Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Скидка на долю при продаже квартиры

Скидка на долю при продаже квартиры

Скидка на долю при продаже квартиры

Определение размера дисконта при оценке доли в квартире

  1. Определение размера дисконта
  2. Оценка стоимости доли в квартире онлайн
  3. Дополнительные материалы
  4. Рыночные показатели величины дисконта
  5. Последовательность оценки доли в квартире

Последовательность оценки доли в квартире Основная сложность при оценке доли в квартире заключается в том, что предложений о продаже долей на рынке значительно меньше, чем предложений о продаже «целых» квартир, и этот факт делает практически невозможным прямое применение сравнительных методов при оценке доли в квартире, даже на таком развитом рынке жилья, каким является рынок г. Москвы. Поэтому процедуру оценки доли в квартире разбивают на два этапа. На первом этапе оценщик определяет рыночную стоимость 1 кв.м.

квартиры, в которой выделена оцениваемая доля. Это определение производится на основании данных о продажах (или предложениях о продаже) аналогичных «целых» квартир в рассматриваемом микрорайоне, подобрать которые не составляет большого труда. Однако следует помнить, что рыночная стоимость 1 кв.м.

в «целой» квартире всегда больше чем стоимость 1 кв.м. в доле на эту квартиру. Соответственно, на втором этапе оценщик должен рассчитать величину скидки (дисконта), которую нужно применить к уже известной стоимости 1 кв.

м. в «целой» квартире, чтобы узнать искомую стоимость доли. Основная трудность здесь заключается именно в определении размера дисконта, так как если величина дисконта известна, то рыночную стоимость доли в квартире легко рассчитать простым перемножением трех величин – рыночной стоимости 1 кв.м. в «целой» квартире, величины дисконта и количества квадратных метров, приходящихся на оцениваемую долю.

Определение размера дисконта Расчет величины этого дисконта проводится методом парных сравнений. Смысл этого метода заключается в том, чтобы среди всех предложений, имеющихся на рынке на дату оценки найти так называемые пары сравнения – две одинаковые (или почти одинаковые) квартиры, одна из которых продается целиком, а в другой продается доля. Естественно, стоимость 1 кв.м.

в паре будет разной, но поскольку выбранные квартиры по своим физическим параметрам (почти) одинаковые, то все различие в стоимости обусловлено тем фактом, что в одном случае этот квадратный метр продается в составе всей квартиры, а в другом – составе доли. Процентная разница в цене и будет представлять собой рыночное значение дисконта, учитывающего тот факт, что рассматриваемая жилплощадь представляет собой долю, а не индивидуальную квартиру.

Конечно, для того чтобы сделать обоснованный вывод о наиболее вероятной средней величине этого дисконта, нужно проанализировать информацию по нескольким (5-6) парам сравнения. Чтобы проиллюстрировать данную технику парных сравнений, приведем реальный пример (расчетную таблицу) определения величины скидки на рынке жилья города Москвы. Таблица 1. Расчет величины дисконта (скидки) при оценке доли в квартире.

Пара срав­не­ния Объект Пло­щадь, кв.м.

Цена пред­ло­же­ния, руб. Стои­мость 1 кв.м., руб. Вели­чина скидки по отно­ше­нию к стои­мос­ти 1 кв.м. в «целой» квар­ти­ре, % Сред­нее зна­че­ние скид­ки по всем парам срав­не­ния, % 1 Доля на про­да­жу 1/2 в одно­ком­нат­ной квар­ти­ре.

Метро «Бунин­ская Аллея», ул. Адми­ра­ла Ла­за­ре­ва, д.30.

5/9 пан. дома 19,4 1 500 000 77519 46 35 Одно­ком­нат­ная квар­тира, метро «Бунин­ская Аллея», ул. Остафь­ев­ская, д.8. От 10/12 пан.

Дома 38,3 5 500 000 143 603 2 Доля на про­дажу 1/3 в одно­ком­нат­ной квар­ти­ре, м. «Рязан­ский прос­пект», ул. Акаде­мика Скря­бина, д.6.

4/17 пан. Дома. 12,9 1 600 000 124 417 21 Одно­ком­нат­ная квар­тира, метро «Рязан­ский прос­пект», ул. Зеле­но­доль­ская, д.11. 8/14 пан.

Дома 40,4 6 400 000 158 416 3 Доля на про­дажу 2/3 в 2-х ком­нат­ной квар­тире, метро «Авиа­мо­тор­ная», ул. Энер­ге­ти­чес­кая, д.2. От метро 10 мин. пеш­ком, 2/9 пан. Дома 28,7 2 700 000 94 077 48 2-х ком­нат­ная квар­тира, метро «Авиа­мо­тор­ная», Душин­ская ул., д.18, корп.1.

От метро 10 мин. Пеш., 6/9 пан. Дома 45,1 8 200 000 181 818 4 Доля на про­дажу 1/3 в 2-х ком­нат­ной квар­ти­ре, метро «Б-р Дмит­рия Дон­ского», ул. Грина, д.15. От метро 5 мин. пеш­ком, 13/14пан.

Дома 18,7 1 500 000 80 214 46 2-х ком­нат­ная квар­тира, метро «Б-р Дмит­рия Дон­ского», ул. Б-р Дмит­рия Дон­ского, д.9. От метро 2 мин.

Пеш. 16/17 пан. Дома 60,2 9 000 000 149 502 5 Доля на продажу 1/2 в 2-х ком­на­тной квартире, метро «Рязан­ский прос­пект», ул. Папер­ника, д.15. От метро 7 мин. Пеш­ком, 4/5 кирп. Дома 21,6 2 500 000 115 741 20 2-х ком­нат­ная квар­ти­ра, метро «Рязан­ский прос­пект», Кара­ча­ров­ская 3-я ул., д.4.

От метро 7 мин. Трансп., 3/5 кирп. Дома 57,0 8 200 000 143 860 6 Доля на про­да­жу 1/4 в двух­ком­нат­ной квар­тире, метро «Красно­гвар­дейская», Воро­неж­ская ул., д.32/43. От метро 15 мин. пеш., 10/12 пан.

Дома 13,0 1 500 000 115 163 30 2-х квар­ти­ра метро «Красно­гвар­дейская», Мусы Джа­лиля ул.29 корп.1.

От метро 2 мин. пеш., 8/16 пан. Дома 50,6 8 300 000 164 032 Из приведённого примера видно, что реальные величины искомых скидок различаются по парам сравнения и находятся в диапазоне от 20 до 48 процентов.

Перейти от индивидуальных значений скидки к некоторому среднему, наиболее вероятному значению можно двумя способами. Первый способ – самый доступный и заключается в простом усреднении значений, т.е.

в качестве итогового значения скидки принимается среднее арифметическое значений скидок, полученных по каждой паре сравнения. В приведенной выше таблице итоговая скидка рассчитана именно таким образом. Второй способ чуть более сложен и состоит в проведении процедуры математического взвешивания.

Для этого каждой паре сравнения присваивается свой вес, который представляет собой число больше нуля, но меньше 1, при этом сумма весов по всем парам сравнения должна равняться 1.

Как правильно выбрать эти веса? Известно, что стоимость 1 кв.м. в доле на квартиру зависит, в первую очередь от размера этой доли.

Чем больше размер доли – тем, как правило, выше стоимость квадратного метра в ней.

Так, например, стоимость 1 кв.м. площади в 1/2 доле на квартиру будет выше, чем стоимость 1 кв.м. в 1/9 доле на ту же самую квартиру. Поэтому, при первоначальном подборе пар сравнений надо в первую очередь выбирать предложения о продаже долей, чьи размеры близки к размеру оцениваемой доли. Если же этого сделать не удается, то при подборе весов для взвешивания результатов наибольший вес должны иметь пары сравнения, имеющие наиболее близкий к объекту оценки размер доли.

Если же этого сделать не удается, то при подборе весов для взвешивания результатов наибольший вес должны иметь пары сравнения, имеющие наиболее близкий к объекту оценки размер доли.

Для примера, рассмотрим процедуру выбора весов для результатов по парам сравнения из таблицы 1. Предположим, что объект оценки – это 1/2 доля в квартире. Тогда пары 1 и 5 должны иметь наибольший вес.

Остальные пары сравнения примерно одинаково отличаются от объекта оценки по размеру доли, поэтому их веса также должны быть примерно одинаковыми.

Таким образом, мы приходим к следующему возможному распределению весов по парам сравнения: Таблица 2. Определение весов для выбранных пар сравнений. Пара срав­не­ния Вес резуль­тата 1 0,3 2 0,1 3 0,1 4 0,1 5 0,3 6 0,1 После того, как веса для результатов определены, сама процедура взвешивания проводится по следующей формуле: Д = Д1*В1 + Д2*В2 + Д3*В3 + Д4*В4 + Д5*В5 + Д6*В6 , где Д – это взвешенная величина скидки (дисконта), Д1, Д2.Д6 – результаты определения размера скидки по каждой паре сравнения, а В1, В2.В6 – выбранные веса каждой из пар сравнения.

Пользуясь этой формулой теперь можно рассчитать взвешенную величину скидки в рассмотренном выше примере: Д = 46*0,3 + 21*0,1 + 48*0,1 + 46*0,1 + 20*0,3 + 30*0,1 = 34,3 (%) Как видим, в данном случае результат, полученный с помощью математического взвешивания, лишь немного отличается от результата, полученного простым усреднением.

Тем не менее, процедура взвешивания является предпочтительным методом расчета средней величины скидки по парам сравнения, поскольку позволяет учесть возможные различия между аналогами и объектом оценки.

Таким образом, определение размера скидки (дисконта) к цене 1 кв.м. при оценке доли в квартире является важной составной частью всей процедуры определения рыночной стоимости доли. Точность определения величины этого дисконта зависит от близости выбранных аналогов к объекту оценки по такому параметру как «размер доли».

Если из-за отсутствия близких аналогов выбранные аналоги отличаются по размеру доли от объекта оценки, то при расчете величины дисконта предпочтительней пользоваться методом математического взвешивания. Соблюдение этих простых правил позволит провести оценку доли в квартире с максимально возможной точностью. Рыночные показатели величины дисконта В рамках осуществления своей профессиональной деятельности по независимой оценке, наша компания проводит постоянный мониторинг московского рынка жилья и отслеживает изменения размера дисконта при продажах долей в квартирах, начиная с 2010 г.

Некоторые полезные данные, касающиеся средних размеров дисконта при продаже долей по сравнению с рыночной стоимостью 1 кв.м. общей площади в «целой» квартире по всем годам наблюдений, мы обобщили в следующей таблице: Таблица 3.

Изменения среднего значения и интервалов величины дисконта (скидки) при продаже доли в квартире за период 2010-2017. Год Среднее зна­че­ние дис­конта в тече­ние года, % Интер­вал наблю­да­емых в тече­ние года зна­че­ний дис­конта, % 2010 38 35-41 2011 39 36-42 2012 35 32-38 2013 42 36-47 2014 45 41-48 2015 42 37-48 2016 44 40-48 2017 44 39-49 Примечание к таблице 3: Указанные размеры скидки при продаже доли были рассчитаны для рынка квартир города Москвы и ближайшего Подмосковья.

При применении этих скидок в процессе оценки жилья на других региональных рынках необходимо вносить соответствующие корректировки.

Территориальное распределение значений дисконта при продаже долей в квартирах в различных районах города Москвы можно посмотреть на нашей интерактивной карте. Оценка стоимости доли в квартире онлайн Если вы хотите примерно оценить стоимость доли в квартире в Москве не углубляясь в подробности, то для этого можно воспользоваться нашим специализированным онлайн калькулятором.

С помощью этого калькулятора можно оценить долю на любую дату вплоть до октября 2008 г.

Обратите внимание, что данный калькулятор дает только ориентировочное (грубое) значение стоимости; для получения полноценной и точной оценки обращайтесь к . «Калькулятор стоимости доли в квартире в Москве» Дополнительные материалы

  1. Оценка доли в квартире
  2. Территориальное распределение значений дисконта на долю в квартире по Москве
  3. Независимая оценка квартиры в Москве и Московской области
  4. Как оценить квартиру самостоятельно

© Корпорация «ОЦЕНКА».

Копирование запрещено.

Скидка при продаже доли в квартире

Здравствуйте, не подскажете, от скольки до скольки процентов примерно составляет скидка при продаже доли в квартире (1/5 доля в 3-хкомнатной)? И есть ли что-нибудь про это в законодательстве?

30 Мая 2020, 18:28, вопрос №2378420 Александр, г.

Москва

    ,

Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (2) 7,0 Рейтинг Правовед.ru 8511 ответов 3390 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Адвокат, г.

Курган Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 7,0рейтинг

Здравствуйте, Александр! Нет, в законодательстве стоимость продажи доли не урегулирована и нигде не отражена. Сторона, владелец доли, сама устанавливает стоимость продажи доли.

При этом стоимость в уведомлении о продаже доли, которое направляется другим сособственникам, не должна быть ниже или выше стоимости при продаже доли третьему лицу. В противном случае другие сособственники узнав о продаже доли по другой цене третьему лицу обратятся в суд с иском о переводе прав и обязанностей на себя 30 Мая 2020, 18:31 1 0 3583 ответа 1464 отзыва Общаться в чате Бюро безопасности недвижимости, г.

Москва Александр, здравствуйте! Формирование цен на какую-либо часть недвижимого имущества законодателем не предусмотрено.

Тут сугубо рыночные отношения и свобода договора. Продавец в праве продавать её за рубль. или за миллиард. Вопрос только найдется ли покупатель.

В Вашем случае будет играть роль любой аспект: смежные комнаты или изолированные. состав проживающих, количество собственников, кем они друг другу приходятся по степени родства, наличие свободного доступа в квартиру для просмотра и дальнейшего проживания и т.д.

и т.п. Честно скажу, в трехкомнатной квартире продать 1/5 доли, если есть еще больше двух собственников будет очень проблематично и дешево. 30 Мая 2020, 18:36 1 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене. Похожие вопросы 18 Февраля 2017, 11:47, вопрос №1544181 09 Января 2014, 07:48, вопрос №338890 08 Января 2015, 15:07, вопрос №677660 27 Апреля 2017, 21:01, вопрос №1623333 08 Февраля 2017, 12:32, вопрос №1530838 Смотрите также

Какими нормами регулируется определение цены при продаже доли в квартире?

Добрый день!

Хочу продать свою долю по своей цене,но второго дольщика моя цена не устраивает и говорит что может купить только по кадастровой стоимости и выше кадастра я никому не имею права потом продать если она не отказывается. Так ли это? 30 Мая 2018, 15:21, вопрос №2011070 Елена, г.

Москва Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (4) 311 ответов 65 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Тюмень Бесплатная оценка вашей ситуации Здравствуйте Елена! Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. 30 Мая 2018, 15:39 0 0 32 ответа 10 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Белгород Бесплатная оценка вашей ситуации Здравствуйте, Елена! Вы как собственник доли вправе устанавливать цену своей доли по своему усмотрению.

Согласно ст. 250 ГК РФ «1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.» Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Согласно ст. 250 ГК РФ

«1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.»

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственностине приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Таким образом Вы вправе установить ту цену доли на которую будут претенденты (покупатели).

Предлагаемая цена должна быть идентична предложению дольщику.

30 Мая 2018, 15:39 0 0 446 ответов 121 отзыв Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Адвокат, г. Сочи Бесплатная оценка вашей ситуации Добрый день! Оценивается с помощью экспертных организаций или оценщиков по рыночной стоимости в ч.

6 ст. 42 ЖК РФ предусматривается их преимущественное право покупки комнаты, продаваемой в той же квартире. Это преимущественное право означает, что при продаже комнаты продавец обязан в письменной форме предложить всем остальным собственникам комнат в коммунальной квартире купить у него продаваемую комнату на тех же условиях, на которых он выставляет ее на рынок, т.е.

за ту же цену, с оплатой в те же сроки.

У других собственников есть месяц на то, чтобы реализовать это свое право преимущественной покупки, т.е.

заключить с продавцом договор купли-продажи на предложенных условиях.

И только если в течение месяца с момента письменного уведомления ни один из собственников комнат не пожелает купить продаваемую комнату, она может быть законно продана постороннему лицу. Обратите внимание: месячный срок можно не соблюдать, если все собственники остальных комнат письменно откажутся от реализации своего преимущественного права. В этом случае комнату можно продавать до истечения месяца (п.

2 ст. 250 ГК РФ). Если преимущественное право покупки будет нарушено, т.е. продавец вообще не предложит другим собственникам комнат купить его комнату, либо продаст до истечения месяца, либо если кто-то из собственников захочет реализовать свое право, а он все равно продаст ее постороннему покупателю, либо продаст на условиях, отличающихся от указанных в уведомлении (а это самый распространенный случай нарушения преимущественного права — когда продавец, чтобы отбить у собственников других комнат желание реализовать их преимущественное право, указывает в уведомлении явно несоразмерную завышенную стоимость, а потом продает по меньшей цене), тот из собственников, кто посчитает свое право нарушенным, может в течение трех месяцев с тех пор, как он узнал о нарушении своего преимущественного права, предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей по заключенному договору (п.

3 ст. 250 ГК РФ). Это означает, что у покупателя отберут приобретенную им комнату. 30 Мая 2018, 16:33 0 0 249 ответов 51 отзыв Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Адвокат, г. Рязань Бесплатная оценка вашей ситуации Цена при продаже доли как и во всех сделках договорная и Вы вправе выставить на продажу долю и выше кадастровой и ниже при уведомлении их о продаже доли.

Но в случае отказа от покупки доли содольщиками, Вы не вправе продать долю ниже вами заявленной при уведомлении о продаже доли содольщиков. 30 Мая 2018, 16:45 0 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене. Похожие вопросы 13 Сентября 2014, 18:25, вопрос №557427 10 Августа 2015, 14:23, вопрос №935657 09 Января 2014, 07:48, вопрос №338890 05 Февраля 2020, 15:38, вопрос №2249582 10 Января 2017, 11:45, вопрос №1495318 Смотрите также

Оценка доли в квартире

4 017 просмотров Содержание Одним из важных этапов при продаже доли в квартире является ценообразование.

Данная процедура значительно сложнее, чем продажа жилья полностью.

Сложность при подготовке к сделке зачастую состоит в конфликтных отношениях между сособственниками. Рассмотрим, как проводится оценка доли в квартире. Определить стоимость квартиры в целом несложно. Существует несколько способов. № п/пСпособ 1Обращение в специализированную организацию 2Анализ аналогичных предложений на рынке Причем, величина может быть установлена собственником по его инициативе.

№ п/пСпособ 1Обращение в специализированную организацию 2Анализ аналогичных предложений на рынке Причем, величина может быть установлена собственником по его инициативе. Единственным ограничением является необходимость продажи объекта не менее 0,7 от кадастровой стоимости.

В противном случае необходимо оплатить повышенный налог.

Мнение экспертаСтанислав ЕвсеевЮрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.

С долей ситуация обстоит сложнее. Как показывает практика, большинство собственников определяют стоимость от общей цены квартиры.

Например, гражданин продает 1/3 долю в квартире, стоимостью 3 000 000 р. Он устанавливает цену в размере 1 000 000 р.

Такая часть называется идеальной. Получить ее при продаже квартиры не полностью, а по долям, практически невозможно. Риелторы рекомендуют установить цену на 20 – 30% ниже идеальной доли.

Но даже в таком случае скорая продажа не гарантирована.

В 2020 году рынок недвижимости перенасыщен предложениями о продаже долей в квартире. Он пользуется популярностью, а основной причиной избытка предложений является необоснованно завышенная цена.

Как правило, завышенное ценообразование формируется агентствами недвижимости. При посещении организации, специалист сразу ориентирует продавца на максимальную стоимость.

Однако получение такой цены не гарантировано. Объект стоит без продажи 6 – 12 месяцев.

После чего агентство предлагает значительно уменьшить стоимость. Собственник, желая сбыть часть жилья, соглашается. Чтобы не тратить время на бесполезное ожидание, можно оценить долю самостоятельно.

Рассмотрим, как это сделать. Оптимальным решением является обращение в специализированное агентство.

Стоимость услуг таких компаний обычно невысока. Не более 3 000 – 5 000 р. При выборе организации целесообразно отдать предпочтение крупному агентству, которое имеет лицензию на данный вид деятельности.

Обязательным условием является заключение контракта с организацией.

Подготовка документации займет 3 – 5 дней.

Важно!

Обращение за оценкой потребует наличие всех документов на квартиру. Поэтому необходимо обратиться в специализированную компанию до обращения в агентство недвижимости. Под понимается наличие соглашения с содольщиком или решения суда о использовании квартиры.

Мера может быть применена в отношении жилья, которое поделено на доли. Если часть соответствует одной из комнат, то гражданин получает право пользования конкретной комнатой на постоянной основе, а также местами общего пользования.

Зачастую такой документ у граждан отсутствует, так как определить порядок использования в однокомнатной квартире невозможно.

Поэтому гражданин будет владеть долей юридически, но не сможет вселиться в помещение. При наличии документа об определении порядка пользования объектом, продать часть проще.

Поэтому стоимость доли будет выше.

Наличие документа подразумевает возможность свободного доступа в квартиру. Это повышает приоритет жилья на рынке недвижимости. Чем больше положительных факторов имеет доля, тем выше итоговая стоимость жилья. Перечень факторовУвеличение ценыКомментарии Отсутствие других жильцов в квартире +50% к цене Ситуация случается редко.
Перечень факторовУвеличение ценыКомментарии Отсутствие других жильцов в квартире +50% к цене Ситуация случается редко.

Но многие граждане желают пользоваться всей квартирой, купив часть. Даже если ситуация временная (сособственник несовершеннолетний, осужденный, лицо, имеющее другое жилье), покупка будет выгодной. Вторая доля сдается в аренду +10% Совладельцы определили порядок пользования и каждый из них распоряжается объектом по своему усмотрению.

Часть будет аналогией коммунальной квартиры.

Квартира имеет только 2 владельцев +20% Чем больше сособственников, тем ниже собственность.

Причем, не имеет значение, какие у них части.

Даже купив 2/3 доли, по факт гражданин сможет пользоваться только 1/3. Поэтому если объект имеет 2 совладельцев, которые имеют равные доли. Большая площадь +30% На практике, 80 кв.м.

можно разменять на 2 однокомнатные квартиры.

Поэтому, покупатель в дальнейшем может получить размен.

Наличие изолированных комнат по числу владельцев+40% Например, двухкомнатная квартира с изолированными комнатами при наличии 2 совладельцев.

Хорошие отношения между сособственниками +20% Если второй владелец не ограничивает возможность использования жилья, это существенный плюс к цене. Приобрести квартиру с конфликтными соседями предпочитают «профессиональные соседи».

Каждый отрицательный фактор отнимает процент от стоимости части.

В ряде случаев, продажа объекта является и вовсе нерентабельной.

В таких ситуациях, граждане продают доли «черным риелторам» за минимальную стоимость, чтобы получить хоть какие-то деньги. Список факторов:

  • Совладелец, состоящий на очереди на субсидию (-30%). Отсутствие личных денежных средств у совладельцев является причиной, по которой невозможно получить размен. Если потребуется доплата, они откажутся. А получение помощи от государства может растянуться на десятки лет.
  • Большой размер части (-20%). Собственник желает получить идеальную долю. Однако на практике, это не возможно. Поэтому большая часть часто переоценена.
  • Наличие несовершеннолетних сособственников (-30%). Продажа доли ребенка возможна только с согласия отдела опеки. Получить его достаточно сложно. Поэтому получить размен будет сложно. Чем больше детей, тем больше сложностей с квартирой.
  • Дорогая квартира (-100%). Если оценивается элитное жилье, то шансов продать часть практически невозможно. Проще купить целое жилье, чем долю в слишком дорогой квартире.
  • Много жильцов (-50%). Вне зависимости от размера доли, сложно проживать в квартире, где живет чужая семья. Кроме того, это дополнительная нагрузка на сантехнику. Кроме сособственника доли в жилье имеет право проживать члены его семьи.
  • Невозможность посмотреть объект перед продажей (-50%). Это означает, что владелец не имеет доступа в квартиру. Вариант подходит для прописки.

Предварительно необходимо выяснить, сколько стоит идеальная доля.

После чего, необходимо провести анализ положительных и отрицательных факторов. Цена рассчитывается от идеальной части.

Пример. 3 комнатная квартира оценивается в 9 000 000 р. Дольщиков 3, один из них несовершеннолетний.

Отношения между совладельцами хорошие, но порядок пользования не определен. Идеальная доля составит 9 000 000/3=3 000 000. Один из несовершеннолетних собственников уменьшает стоимость на 30% Возможность пользоваться долей увеличивает цену для выкупа на 20%.

Таким образом, цена составит 2 700 000 р. Но для того, чтобы доля продалась скорее, целесообразно уменьшить цену еще на 10 – 15%.

Исходя из данной стоимости можно выставлять объект на продажу.

Чтобы узнать сколько стоит доля в квартире, необходимо провести беспристрастный анализ.

Рекомендуем прочесть:  Нужен ли инн при покупке квартиры

На основании выводов можно делать расчеты. Дополнительно необходимо привлечь специалистов.

Однако перед продажей объекта целесообразно получить консультацию юриста. Чтобы специалист дал точную консультацию, нужно описать ситуацию в форме обратной связи.

Автор статьиЮрист по семейному праву.

Стаж с 2010 года.Рейтинг автораНаписано статей712 Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями Оцените статью

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.

Как оценить и продать долю в квартире правильно

8 февраля 2020Когда возникает трудность, касающаяся жилплощади, первый вопрос с которым стоит разобраться: «Каким образом оценивается доля в и какие факторы влияют на это?». Собственники, сталкивающиеся со сложностями в , зачастую даже не имеют возможности попасть в квартиру, где у них есть часть. В связи с этим, оценка стоимости доли осуществляется с учетом того, что она будет реализовываться от всей оставшейся квартиры отдельно.Оценка доли в жилплощадиВы преследуете следующую цель — согласовать с остальными владельцами квартиры продажу вашей совместной недвижимости, чтобы каждый из вас получил деньги.

Когда вариант продажи именно такой, для расчета берется общая стоимость квартиры, и каждая доля вычисляется пропорционально. Такая версия происходящего является наиболее выгодным вариантом для собственника, заинтересованного в продаже доли.Возможен иной исход событий, когда остальные владельцы не желают продавать квартиру целиком.

В таком случае, вам стоит попытаться договориться с ними о выкупе вашей доли на добровольных началах. Если выкуп доли осуществляют собственники с последующим правом владения квартирой целиком, оценка отдельной доли производится путем сравнения с подобной частью среднерыночной стоимости за квартиру.Когда эта процедура осуществляется между родственниками, цена может изменится в меньшую или большую сторону. Также возможен вариант рассрочки.В том случае, если решить полюбовно такую ситуацию не выходит, сперва нужно проконсультироваться с грамотным юристом или другим экспертом, который хорошо разбирается в вопросах недвижимости.

В роли эксперта может выступить профессиональный оценщик или риэлтор, занимающийся продажей долевых квартир.Эксперт окажет вам помощь в оценке вашей доли, опираясь на подобные предложения на рынке недвижимости, учитывая некоторые корректировки.Когда вы хотите обойтись собственными силами и не тратиться, привлекая эксперта во стороны, учитывайте тот фактор, что стоимость доли, которую приобретает третье лицо, а не один из собственников оставшейся жилплощади, упадет минимум на 30% от стоимости на рынке недвижимости.Необходимо приложить все усилия, чтобы договориться с другими собственниками о порядке эксплуатации совместной недвижимости или обратится в суд с требованием об отведении вам доли в натуральной форме, в виде отдельной комнаты. Этот аспект является одним из самых важных при процедуре оценки.Оценить стоимость комнаты можно без чужой помощи.

Первое, что нужно сделать — ознакомиться с рынком подобных предложений в специальных изданиях. Следующие параметры будут ключевыми при оценке: координаты квартиры, этаж, тип дома, площадь, планировка, состояние квартиры в целом, отсутствие различных препятствий для доступа и проживания, а также соседи по площадке и подъезду.Когда нет установленного эксплуатационного порядка, но есть небольшая вероятность возникновения этого, ориентируйтесь на стоимость самой маленькой комнаты, цена которой снижена приблизительно на 1/3. Это обусловлено будущими расходами нового владельца на установление необходимого порядка пользования недвижимостью.Если нет возможности выделить комнату в виде, например, восьмая часть в однокомнатной квартире, доля упадет в цене минимум в 10 раз от рыночной стоимости.Перечень необходимых документов для оценки:

  1. Документ, подтверждающий личность собственника;
  2. Ксерокопия выписки из БТИ;
  3. Свидетельство о государственной регистрации права на жилье.

Продажа доли в квартиреЕсли вам предстоит продажа одной доли в квартире, без согласия остальных собственников, будьте готовы к тому, что сделка состоится не так быстро, да и «цена вопроса» не будет очень выгодной для вас.

Этот факт очень легко объяснить: людей, который очень хотят заниматься разделением жилья не так уж и много, но все-же таковые имеются.Но это не единственная трудность, которая может возникнуть при продаже доли в совместной собственности.

Остальные собственники жилья имеют право первоочередности на приобретение доли при продаже.

Реализуется это право таким образом: когда вы решили продавать свою долю, первые, кому вы должны предложить ее приобрести — остальные собственники. Помимо этого, вы должны сообщить им все основные условия сделки.Если они согласны на выкуп, доля реализуется в их пользу.Когда другие собственники все же не соглашаются на приобретение доли, или спустя месяц после уведомления не отвечают согласием, вы имеете полное право на продажу третьим лицам.Но есть один очень важный нюанс: продажа доли посторонним лицам должна происходить на тех же условиях, которые накануне сообщались остальным собственникам квартиры.Правила и требования, которые соблюдаемЧтобы не возникло дополнительных трудностей, с самого начала позаботьтесь о том, чтобы все нужные требования были соблюдены. В письменном виде направьте уведомление о продаже остальным собственникам недвижимости и постарайтесь организовать все так, чтобы у вас было подтверждение факта доведение до их сведения данного мероприятия.Самый простой и надежный вариант — вручить в руки уведомление, при этом собственник подписывает дубликат и ставит дату вручения.

Еще один способ: почтовое сообщение (ценное или заказное письмо с уведомлением о вручении).Все эти меры будут направлены на предотвращение от возможного непорядочного обращения с вами со стороны иных владельцев недвижимости, которые сперва могут проигнорировать ваше сообщение, а потом обвинить вас в нарушении их прав, ввиду того, что уведомления о продаже не было.Обстоятельства, при которых не действует право первоочередностиТакой вариант развития событий только один — продажа доли через публичные торги.

Такой исход событий возникает тогда, когда доля была изъята кредиторами, в качестве покрытия долга, из-за отсутствия другого имущества и денег.Однако не каждую долю в квартире можно изъять в счет имеющегося долга. Так как есть общепринятое правило о том, что единственное жилье, имеющееся у гражданина отнимать нельзя.Изъять долю можно только в двух случаях:

  1. Фото: ptne. ru на канал «Правда недвижимости», мы о многом узнаем первыми)Читайте также:
  2. Предметом ипотеки выступала имеющаяся доля в праве на жилье;
  3. проживает и зарегистрирован на территории другой недвижимости по договору социального найма или владеет помимо доли другим жильем.

Какой дисконт при продаже доли в квартире

Договориться не получается из-за плохих отношений от развода.

Он хочет себе компенсацию за 2/3 или больше, мотивируя это тем, что я больше не получу в реальности.В реальности у нас ситуация сложнее даже. Если не сложно, то прочитайте ниже более подробно я написала свой вопрос:У меня довольно сложная ситуация при разводе с мужем.Мы с ним живем в браке около 6 лет.

При этом официально оформили брак чуть больше года назад, до этого жили в так называемом гражданском браке.

Детей нет. Оба хорошо зарабатывали все это время и сейчас.

У него зарплата примерно в 1,5 раза выше все время была, чем у меня.

В гражданском браке купили квартиру (без ипотеки), у нас официальное оформление 1/2 доли на меня, 1/2 доли на него. В квартире сделали хороший ремонт.После свадьбы из активов я купила только машину себе, на ней только я езжу, оформлена на меня.Все остальные средства у нас на депозитах в банках. Суммы достаточно существенные, у него примерно в 2 раза больше денег сейчас, чем у меня.Но полгода назад я поняла, что больше не могу жить с этим мужчиной, становится все хуже и хуже, я все время плакала, он делал из меня говно, я постоянно несчастна.

Разговоры не помогали, он либо просто отмалчивался на мои слова, что надо что-то делать, либо орал, что я его пилю и еб* ему мозги.

К психологу тоже отказывался идти.В общем полгода назад я съехала с нашей квартиры на съемную, но часто приезжала и пыталась поговорить, наладить отношения, но все безуспешно.

В результате я предложила развестись и поделить наши активы, строить нашу жизнь дальше отдельно. Я ему сделала на мой взгляд очень честное предложение — наши деньги остаются при нас, я на его деньги не претендую.

А по квартире он сам выбирает остаться ему или съехать.

Если остается, то он мне выплачивает рыночную стоимость 1/2 квартиры, если уезжает, то я ему соотвественно.

Он сначала со скрипом согласился, но теперь резко передумал. Утверждает, что в реальности вложил в квартиру больше 2/3, а оформление на меня 1/2 было чисто техническим.

В реальности это сейчас нельзя установить, так как бюджет у нас на момент покупки был общий. Сейчас он требует раздела и выплаты по квартире ему 2/3 или выше.

У меня таких денег нет.Говорит, что если я пойду в суд при разводе на раздел имущества, то квартиру это не затронет, максимум что я получу — это половину от разницы наших доходов за время брака, и он отсудит у меня половину машины.

При этом суд будет идти несколько лет, за это время я буду нервничать и мыкаться по съемным квартирам.Он на меня очень давит, требует соглашаться на его вариант.

Типа 1/2 квартиру я все равно не продам по рыночной стоимости.

И он в грубой форме предлагает либо заплатить ему за долю больше, чем у него в реальности есть, либо выметаться куда угодно. а он один будет жить в этой квартире. Он явно получает удовольствие от скандалов и хочет начать со мной войну, так как он сильно на меня обижен за мой уход.

Как рассчитать стоимость доли в квартире?

Журнал недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимости

  1. Тенденции рынка

7 апреля 2015 66 50900

Стоимость доли проще всего рассчитать следующим образом: нужно взять за основу среднюю рыночную стоимость жилья и разделить получившуюся сумму на размер доли.

Например, если стоимость квартиры оценивается в 4 миллиона рублей и у вас ¼ доля, то стоимость вашей доли в квартире составляет 1 млн. рублей. Но на практике получить такую сумму можно только в том случае, если все собственники также продадут свои доли. Иначе доля в квартире оценивается в значительно меньшую сумму.

Какие факторы необходимо учитывать, рассчитывая стоимость доли в квартире? Если квартира продается целиком, и все собственники согласны, то самый справедливый вариант – это разделить вырученные от продажи деньги пропорционально размерам долей каждого собственника. Но если продается только доля в квартире, в особенности, если это не указано в документах на квартиру, то многие факторы, повышающие стоимость жилья, просто исчезают.

Покупателям, которые собираются приобрести жилплощадь для себя, больше подходит комната в общежитии или комната в коммуналке. Приобретают долю в квартире обычно только в том случае, когда требуется официальная регистрация.

Покупатели в таких случаях обычно стараются подобрать самый дешевый вариант. Всю необходимую информацию о том, как правильно рассчитать стоимость доли, можно получить у специалистов по недвижимости.

Подобная консультация продавца доли ни к чему не обязывает доли, к тому же, как правило, агентства недвижимости не взимают за подобные консультации дополнительных плат. В то время, пока продолжается процесс достижения договоренности со всеми собственниками, агенты по недвижимости занимаются поиском потенциальных покупателей доли. Скорее всего, в агентстве недвижимости вам просто посоветуют, за сколько можно продать вашу долю в квартире и что вам необходимо для этого сделать.

Если вы собираетесь продать свою долю в квартире, лучше сначала обратиться в несколько агентств недвижимости. Так вы сможете получить более объективную и конкретную информацию по данному вопросу. Также вы можете самостоятельно заниматься изучением объявлений в интернете и газетах.

Пообщавшись с потенциальными покупателями, можно узнать, как обстоят дела на рынке недвижимости. Так вы сможете узнать, сколько вы можете выручить за свою долю в помещении. Помните, что продавец, как правило, старается завысить цену, надеясь получить большую выгоду при продаже недвижимости.

А покупатели, прежде всего, будут стараться цену сбить. В некоторых случаях реальная стоимость может быть вдвое меньше, чем первоначально заявленная цена.

Даже для профессионалов в сфере недвижимости сделки по продаже/покупке долей в квартире являются наиболее сложными. При оформлении подобных сделок требуется четко соблюдать порядок продажи доли. Для того чтобы продать третьим лицам свою долю в квартире прежде всего нужно предложить выкупить свою долю в квартире остальным собственникам.

По закону долевые собственники должны быть извещены в письменном виде о вашем намерении продать свою долю. Для доказательства получения такого извещения можно попросить собственника написать письменный ответ. В течение одного месяца собственники должны сообщить о своем решении приобрести долю в квартире, принадлежащую вам, либо отказаться от ее покупки.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+