Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Можно ли продать часть квартиры без согласия собственника

Можно ли продать часть квартиры без согласия собственника

Можно ли продать часть квартиры без согласия собственника

Продажа доли в квартире при несогласии остальных собственников

Продажа части находящейся в квартиры имеет определенные сложности, связанные с необходимостью согласования сделки с другими обладателями прав на недвижимость. Наличие юридических способов осуществления процедуры в обход остальных собственников значительно упрощает процесс.

Недвижимое имущество может находиться во владении двух и более лиц, в этом случае собственность считается , распоряжение ею подчиняется ст.244-247 ГК РФ.

Собственность бывает совместной (без выделения принадлежащей каждому владельцу части) и долевой. Первый вид владения возникает при оформлении неделимого недвижимого имущества и в прочих предусмотренных законом ситуациях. При необходимости возможен перевод из одного вида в другой.

В части, принадлежащие каждому владельцу, считаются равными, если документально не зафиксировано другое разделение. Обладатель прав на долю имущества может распорядиться им по своему усмотрению после получения на это разрешения остальных совладельцев.

можно только в том случае, когда часть каждого собственника четко определена.

При отсутствии такого выделения следует произвести процедуру раздела и задокументировать правообладание полученными в результате этого квадратными метрами.

Когда один из совладельцев принимает решение о передаче принадлежащей ему части третьим лицам, он обязан получить согласие остальных собственников (ст.246 ГК РФ), которое оформляется письменно и заверяется у нотариуса. В процессе подписания такого разрешения сотрудник нотариальной конторы должен проверить достоверность прав участников на недвижимость, отсутствие условий, делающих продажу квартиры невозможной, и прочие юридические аспекты совершения сделки. В согласии указывается ФИО, паспортные и контактные данные разрешающего продажу лица и продавца, прописывается, что совладелец не имеет имущественных и материальных претензий, осведомлен о нормативных документах, регулирующих передачу доли, и на основании действующего законодательства допускает сделку.

В ситуации, когда нет возможности встретиться с другими собственниками (неизвестно их местонахождение, адресат не получает отправляемые уведомления и т.л.), желающему продать свою долю владельцу следует запастись как можно большим количеством письменных подтверждений.

Показания свидетелей о предпринимаемых попытках переговоров с собственниками, почтовые извещения об отсутствии указанного адресата и прочие документальные факты помогут в случае возможного судебного оспаривания сделки доказать соблюдение закона. Когда часть квартиры выставляется на , остальные собственники имеют преимущественное право ее приобретения (ст.250 ГК РФ). Продавец обязан письменно уведомить о своём решении совладельцев не менее чем за месяц, в течение которого те могут выкупить продающуюся долю или написать отказ, позволяющий заключить сделку с третьими лицами.

Иногда стечение обстоятельств делает невозможным получение разрешения совладельцев на распоряжение частью квартиры. К примеру, если второй собственник — , органы опеки, с которыми в обязательном порядке согласуется продажа квадратных метров, не допустят сделку, приводящую к ухудшению жилищных условий ребенка и нарушению законодательства.

Если с даты отправки уведомления собственникам прошло больше месяца, имеются доказательства того, что официальное письмо получено адресатом, но ответ на него не был дан, инициатор вправе продать свою долю жилья на законном основании. В других условиях обойтись без соглашения остальных собственников можно следующими законными способами:

  • в квартире третьему лицу. Согласно законодательству, сопровождение сделки, проверка ее чистоты и оформление необходимых документов передано в компетенцию нотариальных контор. За проведение процедуры и заключение договора надлежит уплатить сумму согласно прейскуранту услуг нотариуса. Кроме того, в пользу государства взимается налог, зависящий от стоимости недвижимости, и госпошлина. Лицо, получившее долю недвижимости в дар (а фактически — купившее ее), отдает дарителю оговоренную заранее денежную сумму наличными или через банковскую ячейку.
  • Передача части квартиры в качестве залога. Для этого заключается договор на сумму, установленную участниками сделки в соответствии со стоимостью доли недвижимости. Обеспечением возврата залоговых денег выступают квадратные метры жилья. По истечении установленного срока бывший собственник письменно оформляет отказ от принадлежащих ему квадратных метров в пользу лица, с которым подписан договор залога.
  • Способ представляет собой вариант двух предыдущих с той разницей, что или залог оформляется на часть доли квартиры. Лицо, принявшее таким образом жилплощадь, после документального оформления собственности на нее становится полноправным совладельцем и получает преимущественное право покупки остальной недвижимости.

может переходить по наследству.

Максимальный срок аренды земли составляет 49 лет.

Подробнее об условиях данного вида аренды читайте .

Хотите взять ипотеку в «Абсолют банке»? Описание условий и ипотечных программ вы найдете в . Невыполнение норм законодательства РФ чревато неприятными последствиями, вплоть до возбуждения уголовного дела на виновного гражданина.

Заключение сделок через нотариальные конторы обязывает их сотрудников тщательно проверять правомерность осуществления заявленных обратившимся лицом действий в отношении квартиры, пресекать попытки ущемления прав заинтересованных лиц и совершения незаконных операций с недвижимостью. Нарушение преимущественных прав остальных совладельцев на покупку доли квартиры допускает возможность судебного оспаривания ими совершенной сделки купли — продажи, на что предусматривается срок в три месяца.

Важно помнить, что законное основание обратиться в суд имеют только лица, владеющие правом собственности на оставшуюся часть жилья.

Образец согласия на продажу (покупку) квартиры от совладельца доступен для скачивания Не нашли ответа на свой вопрос?

Звоните на телефон горячей линии . Это бесплатно. Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителейПодпишитесь на нас в

Автор: ZakonGuru Поделиться 0 0

Продать долю в квартире без согласия других (второго) собственников

Последние изменения: Январь 2020Самыми проблемными для владельцев являются те квартиры, которые одновременно принадлежат нескольким лицам в определенных частях.

Безусловно, такие сделки привлекательны и позволяют за небольшую сумму, по сравнению с полной стоимостью квартиры, приобрести на законных основаниях собственную жилплощадь и прописку. Но вместе с выгодной ценой возникают и некоторые трудности – ведь продать долю в квартире без согласия собственников весьма затруднительно и требует знаний и строгого соблюдения норм, регламентируемых Гражданским кодексом РФ.

Основное понятие долевой собственности определяется в статье 244 ГК РФ и подразумевает под собой, что любое имущество может принадлежать в общей собственности двум и более лицам. Разделение на доли может быть осуществлено не иначе как в приватизированной квартире.

Доля каждого собственника в квартире рассчитывается в процентном отношении ко всей ее площади.

Самым распространенным считается деление в равных долях (п.1 ст.245 ГК РФ). Поэтому, чем больше собственников, тем меньше доля каждого из них.

Иногда возникают случаи, когда размер долей варьируется в зависимости от различных обстоятельств, например, от вклада непосредственного участника в имущество (п.2 ст. 245 ГК РФ). Деление может происходить по согласию сторон, или при не достижении такового в судебном порядке. Суд же может в будущем пересмотреть свое решение в пользу одного из владельцев, состав семьи, которого увеличится в связи с женитьбой и рождением ребенка.

Когда под имуществом подразумевается квартира, то чаще всего деление права собственности проводится не в физическом, а в юридическом смысле. Это происходит по причине того, что зачастую разделить квартиру в натуре не представляется возможным, в частности, если квартира однокомнатная. Юридическое деление означает, что законом не закрепляется, какой именно конкретной частью квартиры владеет один из собственников.
Юридическое деление означает, что законом не закрепляется, какой именно конкретной частью квартиры владеет один из собственников.

Такой принцип распространяется, как на жилые, так и подсобные помещения: сан. узел, кухню, коридоры и прихожую. Помимо права обладать собственностью у владельца есть и обязанности.

Они возникают в процессе эксплуатации жилплощади и обязательны для всех собственников в независимости от фактического проживания каждого. К таким обязательствам относятся:

  1. выплаты за коммунальные услуги;
  2. налоговые платежи;
  3. затраты по ремонту квартиры.

Обязанности разделяются между всеми собственниками соразмерно их долей.

Статья 209 ГК РФ гласит, что собственник вправе использовать свое имущество по своему желанию, за исключением случаев, нарушающих действующее законодательство. Владелец недвижимости согласно ст.288 ГК РФ и ст.30 ЖК РФ может, как самостоятельно проживать в отведенной ему доле, так и сдать ее в аренду, заложить, оформить на нее дарственную, а также продать. Но такая беспрепятственная реализация своих прав владельцем ограничивается в случае наличия других собственников жилья.

Так как распоряжение имуществом в данной ситуации должно быть достигнуто путем взаимной договоренности участников правоотношений (п.

1 ст. 246 ГК РФ). Статьей 250 ГК РФ (п.1) регламентируется абсолютное право при продаже одним из владельцев доли на ее покупку другими собственниками. Данная же статья (п. 2) определяет необходимые действия, которые владелец доли обязан выполнить при ее продаже:

  1. Владелец обязан направить всем собственникам письменное извещение о предстоящей продаже квартиры с указанием цены доли и прочих условий. Стоимость и условия должны быть равнозначными, как для собственников, так и для сторонних покупателей.
  2. На приобретение или отказ от него остальным владельцам отводится один месяц, по истечении которого, в случае отсутствия заинтересованности кого-либо из собственников, доля может быть продана постороннему покупателю.

Если владелец одной из долей осуществил продажу с нарушением установленного законодательством порядка, то другие собственники вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском. Скачайте

(26,0 KiB, 2 352 hits) (33,0 KiB, 4 151 hits) Когда доля передается другому лицу посредством дарения, то есть безвозмездно, то нормы статьи 250 ГК РФ не распространяются на такие случаи.

Препятствия со стороны собственников: возможные решения Следует выделить следующие препятствия, из-за которых продажа доли может быть затруднена:

  1. не удалось достигнуть взаимной договоренности со всеми собственниками. По той или иной причине они не воспользовались и не отказались от преимущества в приобретении доли. Часто встречаются примеры, когда владельцы, заведомо не желая одобрять сделку, всячески уклоняются от ознакомления с извещением. Можно ли в таком случае осуществить продажу? Для того чтобы избежать неправомерных действий со стороны других собственников, предложение о предстоящей сделке следует направлять почтой с уведомлением. Отказ от принятия такого письма будет зафиксирован сотрудником почтовый службы и будет достаточным подтверждением о соблюдении владельцем, реализующим имущество, преимущественных прав других собственников.
  2. неизвестно фактическое место проживания владельца и возникающая невозможность уведомить его: извещения приходят отправителю с пометкой «адресат не проживает по указанному адресу». Действия, требуемые от продавца доли – это подтвердить, что по последнему известному адресу проживания было направленно письменное сообщение о продаже, а также предоставить доказательства в виде справки из адресного бюро, либо администрации о невозможности определить местонахождение второго собственника.
  3. предоставление ложного согласия на приобретение доли и возникающие в связи с тем искусственное затягивание процедуры продажи. Необходимо зафиксировать документально акцепт на покупку.

Отказ от преимущественного права владельцами долей квартиры обязательно должен быть представлен в письменной форме и оформлен нотариально. Чтобы осуществить отказ необходимо с соседями по жилплощади согласовать удобное для них время похода к нотариусу.

За документальное оформление отказа взимается плата, оплачиваемая обычно владельцем, который реализует свою долю.

Самым оптимальным и вместе с тем дорогостоящим способом оповещения собственников, не желающих самостоятельно посетить нотариуса и приобрести долю, является отправка уведомлений самим нотариусом. Одной из возможных причин признания в будущем недействительности сделки, может стать неправильное оформление извещения.

Согласно законодательным нормам извещение в обязательном порядке должно содержать в себе:

  1. стоимость предложения в рублях;
  2. размер продаваемой доли.
  3. реквизиты, включая адрес местонахождения недвижимости;
  4. оферту (предложение);

Значительно осложняют сделки купли продажи долей, если одним из собственников жилья является несовершеннолетний гражданин. Решающим здесь будет решение органов опеки, которые в большинстве случаев признают, что продажа одной из долей может ущемить права ребенка и тем самым отказывают в осуществлении продажи.

Некоторые продавцы, желая реализовать свою долю побыстрей пользуются мнимыми сделками прикрывая фактическую притворной.

На деле такая сделка считается ничтожной.

Суд может признать ее недействительной, имея весомые доказательства, подтверждающие это. К притворным сделкам относятся:

  1. Представление купли-продажи сделкой с дарением. Данный вариант осуществляется путем оформления дарственной с последующей передачей денежных средств от покупателя продавцу.

Если продавец и покупатель не состоят в близком родстве, то последний должен будет оплатить значительный налог (13% НДФЛ с резидентов РФ и 30% с нерезидентов РФ (ст. 224 НК РФ)).

  1. Преподнести в дар незначительную часть доли предполагаемому покупателю, а впоследствии предоставить ему права преимущественного выкупа, как одному из законных собственников.

Если несколько собственников изъявили свое право на преимущественную покупку доли, то владелец ее реализующий, самостоятельно может выбрать кому из претендентов отдать свое предпочтение.

  1. Доля может быть представлена объектом залога. И при невыполнении своих обязательств перейдет от «должника» покупателю.

Существует схема, по которой, воспользовавшись нормами статьи 252 ГК РФ, собственник вправе потребовать денежную компенсацию, в случае невозможности выдела ему доли из-за ее ничтожного размера.

В стремлении как можно скорее совершить сделку купли-продажи своей доли некоторые участники, прибегают к нечестным, а главное противозаконным методам. Нарушение закона может привести к неприятным правовым последствиям.

Чтобы избежать подобного, лучше соблюдать действующее законодательство, обратиться за помощью к квалифицированным специалистам и доказать свое право на продажу доли.

Скачайте (26,0 KiB, 2 352 hits) (33,0 KiB, 4 151 hits) Так же рекомендуем посмотреть видео, в котором адвокат объясняет: как осуществляется продажа доли в квартире без согласия других собственников.

© 2020 zakon-dostupno.ru

    Похожие записи

Продается угол в комнате

Одни из самых сложных гражданских споров в наших судах — споры собственников долей в одной квартире. Сколько в нашей стране таких владельцев долей в квартирах, точно не подсчитано, но известно, что счет их идет на сотни тысяч и постоянно растет. Владельца части дома можно заставить продать ее соседям, если эта часть так мала, что жить на ней невозможно.

Фото: Сергей Куксин/ РГ Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься.

Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать.

Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты.

Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть «по кусочкам» трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот «подарок», они стали просить новых соседей продать им свои метры.

Но договориться о цене не вышло.Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.В районном суде семье просто отказали.

Тогда те упорно двинулись дальше.

Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно.

Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда.
И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена.

Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить.

И еще — если собственник не заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам. Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.Если долю квартиры нельзя сделать отдельным помещением, она считается незначительнойВерховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли.

Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры.

Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения.

Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме.

Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем.

Пришлось разрабатывать специальный закон. По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем. Если доля меньше этой нормы — сделку продажи провести не получится.

Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

Продажа доли квартиры без согласия других собственников

2 958 просмотров Содержание Проблемой долевого владения квартирой является невозможность свободно продать свое имущество. Существует много проволочек, связанных с оформлением документов, уведомлением других владельцев.

Зачастую возникает вопрос, а нужно ли учитывать мнение совладельцев?

Рассмотрим, как оформить продажу доли квартиры без согласия других собственников. Квартира может находится в собственности одного владельца или нескольких.

В первом случае – это индивидуальная собственность, во втором – общая. В соответствии со к общей собственности относятся:

  • Совместная. Жилье принадлежит 2 и более гражданам. Каждый из владельцев имеет права на объект в целом, но не может им распоряжаться самостоятельно.
  • Долевая. Квартира принадлежит 2 и более гражданам, но каждый имеет строго установленную долю.

Мнение экспертаСтанислав ЕвсеевЮрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.

Доля – это условное название. Она не означает, что собственник может распоряжаться определенной комнатой и коридором. Каждый из владельцев имеет равные права на пользование квартирой, вне зависимости от величины доли.

Наличие прав на долю в квартире дает возможность оформить регистрацию по месту жительства.

Причем размер доли значения не имеет.

Для того, чтобы доля включала конкретную жилплощадь в квартире необходимо провести процедуру по . Процесс проводится в судебном или добровольном порядке. В результате определенная комната будет закреплена за владельцем.

Важно!

Обязанность по оплате коммунальных услуг возлагается на сособственников вне зависимости от величины долей.

Если будет сформирован долг, то предоставление коммунальных услуг может быть приостановлено, даже если один из совладельцев вносил оплату за свою долю регулярно. Доля в квартире может быть продана, завещана, подарена. На нее может быть наложен арест или обременение.

Собственник может распоряжаться объектом по своему усмотрению.

Согласие других владельцев для этого не требуется.

Чтобы избежать деления квартир на микродоли, закон предусматривает необходимость предоставления сособственникам . В случае отказа граждан от заключения сделки, объект может быть продан третьим лицам.
В случае согласия на выкуп, доля продавца может быть:

  1. продана нескольким совладельцам (стороны сами определяют, на сколько увеличится их часть).
  2. передана одному из совладельцев (его доля пропорционально увеличивается);

Продажа доли в квартире мало отличается от сделки с участием квартиры целиком.

Однако имеет определенные особенности:

  1. необходимость в выделении доли.
  2. потребность в оформлении документов;
  3. необходимость соблюдения прав других владельцев;

В процессе подготовки к продаже необходимо выделить долю в праве общей собственности. Процедура может быть проведена:

  • В судебном порядке. Один из совладельцев может инициировать судебный процесс. Вопрос урегулируется в порядке . Документы направляются в районный суд по месту нахождения квартиры. Государственная регистрация права собственности осуществляется на основании решения суда.
  • . Граждане заключают соответствующее соглашение на добровольной основе. Документ подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

В результате, гражданин станет владельцем определенной доли квартиры.

После чего можно осуществить сделку по ее продаже. обязывает продавца предложить выкупить часть жилого помещения совладельцам в приоритетном порядке.

В соответствии с процедура оповещения сособственников о продаже должна выглядеть следующим образом:

  1. направление его способом, который позволяет установить факт вручения;
  2. получение ответа.
  3. оформление письменного документа;

В случае отсутствия ответа в течение 30 дней, появляется возможность продажи объекта другому покупателю. При нежелании выкупа, отказ необходимо оформить в письменной нотариальной форме.

В противном случае нотариус откажется принимать его во внимание при совершении сделки.

Методические рекомендации для нотариусов предлагают следующие варианты направления уведомления сособственникам:

  1. телеграмма;
  2. при помощи нотариуса.

В случае, если совладелец отказывается получать телеграмму, то необходимо обратиться в нотариальную контору.

Специалист подготовит уведомление и направит адресату самостоятельно.

В случае невручения, нотариус имеет право составить соответствующий документ об уклонении от получения корреспонденции.

Он приравнивается к официальному уведомлению совладельца.

Однако не все специалисты выдают данный документ, так как его обоснованность является сомнительной. Гражданин может не получать телеграмму, так как находится в длительной командировке, на лечении и по другим уважительным причинам. Поэтому перед заключением договора с нотариусом необходимо узнать, выдаст ли он документ о невручении.

Порядок действий собственника в случае продажи доли в квартире:

  • В случае отсутствия сведений в течение 30 дней – заключение договора с третьими лицами.
  • В случае получения положительного ответа – заключение договора.
  • В случае, если документ не был вручен – обращение к нотариусу.
  • Оформление телеграммы с уведомлением совладельцам.
  • В случае получения отказа – нотариальное оформление ответа.

Алгоритм действий при заключении договора:

  • Подготовка документации.
  • Оформление контракта.
  • Обращение к нотариусу.

Перечень данных, необходимых для оформления сделки по продаже доли:

  1. технический паспорт из БТИ;
  2. паспорта собственника и покупателя;
  3. нотариальная доверенность (при наличии представителя).
  4. выписка из домовой книги;
  5. правоустанавливающий документ (контракт дарения, покупки, свидетельство о наследовании);
  6. выписки с лицевых счетов об отсутствии долгов;
  7. согласие супругов на сделку;
  8. документ о выделении доли;

Контракт оформляется в письменной форме. Он может быть подготовлен сторонами, но данная услуга оказывается нотариусом. Так как обращения в нотариальную контору не избежать, можно заказать документ там.

Однако предварительно можно урегулировать все правовые моменты с помощью юриста.

Так как нотариус только оформит документ. Сведения для него должны предоставить стороны. Образец договора по продаже доли в квартире С 2016 года все сделки с долями в недвижимости подлежат нотариальному оформлению.

Поэтому нельзя. Закон не устанавливает конкретную нотариальную контору, в которую должны обратиться стороны. Выбор лежит на продавце и покупателе. Важно! Нужно обратить внимание, что расценки у нотариусов различаются даже в масштабах одного города.

Если заранее поискать специалиста, можно немного сэкономить.

Обязанности нотариуса:

  1. проверка юридической чистоты сделки;
  2. проверка дееспособности сторон;
  3. оформление контракта (по инициативе сторон);
  4. направление документов в Росреестр;
  5. проверка документов;
  6. удостоверение сделки;
  7. выдача новых документов и выписки из ЕГРН.

С 2020 года, обязанность по направлению документов на государственную регистрацию в Росреестр возлагается на нотариуса.

Данные передаются в порядке электронного документооборота. Сделка по продаже доли в жилье нуждается в обязательном нотариальном удостоверении. С одной стороны, обращение к нотариусу увеличивает надежность сделки.

Ее сложнее оспорить, так как специалист проверяет юридическую чистоту сделки. С другой стороны, стоимость процедуры значительно увеличивается. Расходы на нотариальное удостоверение сделки по продаже доли квартиры включают фиксированную сумму и процент.

Величина напрямую зависит от стоимости объекта.

Порядок расчета фиксированной суммы Стоимость доли (р.)Для родных (р.)Для третьих лиц (р.) 1 млн.5 тыс.7 тыс. 1,5 млн.6 тыс.8 тыс. 2 млн.7 тыс.9 тыс. 2,5 млн.8 тыс.10 тыс. 3 млн.9 тыс.11 тыс.

5 млн.13 тыс.15 тыс. 7 млн.17 тыс.19 тыс. 10 млн.23 тыс.25 тыс. 15 млн.28 тыс.30 тыс.

20 млн.33 тыс.35 тыс. Порядок определения процентной части тарифа для родственников:

  1. если стоимость объекта составляет менее 10 000 000 р., то необходимо выплатить 3 000 + 0,2% от суммы сделки;
  2. если цена доли составляет более 10 000 000 р., то нужно заплатить 23 000 + 0,1%.

Максимальная выплата не может превышать 50 000 р. Порядок определения процентной части тарифа для третьих лиц:

  1. если стоимость доли менее 1 000 000 р., то нужно выплатить 3 000 р. + 0,4%;
  2. если цена превышает 10 000 000 р., то к выплате 25 000 р. + 0,1%.
  3. при стоимости объекта от 1 000 000 р., до 10 000 000 р., нужно заплатить 7 000 р. + 0,2%;

Предельная сумма составляет 100 000 р.

В случае, если гражданин пользуется услугами нотариуса для оформления договора купли-продажи, то дополнительно необходимо оплатить правовые и технические услуги. На практике отказаться от такой выплаты невозможно.

Поэтому к величине госпошлины добавится еще одна выплата.

Она различается в зависимости от субъекта РФ, в котором расположена квартира. Уточнить предельную стоимость в регионе можно на . Чтобы конкретизировать сумму нужно связаться с конкретной нотариальной конторой.

В случае, если совладелец отказывается получать уведомление и чинит препятствия к продаже, риелторы предлагают незаконные способы урегулирования вопроса:

  1. оформление договора дарения микродоли – дарственная не требует согласия совладельцев, а новый сособственник также получает преимущественное право выкупа.
  2. оформление договора залога – доля отчуждается в пользу залогодержателя;

Нужно помнить, что данные методы являются незаконными.

Они содержат признаки мнимой сделки (стороны не желают наступления последствий, которые должны возникнуть вследствие заключения конкретной сделки).

Законопослушный совладелец может оспорит такую сделку в суде и перевести право покупки на себя.

В такой ситуации, продавец может потерять значительную сумму.

Пример.

Гражданин Ж. отбывал наказание в тюрьме. В это время жена подала на развод. Мужчина освободился, но пользоваться совместной квартирой не смог.

Женщина сменила замки и проживала там с сожителем. Назло бывшей жене, гражданин Ж., подарил 1/100 долю квартиры гражданину Г. После чего, продал ему свою долю.

Женщина узнала о сделке в момент вселения нового сособственника.

Она обратилась в суд для признания сделки незаконной и перевода права выкупа не нее. Суд удовлетворил ее требования.

Поэтому в случае проблем с сособственником, необходимо обратиться в суд с заявлением об устранении препятствий в продаже объекта. Судебное решение приравнивается к уведомлению.

На практике, продажа доли в квартире имеет единственный плюс: возможность реализации имущественного права.

То есть, гражданин получает деньги вместо права собственности. Минусов у такой сделки гораздо больше:

  1. стоимость доли на 30% ниже (если продавать отдельно);
  2. возможны препятствия к продаже со стороны других собственников;
  3. сложно найти покупателя;
  4. если совладельцами являются родственниками, то можно испортить отношения.

Поэтому необходимо изначально взвесить все плюсы и минусы конкретной сделки.

В случае возникновения проблем при продаже доли в квартире, необходимо привлечь юриста.

Специалист поможет правильно оформить уведомление, составить контракт купли-продажи, осуществит полное сопровождение сделки. Записывайтесь на первую бесплатную консультацию прямо на сайте. Юридическая поддержка будет отказана вам немедленно.

Автор статьиЮрист по семейному праву.

Стаж с 2010 года.Рейтинг автораНаписано статей712 Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями Оцените статью

(2 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.

Как продать долю в квартире без согласия других собственников

30 июля 2018Когда квартира одна, а собственников много, никто из них не является полноценным хозяином: ни пользоваться, ни распоряжаться имуществом по своему усмотрению нельзя, всегда требуется учитывать интересы остальных совладельцев.

Ну а когда «в товарищах согласья нет», как известно, из дела выходит одна лишь только мука – и в случае с долевой собственностью это как нельзя более актуально. Огромное количество споров в судах неизменно возникает на почве владения долевой собственностью. Даже расстаться просто так со своей долей сособственник не может: закон предписывает ему обязательно соблюсти право остальных владельцев на преимущественную покупку.

Необходимо предварительно уведомить о продаже всех остальных сособственников, и только если те не согласятся купить, сделку можно заключать с третьими лицами.

В случае нарушения этого правила в течение 3 месяцев сособственник может через суд потребовать перевести на него все права и обязанности покупателя по сделке (подробнее о порядке уведомления см.

).На практике нередко возникают вопросы, как законно освободиться от обязанности получать согласие всех сособственников на продажу доли. Бывает, что процедуру согласования невозможно выполнить: либо из-за типичной вредности совладельцев, либо из-за отсутствия сведений об их месте нахождении. Чтобы продать долю в квартире, не получая согласия других владельцев, можно воспользоваться следующими вариантами:1.

Выделить свою долю из общей собственности.

По закону каждый сособственник имеет право потребовать выдела принадлежащей ему доли из общего имущества. Выдел может происходить либо по общему согласию – в таком случае заключается нотариальное соглашение о остальными сособственниками о выделе доли, либо в судебном порядке, если договориться мирно не удается. Однако принудительный выдел доли допускается лишь при наличии соответствующей технической возможности: если выделяется изолированное помещение с самостоятельным входом.

В результате выдела доли у ее владельца прекращается право долевой собственности – следовательно, на него уже не распространяется правило о предварительном согласовании продажи доли с другими сособственниками.2. Передать долю по договору пожизненного содержания с иждивением. Верховный суд прямо указал, что на такую сделку не распространяется преимущественное право покупки других сособственников имущества.

Смысл ее в том, что имущество передается в собственность взамен на встречное обязательство предоставлять гражданину пожизненный уход и содержание. Этот договор носит строго личный характер, а потому предоставление приоритетного права на его заключение другим сособственникам противоречит его природе.Помимо этого, на практике используют еще два варианта «обхода» преимущественного права покупки доли сособственниками, но их нельзя назвать надежными: — Дарение доли.

Закон предусматривает преимущественное право сособственников на покупку доли в случае ее продажи, но ничего не говорит о безвозмездной передаче доли в собственность. Следовательно, сособственник имеет право подарить свою долю кому угодно, не спрашивая на то согласия остальных владельцев.

Но оформление покупки доли в виде дарения чревато тем, что: во-первых, есть риск не получить денег взамен доли, т.к. по договору она передается безвозмездно (нужно составлять отдельную расписку о расчете), а во-вторых, другие сособственники могут признать сделку мнимой и отменить ее, если докажут, что по ней передавались деньги.- Передача доли под залог.

Покупатель и продавец составляют договор займа (на сумму стоимости доли) и договор залога, который обеспечивает возврат займа. После этого заключается соглашение об отступном: продавец вместо возврата денег передает покупателю право собственности на долю, в результате чего обязательство займа прекращается. На залог право преимущественной покупки не распространяется, поэтому продажа доли происходит без согласия сособственников.

Но помимо общего риска признания такой сделки недействительной, этот вариант предполагает сложное оформление.На данный момент, пожалуй, это все возможные варианты продажи доли в квартире без согласования с сособственниками.

Хочу продать долю в квартире без согласия родных

Здравствуйте, уважаемая редакция Т—Ж.

Спасибо, что повышаете финансовую грамотность населения.У меня такая ситуация. Есть трехкомнатная квартира, в которой прописаны мама, папа, я и брат.

Квартира приватизирована, и у каждого из нас по ¼ доли, есть свидетельства о государственной регистрации права. Родители в дальнейшем собираются отдать свои доли мне и брату.Я хочу, чтобы мы все продали квартиру и каждый купил себе отдельное жилье, самостоятельно доплатив недостающее.

Но брат хочет строить дом, а если нашу квартиру продать, то жить ему на время стройки будет негде, снимать дорого, поэтому он против продажи. Я считаю, что это его проблемы, но родители не хотят портить отношения и поэтому ничего не делают, хотя в принципе не против продажи.У нас с братом отношения испортились: он в ближайшие годы продавать общую квартиру не хочет, а я не хочу дожидаться его согласия и подстраиваться под его желания.

Я женат, жить с родителями и братом не собираюсь, планирую переехать в отдельную квартиру. На ее покупку мне не хватает как раз той суммы, которую я мог бы получить, продав свою долю в общей квартире.

Кредит брать принципиально не хочу.Есть ли законный способ сейчас продать свою долю квартиры по рыночной цене без согласия остальных?

Или это возможно только через суд?И еще: родители хотят отписать нам с братом свои доли и переехать жить на дачу. Если они так и поступят, смогу ли я законным способом продать свою половину квартиры без согласия брата и что для этого нужно?НиколайКонечно, в вашей ситуации нужно что-то решать. Но боюсь, отношения с братом вы можете испортить окончательно.

Анастасия Корнилова юристВы вправе продать свою долю в квартире в любое время, без суда и согласия остальных.

позволяет собственнику распоряжаться своей долей по своему усмотрению: дарить ее, продавать или обменивать.

Но есть условие, которое надо соблюсти, чтобы все было по закону.Если вы продаете долю, то у участников долевой собственности есть преимущественное право покупки.

То есть сначала вы должны предложить выкупить вашу долю другим собственникам квартиры — родителям и брату.Сообщить о предстоящей продаже нужно письменно.

У родителей и брата будет месяц на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом и купить вашу долю в квартире.Закон обязывает продавца указывать в сообщении о продаже цену и остальные условия продажи.

Например, как будут совершаться расчеты и у кого останется право пользования квартирой после сделки. Федеральная нотариальная палата даже составила и советует обязательно описывать сам объект недвижимости, цену продаваемой доли, порядок расчетов и сроки передачи имущества.Если совладельцев несколько, извещение надо отправить каждому персонально.

Поэтому если вы решите продать свою долю сейчас, вам надо уведомить родителей и брата.

Если после того, как родители переоформят свои доли на вас с братом, — только его.У вас на руках должно остаться подтверждение, что другие собственники получили уведомление о продаже доли. Обычно используется один из трех вариантов извещения:

  • обратиться к нотариусу, чтобы уведомление о продаже направил он.
  • вручить уведомление лично и получить на втором экземпляре подпись, что совладелец его получил. Нужно, чтобы кроме подписи он поставил дату и собственноручно написал фамилию, имя, отчество: если дойдет до судебного разбирательства, так будет проще установить, что расписывался именно он;
  • направить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения;

На практике люди чаще выбирают третий вариант.

В этом случае нотариус сначала выдаст вам свидетельство о направлении документов. А когда другой собственник получит уведомление — свидетельство о вручении документов.Бывает так, что совладелец не получает уведомление. Например, если участник долевой собственности против продажи, он может специально не пойти на почту или не принять курьера.

Этого можно ждать от вашего брата. Тогда имеет смысл попросить нотариуса выдать свидетельство о том, что вы как продавец доли предприняли все меры, чтобы известить совладелец о предстоящей продаже. Такой документ выдают не все нотариальные конторы.

Учитывая ваши отношения с братом, такое свидетельство может понадобиться.

Поэтому нужно найти того нотариуса, который его выдаст.Получивший извещение собственник может в письменном виде отказаться от преимущественной покупки. Тогда вы вправе сразу же оформлять сделку с другим покупателем. Если другой собственник письменного отказа не дает, нужно отсчитать месяц с момента, когда он получил уведомление, и только потом продавать свою долю.Договор купли-продажи доли в квартире постороннему лицу, в отличие от обычного договора купли-продажи квартиры, обязательно должен быть удостоверен нотариусом.Поэтому в любом случае советую вам продавать свою долю и извещать других собственников о продаже при помощи нотариуса.Как следует обдумайте свое решение о продаже доли.

Обратите внимание, что с продажи доли в квартире вы получите меньше денег, чем если бы вы с родителями и братом продали квартиру целиком и поделили деньги. Отношения с братом оттого, что вы продадите долю сейчас, лучше не станут. Родители такое решение тоже могут не одобрить: не все спокойно отнесутся к постороннему человеку среди собственников общей квартиры.Попробуйте посчитать, насколько выгодно будет продать долю сейчас.

Возможно, вы потеряете меньше денег, если возьмете ипотеку, а через несколько лет закроете ее после продажи квартиры целиком.

Мы писали, , и сделали — просчитайте разные варианты.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+