Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Гражданское право - Процесс продажи дома с земельным участком поэтапно

Процесс продажи дома с земельным участком поэтапно

Процесс продажи дома с земельным участком поэтапно

Какие документы нужны для продажи дома с земельным участком?

9 января 2021Часто возникают ситуации, когда владельцу необходимо вместе с земельным участком. Такая сделка является довольно непростой из-за количества требуемых документов и их оформления. Попробуем разобраться, без каких же документов и алгоритмов действий вам не обойтись как продавцу.Во-первых, когда вы найдете покупателя, постарайтесь договориться с ним о внесении задатка либо заключить предварительный договор.

Такие меры помогут обезопасить обе стороны от рисков.

Ведь любая из сторон может передумать и отменить сделку, причиняя другой стороне убытки. Если же после внесения задатка потенциальный покупатель решит отказаться от сделки, то продавец имеет право оставить задаток себе.

Если же сам продавец передумает продавать дом с участком, то в качестве компенсационных санкций ему предстоит возместить покупателю двойную сумму задатка. Заключить предварительный договор не составит труда и без юридической помощи, на него впоследствии можно будет ссылаться в суде.После достижения договоренностей с покупателем самое время предоставить ему все необходимые для продажи документы. Многие из них придется заранее запрашивать в БТИ и других государственных органах.

По закону информирование продавцом обо всех свойствах недвижимости и предоставление нужных сведений — его прямая обязанность. Только после данного этапа вы можете заключать договор о продаже дома с земельным участком.Документы, необходимые для продажи дома:1.Свидетельство о праве собственности на указанную в договоре недвижимость.Данный документ служит подтверждением того, что именно вы являетесь собственником конкретной недвижимости и как следствие обладаете полномочиями на осуществление купли-продажи.

Обратите внимание, что право собственности обязательно должно быть зарегистрировано в государственном реестре. Если владелец собственности не достиг еще 18-летия, то во время сделки в обязательном порядке должны присутствовать его родители или опекуны согласно требованиям ГК РФ.2. Справка, содержащая оценку стоимости недвижимости3.

Перечень всех прописанных в недвижимости лиц. Чем меньше лиц будет прописано, тем лучше шансы на продажу.Если вы продаете дом с земельным участком, то потребуются дополнительные документы на землю:1.Справка о правовом статусе участка и об отказе от земли2.Свидетельство о праве собственности на землю3.

Кадастровый паспортТакой паспорт- один из самых важных для покупателя документов, так как содержит исчерпывающую информацию об объекте. Представляет собой выписку из государственного кадастра. Паспорт должен содержать данные об участке и собственнике, все характеристики объекта, адрес местонахождения и прочую информацию.4.Документы с техническими и экономическими характеристиками земли 5.Свидетельство, подтверждающее законность всех возведенных ранее на участке построек.6.Документ с оценкой участка экспертомФото: pravozhil.com на канал «Правда недвижимости», мы о многом узнаем первыми)Читайте также:

Как продать дом с земельным участком

20 июня 2021Продажа недвижимости с землей принципиально не отличается от продажи квартиры, однако имеет нюансы.

В этой инструкции мы расскажем, какие шаги нужно предпринять, чтобы быстро и выгодно продать дом с земельным участком.Основное отличие — это наличие земельного участка, а значит, нужно собирать дополнительные документы для оформления сделки по закону. Согласно статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), права собственности на дома (или любые постройки), находящиеся на земельных участках, можно передать другому лицу только вместе с участком. Если участок и дом принадлежат одному и тому же человеку, продать только участок без дома также невозможно (п.

4 ст. 35 ЗК РФ).Поэтому при продаже дома с участком в договоре купли-продажи, согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, прописываются отдельно характеристики дома и отдельно — земельного участка (а также цена дома, цена участка и общая сумма сделки). Если эти данные не указаны, считается, что стороны не согласовали условие о недвижимости, которая подлежит передаче, а значит, договор не будет считается заключенным.Нет, не обязательно.

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который регулирует кадастровый учет недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимость, а также другие законодательные акты не содержат таких требований.Для регистрации перехода прав собственности на земельный участок и жилой дом, который на нем построен, сведения об этих объектах недвижимости должны быть внесены в ЕГРН, а у владельца должно быть право собственности на них (подтверждается выпиской из ЕГРН или свидетельством о собственности (выдавалось до июля 2016 года)). Какие еще документы нужны, чтобы оформить сделку, читайте далее.Прежде чем начинать процедуру оформления сделки по продаже дома, убедитесь, что он стоит на кадастровом учете.

Если данных об объекте недвижимости нет в базе Росреестра, сначала придется поставить его на кадастровый учет, а потом уже оформлять сделку.Проверить, установлены ли границы вашего земельного участка, можно с помощью публичной кадастровой карты на сайте.Проверить, стоит ли ваша недвижимость на кадастровом учете, можно с помощью онлайн-сервиса на сайте.Межевание земельного участка — это определение границ участка и закрепление полученных показателей в кадастровом паспорте объекта.

Межевание проводится в случае споров между собственниками, в том числе с соседями или органами власти, а также в случаях раздела участка земли либо его объединения с другим участком, при уточнении границ.

Порядок и процедура межевания регулируются Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».Межевание проводят кадастровые инженеры, которые выезжают на место, определяют границы участка с помощью специальных приборов, замеряют площадь и составляют акт межевания границ земельного участка. Этот документ подписывают собственники земли, соседи, с чьими участками граничит определяемый участок, и инженер, проводивший работы. По результатам составляется межевой план.

Стоимость межевания равняется в среднем от 5 тысяч рублей в регионах до 30 тысяч рублей в Москве и Подмосковье, а весь процесс может занять 4–6 недель.Нанимать риелтора имеет смысл, если вы хотите максимально быстро продать дом, у вас нет времени самостоятельно заниматься поиском покупателей и подготовкой документов, а также если вы впервые проводите сделку по купле-продаже недвижимости и не хотите разбираться в нюансах.
Стоимость межевания равняется в среднем от 5 тысяч рублей в регионах до 30 тысяч рублей в Москве и Подмосковье, а весь процесс может занять 4–6 недель.Нанимать риелтора имеет смысл, если вы хотите максимально быстро продать дом, у вас нет времени самостоятельно заниматься поиском покупателей и подготовкой документов, а также если вы впервые проводите сделку по купле-продаже недвижимости и не хотите разбираться в нюансах.

Во всех этих случаях трата на профессионального риелтора будет оправданной и поможет сэкономить время.Однако за услуги риелтора придется заплатить существенную сумму. Чем дороже недвижимость, тем больше вы отдадите за услуги по сопровождению ее продажи: агенту положены как минимум 3% от суммы сделки, а если дом загородный — комиссия может возрасти до 6–10%.Провести сделку по продаже дома с земельным участком можно и самостоятельно.

Это потребует немного больше времени, зато сэкономит деньги.

Такой вариант будет не менее надежным, если вы лично готовы изучать все подробности процесса.Есть два способа рассчитать рыночную цену дома с участком: обратиться к профессиональным оценщикам или провести эту работу самостоятельно.

В первом случае для оценки стоимости недвижимости вас посетит специалист.

При поиске оценщика выбирайте специалистов, состоящих в СРО (саморегулируемой организации оценщиков), и обращайте внимание, чтобы их деятельность была застрахована.

В результате вы получите на руки документ, который можно будет показать покупателю, — это поможет развеять сомнения покупателя в справедливости оценки (если такие возникнут). Услуги оценщика по оценке дома с земельным участком обойдутся в несколько тысяч рублей в зависимости от географического расположения дома и расценок конкретного оценщика или компании.Чтобы определить цену на дом с земельным участком самостоятельно, проанализируйте похожие объявления на сайтах по продаже недвижимости. Обращайте внимание, за сколько в среднем продаются дома схожей площади из похожих материалов (например, летний дом из бруса в Подмосковье на участке размером 10 соток, с подведенным электричеством и газовым отоплением).На цену дома влияют следующие факторы:

  1. инфраструктура (в том числе качество дороги и наличие продуктовых магазинов в пешей доступности);
  2. этажность и общая площадь дома, его состояние (давность постройки), подведенные коммуникации;
  3. готовность дома для круглогодичного или только летнего проживания;
  4. географическое расположение дома и его удаленность от центра города или ближайшего населенного пункта;
  5. экология и природа, например, есть ли поблизости река, озеро или лес, насколько живописны пейзажи и впечатляет ли вид из окна и другие факторы.
  6. дополнительные постройки на участке, например, сарай или баня;

Чтобы найти покупателя, используйте все возможные методы продвижения своего объявления о продаже дома.

Начните с размещения объявления в соцсетях и попросите знакомых поделиться постом. Если вы найдете покупателя среди знакомых таким образом, возможно, вам будет проще договориться о сделке благодаря большему доверию, чем с незнакомцем.Разместите объявление о продаже на профильных сайтах. Чтобы выделиться среди похожих объявлений, используйте качественные фотографии своего дома.

Пишите подробно, но по делу. Используйте дружелюбно-деловой стиль обращения к покупателю — это поможет вызвать доверие к себе на начальном этапе.Наконец, можно использовать «аналоговый» способ продвижения объявления о продаже: вывесить на воротах, в окне или на балконе плакат «Продаю» и указать свой номер телефона.

Так у покупателя будет возможность сразу увидеть товар лицом.В объявлении приведите подробную информацию о доме, документах, проекте, материалах, использованных при строительстве, а также подведенных коммуникациях. Укажите, в каком году построен дом, из каких материалов и по какому проекту, какова его площадь, сколько в нем этажей, сколько лет он находился в вашей собственности.

Уделите отдельное внимание коммуникациям: распишите, чем отапливается дом, есть ли в нем канализация, в порядке ли документы на строительство и подведение коммуникаций.

Есть ли в доме электричество и газ?

Если нет, по каким причинам, электрифицирован и газифицирован ли район, какие есть альтернативы. всё это даст будущему покупателю понимание трудностей, с которыми ему предстоит столкнуться.Обозначьте кадастровый номер дома и участка, чтобы покупатель мог посмотреть исходные данные. Этот номер можно предоставлять по запросу, но если у покупателя большой выбор — это даст вам преимущество.Приложите к объявлению качественные фотографии дома и участка — желательно делать их в светлое время суток, в солнечную погоду.

Перед съемкой наведите порядок в доме, сделайте так, чтобы он выглядел привлекательно для будущего покупателя.Готовить дом с участком к продаже лучше начинать заранее.

Иногда только сбор документов (их ориентировочный список — ниже) может растянуться на несколько месяцев. Чтобы оформить сделку, вам потребуется собрать следующий комплект документов:

  1. оригиналы паспортов участников сделки (продавца и покупателя) или их представителей;
  2. нотариально заверенная доверенность на проведение сделки, если сделку проводят представители сторон;
  3. письменное согласие банка, если объект находится в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке;
  4. оригинал выписки из ЕГРН, свидетельства о собственности или другого документа, который подтверждает право собственности владельца на имущество;
  5. согласие органов опеки на отчуждение имущества, если сделка затрагивает права несовершеннолетних.
  6. нотариально заверенное согласие супруга владельца недвижимости, если продавец состоит в браке, или документ, подтверждающий, что имущество не является совместной собственностью супругов (например, брачный договор, соглашение о разделе имущества или решение суда о разделе имущества и определении долей супругов);
  7. договор купли-продажи не менее чем в двух экземплярах и один экземпляр для Росреестра;

После того как покупатель найден, можно начинать составлять договор купли-продажи.

Если сделка отложена по времени, рекомендуется подписать предварительный договор, в котором можно указать существенные условия сделки, цену дома с участком и то, в течение какого времени должна состояться сделка.После того, как предварительный договор готов, в установленные сроки необходимо заключить основную сделку. Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи жилого дома с земельным участком в количестве экземпляров по числу сторон сделки (то есть не менее двух) и один экземпляр для Росреестра. Заверять такой договор у нотариуса необязательно, если только сделка не затрагивает интересы несовершеннолетних или ограниченно дееспособных граждан, а недвижимость не находится в долевой собственности.В договоре купли-продажи необходимо прописать следующее:

  1. предмет договора, то есть обязанность продавца передать покупателю права собственности на жилой дом и земельный участок, подробные технические характеристики этих объектов: адрес, площадь, количество этажей, а также реквизиты документов, подтверждающих право собственности продавца на эти объекты;
  2. ответственность сторон, например, размер неустойки в процентах от стоимости имущества, которую продавец будет уплачивать за каждый день в случае просрочки передачи прав на него;
  3. реквизиты и подписи сторон.
  4. паспортные данные продавца и покупателя;
  5. обязательства сторон (условия сделки), например, обязанность продавца нести расходы, связанные с продажей недвижимости и уплатой коммунальных услуг до подписания акта приема-передачи объектов;
  6. сумму сделки и порядок расчета, то есть цену дома и участка и условия передачи денег от покупателя продавцу;

После подписания договора купли-продажи и проведения сделки составьте акт приема-передачи объектов имущества, в котором будут описаны передаваемое имущество и сроки его передачи.

Такой акт может иметь произвольную форму.Образец предварительного договора купли-продажи жилого дома с участком можно найти Образец договора купли-продажи жилого дома с земельным участком можно скачать После того как сделка состоялась, переход права собственности к покупателю необходимо зарегистрировать в Росреестре . Для этого нужно обратиться в Росреестр либо МФЦ с заявлениями о государственной регистрации перехода прав собственности (от продавца) и о регистрации права собственности (от покупателя); с договором купли-продажи не менее чем в двух экземплярах (нужны два оригинала, если договор заключен в простой письменной форме, и как минимум один оригинал, если договор удостоверен нотариусом) плюс один экземпляр для Росреестра; с оригиналом и копией акта приема-передачи и сопровождающими документами из списка выше.Если при продаже части дома земельный участок был поделен на две части, то есть образовались новые объекты недвижимости, их необходимо поставить на кадастровый учет.

Это можно сделать одновременно с регистрацией прав собственности на объекты — в МФЦ или офисе Росреестра. Постановка на кадастровый учет делается бесплатно, тогда как за перерегистрацию прав собственности придется заплатить пошлину 2000 рублей.По итогам регистрации в течение 10 дней покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его права на дом и землю.

Его можно получить либо в электронной форме на email, либо в бумажной лично в МФЦ, в отделении Росреестра, где подавались документы, по почте или с доставкой курьером (услуга по доставке — платная).Продавая недвижимость, собственник получает доход, а значит, обязан уплатить подоходный налог (НДФЛ) с его получения.

Его можно получить либо в электронной форме на email, либо в бумажной лично в МФЦ, в отделении Росреестра, где подавались документы, по почте или с доставкой курьером (услуга по доставке — платная).Продавая недвижимость, собственник получает доход, а значит, обязан уплатить подоходный налог (НДФЛ) с его получения.

НДФЛ для физических лиц в 2021 году остается прежним — 13% для резидентов России за вычетом 1 млн рублей. Стоимость недвижимости в договоре купли-продажи дома с земельным участком прописывается совокупно, и с этой суммы рассчитывается налог с продажи.Внимание! Для нерезидентов России (тех, кто проводит за пределами страны более 6 месяцев в году) сумма НДФЛ к уплате от продажи дома с земельным участком составит 30%.От общей суммы, полученной собственником за продажу дома с участком, вычитается 1 млн рублей, а от оставшейся суммы (налоговой базы) определяют 13% — это и будет сумма налога к уплате.Продавец освобождается от уплаты НДФЛ при продаже дома с участком, если:

  1. стоимость участка в собственности — менее 1 млн рублей (можно применить налоговый вычет на сумму до 1 млн рублей, поэтому сумма налога будет равна нулю);
  2. объект недвижимости был продан за меньшую стоимость, чем приобретен, и тому есть подтверждающие документы.
  3. объекты недвижимости приобретались до 1 января 2016 года, а общий срок владения ими составляет минимум 3 года (п. 17.1 ст. 217 НК РФ) — в этом случае владельцу недвижимости достаточно подать заявление об освобождении от выплат вместе с сопровождающими документами на дом и участок в местное отделение ФНС;
  4. объекты недвижимости приобретались после 1 января 2016 года и на момент продажи будут находиться в собственности владельца более 5 лет;

Если земельный участок находится в собственности более трех лет, а дом на нем был построен менее чем за три года до сделки, можно подать заявление об освобождении от выплаты налога на земельный участок и заплатить только налог с продажи дома.Декларацию об уплате налога следует подавать до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости, а деньги перевести в Налоговую службу до 15 июля.

Инструкция по покупке дома без посредников

  • Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
  • Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
  • Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
  • Узнайте о планах развития территории;
  • Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
  • Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
  • Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
  • Уточните дату постройки и срок владения домом;
  • Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
  • Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.
  • Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;

Важно понимать, что стоимость дома определяется только уровнем жизни вокруг него, а не количеством квадратных метров. Другими словами: чем богаче ваши будущие соседи — тем дороже ваш дом.

  • ;
  • Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
  • Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника. Кроме того в документе отображаются аресты и любые другие обременения на дом и земельный участок.
  • Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов попечительства;
  • Нотариальное согласие супруга на продажу;
  • ;

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через — так вы получите документ в течение дня.

Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через

  • После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
  • В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
  • Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
  • После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
  • В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней).
  • Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.Другими словами — вы можете продать дом не оформляя .Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

  • Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
  • Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
  • Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.
  • Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
  • Подписывают договор на каждой странице;
  • Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;

Подготовка и оплата договоров купле-продажи — обязанность продавца. В крайнем случае соглашайтесь на оплату 50/50.С 2021 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше.

Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн.

рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.

  • Оплата госпошлин (до 2 тысяч).
  • Независимая оценка стоимости дома (3-10 тысяч);
  • Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);

Итого расходы составят ~ 10 тысяч рублей против 50 тысяч рублей (это минимум) при покупке дома через агентство недвижимости. Другими словами — самостоятельная покупка в 5 раз выгоднее, чем покупка через риелтора.

  • Если документы в порядке, то составляйте, подписывайте и отправляйте продавцу почтой 2 экземпляра договора о задатке (предварительный договор купле-продажи) с просьбой выслать вам 2-й экземпляр с подписью продавца;
  • Вопросы о доме задавайте по телефону, а лучше по видеосвязи (Viber, Skype), чтобы сразу видеть интересующие вас моменты;
  • Документы для проверки запросите на Email в отсканированном виде;
  • Далее приезжаете на сделку в МФЦ, подписываете основной договор купле-продажи, передаете покупателю оставшуюся сумму и подаете документы на регистрацию, включая договор о задатке;
  • Когда подписанный договор о задатке будет у вас на руках — переводите прописанный в договоре задаток с банковской карты на карту продавца указав в комментарии к платежу «Задаток за покупку дома до договору №1 от хх/хх/ххххх числа»;
  • Чтобы после регистрации не приезжать в МФЦ за документами, придется искать доверенное лицо (обычно таким лицом выступает риелтор, проводящий сделку) и регистрировать на него нотариальную доверенность (~ 1000 рублей) на право получения документов в МФЦ вместо вас с последующей отправкой документов вам по почте (это условие лучше тоже прописать).

Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих.

Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях.

Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт.

Например:

  1. Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
  2. Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.

Не нужно стремиться купить самый дешевый дом.

Недвижимость — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает.
Итак, для выгодной и безопасной покупки дома с земельным участком, вам предстоит:

  • Подобрать 5-10 объектов и каждый посетить со знакомым строителем;
  • Грамотно оформить куплю-продажу в МФЦ.
  • Изучить порядок цен;
  • Выбрать лучший вариант и проверить документы с юристом;
  • ;
  • (рекомендую) или обратиться в агенство недвижимости;
  • Опросить соседей о стоимости ЖКХ, чрезвычайных ситуациациях и криминале в выбранном доме;
  • ;

Кроме того, будьте готовы:

  • Потратить на поиски в 2-3 раза больше времени, чем планировали;
  • Просмотреть все объявления о продаже и ничего не найти;
  • Найти свой вариант и отказаться от покупки из-за юридических проблем.
  • Потратить на покупку на 10-30% больше денег, чем планировали;

Купля-продажа земли с домом: все шаги от оценки до оформления

Земля всегда является достаточно желаемым приобретением, так как открывает много возможностей для развития своих собственных планов. В том же случае, если на земле находится ещё и дом, который можно сразу же после оформления всех необходимых использовать в качестве жилья или начать сдавать — такое приобретение будет считаться особенно удачным.

Однако, так как самостоятельных объектов недвижимости все же два, при осуществлении такого имущества необходимо быть особенно внимательным, так как и риски возрастают вдвое. Что именно необходимо знать при ?

Любая сделка, совершаемая на территории Российской Федерации, осуществляется в соответствии с Гражданским Кодексом РФ. В случае, если речь идёт о купле-продаже недвижимого имущества, независимо от

того, земля покупается или квартира, регулирование таких юридически значимых действий будет осуществляться в соответствии с главой 30 этого нормативного акта.

Рассматривая вопрос купли-продажи земельного участка, необходимо опираться на требования, предъявляемые к этому виду операций с позиций Земельного Кодекса, так как именно этот нормативный акт регулирует вопрос сделок с землей. Однако, этот закон рассматривает только те вопросы, которые касаются оборота земель.

Однако, этот закон рассматривает только те вопросы, которые касаются оборота земель. Если же говорить о подобных сделках в целом, то все равно ключевое регулирование, в том числе и в вопросах на землю и дом по отдельности, лежит строго на Гражданском Кодексе РФ.

Первым этапом на пути продажи любого вида недвижимого имущества становится его с целью определения той фактической цены, по которой его можно будет достаточно быстро и выгодно реализовать. Кроме того, правильно осуществленная процедура оценки, кроме своего прямого назначения в виде определения стоимости, позволит представить дом и земельный участок в максимально выгодном свете для потенциальных покупателей (это обусловлено тем, что при проведении такой процедуры для формирования конкретной суммы учитывается достаточно большое количество факторов, которые станут известными покупателю, например, развитость инфраструктуры или и т.д.). Процедура оценки может быть осуществлена двумя способами:

  1. С помощью независимого оценщика (по результатам его работы будет составлен акт, в котором будет указана стоимость дома и земельного участка, а также предоставлена информация, на основе которой такая стоимость была сформирована. В расчет стоимости в этом случае берется информация о состоянии рынка недвижимости по типичным объектам, то есть по домам с землей аналогичного расположения с такими же инфраструктурными данными, а также возраст дома, качество земли, расположение относительно крупных предприятий, способных существенно загрязнять окружающую среду).
  2. Самостоятельно (в этом случае продавец самостоятельно определяет, на основе сравнения с аналогичными образцами недвижимости, выставленными на продажу, цену своего недвижимого имущества). Однако в этом случае есть риск завысить стоимость и дольше искать продавца;

Независимо от того, каким способом стоимость дома и земли была определена, эти данные лягут в расчет окончательной цены, указанной в тексте договора купли-продажи.

При совершении сделки по купле-продаже дома с землей количество ,

которые предстоит приготовить продавцу, увеличивается как минимум вдвое, так как объектов недвижимости, на которые предстоит переоформлять право собственности, тоже два. Это обусловлено тем, что дом (в случае, если он официально зарегистрирован как самостоятельное строение капитального характера) будет являться отдельным объектом недвижимости, а земельный участок – отдельным.

Если говорить о том, какие документы необходимо будет подготовить, необходимо отметить следующие:

  1. Документы, подтверждающие регистрацию права собственности на дом и земельный участок (по отдельности);
  2. Документы, подтверждающие право продавца осуществлять сделку с конкретными объектами недвижимости (например, договор купли-продажи с предыдущим хозяином или . Требование к предоставлению таких документов появилось не так давно и обусловлено тем, что очень сильно возрос риск мошеннических сделок с недвижимым имуществом);
  3. Согласие органов опеки и попечительства на заключение договора (в том случае, если при осуществлении сделки могут быть затронуты интересы несовершеннолетних);
  4. Кадастровый и на дом (также с указанием индивидуального кадастрового номера, который должен совпадать с номером, зафиксированным в свидетельстве о праве собственности);
  5. продавца на осуществление такой сделки (даже если имущество было приобретено продавцом до заключения брака);
  6. Кадастровый паспорт на земельный участок с подтверждением его расположения с помощью заверенной копии кадастрового плана (в кадастровом паспорте обязательно должен быть указан индивидуальный номер участка, который должен совпадать с номером, указанным в свидетельстве о праве собственности);
  7. Справки, подтверждающие отсутствие каких-либо обременений на дом и землю, а также возможные задолженности (по налогам или иным платежам, совершаемым продавцом).

Для покупателя перечень документов будет меньше.

Однако, подготовить некоторые бумаги тоже придется:

  1. Документы, подтверждающие возможность перечисления денежных средств продавцу (в том случае, если покупка осуществляется с помощью средств материнского капитала или заемных, например, );
  2. Согласие органов опеки и попечительства (в случае, если при совершении сделки будут затронуты интересы несовершеннолетних лиц).
  3. Согласие супруга на осуществление сделки (если он не будет являться вторым собственником по итогам завершения сделки);

Все собранные документы будут тщательно проверяться, чтобы подтвердить законность совершаемой сделки, а также исключить возможные риски для обеих сторон-участниц. Как и любое юридически значимое действие, заключение договора купли-продажи дома с прилегающим к нему земельным участком состоит из нескольких этапов. Условно их можно разделить на три части:

  1. Регистрация права .
  2. Составление основного соглашения;
  3. Составление ;

Однако, каждая из частей состоит из своих шагов.

То есть совершение такой сделки будет несколько отличаться от классического варианта из-за сложности того имущества, на которое оформляется право собственности. Составление предварительного договора достаточно часто пропускается в виде

юридически оформленного действия. Большинство участников сделки считают, что оформлять предварительный договор в бумажном виде и, тем более, заверять его у — слишком хлопотно и не нужно, так как в этом нет никакой необходимости.

Однако, именно на этом этапе происходит согласование основных вопросов, которые могут вызвать споры при подписании основного договора. На этапе подписания предварительного договора происходит согласование ключевых положений основного документа:

  1. Количество участников сделки (как правило, этот вопрос больше интересует покупателя, так как с его стороны в качестве собственников может выступать несколько человек).
  2. Использование или при заключении сделки;
  3. Порядок расчетов между сторонами (в том числе и порядок перечисления средств от одной стороны к другой в случае, если при заключении соглашения используются заемные средства или средства );
  4. Возможное страхование от риска незаключения договора купли-продажи по независящим от сторон-участниц причинам;

При составлении основного договора все рассмотренные на этапе предварительного согласования вопросы фиксируются уже в более развернутом виде в той формулировке, которая была достигнута обеими сторонами. Составленный в этот момент документ будет служить основой для оформления свидетельства о праве собственности.

Однако, при оформлении документов на этом этапе следует помнить, что может потребоваться подписание двух договоров: на земельный участок отдельно и на дом – отдельно. В подписываемом соглашении должны быть зафиксированы след

ующие положения:

  1. Права и обязанности сторон (в том числе срок окончательного перечисления средств от покупателя продавцу, подписание передаточного акта, а также действия сторон в случае наложения обременения на передаваемое имущество);
  2. В преамбуле – полная информация о сторонах-участницах договора, а также о месте и дате совершения сделки;
  3. В предмете договора указываются физические характеристики продаваемых дома и земельного участка (в том числе и с обязательным указанием кадастровых номеров подробных адресов расположения);
  4. В разделе, посвященном цене договора и порядкам взаиморасчетов, рассматривается вопрос не только того, какую сумму покупатель должен выплатить продавцу и как он это должен сделать, но и механизм формирования цены земельного участка и расположенного на нем дома (рыночный или стоимость земли сформирована методом кадастровой оценки);
  5. Реквизиты и подписи сторон (в том числе указание платежных реквизитов, на основе которых будет осуществляться перечисление средств, если передача наличных договором не предусмотрена).
  6. Обстоятельства непреодолимой силы (в том числе и те методы действий, которые должны быть предприняты сторонами для осуществления сделки);

Последней частью всех действий будет осуществление перерегистрации права собственности на дом и землю. Так как свидетельств о праве собственности будет два, то и заявлений от нового собственника в органы Росреестра передано будет два – на дом отдельно и на землю отдельно.

Кроме заявлений, для получения свидетельства необходимо будет предоставить также и такие документы:

  1. Документы, необходимые для оформления купли-продажи дома.
  2. Подписанный всеми сторонами-участницами и заверенный нотариально (в том случае, если такой факт предусмотрен действующим законодательством) договор в количестве экземпляров, на один больше, чем сторон в договоре (например, продавец и два покупателя – то договор должен быть составлен в четырех экземплярах, так как один должен передаваться в архив Росреестра);
  3. Свидетельства о праве собственности на дом и землю, выданные продавцу ранее (для подтверждения законности осуществления им сделки);

После подачи документов в Росреестр (в том числе и через МФЦ), они в течение десяти дней проверяются, и, в том случае, если вся сделка признается законной, покупателю выдаются свидетельства о праве собственности.

Следует отличать от субаренды.

Право аренды можно использовать в качестве залога при оформлении ипотеки. Подробнее об этом читайте . Признание права собственности на долю квартиры происходит в несколько этапов.

Подробно об этом можно узнать .

При осуществлении купли-продажи дома и земельного участка у заключаемого соглашения могут быть свои особенности. К ключевым из них будут относиться:

  • Если участок и дом приобретаются с использованием заемных средств, то в этом случае на участок будет наложено обременение (до возврата средств банку);
  • В том случае, если дом официально не зарегистрирован, а носит характер самостроя, то в договор купли-продажи его лучше не вносить (так как в противном случае в регистрации права собственности на него будет отказано);
  • Если при покупке использовались средства материнского капитала, в тексте это должно быть отражено, так как свидетельство о праве собственности, должно быть зафиксировано обременение в виде невозможности реализации имущества до момента полных взаиморасчетов между сторонами (например, до момента перечисления Пенсионным Фондом средств материнского капитала продавцу).

Это далеко не все особенности, которые могут быть при заключении договора купли-продажи земли и дома. Однако они являются наиболее распространенными в настоящее время.

Купля-продажа дома и земельного участка – процесс достаточно сложный по сравнению с аналогичными сделками, но относительно только дома или земли. Это обусловлено двумя объектами недвижимости, которые должны проходить регистрацию.

В связи с этим необходимо готовить документы для двух объектов недвижимости в отдельности, и прохождение сделки будет иметь свои особенности. Не нашли ответа на свой вопрос?

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+