Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Порядок переоформления квартиры по переуступке

Порядок переоформления квартиры по переуступке

Порядок переоформления квартиры по переуступке

Как продать квартиру по переуступке

В 2016 году я купила квартиру на старте строительства, но застройщик срывал сроки, а в 2021 и вовсе обанкротился. Мария Романова нетерпеливый дольщикДом передали другому застройщику.

Я решила не дожидаться, когда дом достроят, и продала свою квартиру до того, как разрешили оформить право собственности. Расскажу, как это сделать и где можно сэкономить.Когда дольщик заключает договор участия в долевом строительстве — ДДУ, у него появляется право требовать у застройщика квартиру, которую он оплатил. Застройщик, в свою очередь, обязан в оговоренные сроки построить эту квартиру и передать ее дольщику.Дольщик может уступить свое право требования на квартиру другому лицу.

Но поскольку квартира еще не достроена, он уступает именно право требовать с застройщика достроить и передать ему квартиру.

Для этого они оформляют специальный договор — уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, или договор цессии, как его называют в юридической терминологии.Проще говоря, это замена в договоре одного дольщика на другого, пока еще не подписан акт приема-передачи квартиры.Я знаю, что правильно говорить «уступка права требования», но в народе говорят проще — переуступка. Дальше в статье я так и буду ее называть, поскольку это привычнее и понятнее.В 2016 году я купила однокомнатную квартиру в подмосковном жилом комплексе у компании «Урбан групп» — на тот момент это был один из крупнейших девелоперов Подмосковья. По договору долевого участия квартира стоила 2,24 млн рублей, срок сдачи — январь 2018 года.

Я рассматривала покупку как инвестицию и не планировала жить в квартире.В 2018 году компания начала срывать сроки, а в 2021 обанкротилась. Об ухудшении ситуации я узнала из новостей в открытых источниках. Предвестником проблемы оказалось сообщение о том, что крупные банки начали и сворачивать ипотечные программы.

На момент банкротства у «Урбан групп» было 14,6 тысячи заключенных ДДУ на строительство общей стоимостью больше 50 млрд рублей.Дальше все новости я узнавала Сначала там опубликовали информацию о новом конкурсном управляющем, а потом — данные нового застройщика. Он обещал передать ключи в мае 2021 года.Дома начали достраивать, но ситуация по моему жилому комплексу была не очень оптимистичной.

Это я поняла, когда изучила «Циан», форум и чаты.

Аналогичные квартиры в уже сданных корпусах комплекса стоили чуть дороже по сравнению с ценами, за которые они продавались еще на стадии котлована.

То есть можно было не ждать, что, когда дом построят, квартира вырастет в цене.Пока мы с мужем ждали эту квартиру, мы купили еще одну, но уже в Москве и двухкомнатную. Для нее мы взяли ипотечный кредит в 5 млн рублей под 9,5% годовых на 15 лет. Мы планировали, что, когда та квартира в Подмосковье достроится, мы ее продадим и сможем частично погасить кредит.В какой-то момент мы сели и все посчитали.

Выходило, что нам выгоднее как можно быстрее продать однушку и погасить часть ипотеки, чем ждать сдачи долгостроя и маловероятного повышения цены на него.

Иными словами, разница в отдаче от средств, вложенных в ипотеку сейчас или через полгода, была очевидна. Нужно было продавать долгострой и погашать ипотеку.Чем быстрее, тем лучше.С самого начала я столкнулась с тем, что нигде нет четкой пошаговой инструкции, как продать квартиру по уступке права требования. На форумах делились только небольшими деталями о процессе.На юристе я хотела сэкономить.

Поэтому то, как нужно действовать, я находила в открытых источниках — на сайте Росреестра, форумах и в статьях в интернете. Для себя обозначила такие этапы:

  • Составить объявление и найти покупателя.
  • Понять, за сколько я могу продать квартиру, и назначить цену.
  • Подготовить и согласовать договор переуступки квартиры.
  • Подать налоговую декларацию.
  • Получить разрешение от застройщика.
  • Получить деньги.
  • Уведомить застройщика.
  • Зарегистрировать договор в Росреестре.
  • Совершить сделку.

Знаем все о недвижимостиРазбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимостиПодписатьсяЦена зависит от того, насколько срочно нужно продать квартиру. Чем ниже цена, тем больше шансов, что квартиру быстро купят.

Мне было важно быстро выйти на сделку.

Я изучила текущие объявления по продаже квартир в моем доме и в уже сданных домах. Получалась следующая картина.Аналогичные квартиры в уже сданных домах первой очереди стоили 3 млн рублей.

По строящимся квартирам было видно, что цены на них ставят такие же, но объявления долго висят.

Владельцы постепенно снижали цену, и при отметке 2,5—2,7 млн рублей объявление исчезало. Я решила проверить все сама и выставила квартиру за 3 млн рублей. Но даже когда я начала сбавлять цену, звонков не было.Я знала сумму, до которой готова снизиться.

Я обозначила для себя нижний порог на 10% выше стоимости квартиры по ДДУ, то есть в 2,46 млн рублей. Мне хотелось хотя бы окупить первоначальную стоимость квартиры по ДДУ.На этом этапе нужно было принять решение, стоит ли пользоваться услугами риелтора и юриста.

Я обратилась к нескольким специалистам и выяснила, что стоимость поиска покупателя и сопровождения сделки в Москве составляет минимум 40 тысяч рублей.

Я решила искать покупателя сама.Проще всего разместить объявление на одной из площадок по продаже недвижимости. Для этого надо взять характеристики квартиры из ДДУ, найти или сделать самостоятельно хорошие фотографии, выбрать, где именно будете публиковать объявление.Я выбрала «Циан», а затем добавила «Авито».

Срок сдачи дома в объявлении указала на основании дорожной карты на сайте Фонда защиты прав гражд года: начала с 3 млн рублей, а к октябрю снизилась до 2,6 миллиона. Снижала стоимость примерно на 100 тысяч в месяц. Всего на размещение объявлений я потратила около 2 тысяч рублей.Просмотров объявления было много, но реальных звонков — мало.

На «Циане» объявление просмотрели 454 раза, на «Авито» — 3892.

Я получила 10 звонков с предложением услуг поиска покупателей, юридических услуг и помощи в сопровождении сделки. От всех любезно отказалась. Пять раз мне позвонили по поводу продажи. После этого нашелся один покупатель.Я предполагаю, что мне мало звонили, поскольку потенциальные покупатели боялись связываться с проблемным жильем, зная историю строительства и банкротства моего застройщика.

Также их волновало, что могут возникнуть проблемы с инфраструктурой — строительством детского сада и школы, отоплением и транспортной доступностью.Вопросов и опасений по самой форме сделки не возникало.

Часто спрашивали, брала ли я ипотеку на квартиру, поскольку с такими сделками могут возникать сложности. У меня квартира была оплачена полностью и без ипотеки, поэтому привлекать банк для сделки не требовалось. Что делать? 13.03.19Я отвечала на все вопросы честно и ничего не приукрашивала.Через 5 месяцев с того момента, как я выставила квартиру, нашелся потенциальный покупатель.

Что делать? 13.03.19Я отвечала на все вопросы честно и ничего не приукрашивала.Через 5 месяцев с того момента, как я выставила квартиру, нашелся потенциальный покупатель. Это были муж с женой, которые покупали квартиру в инвестиционных целях.

Причем они покупали ее в ипотеку и вкладывали материнский капитал.Я ответила на их вопросы по срокам сдачи, застройщику, самой квартире, отделке и планировке, а также условиям ДДУ по телефону и электронной почте. Затем мы встретились и я показала текущие документы по сделке с застройщиком. После небольшого торга я согласилась снизить цену до 2,5 млн рублей, и покупатель сообщил, что готов выйти на сделку.Прежде чем совершать сделку, нужно получить разрешение от застройщика.

Это условие было прописано в моем ДДУ.Как ни странно, разрешение на переуступку нужно получать даже в том случае, если застройщик — банкрот. Но предоставлять это разрешение в Росреестр вместе с пакетом документов на регистрацию, если квартира оплачена полностью, Я написала электронное письмо новому застройщику — фонду «Специальные проекты», который достраивает мой дом, и прикрепила заявление.

В нем указала данные по объекту, приложила платежку из банка о том, что я исполнила обязательства по ДДУ, а также скан самого ДДУ.

В заявлении еще нужно указать, на кого будет оформлена передача права, то есть данные покупателя, — они у меня уже были.По телефону в фонде сообщили, что срок подготовки согласия — 30 дней. На форуме моего ЖК писали, что по факту его делают быстрее. Через неделю после подачи заявления фонд прислал ответ по электронной почте с приложением скана согласия на уступку права требования на официальном бланке.

Я договорилась с фондом о времени и забрала оригинал согласия.С уступкой права требования есть сразу несколько важных моментов. Поясню сначала, что такое переуступка и как можно оспорить отказ застройщика согласовать вам эту переуступку, а потом расскажу про неустойку при задержках сдачи дома, которые часто сопровождают такие случаи. Дмитрий Корнев юристЧто такое переуступка.

Напрямую в законодательстве не упоминается такой договор, как переуступка права требования. Соответствующий раздел в ГК РФ называется «Уступка требования (цессия)». А до 2014 года и слово «цессия» в ГК РФ не упоминалось.В моей практике часто переуступкой называют вторую и последующую уступки права требования.

Потому что их количество не ограничено. Одно и то же требование можно уступить и два, и три, и пять раз. Обычно в каждом последующем договоре указываются все предыдущие уступки.

А чтобы у них не были одинаковые названия, то первую называют уступкой, а вторую — переуступкой. К третьей все равно начнутся проблемы с распознаванием, но в первых двух хотя бы можно ориентироваться. Но в целом наименование договора значения не имеет и никаких рекомендаций на этот счет не существует.Нужно ли согласовывать уступку права требования с застройщиком.

Эта обязанность в законодательстве напрямую не закреплена.

Если смотреть в целом на законодательство о долевом участии в строительстве, то уступка может быть совершена, если выполняются два условия:

  • Оплата должна быть произведена в полном объеме, иначе требуется соглашение о переводе долга. А вот оно как раз требует согласие застройщика.
  • Права по основному требованию должны быть зарегистрированы в Росреестре. Акт приема-передачи не подписан.

Нужно ли согласовывать уступку права требования с застройщиком. Эта обязанность в законодательстве напрямую не закреплена.

Если смотреть в целом на законодательство о долевом участии в строительстве, то уступка может быть совершена, если выполняются два условия:

  • Оплата должна быть произведена в полном объеме, иначе требуется соглашение о переводе долга. А вот оно как раз требует согласие застройщика.
  • Права по основному требованию должны быть зарегистрированы в Росреестре. Акт приема-передачи не подписан.

До 1 января 2018 года действовала старая редакция ст.

388 ГК РФ. В ней не было положения о том, что по соглашению сторон уступка может совершаться с согласия должника по неденежному требованию. А требование квартиры в данный момент — это как раз еще неденежное требование.

Предыдущая редакция этой статьи вообще не делила требования на денежные и неденежные. Но застройщики все равно включали такой пункт в договоры. Однако пока в ГК РФ не было соответствующих положений, суды признавали эти пункты недействительными как ущемляющие права потребителя. Вернее сказать даже так: суды отказывали застройщикам в признании недействительными уступок, совершенных без согласия.Приведу пример такого решения.

Вернее сказать даже так: суды отказывали застройщикам в признании недействительными уступок, совершенных без согласия.Приведу пример такого решения. Застройщик пытался оспорить уступку, которую совершили без его согласия.

, что, поскольку дольщик выполнил все требования застройщика по оплате квартиры, уступка может быть произведена без каких-либо согласований с застройщиком несмотря на условия договора.Как оспорить отказ застройщика согласовать переуступку. У автора договор долевого участия заключен до 1 января 2018 года. Юридически требование согласовать уступку с застройщиком можно было бы оспорить в суде.

У героини этой статьи не было проблем с получением согласия, но так бывает не всегда.

Застройщик может отказаться дать такое согласие, и тогда это можно было бы оспорить. Это касается любых договоров долевого участия, которые зарегистрированы до 1 января 2018 года.Можно представить ситуацию, при которой договор заключен уже после 1 января 2018 года. И по нему дольщик обязан согласовать с застройщиком уступку, а застройщик такого согласия не дает.

В этом случае на помощь придет и Эти статьи отдают приоритет защите прав потребителей над некоторым положениями ГК РФ.Потребитель, заключая договор, часто находится в положении, когда не может требовать от застройщика никаких изменений.

Поэтому при таких спорных вопросах отдается приоритет общим нормам закона о защите прав потребителей над нормами договора и ГК. Если застройщик своими условиями о согласовании уступки ставит дольщика в невыгодное положение, их признают недействительными.Хотя формально согласие застройщика предоставлять в Росреестр не нужно, регистраторы на местах могут перестраховываться и отказываться регистрировать вашу уступку без согласия застройщика, которое тот не хочет давать. Это можно тоже оспорить в суде.

Ссылаться надо будет все на тот же закон о защите прав потребителей, а также и о пределах осуществления гражданских прав. Если вы свои обязательства по договору выполнили, а застройщик по своим мотивам не хочет вам давать согласие, то он злоупотребляет своими правами и суд может заставить его дать согласие. Кроме того, никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения.Кроме того, теоретически можно оспорить в суде и отказ Росреестра зарегистрировать уступку без письменного согласия.

Автор правильно отметила, что согласие застройщика на регистрацию представлять по закону не нужно, но практика бывает и обратная. Это связано с тем, что с 1 января 2017 года за убытки от зарегистрированных ими сделок. Поэтому, например, Росреестр в нашем регионе всегда приостанавливает регистрацию уступки, если нет согласия застройщика.

Оспаривать отказ Росреестра даже быстрее, чем судиться с застройщиком.

Дело в том, что отказ Росреестра обжалуется по правилам кодекса об административном судопроизводстве. И сроки рассмотрения там короче, чем по правилам, которые действуют в судах общей юрисдикции.Если с вас будут требовать плату за согласование переуступки — это тоже незаконно все по тем же статьям закона о защите прав потребителей.Можно ли уступить право требования неустойки.

Допустим, вы купили квартиру по договору долевого участия, дом просрочили, начала начисляться неустойка.

Сами вы заниматься судом не хотите, зато на рынке много юридических услуг по взысканию неустойки.

В этом случае право требования неустойки можно уступить отдельно от права требования квартиры. Даже если в вашем договоре такое не предусмотрено. И пусть юристы разбираются с застройщиком без вас.

При этом никакого согласия застройщика получать не нужно, так как требование денежное.

И если застройщик решит признать недействительной уступку права требования неустойки и пойдет в суд, На мой взгляд, это самый важный этап. От того, насколько хорошо прописаны условия договора, зависит успех всей сделки.Сначала я думала, что сама смогу составить договор. Начала изучать шаблоны в интернете.

Когда стала заполнять один из них, поняла, что есть много нюансов. Я не юрист, и почти по каждой строчке у меня были вопросы.

Например, как учесть сделку с ипотекой, маткапитал и корректно прописать порядок получения денег. Стало очевидно, что следует обратиться к профессионалам.Шаблон договора переуступки, который я нашла в интернетеЯ нашла юриста и попросила его доработать текст договора. За это я заплатила 3500 Р. Юриста мне посоветовали родители — они сотрудничали с ним по другому вопросу.

Он доработал мой договор, и я согласовала его с покупателями.Шаблон договора переуступки, который сделал мне юристПоскольку мои покупатели были с ипотекой, договор пришлось согласовать еще и с банком. Юристы банка смотрят сам договор и вписывают туда реквизиты и данные ипотечного договора. На этом этапе нужно быть особо внимательным: банк может изменить формулировки в договоре на более выгодные для него.

Обычно это касается формулировок о возврате денег в случае, если договор признают недействительным. Поэтому после того, как вам вернут договор из банка, следует показать его еще раз вашему юристу и основательно выверить текст и каждую цифру, чтобы в дальнейшем не возникло проблем.

Менять договор во время сделки в банке и перепечатывать будет очень затруднительно.Дату сделки нам назначили, когда мы согласовали все договоры: покупатели и банк — договор ипотеки, а мы с банком — договор переуступки.В первую очередь мои покупатели подписали ипотечный договор с банком. Затем мы с покупателями подписали шесть экземпляров договора уступки права требования: один для меня, по одному для каждого из двух покупателей, один для Росреестра, один для фонда и один для конкурсного управляющего. Документ скрепили при помощи степлера, и все участники расписались на каждой странице.Теперь нужно было зарегистрировать договор в Росреестре.

Поскольку недвижимость находилась в Подмосковье, в Москве можно было зарегистрировать такой договор только в нескольких МФЦ, которые принимают документы независимо от места расположения объекта недвижимости. Таких МФЦ в Москве очень мало, и запись в них была заполнена еще на месяц вперед.

Мы не стали ждать очереди и записались по телефону в МФЦ в Химках сразу в день сделки. Приезжать в МФЦ нужно всем участникам договора уступки права требования.Документы, которые мы подали для регистрации договора переуступки:

  • Подписанный договор уступки права требования — все экземпляры, у нас их было шесть.
  • Оригинал договора ДДУ.
  • Заявление — сотрудник МФЦ сам его готовит, остается только подписать.
  • Оригиналы паспортов. С них сотрудник МФЦ сделал копии. Поскольку с момента заключения ДДУ у меня поменялась фамилия, я принесла свидетельство о браке.
  • Документы о полной оплате недвижимости. У меня это были согласие застройщика и платежное поручение.
  • Квитанция об уплате пошлины 350 Р. Ее уплатили покупатели.
  • Согласие супруга правообладателя. У нас оно не требовалось, поскольку я заключила ДДУ до того, как вступила в брак.

на сайте госуслуг Рекомендую также позвонить Там уточнят, какие документы нужны для сделки, и ответят на все вопросы.

Вместе с этим пакетом документов наш покупатель сразу же подал заявление на регистрацию договора ипотеки.Срок регистрации — 9 рабочих дней. Статус подготовки документов удобно Чтобы узнать о доставке готовых документов в МФЦ из Росреестра, необходимо звонить в сам МФЦ.

Получать готовые документы можно по отдельности с покупателем. Потребуются паспорт и опись, которую дали в МФЦ.По договору я должна была уведомить конкурсного управляющего и фонд о сделке, а также отправить им оригиналы документов.

Для этого у меня на руках было три экземпляра зарегистрированного договора. Сканы договора я отправила по электронной почте, а оригиналы — заказным письмом Почтой России с описью вложений и объявленной ценностью 1 рубль.Я выбрала такой способ отправки, чтобы обезопасить себя, если возникнут споры или придется что-то доказывать в суде. Во-первых, в описи видно, что именно я отправляю.

Во-вторых, когда уведомление о вручении письма вернулось, я точно знала, что адресат действительно получил мои документы. За отправку документов я заплатила 800 Р.В договоре мы указали, что расчеты с покупателем будем вести через аккредитив.

Аккредитив — это специальный счет в банке, на который одна сторона вносит деньги перед сделкой, а вторая получает их только после регистрации договора в Росреестре.

Банк становится хранителем денег на время регистрации договора. Когда договор будет зарегистрирован, продавец предъявит в банк зарегистрированный договор переуступки и банк переведет деньги на его расчетный счет. Это называется раскрыть аккредитив.Еще расчеты можно вести через банковскую ячейку — сейф, который банк сдает в аренду для передачи денег от одного лица к другому.

Но мне не хотелось иметь дело с наличными, пересчитывать их и волноваться по поводу их подлинности, поэтому я попросила покупателя об аккредитивной форме расчетов.В декабре 2021 года в день сделки покупатель открыл на мое имя безотзывный покрытый аккредитив согласно условиям нашего договора, которые прописал мой юрист. Поясню, что это значит.Безотзывный аккредитив нельзя отозвать без уведомления того, на кого он открыт.

То есть если мой покупатель захотел бы аннулировать или изменить аккредитив, банк обязан был бы меня уведомить об этом.Открывая покрытый, или депонированный, аккредитив, покупатель сразу же перечисляет деньги на счет продавца. Правда, получить их можно только тогда, когда договор зарегистрируют.

Но это гарантирует, что деньги уже лежат в банке, просто они заморожены.От меня для открытия аккредитива ничего не требовалось: все условия по аккредитиву, реквизиты моего банка, а также счет, на который будут перечислены средства, были прописаны в договоре.На руки я получила только уведомление об открытии аккредитива, где было указано, что требуется для раскрытия. И вот тут возникла неожиданность.

По условиям договора переуступки, который проверял и также согласовывал банк, для раскрытия мне нужно было предоставить в банк в течение срока действия аккредитива только зарегистрированный в Росреестре договор. Но при заключении сделки ипотечный менеджер моего покупателя сообщила, что также для раскрытия аккредитива потребуется выписка из ЕГРН.

Поскольку между мной и банком никаких договорных отношений не было и я хотела поскорее получить деньги, я не стала спорить и приняла это условие как данность.

Позже я узнала, что эту выписку банк мог запросить сам.Выписку из ЕГРН я заказала в МФЦ в день получения оригиналов зарегистрированного договора. Для заказа выписки можно обратиться в любой МФЦ с паспортом и квитанцией об уплате госпошлины в 1500 Р.1500 Ря заплатила за выписку из ЕГРН Срок подготовки выписки — 7 рабочих дней.

О готовности выписки можно узнать, если позвонить в МФЦ, через который вы подавали заявление на выписку, или посмотреть Для этого нужно указать регистрационный номер заявления. Он есть в верхней части документа, который выдают при обращении в МФЦ.Выписка — это полный свод данных по земельному участку, на котором расположен объект строительства. Вся многостраничная выписка состоит из таблиц: в каждой таблице приведена информация по всем договорам долевого участия, зарегистрированным на земельный участок, а также персональные данные участников долевого строительства, их фамилии, реквизиты договоров и регистрационные реквизиты, данные по способу обеспечения исполнения обязательств по договору.

Меня очень удивило, что любой человек может получить эти данные.Я уточнила в банке, в какое отделение идти и какие документы нужны, чтобы раскрыть аккредитив.

Вот что мне потребовалось:

  • Паспорт.
  • Заявление на раскрытие аккредитива.
  • Документы, указанные в договоре на ипотеку. У меня на руках было уведомление об открытии аккредитива, в нем было прописано, что еще надо предоставить выписку из ЕГРН.
  • Оригинал договора переуступки.

Идти нужно было в ипотечный центр, то есть туда, где был открыт аккредитив.С пакетом документов я обратилась в банк для раскрытия аккредитива. Оказалось, что в этом талмуде на 300 страниц нужно было найти запись по своему ДДУ — это как искать иголку в стоге сена. Нужная запись не была отмечена, поэтому ее пришлось искать вручную, у меня это заняло минут 10—15.Потом я поняла, что искать запись надо по дате регистрации договора долевого участия — в моей распечатке записи были отсортированы по дате регистрации.

В любом случае надо попытаться найти какую-то закономерность. Но самый верный вариант — попросить найти и отметить запись сразу в МФЦ.В договоре переуступки я указала свой счет в другом банке. Поэтому мне нужно было оплатить стоимость перевода денежных средств на мой расчетный счет — 1500 Р наличными.

На руках осталась опись документов по аккредитиву и платежка.На следующий день средства уже поступили на указанный в договоре переуступки счет.Я покупала квартиру за 2,24 млн рублей в 2016, а продала за 2,5 миллиона в 2021 году и не выждала минимальный положенный срок в 5 лет.

Поэтому я должна заплатить налог с прибыли — 34 тысячи.

Для этого нужно подать налоговую декларацию.

Доход я получила в 2021, значит, декларацию я подам только в 2021 году. Полная инструкция о том, как это сделать, есть 9300 Ря потратила при продаже квартиры по переуступке В Тинькофф-журнале тоже есть статьи о том, кто и какой срок должен ждать и как можно сэкономить на налогах при продаже квартиры:Услуги юриста3500 РРазмещение объявлений2000 РПошлина за выписку ЕГРН1500 РКомиссия за перевод средств по аккредитиву1500 РПочтовая отправка оригиналов договора800 РУслуги юриста3500 РРазмещение объявлений2000 РПошлина за выписку ЕГРН1500 РКомиссия за перевод средств по аккредитиву1500 РПочтовая отправка оригиналов договора800 Р

  • Чтобы установить цену квартиры, понаблюдайте, за сколько продаются аналогичные квартиры и сколько висят эти объявления. Если хотите продать квартиру побыстрее, будьте готовы снижать цену.
  • Если квартира была в собственности меньше положенного срока, придется заплатить налоги.
  • Найти покупателя можно и самостоятельно. Для этого нужно составить объявление и разместить его на досках объявлений. Все данные о квартире можно взять из ДДУ.
  • Если покупатели с ипотекой — проверяйте договор после того, как банк внесет в него правки. Банки могут менять формулировки не в вашу пользу.
  • Договор переуступки лучше составлять с юристом. Он поможет правильно выбрать форму расчетов и оговорить все нюансы по расчетам в договоре.
  • Вы можете в любой момент переуступить свои права на квартиру по ДДУ другому лицу. Условия продажи должны быть прописаны в вашем ДДУ.
  • Когда зарегистрируете договор в Росреестре, не забудьте уведомить об этом застройщика.

Я потратила всего 9300 Р против 40 000 Р, которые просили юристы за поиск клиентов и сопровождение сделки. Всего продажа квартиры заняла два месяца с того момента, как нашелся покупатель, и до момента, как я получила деньги.

Мария Романова09.06, 07:09А с какими нюансами при продаже квартиры по уступке права требования столкнулись вы?

Поделитесь своим опытом:УЧЕБНИКБесплатный аудиокурс для начинающих инвесторов: слушайте уроки по 10 минут в день — и уже через неделю вы сможете собрать свой первый портфель06.03.17138K1003.04.1989K1503.07.1996K706.0549K430.0713K1626.12.1912K21.095K20Екатерина Мирошкина, экономист16.04.1828K1Анастасия Корнилова, юрист22.01.19118K3Елена Глубко, продала квартиру03.08.1737K1Анастасия Корнилова, юрист26.06.1865K2Анастасия Корнилова, юрист13.12.1887KЛучшее за неделюЕкатерина Мирошкина, экономист29.0941K1028.0937K3130.0933K20Михаил Шардин, инвестировал и бóльшие суммы29.0932K5228.0931K1329.0930K4302.1022K1501.1020K17Шорты30.0917K729.0915K728.0914K1101.1014K6Шорты02.1013K1Екатерина Мирошкина, экономист01.1011K3Шорты28.0910K2330.097K14Дискуссия29.097K202.107K2730.096K2129.096K1601.106K3327.096K2228.096K1001.106K9Дискуссия28.095K5Юлия Девяткова, юрист01.105K3Анастасия Корнилова, юрист29.095K429.095K930.095K1628.095K14

Море полезных статей о финансахВ вашей почте дважды в неделю. Рассказываем только о том, что касается вас и ваших денегПодписаться·

Как купить квартиру по договору переуступки?

ovchinnikovfoto/DepositphotosЕще три-четыре года назад до 30% покупателей квартир в новостройках составляли инвесторы, которые вкладывались на старте продаж, а незадолго до ввода здания в эксплуатацию уступали свое право требования тем, кому нужно было жилье на высокой стадии готовности. На сегодняшний день сделки по переуступке прав на рынке первичного жилья — явление не такое частое.

Как правило, на продажу квартиры по договору цессии (а речь именно об этом) решаются те, кому по каким-либо причинам срочно понадобились деньги либо дольщик разочаровался в своем выборе: объекте или застройщике. А в роли покупателей выступают желающие одновременно сэкономить и минимизировать риск недостроя.Согласно законодательству РФ лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые впоследствии может передать третьей стороне.

Эти права могут передаваться сколько угодно раз, но только до момента ввода новостройки в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи. Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца и покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним.Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях.

Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке: он покупает не квартиру, а право требовать ее у застройщика.

При этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия: например, оплачивать взносы, если есть задолженность, и принять квартиру по акту приема-передачи в установленный договором срок.1. Проверьте репутацию застройщикаНе поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящемся ЖК, в котором планируете приобрести жилье. Оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков.

Изучите учредительные документы компании и разрешение на строительство дома, проектную декларацию. Все это можно найти на официальном сайте проекта либо на сайте или в офисе девелопера.2.

Выясните причину переуступкиВажно понять, почему дольщик хочет продать свое право требования квартиры в этой новостройке.

Так, проблемы могут заключаться в качестве приобретаемого жилья. Вполне возможно, что он нашел технические недочеты и нарушения в строительстве. Поэтому будет нелишним осмотреть квартиру, на которую приобретается право требования.3. Ознакомьтесь с договором и платежными документамиВнимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком.

Ознакомьтесь с договором и платежными документамиВнимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком.

Особенное внимание обратите на права и обязанности дольщика, подлинный ли документ.

Обязательно запросите акт сверки или акт взаиморасчетов. В нем отражено, полностью ли дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично.

Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец. Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения, и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства до 31 апреля в следующем году после заключения договора.

Сумма налога составляет 13% от стоимости объекта.4. Соберите полный пакет документовСледующий шаг — собрать документы и разрешения на проведение сделки.

Например, семейным людям нужно обязательно получить нотариально заверенное согласие супругов либо заявление о несостоянии в браке, а также разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети. Продавец уведомляет застройщика о том, что собирается продать свое право требования, и получает от него письменное разрешение и справку об отсутствии или наличии задолженности. Для сделки вам также понадобятся договор долевого участия и паспорта сторон.5.

Разберитесь с ипотекойЕсли дольщик приобретал квартиру по ипотеке, нужно получить согласие банка на сделку и перевод долга на покупателя.

В данном случае придется собрать пакет документов, который обычно требуется для оформления ипотечного кредита: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой книжки, СНИЛС, паспорта и т.

д. Если покупатель готов внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать оплаты комиссионных за снятие обременения.6. Подпишите договор цессииКак правило, подписание договора цессии на переуступку прав требования проходит в офисе продаж, чтобы представитель застройщика или агентства оперативно смог завизировать документ со своей стороны.

По закону договор должен быть составлен в письменной форме, отражать юридические данные сторон сделки (сведения о компании-застройщике, дольщике и покупателе), содержать подробное описание объекта (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес), права и обязательства каждой стороны, стоимость, порядок и сроки расчетов, дату и подписи. Договор регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.Более подробно с условиями, форматом соглашения и ответственностью сторон можно ознакомиться в статьях 382–390 ГК России.

А нюансы сделки долевого участия и ответственность каждого участника описаны в Федеральном законе № 214. Документы Где получить? Паспорт На руках Согласие супруга на передачу прав, либо свидетельство о расторжении брака (на руках), либо справка о несостоянии в браке, составленная со слов заявителя и заверенная у нотариуса Заверить у нотариуса Получить согласие банка на сделку и подписать кредитный договор, если квартира приобреталась в ипотеку В банке, где предыдущий дольщик оформил ипотечный кредит Для кредитного договора, если потребует банк, необходимо предоставить: — оценку объекта, — сведения о доходах, — копию трудовой книжки, — СНИЛС, — паспорт, — кадастровый паспорт, — технический паспорт, — справку о том, что не состоите на учете у психиатра.

Оценочная компания На работе На работе Пенсионный фонд, на руках На руках МФЦ Районное БТИ или МФЦ Психоневрологический диспансер Разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети Районный уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа или в МФЦ Документы Где получить?

ДДУ На руках Паспорт На руках Согласие застройщика на сделку Заверить у нотариуса Справка о полном или частичном погашении задолженности по взносам.

Также называется акт сверки, или акт взаиморасчетов У застройщика Если долг погашен не полностью, тогда нужно оформить соглашение с покупателем о том, что он берет на себя обязательства по выплате оставшейся части взносов Заверить у нотариуса Справка из ЕГРП о том, что договор долевого участия зарегистрирован Росреестр Согласие супруга на передачу прав, либо свидетельство о расторжении брака (на руках), либо справка о несостоянии в браке Заверить у нотариуса Разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети Районный уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа или в МФЦ Согласие банка на переуступку В банке Не пропустите:

Что такое переуступка прав собственности на квартиру в новостройке?

Анонимный вопрос2 апреля 2018 · 180,6 KИнтересно2425,1 KAequĭtas sequĭtur legemПодписатьсяСтандартно такие договоры заключаются в период, когда новостройка ещё не сдана и дольщики имеют на руках договор участия в долевом строительстве (ДДУ). В таком случае, если дольщик решит продать свое право требования передачи квартиры после сдачи новостройки — он заключает договор переуступки права требования и передает права требования по ДДУ третьему лицу.

Грубо говоря это продажа права на квартиру до сдачи новостройки и оформления фактических прав собственности.100 · Хороший ответ23 · 106,0 Kа можно ли использовать мат.

капитал, при покупки квартиры по переуступке прав ?ОтветитьПоказать ещё 1 комментарийКомментировать ответ…Ещё 15 ответов1,5 KDestra — это селф-сервис, который помогает решать бытовые юридические задачи · ПодписатьсяОтвечаетДобрый день! По всей видимости, Вы имеете в виду переуступку прав по ДДУ. Это не переуступка прав собственности, так как права собственности на квартиру еще нет.

У дольщика есть только права требования к застройщику.

Когда право собственности уже оформлено, переуступить его нельзя. Приобрести квартиру можно только путем ее покупки, мены, дарения и. Читать далее75 · Хороший ответ12 · 38,3 KВсё предельно ясноОтветить23Показать ещё 2 комментарияКомментировать ответ…1,7 KПрактикующий риэлтор в Петербурге: https://sergej-slusar.ru/ +7 (911).ПодписатьсяПокупая новостройку до сдачи её госкомиссии, вы покупаете не квартиру — квартиры в несданном доме ещё попросту нет юридически, а на ранних стадиях строительства и физически.

Вы покупаете право требования будущей квартиры. Соответственно, продавая «квартиру» до приема Госкомиссией, вы продаёте не квартиру, а это самое право требования. Другими. Читать далее30 · Хороший ответ · 33,2 KА я прочитал такое объявление: «53 395 ₽ за м² !

Сдан в 2018 г., переуступка».

Дом сдан, при чем здесь тогда «переуступка»? Ответить1Показать ещё 3 комментарияКомментировать ответ…17Подписатьсяэто продажа права требовать передачи в свою собственность какого-либо имущества. Пример: у вас есть оплаченный сертификат какого-либо магазина с правом приобрести по нему имущество в этом магазине без какой-то дополнительной оплаты.

Передав (уступив) кому-либо этот сертификат за соответствующую плату вы передаете не само имущество, а только. Читать далее23 · Хороший ответ6 · 45,4 KКомментировать ответ…256На вопросы отвечают сотрудники портала ГдеЭтотДом.ру. В ряде аспектов мнение редакции. · ПодписатьсяОтвечаетДобрый день. Попытаюсь ответить максимально просто в виде схемы.
Попытаюсь ответить максимально просто в виде схемы. 1. Гражданин А заключает с застройщиком договор долевого участия.

2. Дом ещё не построен и гражданин А не может зарегистрировать право собственности на квартиру, которой пока нет. Вместо этого, гражданин, по факту, владеет обязательством застройщика построить и передать ему квартиру. 3. Читать далее16 · Хороший ответ1 · 7,8 KА я прочитал такое объявление: «53 395 ₽ за м² !

Сдан в 2018 г., переуступка». Дом сдан, при чем здесь тогда «переуступка»?

Ответить1Комментировать ответ…110Юридические услуги частным лицам и бизнесу с оплатой за результат! · ПодписатьсяОтвечаетДобрый день! Скорее всего, Вы имеете в виду договор уступки права требования по ДДУ.

Такой договор заключается до подписания передаточного акта.

Например, дольщик приобрел объект по ДДУ, передумал, он может его реализовать другому лицу по договору уступки прав требования, не дожидаясь окончания строительства (с обязательным соблюдением условий такой. Читать далее4 · Хороший ответ · 13,1 KКомментировать ответ…12Подписаться> Переуступка (цессия, договор цессии) – это процесс передачи первичных прав на квартиру в новостройке новому владельцу. Согласно закону Российской Федерации нельзя продавать недостроенное имущество, но это возможно, если заключить договор по переуступке прав требования (цессии).

В этом случае лицо, которое покупает жилье, берет на себя права и. Читать далее16 · Хороший ответ13 · 28,0 KЛюди!

А кто в курсе как продать третьим лицам долю в долевом строительстае в долгострое, признанном проблемным. Читать дальшеОтветить13Показать ещё комментарииКомментировать ответ…256На вопросы отвечают сотрудники портала ГдеЭтотДом.ру. В ряде аспектов мнение редакции.

· ПодписатьсяОтвечаетДобрый день.

Попытаюсь ответить максимально просто в виде схемы. 1. Гражданин А заключает с застройщиком договор долевого участия. 2. Дом ещё не построен и гражданин А не может зарегистрировать право собственности на квартиру, которой пока нет.

Вместо этого, гражданин, по факту, владеет обязательством застройщика построить и передать ему квартиру.

3. Читать далее4 · Хороший ответ3 · 3,1 KА зачем два раза отвечать?

Там я поставил лайк, а вот здесь тогда уж дизлайк :(ОтветитьКомментировать ответ…36«Владис» — это специалисты высшего класса в сфере недвижимости. У нас вы найдете мощную. · ПодписатьсяОтвечаетПереуступка прав собственности на квартиру – это покупка квартиры в новостройке у владельца, который купил эту квартиру ещё на этапе раннего строительства, как ещё называют «на этапе котлована».

У нас вы найдете мощную. · ПодписатьсяОтвечаетПереуступка прав собственности на квартиру – это покупка квартиры в новостройке у владельца, который купил эту квартиру ещё на этапе раннего строительства, как ещё называют «на этапе котлована». Фактически Вы выкупаете договор на право собственности, а не саму квартиру. Это достаточно частый вид сделки по недвижимости, и такая сделка имеет свои.

Читать далее7 · Хороший ответ6 · 8,2 KПереуступка это не покупка, а продажа. Переуступка это покупка, но не квартиры, потому что ее еще нет. Переуступку. Читать дальшеОтветить5Показать ещё 3 комментарияКомментировать ответ…256На вопросы отвечают сотрудники портала ГдеЭтотДом.ру.

В ряде аспектов мнение редакции. · ПодписатьсяОтвечаетДобрый день.

Попытаюсь ответить максимально просто в виде схемы.

1. Гражданин А заключает с застройщиком договор долевого участия. 2. Дом ещё не построен и гражданин А не может зарегистрировать право собственности на квартиру, которой пока нет. Вместо этого, гражданин, по факту, владеет обязательством застройщика построить и передать ему.

Читать далее2 · Хороший ответ3 · 2,3 KКомментировать ответ…Читайте также766Юридические услуги для бизнеса и граждан с оплатой за результат! Подробнее на сайте · ОтвечаетДобрый день! Сегодня весь рынок жилой недвижимости условно можно разделить на два вида: первичное жилье (первичка) и вторичное жилье (вторичка).

Со вторичкой все понятно — есть квартира в собственности у продавца, он ее продает.Первичка — это рынок квартир, которые застройщики продают по договорам долевого участия.Что такое долевое участие?По-сути это инвестиционный проект, который выражается в покупке будущей вещи!Вы подписываете договор, определяете характеристики будущей квартиры, оплачиваете ее стоимость и ждете, пока застройщик построит дом и в предусмотренный договором срок передаст Вам квартиру.

Договор долевого участия, будучи по сути договором купли-продажи будущей вещи, несет в себе много рисков.

Есть три основных риска ДДУ:

  1. Застройщик не рассчитал финансирование, не справился с финансовой нагрузкой и обанкротился, не достроив дом.
  2. Застройщик строит медленнее и в срок не сдает квартиры.
  3. В итоге Вам построят квартиру, не отвечающую по характеристикам и качеству тому, на что Вы рассчитывали, подписывая Договор.

Как избежать этих рисков Вы можете прочитать .

Строго говоря, с 01 июля 2021 года долевое строительство сходит на нет. То есть та форма финансирования, которая предполагала, что Застройщик сразу получает деньги от дольщиков и направляет их на строительство.На смену долевому участия приходит проектное финансирование (хотя название остается прежним). Проектное финансирование предполагает внесение денежных средств дольщиков на отдельный счет (счет эскроу).

Эти деньги будут перечислены застройщику только после того, как он передаст квартиру участнику долевого строительства. При этом само строительство осуществляется за счет собственных или кредитных средств.

Оказываем юридические услуги с оплатой за результат!12 · Хороший ответ · 9,4 K436Предоставляю бесплатную консультацию в сделках с недвижимым имуществом. 8 985.Добрый день, Люся! Помимо рисков, которые характерны для покупки на первичном рынке, а это: риск долгостроя; технологический риск; маркетинговый риск; юридический риск, существуют специфические нюансы при покупке права требования конечным Покупателем.

Обратите внимание. При покупке по переуступке, ваш Продавец не будет отвечать за действия Застройщика (согласно ст.390 ГК РФ).

Это значит, что в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег. Вам, как Покупателю, если возникнет такая ситуация, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него.

В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ, сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут, то вам, как Покупателю, будет возвращена (от Застройщика) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены.

Поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ, то вы, как Покупатель, рискуете потерять часть своих денег.

При покупке квартиры в новостройке по переуступке прав, если действуете самостоятельно, обратите внимание на подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность.

Ваши риски будут минимизированы, если права будут переуступаться на основе зарегистрированного Договора долевого участия, и сам Договор уступки прав требования будет зарегистрирован в Росреестре.1 · Хороший ответ1 · 1,3 K12Договор уступки права требования — это сделка, при которой право требования недвижимости переходит от продавца к покупателю.

Сделку называют цессией.Подписание переуступки квартиры в новостройке означает продажу не самой недвижимости, а права на ее владение. Особенность процедуры заключается в том, что переуступаются права только на строящийся объект. Каждая сторона при этом имеет свои преимущества.

Для дольщика это возможность получить деньги и не ждать сдачу комплекса в эксплуатацию. А потенциальный покупатель имеет возможность приобрести квартиру за невысокую цену.4 · Хороший ответ2 · 9,9 K926Управляющий партнер Юридического Бюро.

Простые юридические решения сложных проблем! · Это очень сложный вопрос. Как минимум вам нужно провести два вида аудита объекта: юридический, технический, и коммерческий анализ эффективного использования объекта. Получить от продавца максимальное количество документов, проверить основания возникновения прав, принять во внимание факт, что сроки исковой давности у нас могут варьироваться и не всегда они равны 3 годам, выяснить нет ли обременений, а если жилье, нет ли наследников, кто приватизировал квартиру, в каком состоянии находится продавец, грозит ли ему банкротство, получил ли он корпоративные одобрения, земельно-имущественные отношения и т.д.

Я привел лишь 0,01% вопросов, на которые необходимо ответить перед покупкой недвижимости. И не слушайте тех, кто говорит, что можно ограничиться выпиской из ЕГРН, договором купли-продажи и распиской продавца, да там и так все видно (с).

Как правило, такие заявления допускают люди без специально образования «aka агенты по недвижимости», либо неспециалисты, которые не имели опыт работы с недвижимостью, и не понимают последствий для покупателя, в том числе и судебных. 50 · Хороший ответ47 · 62,4 K2,8 KМаркетолог, преподаватель, а также молодая мама. Договор долевого строительства не является документом, подтверждающим право собственности на недвижимость .

Право подтверждающим документом на собственность является только выписка из ЕГРП. Стоит учитывать, что до регистрации права собственности вы лишь являетесь по документам частником долевого строительства, и квартира передается в собственность только после завершения строительства. Итоговый акт подписывается только в случае устранения всех недостатков в квартире застройщиком.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+