Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Уступка по инвестиционному договору

Уступка по инвестиционному договору

СОГЛАШЕНИЕ ОБ УСТУПКЕ ПРАВ ПО ДДУ С ЭСКРОУ. Правила. Особенности. Нюансы.

12 августаСовсем, казалось бы, недавно вступили в силу нормы об обязательном оформлении сделок по долевому участию в строительстве через счета эскроу…Всего лишь год прошел как застройщики робкими шагами стали опробовать законодательные новшества….Стал прозрачен и ясен порядок открытия счетов эскроу и оплаты ДДУ….

Всё больше домов, оформляемых по новым правилам, готовятся ко вводу в эксплуатацию. Теперь самое время задаться вопросом: «А как же сделать уступку по ДДУ со счетом эскроу?»ДДУ С ЭСКРОУ — а что тут особенного?Особенность ДДУ со счетами эскроу в том, что денежные средства, оплаченные Первоначальным дольщиком (участником), зачисляются не на расчетный счёт Застройщика (как это было ранее), а хранятся на спец.счете, открытом на имя Первоначального дольщика, и Застройщик получит эти деньги только после ввода объекта в эксплуатацию.КАК ЭТО ВЛИЯЕТ НА УСТУПКУ ПРАВ ПО ДДУ?На первый взгляд – всё просто. Пункт 10 ст. 15.5 ФЗ№ 214 говорит нам о том, что в случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по ДДУ к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения об уступке переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.На первый взгляд всё просто.

Но давайте вникнем в процедурные вопросы По ДДУ без эскроу сторонам соглашения об уступке было необходимо: — составить соглашение, — получить согласие застройщика на уступку прав по ДДУ, — убедиться, что ДДУ Первоначальным дольщиком полностью оплачен (подтверждается справкой от застройщика), — рассчитаться между собой, — зарегистрировать уступку в Росреесте, — предоставить Застройщику копию зарегистрированного соглашения об уступке прав.Но мы помним, что оплаченные Первоначальным дольщиком по ДДУ с эскроу средства находятся на счете (пусть и специализированном), но это счёт — Первоначального дольщика!Застройщик этих денег не получал, он даже вправе отказать в выдаче справки, подтверждающей факт полной оплаты ДДУ.Как быть?

На самом деле порядок изменился незначительно.

На мой взгляд, стало даже удобнее.Стороной, подтверждающей факт расчетов по ДДУ, вместо застройщика, становится Банк (эскроу-агент). Т.е. за справкой о полной оплате ДДУ нужно идти непосредственно в Банк, где открыт эскроу-счёт.Новая процедура: — составить соглашение, — получить согласие застройщика на уступку прав по ДДУ, — получить от Банка эскроу-агента справку о полной оплате ДДУ, — рассчитаться между собой, — зарегистрировать уступку в Росреестре, — Новому участнику предоставить Застройщику оригинал зарегистрированного соглашения об уступке прав,- Новому участнику предоставить Банку эскроу-агенту оригинал зарегистрированного соглашения об уступке прав, — Новому участнику заключить соглашение в Банком эскроу-агентом о замене счета, на который будут возвращены средства в случае расторжения ДДУ.Если жилой дом уже введен в эксплуатацию, то выполнение последнего пункта – не требуется.

Подводные камни В ФЗ № 214 появилось понятие: срок условного депонирования – это период времени, в течение которого денежные средства, оплаченные по ДДУ, хранятся на эскроу-счёте. Согласно п. 4 ст. 15.5 ФЗ №214 срок условного депонирования не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (или иного объекта по ДДУ), указанных в проектной декларации.Сейчас застройщики и уполномоченные банки используют для ДДУ и договоров эскроу именно такую формулировку, слово-в-слово как в Законе. Но на первоначальных этапах во многих ДДУ была указана конкретная дата, после которой внесенные дольщиком по ДДУ средства возвращаются обратно на счёт дольщика, в случае если Застройщик не предоставит Банку Разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

В этом случае может сложиться ситуация, когда Первоначальный Участник уступил свои права по ДДУ, получил расчёт, но в период регистрации соглашения об уступке в Росреестре или до предъявления зарегистрированного соглашения об уступке Банку срок условного депонирования истекает.

Тогда Банк эскроу-агент возвращает деньги обратно Первоначальному дольщику.Аналогичная ситуация возникнет в случае, когда Застройщик нарушает срок строительства, указанный в проектной декларации. Что делать – Как быть?Во-первых, внимательно прочитать ДДУ относительно срока условного депонирования. Если формулировки взяты из закона – обязательно изучить проектную декларацию (сайт дом.ру Вам в помощь).Во-вторых, договориться с Первоначальным дольщиком о расчете после регистрации соглашения об уступке и подтверждения Банком эскроу-агентом на ДДУ за Новым дольщиком (т.е.
Если формулировки взяты из закона – обязательно изучить проектную декларацию (сайт дом.ру Вам в помощь).Во-вторых, договориться с Первоначальным дольщиком о расчете после регистрации соглашения об уступке и подтверждения Банком эскроу-агентом на ДДУ за Новым дольщиком (т.е.

заключения с Новым дольщиком договора эскроу).

Оптимальный вариант в этой ситуации – Система безопасных расчетов в крупных банках или расчеты через ячейку.В-третьих, зарегистрировать уступку и предъявить Соглашение Банку эскроу-агенту:- или ДО наступления указанного в ДДУ срока условного депонирования (в этом случае Новый Дольщик подписывает с Банком соглашение об изменении счёта, на который возвращаются средства при расторжении ДДУ). — или (и это идеальный вариант) ПОСЛЕ ввода объекта в эксплуатацию, (в этом случае денежные средства, оплаченные по ДУДС, уже направлены Застройщику, и нет оснований опасаться их потери).

Для удобства приложил Вам форму Соглашения об уступке по ДДУ с эскроу.Будут вопросы – пишите.Искренне Ваш, Василий С.

Осторожно, мошенники: как обманывают покупателей по договору переуступки

8 августа 2021Купить квартиру – это вам не сосиски сварить.

Если что-то пойдет не так, не получится сбегать в соседний магазин и вернуться через 5 минут с новой жилплощадью в кармане.

Ошибка может стоить потерянных – огромных! – денег. Но не только эта опасность подстерегает простых людей. Беда может подкрасться, например, в виде потери работы при действующей ипотеке. Банкам всё равно, почему вы не можете дальше платить. Максимум что они готовы предоставить – на определенный срок.А ещё рискует тот, кто берет квартиру не у застройщика, а вроде бы у такого же собрата-дольщика.

Максимум что они готовы предоставить – на определенный срок.А ещё рискует тот, кто берет квартиру не у застройщика, а вроде бы у такого же собрата-дольщика.

Тогда заключают не ДДУ, а договор уступки прав требования. Кстати, доля таких сделок на первичном рынке составляет сейчас около 10-20%.Вроде бы всё чисто, просто и понятно. Используют ее обычно тогда, когда человек ну очень сильно хочет купить квартиру определенной планировки в конкретном ЖК, а у застройщика их в продаже не осталось.

При этом дом еще не достроен до конца и не введен в эксплуатацию.

Значит, собственности как таковой ещё нет, есть только право на неё. Вот его-то и переуступает одно физическое лицо другому. И делает это, как правило, за меньшие деньги, чем будет стоить эта квартира после сдачи дома.

Обычно варианта здесь два.1. Или в семье за время строительства произошло пополнение, и теперь ей явно не хватает дополнительных метров – эту квартиру хотят продать и купить побольше.

2. Или же квартиру купил инвестор: специально, чтобы потом перепродать дороже.

Но если раньше прибыль могла достигать 50% (квартиры сильно вырастали в цене за время от «котлована» до финальной стадии), то теперь она редко превышает 20%. Хотя и это немало, учитывая цены на жилье: например, при первоначальной стоимости квартиры в 4 миллиона «бонус» составит около 800 тысяч.

К тому же, инвестор экономит на налоге на недвижимость (его уже будет платить новый собственник после оформления права собственности).

Есть еще и третий вариант – сознательное мошенничество. О нем сейчас и расскажем. Конечно, никуда не денутся универсальные риски, связанные с покупкой «воздуха» (то есть еще не построенной квартиры). Даже на финальной стадии при отсутствии финансирования стройка может остановиться, а сроки сдачи – перенестись.

Или при приемке может оказаться столько «косяков», что долгожданное новоселье, опять же, придется отложить. Недавно мы подробно писали о том, как принимать квартиру и , чтобы потом не пришлось все переделывать за свой счет. Сейчас же подробнее остановимся на рисках, связанных именно с договором уступки прав требования.

1. Обратите внимание на количество квартир, которые в конкретном ЖК продаются по переуступке.

Если их слишком много, то это может быть тревожным звоночком: у строительной компании могут быть проблемы. Чтобы уйти от эскроу-счетов и получить возможность работать по старым правилам (), ряд застройщиков еще с весны выводили квартиры на «дочерние» компании. , чтобы потом реализовать как раз по переуступкам.

Свидетельствует ли это о том, что у компании стабильное и надежное положение?. Если «дочка» платила за квартиры не живым деньгами, а взаимозачетом, то есть некими выполненными работами (и не факт, что выполненными не только на бумаге) – реальных денег на строительство у компании может быть мало. Несмотря на впечатляющую, казалось бы, статистику продаж.

Делайте выводы. 2. Сюрприз также может подстерегать со стороны первого владельца, который способен уступить право требования, не расплатившись до конца с застройщиком. Вместе с уступкой прав на нового собственника перейдут и все обязательства предыдущего хозяина. Согласитесь, квартира с долгами – это совершенно не то, о чем мечтает каждый из нас.

Согласитесь, квартира с долгами – это совершенно не то, о чем мечтает каждый из нас. К счастью, в большинстве ДДУ есть пункт, предусматривающий невозможность продать квартиру без согласия застройщика – это определенный гарант.3. А еще мошенники могут провернуть следующую схему: попытаться продать квартиру по старому паспорту, который «утерян» или «украден», и попросить полностью рассчитаться с ними прямо во время подписания договора, а не после его регистрации.

Законом это допускается. Понимаете, что происходит дальше?

Несчастный покупатель остается и без денег, и без квартиры.4.

Не менее серьезные проблемы могут возникнуть, если продавец на момент покупки квартиры состоял в законном браке.

Если у него нет письменного разрешения от супруги на продажу недвижимости, то впоследствии она вполне успешно может отсудить себе половину.

Тоже вполне себе нормальная схема мошенничества: написать «заявление» о потере паспорта, получить свежий без всяких отметок, а потом и деньги выручить за квартиру, и «сверху» финансовый бонус, на который прекрасно можно сгонять в путешествие, вместе с якобы бывшей супругой.5. Ну и напоследок: признание сделки недействительной.

Это может случиться, если первый дольщик будет признан банкротом в течение трех лет после совершения сделки с недвижимостью. Причем, смотреть следует не только на репутацию и надежность застройщика, его документы и разрешение на строительство, но и на статус конкретной квартиры. Не было ли по ней ранее переуступок, нет ли в числе собственников несовершеннолетних, нет ли у продавца действующих судебных процессов.

Если хоть что-то из упомянутого есть – от такого жилья лучше держаться подальше. Слишком высок риск остаться обманутым: и без денег, и без квартиры.Читайте также:

Договор уступки прав (цессии) по договору на инвестирование строительства (инвестиции осуществляются в нежилые помещения в жилом доме) (ЗАО «Юринформ В», 2008)

Действующий Документ [ /34/248/ ]: Договор уступки прав (цессии) по договору на инвестирование строительства (инвестиции осуществляются в нежилые помещения в жилом доме) С заключением данного договора согласен _____________________________ (должность) _____________________________ (наименование Инвестора) _____________________________ (Ф.И.О., подпись) М.П.

__»__________________ ____ г. ДОГОВОР N ____ уступки прав (цессии) по договору на инвестирование строительства N _____ от «__»________ ____ г. г. _____________ «__»________ ____ г. ________________________, именуем__ в дальнейшем «Соинвестор», в лице _________________________________, действующ__ на основании _____________________, с одной стороны и ________________________, именуем__ в дальнейшем «Новый Соинвестор», в лице ________________ ____________________, действующ___ на основании _________________, с другой стороны, вместе именуемые «стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем: 1.1.

________________________, именуем__ в дальнейшем «Соинвестор», в лице _________________________________, действующ__ на основании _____________________, с одной стороны и ________________________, именуем__ в дальнейшем «Новый Соинвестор», в лице ________________ ____________________, действующ___ на основании _________________, с другой стороны, вместе именуемые «стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем: 1.1. По настоящему договору Соинвестор уступает, а Новый Соинвестор принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие Соинвестору по договору на инвестирование строительства N _______ от «__»________ ____ г.

(далее — «договор на инвестирование»). 1.2. Указанный в п. 1.1 настоящего договора договор на инвестирование заключен между Соинвестором и ______________, именуем__ в дальнейшем «Инвестор», на участие в инвестировании строительства жилого дома (далее — «Объект»), расположенного по адресу: _____________, путем инвестирования строительства _______ кв. м общей площади офисной части объекта.

1.3. Согласно пункту ____ договора на инвестирование Инвестор обязуется передать в собственность Соинвестору после ввода дома в эксплуатацию помещение на ____ этаже, общая проектная площадь которого составляет ________ кв.

м. Помещения передаются в собственность Соинвестора без предварительной отделки. При сдаче без предварительной отделки помещение имеет (указать состояние помещения): а) _______________________; б) _______________________; в) _______________________.

1.4. В соответствии с пунктом ____ договора на инвестирование инвестиционный взнос Соинвестора на строительство помещений составляет ______ (__________) руб., исходя из стоимости одного квадратного метра ______ (__________) руб. По п. 2.2 договора на инвестирование Соинвестор обязан внести инвестиционный взнос не позднее «__»_________ ____ г. На момент заключения настоящего договора инвестиционный взнос внесен Соинвестором в полном объеме, что подтверждается следующими документами: __________________.

1.5. Права по договору на инвестирование переходят от Соинвестора к Новому Соинвестору с момента подписания настоящего договора. 2.1. Стороны обязаны в соответствии с пунктом ___ договора на инвестирование письменно уведомить Инвестора об уступке права на получение в собственность от Инвестора нежилых помещений, указанных в пункте ____ договора на инвестирование, и предоставить ему копию настоящего договора. 2.2. Соинвестор обязан в течение ___________ после заключения настоящего договора передать Новому Соинвестору оригиналы всех документов, имеющих значение для осуществления прав и исполнения обязанностей по договору на инвестирование, а именно договор на инвестирование строительства N _____ от «__»_________ ____ г., все необходимые соглашения к нему (если они были заключены Инвестором и Соинвестором).

2.3. Соинвестор также обязан в течение ______ после заключения настоящего договора передать Новому Соинвестору копии всех необходимых документов, подтверждающих уже исполненные обязанности Соинвестора перед Инвестором по договору на инвестирование.

2.4. Акт приема-передачи документов составляется и подписывается полномочными представителями Соинвестора и Нового Соинвестора.

С момента подписания акта приема-передачи обязанности Соинвестора по настоящему договору считаются исполненными. 2.5. Соинвестор обязан сообщить Новому Соинвестору все иные сведения, имеющие значение для осуществления Новым Соинвестором своих прав по договору на инвестирование. 2.6. Новый Соинвестор обязан оплатить Соинвестору в течение _____ после заключения настоящего договора денежные средства за передачу права (требования) по договору на инвестирование в размере ______ (__________) руб.

путем их перечисления на счет Соинвестора.

С момента поступления денежных средств на счет Соинвестора обязанности Нового Соинвестора перед Соинвестором по настоящему договору считаются исполненными. б) оплатить все расходы, связанные с оформлением нежилых помещений в собственность, в ____ срок с момента получения уведомления; в) выполнять иные обязанности Соинвестора в соответствии с договором на инвестирование.
б) оплатить все расходы, связанные с оформлением нежилых помещений в собственность, в ____ срок с момента получения уведомления; в) выполнять иные обязанности Соинвестора в соответствии с договором на инвестирование.

2.8. Новый Соинвестор имеет право требовать от Инвестора выполнения следующих обязанностей по договору на инвестирование: а) передать в собственность Новому Соинвестору нежилые помещения по вышеуказанному адресу общей площадью ____ кв. м. Срок сдачи объекта Государственной приемочной комиссии — _________________; б) передать все необходимые документы на регистрацию права собственности в органе по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не позднее чем через ______ после сдачи объекта по Акту Государственной приемочной комиссии в случае исполнения обязательств, указанных в договоре на инвестирование; в) выполнять иные обязанности Инвестора в соответствии с договором на инвестирование. 3.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.

Если сторона, нарушившая договор, получила вследствие этого доходы, сторона, права которой нарушены, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. 3.2. Соинвестор отвечает перед Новым Соинвестором за действительность переданных прав, но не отвечает за неисполнение договора на инвестирование Инвестором. 3.3. Соинвестор несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим договором документов и гарантирует наличие и передачу всех уступленных Новому Соинвестору прав.

Приобретение и уступка прав требования

03 мая 2007 г.

17:39 Согласно ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. В соответствии с гражданским законодательством, под уступкой права требования () понимается соглашение о замене прежнего кредитора, который выбывает из обязательства, на другое лицо, к которому переходят все права прежнего кредитора.

Причем новый кредитор не заключает с должником нового самостоятельного договора, а вступает в уже заключенную сделку в качестве стороны и может требовать от должника лишь выполнения условий той сделки, которую заключил прежний кредитор. ГК РФ ограничивает возможность применения договора цессии в основном сделками купли-продажи.

Другие формы отчуждения долгов могут иметь место только тогда, когда это предусмотрено законом. Предусматривая возможность перехода прав от прежнего кредитора к новому субъекту, ГК РФ устанавливает некоторые ограничения, когда уступка права требования невозможна.

Такие ограничения введены ГК РФ. Гражданским законодательством установлено, что передача прав новому кредитору может происходить либо на основании договора, либо на основании закона ( ГК РФ).

30 декабря 2004 года №214-ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

(далее Закон №214-ФЗ), уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Сама уступка прав требований по договору подлежит государственной регистрации (статья 17 Закона №214-ФЗ). На основании ГК РФ право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, если иное не предусмотрено законом или договором.

В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие, связанные с требованием права. Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования ( ГК РФ).

На практике часто возникают такие ситуации, когда риэлтерские фирмы, выступающие в качестве первоначальных инвесторов, в ходе реализации строительства (то есть пока объект еще не построен и не передан в собственность инвестору на основании инвестиционного договора) передают свои права и обязанности третьим лицам (чаще всего физическим лицам), которые в соответствии с заключенными договорами вступают в правоотношения на равных с остальными участниками инвестиционного проекта на их условиях. Если в договоре инвестирования предусмотрено, право первоначального инвестора привлекать к участию в финансировании строительства третьих лиц, то он имеет право заключить договоры самостоятельно без дополнительного согласования со строителем (двусторонний договор первоначального инвестора и соинвесторов).

Но при этом, передать обязанности инвестор не сможет, так как договор строительного подряда наряду с правами имеет и обязанности осуществить инвестиции, соответственно обязательно требуется согласие подрядчика как кредитора по этому обязательству.

Пример 1. Агентство недвижимости ЗАО «А» заключило договор инвестиционного строительства, организация выступала в качестве инвестора и передавала заказчику (по договору) денежные средства в качестве целевого финансирования на строительство. По окончанию строительства и ввода объекта в эксплуатацию к ЗАО «А» должно перейти право собственности на построенный объект.

Но в ходе строительства у агентства недвижимости возникла необходимость в привлечении сторонних денежных средств, для этого организация заключила договоры, в которых привлеченные лица выступают в качестве соинвесторов, с определением инвестиций каждого из участников и причитающейся им доли, как обязанности по согласованию с подрядчиком.

После завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию соинвесторам на основании договора передается в собственность от подрядчика причитающаяся доля имущества.

После завершения строительства у инвесторов есть право получить в собственность имущество, причитающееся им в соответствии с договором (по трехсторонней сделке право требования к строительной организации, по трехсторонней сделке право требования строительной организации к первоначальному инвестору). Окончание примера. Довольно часто возникает ситуация, когда происходит уступка (переуступка) права требования к подрядчику. Такая ситуация является одним из способов реализации жилья на первичном рынке.

До окончания строительства имущество существует как право требования к подрядчику, имущественное право неразрывно связано с самим имуществом и выражается в реализации права пользования, владения, распоряжения имуществом. До момента создания иного имущества реализовать права пользования, владения, распоряжения пока несуществующим имуществом невозможно.

На данном этапе существует право требования к подрядчику на предоставление имущества (в пользование, распоряжение, владение). После оформления права собственности на объект недвижимости сделка передачи прав на объект будет являться куплей — продажей и к такой сделке будут применяться общие правила налогообложения, установленные НК РФ, для реализации имущества. Понятие договора купли-продажи законодательно закреплено ГК РФ.

В соответствии с пунктом 3 Положения по бухгалтерскому учету «Учет финансовых вложений» ПБУ 19/02, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 10 декабря 2002 года №126н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет финансовых вложений» ПБУ 19/02» (далее — ПБУ 19/02) приобретенные права требования учитываются на счетах учета финансовых вложений.

Правила формирования в бухгалтерском учете информации о финансовых вложениях организации установлены ПБУ 19/02. Данный бухгалтерский стандарт распространяется на организации, являющиеся юридическими лицами по законодательству Российской Федерации (за исключением кредитных организаций и бюджетных учреждений). В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета и Инструкции по его применению для обобщения информации о наличии и движении инвестиций организации в государственные ценные бумаги, акции, облигации и иные ценные бумаги других организаций, уставные (складочные) капиталы других организаций, а также предоставленные другим организациям займы предназначен счет 58 «Финансовые вложения».

В бухгалтерском учете операции по договорам уступки права требования рекомендуется отражать следующими записями: Корреспонденция счетов Содержание операции Дебет Кредит 76 51 Перечислены суммы инвестиционного взноса застройщику 58 76 Приняты к учету 76 91-1 Отражена задолженность организации по оплате уступленного права требования 51 76 Получены на расчетный счет денежные средства в оплату уступленного требования 91-2 68 Начислен НДС с суммы разницы между договорной стоимости права требования и величиной уступаемой дебиторской задолженности 91-2 58 Списано уступленное право 90-9 99 Выявлен финансовый результат по сделке уступки права требования Если риэлтерская компания выступает согласно инвестиционному контракту в роли инвестора, а затем (после осуществления предусмотренных контрактом инвестиций) уступает существующие права инвестора (главное из них — право требовать выполнения застройщиком обязательств по созданию объекта недвижимости) юридическим или физическим лицам, то в бухгалтерском учете компании будут сделаны проводки: Корреспонденция счетов Содержание операции Дебет Кредит 76 51 Перечислен инвестиционный взнос 76 90-1 Отражена выручка от передачи прав инвестора в порядке уступки требования 90-3 68 Начислена сумма НДС 68 76 Принята к вычету сумма НДС 51 76 Получены денежные средства в оплату уступленного права Обратите внимание!

Для организаций, не оказывающих риэлтерские услуги, уступка прав отражается на счете 91 «Прочие доходы и расходы». Но так как для риэлтерских организаций уступка прав инвестора относится к «предмету деятельности» организации, и объем получаемого от этого дохода, как правило, является «существенной», для характеристики финансового положения организации, величиной, то в данном случае следует использовать счет 90 «Продажи».

В бухгалтерском учете риэлтерской компании операции по приобретению и уступке прав инвестора отражаются следующим образом: Корреспонденция счетов Содержание операции Дебет Кредит 58 51,76 Принято к учету право, полученное в порядке уступки требования Иногда возникает вопрос об использовании в данном случае счета 41 «Товары», на котором отражаются объекты, которые одновременно приобретены для перепродажи и имеют материальную природу. Права требования второму из этих критериев не соответствуют. Корреспонденция счетов Содержание операции Дебет Кредит 76 90-1 Переданы права инвестора в порядке уступки требования 90-1 58 Списано уступленное право 90-3 68 Начислен НДС 90-2 44 Списаны расходы, связанные с уступкой права 90-9 99 Определен финансовый результат 99 68 Начислен налог на прибыль Если организация использует средства полученных займов и кредитов для осуществления предварительной оплаты МПЗ, других ценностей, работ, услуг или выдачи авансов и задатков в счет их оплаты, то на основании пункта 15 ПБУ 15/01 расходы по обслуживанию указанных займов и кредитов относятся организацией-заемщиком на увеличение дебиторской задолженности, образовавшейся в связи с предварительной оплатой и (или) выдачей авансов и задатков на указанные выше цели.

При поступлении в организацию заемщика МПЗ и иных ценностей, выполнении работ и оказании услуг дальнейшее начисление процентов и осуществление других расходов, связанных с обслуживанием полученных займов и кредитов, отражаются в бухгалтерском учете в общем порядке: с отнесением указанных затрат на прочие расходы организации-заемщика.

Если предусмотрено, что после завершения строительства часть построенных помещений оформляется в собственность риэлтерской компании с целью их последующей продажи, то отражение в бухгалтерском учете операций производится следующим образом: Корреспонденция счетов Содержание операции Дебет Кредит 08 76 Отражены капитальные вложения в построенный объект недвижимости 41 08 Принят к учету объект недвижимости В этом случае, проценты по заемным средствам, начисляемые в соответствии с условиями договора и до завершения строительства, будут относиться на счет учета капитальных вложений, а затем будут включены в стоимость построенных помещений: Корреспонденция счетов Содержание операции Дебет Кредит 08 66.67 Отражена сумма процентов по заемным средствам 41 08 Принят к учету объект недвижимости Включение процентов по заемным средствам в стоимость построенной для продажи или приобретенной для этого недвижимости, производится с учетом норм ПБУ 15/01. В соответствии с пунктом 23 ПБУ 15/01 затраты по полученным займам и кредитам, непосредственно относящиеся к приобретению и (или) строительству инвестиционного актива, должны включаться организациями в стоимость этого актива и погашаться посредством начисления амортизации, кроме случаев, когда правилами бухгалтерского учета начисление амортизации актива не предусмотрено. Затраты по полученным займам и кредитам, связанным с формированием инвестиционного актива, по которому по правилам бухгалтерского учета амортизация не начисляется, в стоимость такого актива не включаются, а относятся на текущие расходы организации в порядке, установленном пунктом 14 ПБУ 15/01.

К инвестиционным активам (ПБУ 15/01), по которым начисляется или не начисляется амортизация, отнесены только (пункт 24 ПБУ 15/01).

Подпунктом 2.1. НК РФ при реализации имущественных прав (долей, паев) налогоплательщику позволено уменьшить доходы на цену приобретения данных имущественных прав (долей, паев) и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией.

Согласно действующему законодательству имущественные права не только признаются объектом, но и предлагается алгоритм определения расходов их при реализации по отдельным видам имущественных прав как приобретенным, так и созданным организацией. При реализации имущественного права, которое представляет собой право требования долга, налоговая база определяется с учетом положений, установленных НК РФ

«Особенности определения налоговой базы при уступке (переуступке) права требования»

.

При этом в 25 главе НК РФ, дана квалификация, что может быть имущественным правом, к ним отнесены права требования, относимые к имуществу в соответствии с ГК РФ.

С 1 января 2006 года при реализации имущественных прав, налогоплательщик обязан уменьшить доходы от таких операций на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией (в частности на расходы по оценке), не относя их на прочие расходы, а учитывая через расходы по НК РФ. То же касается и реализации имущества, остального имущества, указанного в данной статье. Если цена приобретения (создания) имущества (имущественных прав), указанного в НК РФ, с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения.

Данный пункт вводит в заблуждение налогоплательщиков, так как имущественные права указаны не в НК РФ, а в НК РФ, то воспользоваться возможностью учесть убыток имущественных прав от реализации имущественных прав в целях налогообложения просто нельзя. Аналогичная точка зрения высказана в Письме Минфина Российской Федерации от 6 марта 2006 года №03-03-02/53. Более подробно с вопросами, касающимися порядка исчисления и уплаты налога на прибыль, Вы можете ознакомиться в книге авторов ЗАО «BKR-ИНТЕРКОМ-АУДИТ» «Налог на прибыль».

Согласно НК РФ проценты по долговым обязательствам любого вида, вне зависимости от характера предоставленного кредита или займа (текущего и (или) инвестиционного), признаются внереализационным расходом.

Независимо от порядка бухгалтерского учета процентов, в целях налогообложения они будут приниматься в соответствии с правилами, установленными НК РФ. Рассмотрим положения данной статьи более подробно.

Статьей 269 НК РФ предусмотрены особые условия отнесения к расходам процентов по долговым обязательствам.

К долговым обязательствам, проценты по которым подлежат исключению из налогооблагаемой базы по налогу на прибыль, относятся: — кредиты; — товарные и коммерческие кредиты; — займы; — банковские вклады; — банковские счета; — и иные заимствования независимо от формы их оформления. Пунктом 3 НК РФ установлено, что процентами признается любой заранее заявленный (установленный) доход, в том числе в виде дисконта, полученный по долговому обязательству любого вида (независимо от способа его оформления).

При этом процентами признаются, в частности, доходы, полученные по денежным вкладам и долговым обязательствам. Для целей налогообложения прибыли под долговыми обязательствами следует понимать: — средства, полученные по кредитным договорам, товарными коммерческим кредитам, межбанковским кредитам; — заемные средства, полученные от юридических и физических лиц (включая банковские вклады, вклады и займы в драгоценных металлах), независимо от формы оформления включая вклады, удостоверенные в том числе сберегательной книжкой, сберегательным или депозитным сертификатом); — заемные средства, полученные под эмитированные собственные долговые обязательства, оформленные в виде ценных бумаг (под последними принимаются векселя, облигации и прочие ценные бумаги, условия размещения которых предусматривают начисление процентных (дисконтных) доходов).

Рекомендуем прочесть:  Ответная речь на награду

— средства, полученные по прочим долговым обязательствам (в том числе оформленные договором банковского счета) независимо от формы их оформления.

Организация может включить проценты по долговым обязательствам в расходы организации при условии, что их размер начисленных процентов по долговому обязательству существенно не отклоняется от среднего уровня процентов, взимаемых по долговым обязательствам, выданным в том же квартале (месяце) на сопоставимых условиях. Пункт 1 НК РФ ввел понятие «сопоставимые условия» и «существенное отклонение уровня процентов». Сопоставимые условия — это условия когда долговые обязательства сравниваются по следующим признакам: — валюта; — сроки; — объемы; — обеспечение.

Под долговыми обязательствами, выданными на сопоставимых условиях, понимаются долговые обязательства, выданные в аналогичной валюте и на те же сроки, в сопоставимых объемах и под аналогичное обеспечение. В Письме от 27 марта 2006 года №03-03-04/1/282 Минфин Российской Федерации разъясняет: «При определении среднего уровня процентов налогоплательщик принимает в расчет все долговые обязательства, полученные налогоплательщиком в том же квартале (месяце — для налогоплательщиков, перешедших на исчисление ежемесячных авансовых платежей исходя из фактически полученной прибыли) на сопоставимых условиях.

Порядок определения сопоставимости по критериям (за исключением критерия по валюте) определяется в учетной политике налогоплательщика, заявленной до начала налогового периода, исходя из принципа существенности и обычаев делового оборота.

В случае если указанного порядка в учетной политике не предусмотрено, предельная величина процентов, признаваемых расходом, принимается равной ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, увеличенной в 1,1 раза, — при оформлении долгового обязательства в рублях и равной 15 процентам — по долговым обязательствам в иностранной валюте.

При наличии долговых обязательств, выданных в том же квартале на сопоставимых условиях, в случае если в учетной политике предусмотрен порядок определения сопоставимости по критериям, указанным в п.

1 ст. 269 Кодекса, налогоплательщик вправе признавать проценты в составе расходов в пределах рассчитанного среднего уровня процентов. В иных случаях, а также по выбору налогоплательщика применяется ставка рефинансирования, увеличенная в 1,1 раза, — при оформлении долгового обязательства в рублях и ставка 15 процентов — по долговым обязательствам в иностранной валюте».

Предельный уровень процентов, которые разрешено относить на расходы для целей налогообложения прибыли в текущем отчетном (налоговом) периоде, может быть рассчитан следующими способами: Первый способ: учесть проценты в том объеме, в котором их выплата предусмотрена договором (если величина таких процентов существенно не отклоняется от среднего уровня процентов по долговым обязательствам).

Предельный уровень определяется существенным отклонением размера начисленных процентов по долговому обязательству, которое считается как отклонение более чем на 20 процентов в сторону превышения или в сторону понижения от среднего уровня процентов, начисленным по долговому обязательству, выданному в том же квартале на сопоставимых условиях.

На практике данная норма базируется на положениях НК РФ и позволяет налоговым органам при установлении фактов существенного отклонения от среднего уровня процентов проводить их доначисления.

Второй способ: учесть проценты в размере, не превышающем ставку рефинансирования ЦБ РФ , увеличенную в 1,1 раза — при оформлении долгового обязательства в рублях Российской Федерации, и не превышающую 15% — по долговым обязательствам в иностранной валюте. Данный способ применяется при отсутствии долговых обязательств, выданных в том же квартале на сопоставимых условиях, а также по выбору налогоплательщика. Это подтверждается Письмом Минфина Российской Федерации от 22 марта 2005 года №03-03-01-04/1/130.

При наличии у риэлтерской компании нескольких видов долговых обязательств, выданных на сопоставимых условиях, расчет среднего уровня процентов осуществляется отдельно по каждому виду долговых обязательств, выданных на сопоставимых условиях.

Как было сказано выше, средний уровень процентов используется организацией для расчета предельного уровня процентов, принимаемых к вычету, который, не должен отклоняться от среднего уровня в ту или другую сторону не более чем на 20%. Все понятно для налогоплательщиков, когда такого отклонения не наблюдается, и все начисленные проценты по долговому обязательству могут быть включены с расходы, а если подобное случилось и отклонение присутствует. О том, что делать налогоплательщику в этом случае НК РФ умалчивает.

В данном случае возможно двойное и противоположное трактование положений НК РФ. При отклонении процентов от среднего уровня более чем на 20% их вообще нельзя учесть в расходах, так как абзац 2 НК РФ признает под расходами проценты, начисленные по долговому обязательству, размер которых существенно не отклоняется от среднего уровня процентов.

В этом случае в зависимость от существенности отклонения начисленных (выплачиваемых) процентов от среднего уровня процентов ставится сама возможность включения процентов в расходы.

Тем самым ущемляются права налогоплательщиков.

А, руководствуясь нормой, предусмотренной в НК РФ, получаем:

«…Все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика (плательщика сборов)»

.

При втором варианте толкования вышеприведенной нормы в зависимости от существенности отклонения начисленных (выплачиваемых) процентов от среднего уровня ставится лишь их размер, который можно включить в расходы. В Письме Минфина Российской Федерации от 6 марта 2006 года №03-03-04/1/183 даны разъяснение по ряду вопросов, связанных с применением НК РФ: «1.

При определении среднего уровня процентов налогоплательщик принимает в расчет все долговые обязательства, полученные налогоплательщиком в том же квартале (месяце — для налогоплательщиков, перешедших на исчисление ежемесячных авансовых платежей исходя из фактически полученной прибыли) на сопоставимых условиях. 2. Порядок определения сопоставимости по критериям (за исключением критерия по валюте) определяется в учетной политике налогоплательщика, заявленной до начала налогового периода, исходя из принципа существенности и обычаев делового оборота.

В случае если указанного порядка в учетной политике не предусмотрено, предельная величина процентов, признаваемых расходом, принимается равной ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, увеличенной в 1,1 раза, — при оформлении долгового обязательства в рублях и равной 15 процентам — по долговым обязательствам в иностранной валюте. 3. По мнению Департамента, долговые обязательства, полученные от юридических лиц и полученные от физических лиц, нельзя признать выданными на сопоставимых условиях. Долговые обязательства, полученные от юридических лиц, включая кредитные организации, могут быть признаны выданными на сопоставимых условиях.

4. В случае если в квартале организацией получено единственное долговое обязательство, предельная величина процентов принимается равной ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, увеличенной в 1,1 раза, — при оформлении долгового обязательства в рублях и равной 15 процентам — по долговым обязательствам в иностранной валюте.

Справка заимодавца о том, что условия получения займа являются сопоставимыми, для целей ст. 269 Кодекса использована быть не может. 5. При наличии долговых обязательств, выданных в том же квартале на сопоставимых условиях, в случае если в учетной политике предусмотрен порядок определения сопоставимости по критериям, указанным в п.

1 ст. 269 Кодекса, налогоплательщик вправе признавать проценты в составе расходов в пределах рассчитанного среднего уровня процентов.

В иных случаях, а также по выбору налогоплательщика применяется ставка рефинансирования, увеличенная в 1,1 раза, — при оформлении долгового обязательства в рублях и ставка 15 процентов — по долговым обязательствам в иностранной валюте».

В НК РФ определены: — виды задолженности по долговым обязательствам, для которых применяются особые правила при определении предельного размера процентов; — правила оценки предельного уровня процентов по долговым обязательствам; — условия, при которых применяются данные правила.

В Письме от 6 октября 2005 года №03-03-04/1/251 Минфин Российской Федерации по вопросу учета отрицательных и положительных разниц, возникающих по договорам займа, при условии, что займы выражены в иностранной валюте, но подлежат оплате в рублях, сообщает следующее: «Учитывая данные понятия, разница между рублевой оценкой суммы займа на дату получения заемщиком денежных средств и рублевой оценкой суммы займа на дату возврата денежных средств заимодавцу не подпадает под определение суммовой разницы.

Возникающую в этом случае отрицательную разницу у заемщика следует рассматривать как плату за пользование займом и учитывать для целей налогообложения прибыли в соответствии со статьей 269 Кодекса. В случае, если организация по договору займа получила сумму меньшую, чем передала займополучателю, то в учете заимодавца будет числиться задолженность (в отрицательной разнице) займополучателя, списание которой в дальнейшем не будет учитываться в составе расходов заимодавца.

Таким образом, возникшая отрицательная разница у заимодавца не учитывается для целей налогообложения прибыли по договорам займа, номинированным в иностранной валюте, но подлежащим оплате в рублях. При этом возникающие у заимодавца положительные разницы учитываются в составе внереализационных доходов».

Обратите внимание! Свое право применять ставку рефинансирования ЦБ РФ, увеличенную в 1,1 раза, — при оформлении долгового обязательства в рублях и ставку в 15 процентов — по долговым обязательствам в иностранной валюте, налогоплательщик обязан зафиксировать в учетной политике.

В противном случае он обязан признавать расходом проценты, начисленные по долговому обязательству любого вида при условии, что размер начисленных налогоплательщиком по долговому обязательству процентов существенно не отклоняется от среднего уровня процентов, взимаемых по долговым обязательствам, выданным в том же квартале (месяце — для налогоплательщиков, перешедших на исчисление ежемесячных авансовых платежей исходя из фактически полученной прибыли) на сопоставимых условиях.

Если долговое обязательство не содержит условия об изменении процентной ставки в течение всего срока действия долгового обязательства, применяется ставка рефинансирования ЦБ РФ, действовавшая на дату привлечения денежных средств.

Если долговое обязательство содержит любое условие об изменении процентной ставки в течение срока действия долгового обязательства, то применяется ставка рефинансирования ЦБ РФ, действующая на дату признания расходов в виде процентов. В соответствии с НК РФ передача имущественных прав является объектом налогообложения НДС. Следует отметить, что согласно НК РФ имущественные права для целей налогообложения не относятся к имуществу и, соответственно, не признаются товарами.

В связи с этим считаем, что в отношении НДС передачи имущественных прав, возможно, рассматривать как самостоятельный . Изменения, внесенные в НК РФ Федеральным законом №119-ФЗ, сформировали порядок определения налоговой базы при передаче имущественных прав, то есть теперь НК РФ устанавливает особенности налогообложения при передаче любых имущественных прав. Налоговая база определяется при передаче, а не при реализации, что может повлиять на момент определения налоговой базы.

Пунктом 3 НК РФ, установлено, что при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав. Заметим, что в данном пункте содержится масса противоречий. Первое: наличие в данном пункте слов

«участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или Машино-места»

, может ввести в заблуждение, что этот пункт не распространяется ни на что другое.

Но, имейте в виду, что слова «в том числе», говорят о том, что технология определения налоговой базы распространяется на все имущественные права без ограничений.

Второе: кроме того, эти же слова «в том числе» позволяют думать, что технология определения налоговой базы при передаче имущественных прав участниками долевого строительства распространяется и на остальных участников долевого строительства, передающих любые имущественные права. Третье: технология определения налоговой базы, при передаче имущественных прав, установленная НК РФ кардинальным образом отличается от технологий, установленных пунктами 1 и 5 , что, по мнению авторов, будет вызывать споры при определении налоговой базы в соответствии с пунктом 5. Но, при наличии прямых технологий, установленных пунктами 1 и 5, налоговые органы будут правы, требуя их исполнения.

Четвертое: при передаче имущественных прав налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав. Что имели в виду законодатели, под стоимостью с учетом налога, неизвестно, так как сумма налога определяется по формуле уже из разницы, а не из стоимости с учетом налога (под которой, кстати, можно понимать и стоимость с учетом налога на всю сумму передачи). В заключение отметим, что с 1 января 2006 года порядок определения налоговой базы при передаче определенной части имущественных прав, отличных от права требования дебиторской задолженности (вытекающих из договоров, связанных с реализацией товаров (работ, услуг) и финансирования под уступку денежного требования), установлен.

И если ранее налогоплательщик, например, при передаче имущественных прав, возникающих у него по договору долевого строительства имел шанс не уплачивать НДС при передаче указанного права, опираясь на положения НК РФ, доказывая свою правоту через суд, то теперь вряд ли имеет смысл говорить об отсутствии такого элемента налогообложения как налоговая база.

Однако заметим, что существующая судебная практика по искам, связанным с передачей имущественных прав очень противоречива, так как нет однозначно-правовой квалификации передачи имущественных прав. Впрочем в отношении однозначности квалификации, с 1 января 2006 года ситуация сильно не меняется, так как передаче имущественных прав почти всегда можно дать еще одну гражданско-правовую квалификацию договора.

Поэтому, например, при долевом участии, в качестве застройщика, на основании Закона №214-ФЗ, при продаже застройщиком имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места, очень легко можно доказать, что застройщик не торгует ими, а является генеральным подрядчиком. Налогоплательщик НДС формирует налоговую базу по НДС независимо от того, произошла ли реализация товаров (работ, услуг), имущественных прав или нет. В НК РФ указано, что моментом определения налоговой базы является наиболее ранняя из двух дат: 1) день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав; 2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

С 1 января 2006 года определен момент определения налоговой базы при передаче имущественных прав, а именно: — При уступке новым кредитором, получившим денежное требование, вытекающее из договора реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых подлежат налогообложению — как день уступки денежного требования или день прекращения соответствующего обязательства; — При передаче имущественных прав налогоплательщиками или приобретении денежного требования у третьих лиц — как день уступки (последующей уступки) требования или день исполнения обязательства должником; — При передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав — как день передачи имущественных прав.

При выставлении счета-фактуры покупателю обязательно должны быть выделены налоговая база и суммы НДС отдельной строкой. Требования к порядку выставления и оформлению счетов-фактур установлены статьями и НК РФ. Более подробно с вопросами, касающимися порядка исчисления и уплаты НДС, Вы можете ознакомиться в книге авторов ЗАО «BKR-ИНТЕРКОМ-АУДИТ» «Налог на добавленную стоимость».

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+