласия выдаются без особых проблем, а где-то чиновники рассматривают заявления несколько месяцев.

Все зависит от конкретной индивидуальной ситуации. Ниже представлены типичные проблемы, при которых гражданам отказывают:

  1. новый район лишен достаточной инфраструктуры.
  2. приобретается жилье, которого не существует – квартира на стадии котлована;
  3. квартира приобретается в рассрочку, есть вероятность судебных разбирательств;
  4. после переезда с детьми несовершеннолетний ребенок станет хозяином меньшей доли, чем прежде;
  5. новое жилье по техническим характеристикам уступает старому;
  6. новая квартира по площади меньше старой;

Общий подход попечительских и опекунских органов одинаковый – если из документов видно, что новая квартира по какому-то признаку хуже старой, гражданин получит отказ.

Чтобы обезопаситься, рекомендуется заранее – еще до выставления квартиры на продажу – прийти к специалисту опеки, получить предварительное заключение. Консультант расскажет, при каких условиях можно будет продать жилье.

Отказ органа опеки в согласовании продажи квартиры несовершеннолетнего не является окончательным. Любое решение можно обжаловать по правилам административного судопроизводства. Закон гласит, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения является недопустимым. Если родители уверены, что переезд никак не ущемит права ребенка, то обязательно нужно обратиться с административным исковым заявлением к районному суду по своему месту жительства.

Если родители уверены, что переезд никак не ущемит права ребенка, то обязательно нужно обратиться с административным исковым заявлением к районному суду по своему месту жительства. Далее судья будет устанавливать, насколько правомерно чиновники отказали при рассмотрении дела.

К заявлению следует приложить копию отказа, а также все документы, которые были переданы сотрудникам опеки для выдачи согласия.

По времени судебное разбирательство может занять от полугода.

Длительные судебные разбирательства пугают основную массу заявителей по подобным делам. Ведь тогда страдает не только заявитель, но и покупатель его недвижимости. Иногда проще согласиться с опекой и подыскать другой объект покупки.

Получить разрешение органов опеки на продажу квартиры несложно. Достаточно собрать полный пакет документов, прийти к инспектору и подать соответствующее заявление. В случае положительного решения квартиру можно продавать, если же в согласии отказали – придется обжаловать отказ через судебные органы.

Подробнее о том, вы узнаете далее. Ждем ваши вопросы и приглашаем на бесплатную консультацию с юристом по недвижимости и ипотеке.

Запись на нашем сайте через онлайн-консультанта. Просим оценить пост и поставить лайк.
Оценка статьи:

(голосов: 3, средняя оценка: 4,67 из 5)

Загрузка. Поделиться с друзьями: Твитнуть Поделиться Поделиться Отправить Класснуть

Документы для опеки при покупке и продажи квартиры

Например: или » » Содержание Юридические операции с недвижимость, собственником которой является несовершеннолетний, имеют свои нюансы.

Для совершения сделки необходимо предоставить документы для опеки при покупке и продажи квартиры и получить разрешение.

Сделки с имуществом, собственником которого является несовершеннолетний гражданин, совершаются с согласия органов опеки и попечительства. Это правило закреплено в Гражданском кодексе (, ).

Это требование позволяет защитить права детей и минимизирует возможность злоупотребления со стороны родителей или официальных опекунов. Сделка купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетних подлежит обязательной регистрации у нотариуса. Без разрешения опеки нотариальная контора не имеет права заверить договор.
Без разрешения опеки нотариальная контора не имеет права заверить договор. Чтобы органы опеки и попечительства одобрили сделку и дали согласие на ее проведение, необходимо выполнить следующие действия:

  • Получить решение.
  • Собрать полный пакет документации в соответствии с требованиями закона;
  • Подать заявление в отдел ООП по месту регистрации ребенка;

Если является несовершеннолетний ребенок, это является ограничением.

данный факт отражается в базе Росреестра. Ознакомиться с характеристиками недвижимости, в том числе , можно в выписке ЕГРН. Она входит в обязательный перечень документов, необходимых для получения разрешения на продажу квартиры от ООП.

Заказать справку из Росреестра за 15 минут онлайн можно на сервисе EGRNKA.RU.

Правила подготовки документов для опеки при покупке и продажи квартиры регламентируют следующие законопроекты:

  1. ;
  2. ;
  3. .

Получение разрешение на отчуждение права собственности ребенка от попечительного органа требуется для защиты интересов несовершеннолетнего. Основная задача опеки в этом случае — удостовериться, что новая жилплощадь полностью соответствует условиям проживания в предыдущей квартире.

Получить разрешение на сделку от ООП можно при соблюдении следующих условий:

  1. Предоставить полный пакет документации;
  2. Продажа квартиры, в которой имеется доля собственности ребенка, осуществляется одновременно с покупкой нового жилья. Приобретенные метры должны соответствовать проданным. Чтобы проверить это, опека проводит независимую экспертизу;
  3. Подать заявку в попечительный орган имеет право родитель или законный опекун несовершеннолетнего;
  4. Отсутствие нарушений в сделке.

Основное требование, предъявляемое к новой недвижимости органами опеки — жилищные условия ребенка не должны нарушаться, новая квартира не должна быть хуже по условиям проживания предыдущей. Проверить информацию по объекту и заказать выписку можно введя адрес или кадастровый номер в строке поиска на публичной карте ниже.

Если информация содержится в базе Росреестра, система покажет краткую информацию по объекту. Перейдя на страницу детальной информации, вы сможете проверить данные объекта и заказать заверенную ЭЦП Росреестра справку за 10-15 минут онлайн.

Перед заключением сделки купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетних, нужно получить согласие от ООП. Перечень документации отличается в зависимости от региона, где находится имущество. В базовый список входят следующие бланки:

  1. Разрешение на продажу имущества от собственника (если ребенок достиг десятилетнего возраста);
  2. Постановление попечительного органа об установлении опеки (если интересы ребенка представляет попечитель или опекун);
  3. Правоподтверждающие документы на оба объекта (выписка ЕГРН);
  4. Паспорт несовершеннолетнего или свидетельство о рождении (если собственник младше 14 лет);
  5. Паспорта родителей (опекунов, попечителей);
  6. Номер счета ребенка, на который поступят средства после продажи квартиры.
  7. Правоустанавливающие документы на квартиру, которая продается и на приобретаемое жилье;
  8. Договор о предварительной покупке недвижимости;
  9. Выписка из банковского счета, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;

Чтобы сэкономить время и , нужно подать заявку на сервисе EGRNKA.RU.

Справка заверяется ЭЦП госрегистратора и обладает равнозначной юридической силой с бумажным экземпляром. В зависимости от возраста владельца, процесс оформления сделки купли-продажи, имеет свои нюансы:

  1. До 18 лет собственник квартиры должен присутствовать при подписании документов, как и его родители. До достижения совершеннолетия дееспособность гражданина ограничена.
  2. До 14 лет ребенок лично не участвует в процедуре, его интересы представляют родители или законные опекуны;

Если в попечительный орган обращается один из родителей, он должен предоставить документ, объясняющий причину отсутствия второго, например:

  • Согласие на сделку отсутствующего родителя (заверенное у нотариуса);
  • Постановление суда о признании гражданина недееспособным;
  • Справка формы Ф-25;
  • Документ, подтверждающий, что родитель находится в розыске или является безвести пропавшим.
  • Свидетельство о смерти;
  • Решение суда о лишении или ограничении родительских прав;

Подать заявление на получение разрешения на продажу имущества можно напрямую в районное отделение ООП или через МФЦ.

Вместе с комплектом документов в отдел опеки нужно предоставить заявление. Бланк содержит следующую информацию:

  1. Информация о несовершеннолетнем владельце;
  2. Описание приобретаемой недвижимости;
  3. Официальное название документа;
  4. Данные и должность главы административного района;
  5. Дата и подпись заявителя.
  6. Причины продажи квартиры;
  7. ФИО заявителя;
  8. Название и адрес ООП;
  9. Список прилагаемых документов;

Попечительный орган дает разрешение на продажу квартиры, если заявитель смог доказать необходимость сделки, а несовершеннолетнему владельцу взамен предоставляется альтернативное жилье. При этом права собственности должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке.

Новая жилплощадь должна по площади и другим характеристикам соответствовать предыдущей квартире. если это требование не соблюдается, то заявитель может компенсировать разницу денежными средствами.

Хотя на практике подобные варианты редко одобряет опека.

Органы опеки и попечительства имеют право затребовать дополнительную документацию.

Вид справок зависит от типа альтернативной недвижимости, которую получит ребенок взамен проданной квартиры:

  1. Реквизиты банковского счета, на который родители переведут деньги после продажи жилья;
  2. Разрешение продавца на сделку, если вместо старой недвижимости ребенку приобретают новую квартиру;
  3. Свидетельство о получении недвижимого имущества в дар, если вместо продаваемой квартиры, несовершеннолетнему предоставляется жилплощадь по договору дарения.
  4. Согласие банка на регистрацию прав собственности несовершеннолетнего, если квартира приобретается в ипотеку;
Рекомендуем прочесть:  Приватизация квартиры самара цена

ООП не дает согласие на продажу квартиры в таких случаях:

  1. Полученная доля собственности ребенка меньше отчужденной;
  2. Ухудшение условий проживания ребенка;
  3. Оформление сделки между родственниками;
  4. Новое жилье меньше по размеру старого;
  5. Отсутствие разрешения на юридическую процедуру от одного из родителей (попечителей).

Опека обязана аргументировать свой отказ. Отрицательное решение попечительского органа можно оспорить в суде.

Согласие на сделку купли-продажи от ООП не требуется, если ребенок просто зарегистрирован на территории жилплощади, но не имеет доли собственности. В этом случае несовершеннолетний не является собственником, следовательно его права не могут быть нарушены при юридических операциях с имуществом. Опека обязана рассмотреть заявление на получение разрешения на продажу квартиры в течение тридцати дней.

Как правило, срок выдачи решения занимает до двух недель.

Источник: ❓ В каких случаях возможно отступление от норм права? ✔ Отсутпить от действующих нормативово и не предоставить ребенку в собственность жилплощадь можно в таких случаях: покупка недостроенного объекта, тяжелая болезнь, необходимость в постоянном медицинском уходе или в специализированном учебном заведении.

❓ Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи? ✔ Процедура продажи квартиры и приобретения новой (или обеспечения новой жилплощадью несовершеннолетнего другим способом) производится одновременно. ❓ Что делать, если органы опеки выдали отказ?

✔ Если заявитель не согласен с решением органов опеки, он может обжаловать его в суде. Подать иск можно в течение двух недель с момента получения отказа.

❓ Когда можно перечислить деньги от продажи на счет ребенка? ✔ После заключения сделки, денежные средства вырученные от продажи доли имущества несовершеннолетнего, переводят на его лицевой счет.

Он имеет специальное назначение. Воспользоваться деньгами можно с согласия опеки.
Редактор блога Иван Чернов Помощник кадастрового инженера компании портала ЕГРНка Автор Email Введите сумму 5 + 8 ЕГРНка.ру Официальный онлайн сервис заказа выписок из ЕГРН Услуги Справочная Помощь

Как в 2020 году получить разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники

  • Разрешение органов опеки и попечительства

Статья обновлена: 15 апреля 2020 г. Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием.

Стаж работы — 11 лет Здравствуйте.

Около 40% сделок по продаже квартир, в которых я занималась юридическим сопровождением, одним из собственников являлся несовершеннолетний. Инструкция описана не столько на основании законов и регламентов, сколько на моем опыте общения с инспекторами из опеки. Законы здесь имеют меньшее значение, большее человеческий фактор.

В этом вы убедитесь после прочтения статьи.

Небольшое отступление: если ребенок не является одним из собственников квартиры, а просто прописан в ней, разрешение органов опеки для продажи . Исключение — если прописанный ребенок остался без попечения родителей. Содержание статьи: При оформлении разрешения на продажу очень многое остается на усмотрение самой опеки.

В каждой опеке своё видение и требования к сделке, свой взгляд на ту или иную ситуацию. При одних и тех же условиях в одной опеке дадут разрешение, а в соседней могут и отказать.

Почему так? Органы опеки защищают имущественные права несовершеннолетнего — . Опека даст разрешение на продажу недвижимости ребенка, только если не будут ущемлены его права, не ухудшены его условия — . Но проблема в том, что в законах четко не прописано — в каких именно случаях ущемляются права ребенка, а в каких нет.

Поэтому решения разных отделов опеки могут различаться. Из-за несовершенства закона появляется много споров. С одной стороны родители (опекуны) ребенка, у которых своя ситуация и причина для продажи квартиры.

С другой стороны органы опеки, которые могут отказать в оформлении разрешения по своим установленным правилам, препятствуя сделке. При чем в некоторых случаях сотрудник опеки действуют не в интересах ребенка, а чтобы ему не создавали лишних проблем. К сожалению, такова реальность.

Другие статьиРазрешение органов опеки — это лишь один из . По ссылке я перечислила весь список + инструкции как получить ту или иную справку.Если будете покупать квартиру, можете рассчитывать на .

Размер вычета — 13% от стоимости квартиры, до 260 тыс.руб.

При продаже недвижимости ребенка нужно обязательно предоставить ему что-либо взамен.

Для этого нужно соблюдать его имущественные права и интересы. За этим и должна следить опека, разбирая каждую ситуацию.

  • При покупке квартиры в ипотеку. Большинство органов опеки очень не любит такой случай. Многое зависит от города. Например, в Москве местные опеки всегда отказывают. В Санкт-Петербурге разрешают, но не все. Во-первых, не каждый ипотечный банк согласится на то, чтобы ребенок был одним из собственников. Во-вторых, даже если банк и согласится (например, Сбербанк), квартира (а значит и доля ребенка) будет в залоге/обременении — и . Опека считает, что при залоге на долю ребенка ухудшаются его права. Хотя Верховный суд не видит в этом проблем — . Опека может разрешить, если будут улучшения жилищных условий для ребенка. А именно: 1) Ему выделят долю бОльшим метражом. 2) Квартира будет просторней и в ней больше комнат. 3) Доп.условие — вся сумма с продажи квартиры пойдет на покупку новой как первоначальный взнос. Тогда опека оформит два постановления — на разрешение продажи доли ребенка и на залог его доли в покупаемой квартире.
  • При покупке другой квартиры (в том же городе/нас.пункте). Здесь я имею в виду покупку на вторичном рынке и без ипотеки. Это самое распространенное требование, на которое опека легко дает разрешение. В данной ситуации для органа опеки главное, чтобы в новой купленной квартире доля ребенка была не меньше ПО МЕТРАЖУ, чем в продаваемой. Например, продается однокомнатная квартиру в 40 кв.м. Доля ребенка в ней 1/6, то есть примерно 7 кв.м. Родители (опекуны) ребенка обязаны выделить ребенку минимум те же 7 кв.м. в новой квартире. В данной ситуации они получат разрешение на продажу. Конечно, лучше всего когда покупается квартира с бОльшим метражом и количеством комнат, а ребенку выделяется бОльшая доля. В такой ситуации легко получить разрешение. А так, опека не сильно обращает внимание на общий метраж новой квартиры. Главное — это соблюдение метража для ребенка. С другой стороны, по закону и логике нужно смотреть не на метраж, а на стоимость продаваемой и покупаемой квартиры. И уже исходя из разницы в стоимости, определять долю ребенка. Такая же позиция и у судов. Например, у ребенка имеется 1/4 однокомнатной квартиры. Площадь квартиры — 50 кв.м. Значит у ребенка 12,5 кв.м. Квартиру продают за 4 млн. руб., а взамен покупают более просторную и в новом доме — в 60 кв.м. за 7 млн. руб. Получается, доля ребенка в старой квартире оценена в 1 млн. руб. Значит, из-за разницы в цене доля ребенка в покупаемой квартире должна быть 1/7, что равно 8,5 кв.м. Но у опеки свои требования.
  • При покупке частного дома. Опека будет смотреть на год постройки дома и его нынешнее состояние. При покупке дома — в нем нужно выделить ребенку минимум тот же метраж, что и в продаваемой квартире. Был у меня один случай, когда опека дала разрешение на продажу квартиры с покупкой более дешевого частного дома. Дом находился в 50 км от города и был не в лучшем состоянии. Разрешение дали, т.к. ребенок болел астмой. К документам приложили справку от врача. Комиссия в опеке посчитала, что астматику будет лучше на месте с более чистым воздухом. Да и родители обещали со временем сделать ремонт с разницы в цене.
  • При покупке комнаты в коммуналке. Опека считает, что комната в коммуналке хуже, чем доля в отдельной квартире. Ведь в коммуналке общий коридор, кухня и туалет. Можно получить разрешение, если у ребенка будет бОльший метраж. Например, ребенку выделили по мат.капиталу долю в 1/10 в квартире в 40 кв.м. По метражу получается около у него около 4 кв.м. Если ему купят отдельную комнату, например, в 14 квадратов, органы опеки, возможно, дадут разрешение.
  • При строительстве частного дома. Некоторые родители хотят продать квартиру, и построить частный дом на своем участке. Затем в нем же и выделить долю ребенку. Опека точно не даст разрешение в таком случае. Можно деньги с продажи (разрешают не везде), а лучше .
  • При покупке квартиры в новостройке (строящемся доме). Так как дом еще не построен, долю ребенку в строящееся квартиру выделяется не сразу. И не факт, что дом будет построен вовремя. Часто Застройщики не укладываются в сроки. Поэтому многие опеки отказывают. В каждой опеке свои требования к Застройщику. Не каждого она одобрит. Например, покупка должна оформляться только по договору долевого участия или уступке прав. Потому что в данном договоре можно сразу указать долю ребенка и он проходит гос.регистрацию — . Не подойдут Застройщики, которые продают квартиры по договору паенакопления (ЖСК) и предварительному договору купли-продажи. Еще влияет процент постройки дома на момент обращения. Где-то требуют чтобы дом был построен минимум 30%, где-то 70%. В Санкт-Петербурге опека на это не обращает внимание, поэтому подробно писать об этом не могу. Если опека одобрит Застройщика, доля ребенка по метражу должна быть минимум такой же, что и в продаваемой — .
  • При покупке недвижимости в другом городе/области. В данной ситуации опека будет смотреть не на метраж доли ребенка (писала об этом ), а на кадастровую стоимость продаваемой и покупаемой недвижимости. То есть ребенку нужно выделить долю в покупаемой недвижимости как минимум за ту же стоимость. Лучше ее увеличить. Кадастровую стоимость можно узнать в интернете и бесплатно — . Чаще всего кадастровая стоимость не соответствует рыночной. Поэтому вместо нее в опеку можно предоставить оценки каждой недвижимости. Ситуация №1 из практики: семья из Санкт-Петербурга решила переехать в Москву. Их квартира была 50 кв.м. На нее нашли покупателя за 6 млн. руб. Доля ребенка была 1/4 (12,5 кв.м.), то есть его доля оценена в 1,5 млн. руб. В Москве нашли квартиру поменьше и дороже — за 7 млн. руб. за 40 кв.м. Органы опеки дали разрешение, когда родители предложили выделить долю ребенку в 2 млн. руб., хоть и получилось у него 11 кв.м. Ситуация №2: Мать с ребенком из Казани решили переехать в Санкт-Петербург. В Казани они продавали однокомнатную квартиру, где доля ребенка была оценена в 2 млн. руб. Опека дала разрешение, хоть взамен ребенку купили комнату в коммуналке. Но комната стоила уже 3 млн. руб.

Если у ребенка маленькая доля, органы опеки охотней дают разрешение на это. Обычно маленькие доли детей появляются при использовании мат.капитала.

В данном случае можно выделить долю ребенку, равную сумме его части мат.капитала — . Например, супруги купили квартиру за 6 млн. руб. Был использован мат.капитал — его сумма была 409 тыс.

руб. Семья из 4 человек, значит каждому государство предоставило по 136,3 тыс.руб. — это 2,28% от 6 млн. руб. (стоимости квартиры).

Родители округлили до полных 3% и выделили каждому ребенку по 3/100. Квартиру продают за 7 млн.руб. Поэтому доля ребенка оценивается в 210 тыс.руб.

В данной ситуации, скорее всего разрешат положить эти 210 тыс.руб.

на счет ребенка, потому на них недвижимость взамен не купишь. Другое дело если у ребенка, например 1/4. В Москве и Санкт-Петербурге редко дают разрешение положить деньги на его счет в такой ситуации.

Хотя многое зависит от опеки.

В некоторых опеках говорят, что недвижимость для ребенка лучше и безопаснее, чем деньги. Например, ребенок после совершеннолетия сможет снять деньги со счета и потратить «на всякую фигню». Именно так мне ответила один из сотрудников.

Наверное она не в курсе, что ребенок после 18 лет и так может продать свою долю без каких-либо проблем (). Потом деньги с продажи потратить по своему усмотрению. Есть и другая ситуация, которую рассказала мне знакомая.

Опека дала разрешение положить деньги на счет ребенка с продажи его доли. Около 300 тыс.руб. Они знали, что после 18 лет ребенок может распоряжаться своими деньгами как он хочет.

В итоге они уговорили его (не без ультиматумов), чтобы он отдал им деньги на ремонт в их частном доме.

Он проживал в нем, но не был собственником. Как видите, ситуация здесь двоякая. При отказе можно пойти другим путем — .

Например, родители не хотят ребенку покупать взамен недвижимость. Поэтому они просят своих близких родственников, например бабушек и дедушек, подарить внуку долю в их квартире/доме. Или у родителей имеется другая недвижимость и дарить они хотя сами.

А деньги с продажи забрать себе. Опека в 99% случаях не идет. В Москве и Санкт-Петербурге точно откажет. В других регионах с этим чуть-чуть полегче.

Аргументы опеки при отказе: 1) Считают, что несовершеннолетний ребенок и так может «претендовать» на собственность родителей. А именно получить в наследство их недвижимость как наследник первой очереди — . К тому же имеет обязательную долю наследстве при завещании не в его пользу — .

А на недвижимость бабушки с дедушки, как наследник по праву представления — . 2) Дарение является безвозмездной сделкой — .

То есть даритель не имеет право ничего требовать взамен, ставить какие-либо условия одаряемому (в нашем случае ребенку). Некоторые опеки дадут разрешение, если ему подарят долю как минимум в два раза больше по метражу, чем в продаваемой квартире.

И то не факт. Можно решить проблему, если подарить долю + положить деньги на счет — об этом ниже. Опека более охотно на такое соглашается.

Здесь получается, что у ребенка будет не только деньги на счете, но и недвижимость, хоть и не купленная. Опека видит в этом улучшение условий. Минимальный размер подаренной доли остается на усмотрение комиссии из опеки.

Важно: не нужно заранее дарить недвижимость несовершеннолетнему, а потом идти в опеку за разрешением.

Иначе в опеке скажут: «То, что Вы подарили — это ваше дело. Нас это не касается.» И будут правы. Выше я писала, что при дарении нельзя ничего требовать взамен.

Сначала дарители должны принести в опеку нотариальное обязательство, что они обязуются подарить такую-то недвижимость несовершеннолетнему одновременно с продажей. Вместе с обязательством нужно предоставить справку с реквизитами счета ребенка.

В данной ситуации опека дает разрешение без каких-либо дополнительных условий — без покупки/выделения доли в другой недвижимости, без закладки денег на счет ребенка и т.п. Сотрудник опеки мне сказал, что они не имеют право диктовать условия в данной ситуации.

В постановлении укажут, что разрешают продажу доли ребенка и всё. Конечно, родителям нужно доказать, что ребенок действительно уезжает или уже живет в другой стране.

Например, покажут документы на выезд, паспорт другой страны. Нужно обращаться в районную опеку только по месту постоянной прописки ребенка, а не временной или места нахождения недвижимости — , и , и . Например, в Москве и Санкт-Петербурге опеки делятся по муниципальным округам.

В одном районе несколько округов.

В каждой опеке свой график приема граждан — в некоторых можно прийти в любое время, в других только в определенный день недели.

  • Еженедельно собирается комиссия, которая рассматривает заявления и документы от граждан для получения разрешения на их сделки. По закону разрешение или отказ должны выдать максимум через 15 дней — п. 3 ст. 51 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ. В Санкт-Петербурге обычно оформляют через 10 дней. Но бывают задержки и до месяца.
  • В назначенный день уже одному из родителей можно забрать письменное разрешение, обычно обоим приходить не обязательно. Разрешение выдается бесплатно, платить никому ничего не нужно.
  • Сотрудник опеки выдаст бланки заявлений о получении разрешения на продажу недвижимости ребенка. Их нужно заполнить и подписать. Если ребенку больше 14 лет — он тоже подписывает заявление — . Образцы должны висеть на стендах.
  • Сначала нужно прийти в опеку, подробно описать свою ситуацию и спросить — в каких случаях можно получить разрешение. В общем, подробно проконсультироваться и подобрать оптимальный вариант решения, который устроит обе стороны. Это нужно сделать в первую очередь. На консультацию разрешается прийти одному и родителей. Даже нанятому риэлтору.
  • После получения консультаций при наличии обоих родителей, в органы опеки и попечительства должны придти оба, даже если они разведены — . Или усыновители/опекуны. Если один из родителей лишен родительских прав, его присутствие не требуется — он ни в чем не участвует (). Если ребенку больше 14 лет, он тоже должен присутствовать. Не требуется присутствие детей до 14 лет.

    Так выглядит типичный кабинет отдела опеки и попечительства

    Отдать сотруднику документы. Список нужных документов перечислила .

Другие статьи.

Например, родители решили продать квартиру, а новую купить в ипотеку. Они пошли в свою районную опеку, но там им сообщили, что комиссия не даст разрешение. Они посчитали, что раз доля ребенка будет в залоге у банка, это будет являются ухудшением его имущественных прав.

Что делать? В каждом городе есть как и «строгие» районные опеки, так и более «лояльные». Поэтому родителям нужно прописать ребенка в том районе, где районный отдел опеки спокойно относится к покупке квартиры в ипотеку и легко даст разрешение в данной ситуации. С ребенком должен прописаться один из родителей — .

Прописка должны быть постоянной, а не временной.

А где узнать какие отделы опеки «лояльные» в моем городе?

Это нужно спрашивать у местных риэлторов. Данная информация собирается годами.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): — Москва и обл.; — Санкт-Петербург и обл.; — все регионы РФ.

39 комментариев Показать остальные комментарии

В квартире есть несовершеннолетние собственники: список документов, чтобы получить разрешение органов опеки на продажу такой квартиры

  • Документы для органов опеки и попечительства

Статья обновлена: 17 июля 2020 г. Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием.

Стаж работы — 11 лет Здравствуйте, посетители Проживём.сом. Продолжаю серию статей про документы от собственников для продажи своей квартиры в 2020 году.

Здесь я перечислила документы для получения разрешения органов опеки и попечительства.

ВАЖНО: Прежде чем изучать нижеуказанный список документов, внимательно прочтите инструкцию — . Я там перечислила варианты, когда отделы опеки чаще всего дают разрешение, а когда нет.

В зависимости от ситуации у родителей и будет зависит список необходимых документов.

К тому же в каждом населенном пункте свой административный регламент. В одном отделе опеки потребуют такую-то справку, в другом ее сами запрашивают.

Советую заранее посетить отдел опеки и подробно объяснить свою ситуацию, сотрудники скажут какие документы нужны подать именно вам.

Обращаться нужно в районную опеку только по месту постоянной прописки ребенка — , и . В каждой опеке свой график приема граждан — в некоторых можно прийти в любое время, в других только в определенный день недели.

Лучше заранее уточните это по телефону.

Еще один момент — если ребенок не является собственником квартиры, а просто прописан, разрешение опеки . Теперь разберемся с документами.

  • Свидетельство о браке или его расторжении, если родители разведены.
  • Заявление на получения разрешения на продажу; Бланк и образец даст сотрудник опеки. Заявления должны подать ОБА РОДИТЕЛЯ (опекуны/усыновители), даже если они разведены. В случае развода об родителя имеют равные права и обязанности в отношении ребенка — . Если один родитель лишен родительских прав, в органы опеки ему приходить не нужно — он ни в чем не участвует (). В этом случае достаточно принести соответствующее решение суда. Если ребенку от 14 до 18 лет, он тоже подписывает заявление — . Если ему до 14 лет, присутствие и заявление от него не требуется — . .
  • Если взамен продаваемой доли ребенку дарят другую недвижимость. Например, родители ребенка не хотят покупать ему недвижимость взамен и просят своих близких родственников, например бабушек и дедушек, подарить ребенку долю в их недвижимости. Или у самих родителей имеется другая недвижимость и они сами дарят долю ребенку, а деньги с продажи забрать себе. В данных ситуациях дарители (тот кто подарит ребенку недвижимость взамен продаваемой) должны прийти в опеку и написать заявление-обязательство. При себе иметь паспорт, правоустанавливающий документ на недвижимость, договор основания, технический паспорт, выписку из домовой книги и справку о технической характеристике (7 и 9 форма).
  • Договор основания на квартиру; Это документ, на основании которого ребенку принадлежит доля в квартире. Если квартиру купили — договор купли-продажи. Если получил по приватизации — договор передачи квартиры в собственность. По наследству — свидетельство о наследстве. И так далее.
  • Технический паспорт квартиры; Заказать тех.паспорт могут только собственники недвижимости в БТИ () или в МФЦ ().
  • Выписка из домовой книги (форма №9) и справка о технической характеристике квартиры (форма №7); Выписку из домовой книги еще называют справкой о составе семьи или справка о зарегистрированных лицах. В ней перечислены все кто прописан в квартире на данный момент. Если ребенок-собственник не прописан в продаваемой квартире, дополнительно нужна выписка из домовой книги с места его прописки. Обе эти справки может получить только собственник квартиры. Обращаться нужно в паспортный стол, при себе иметь паспорт и правоустанавливающий документ на квартиру. Выписку обычно выдают в день обращения, иногда на следующий.
  • Если деньги с продажи доли ребенка положить на его банковский счет. В данной ситуации один из родителей должен оформить на имя ребенка счет в любом банке. Если ребенку больше 14 лет, он тоже обязан посетить банк. В итоге нужно предоставить в опеку оригиналы и копии договора на открытие счета, выписку по счету и реквизиты. Все документы должны иметь печать банка. Номер счета указывается в заявлении на получение разрешения.
  • Правоустанавливающий документ на продаваемую квартиру. Это может быть свидетельства о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН (желательно бумажную). ;
  • Если ребенку взамен покупают недвижимость без ипотеки. Здесь потребуются документы от продавцов покупаемой недвижимости (оригиналы и копии): 1) Согласие собственника на продажу недвижимости. Сотрудник опеки должен удостовериться, что родители ребенка уже нашли ему недвижимость взамен. Поэтому продавец или сам идет в опеку и пишет согласие на продажу своей недвижимости ребенку, или оформляет своей согласие у нотариуса и передает родителями ребенка. Вместо нотариального согласия продавец может предоставить предварительный договор купли-продажи в нотариальной форме. 2) Правоустанавливающий документ и договор основания; 3) Технический паспорт недвижимости; 4) Выписка из домовой книги и справка о технической характеристике (7 и 9 форма); 5) Паспорта собственников и свидетельства о рождении, если в покупаемой недвижимости также есть несовершеннолетний собственник; 6) Свидетельство о браке, если квартирой владеют супруги.
  • Дополнительные документы. Нельзя просто так продать недвижимость, которой владеет несовершеннолетний. Органы опеки следят за тем, чтобы при сделке не были ущемлены права ребенка — . Поэтому есть несколько вариантов, чтобы получить разрешение: 1) Купить ребенку недвижимость, не хуже продаваемой. 2) Деньги с продажи положить на его банковский счет. 3) Подарить ребенку недвижимость (разрешают редко). 4) Подарить ребенку недвижимость + деньги с продажи положить на счет. я указала ссылку на инструкцию по оформлению разрешения. В ней все варианты подробно расписаны. Дальше я документы разделила по ситуациям:
    • Если ребенку взамен покупают недвижимость без ипотеки. Здесь потребуются документы от продавцов покупаемой недвижимости (оригиналы и копии): 1) Согласие собственника на продажу недвижимости. Сотрудник опеки должен удостовериться, что родители ребенка уже нашли ему недвижимость взамен. Поэтому продавец или сам идет в опеку и пишет согласие на продажу своей недвижимости ребенку, или оформляет своей согласие у нотариуса и передает родителями ребенка. Вместо нотариального согласия продавец может предоставить предварительный договор купли-продажи в нотариальной форме. 2) Правоустанавливающий документ и договор основания; 3) Технический паспорт недвижимости; 4) Выписка из домовой книги и справка о технической характеристике (7 и 9 форма); 5) Паспорта собственников и свидетельства о рождении, если в покупаемой недвижимости также есть несовершеннолетний собственник; 6) Свидетельство о браке, если квартирой владеют супруги.
    • Если ребенку взамен покупают недвижимость в ипотеку. При покупке недвижимости в ипотеку, она будет находится в залоге (в обременении) у банка до выплаты сумму долга. Поэтому нужно предоставить согласие ипотечного банка на то, что ребенок будет одним из собственников. Не все банки дают такое согласие, ведь им не выгодно, чтобы в заложенной недвижимости были несовершеннолетний собственник. Если банк не даст согласие, родителям (опекунам) нужно оформить нотариальное обязательство. В этом обязательстве указывается, что родители обязуются выделить долю ребенку после полной выплаты ипотеки и снятии залога. Помимо согласия банка или нотариального обязательства, нужно предоставить документы от продавцов покупаемой недвижимости. Они перечислены выше в первой ситуации.
    • Если деньги с продажи доли ребенка положить на его банковский счет. В данной ситуации один из родителей должен оформить на имя ребенка счет в любом банке. Если ребенку больше 14 лет, он тоже обязан посетить банк. В итоге нужно предоставить в опеку оригиналы и копии договора на открытие счета, выписку по счету и реквизиты. Все документы должны иметь печать банка. Номер счета указывается в заявлении на получение разрешения.
    • Если взамен продаваемой доли ребенку дарят другую недвижимость. Например, родители ребенка не хотят покупать ему недвижимость взамен и просят своих близких родственников, например бабушек и дедушек, подарить ребенку долю в их недвижимости. Или у самих родителей имеется другая недвижимость и они сами дарят долю ребенку, а деньги с продажи забрать себе. В данных ситуациях дарители (тот кто подарит ребенку недвижимость взамен продаваемой) должны прийти в опеку и написать заявление-обязательство. При себе иметь паспорт, правоустанавливающий документ на недвижимость, договор основания, технический паспорт, выписку из домовой книги и справку о технической характеристике (7 и 9 форма).
  • Паспорта родителей (опекунов/усыновителей), свидетельство о рождении ребенка или его паспорт. От опекуна требуется постановлении об установлении опеки; Другие статьиКак выписать несовершеннолетних детей из квартиры?

    — .

  • Если ребенку взамен покупают недвижимость в ипотеку. При покупке недвижимости в ипотеку, она будет находится в залоге (в обременении) у банка до выплаты сумму долга. Поэтому нужно предоставить согласие ипотечного банка на то, что ребенок будет одним из собственников.

    Не все банки дают такое согласие, ведь им не выгодно, чтобы в заложенной недвижимости были несовершеннолетний собственник. Если банк не даст согласие, родителям (опекунам) нужно оформить нотариальное обязательство.

    В этом обязательстве указывается, что родители обязуются выделить долю ребенку после полной выплаты ипотеки и снятии залога. Помимо согласия банка или нотариального обязательства, нужно предоставить документы от продавцов покупаемой недвижимости. Они перечислены выше в первой ситуации.

Другие статьи Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+