Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Другое - Вправе ли арендодатель требовать отчисления на капремонт

Вправе ли арендодатель требовать отчисления на капремонт

Бухгалтерский учет расходов на ремонт у арендодателя и арендатора

Бухгалтерский учет расходов на ремонт у арендодателя По общему правилу, установленному ст. 616 ГК РФ, обязанность по проведению капитального ремонта возлагается на арендодателя. В свою очередь арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества.И.М.

Кирюшина, А.В. Тюрина Однако общее правило применяется в том случае, если иное не установлено договором аренды. Следовательно, в договоре аренды стороны договора вправе самостоятельно определить порядок проведения всех видов ремонта.

Рассмотрим возможные варианты.

1-й вариант. Законом или договором установлено, что ремонт имущества, переданного в аренду, – обязанность арендодателя. В этом случае затраты по проведению ремонта несет арендодатель. Квалификация этих затрат определяется квалификацией доходов, полученных арендодателем в виде арендной платы.

В зависимости от того, является предоставление имущества в аренду предметом деятельности организации или не является, расходы на ремонт признаются либо расходами по обычным видам деятельности (счет 20), либо прочими расходами (счет 91). Пример Организация сдает в аренду предприятию нежилое помещение под склад.

Обязанность по проведению капитального ремонта лежит на арендодателе.

Организация в июле 2007 г. произвела капитальный ремонт склада, обратившись за помощью к подрядчику. Стоимость ремонта – 472 000 руб., в том числе НДС – 72 000 руб.

Предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности организации.

В бухгалтерском учете организации указанные операции отражаются следующим образом: Дебет 91 – Кредит 60 – 400 000 руб. (472 000 руб. : 118 х 18) – учтены затраты на капитальный ремонт помещений; Дебет 19 – Кредит 60 – 72 000 руб.

– отражен «входной» НДС по ремонту; Дебет 68/«НДС» – Кредит 19 – 72 000 руб. – НДС предъявлен к вычету. В целях равномерного включения предстоящих расходов на ремонт основных средств в затраты на производство (расходы на продажу) отчетного периода арендодатель может создавать резерв расходов на ремонт основных средств (п.

69 Методических указаний по учету ОС).

В этом случае в расходы включаются ежемесячные отчисления на образование резерва: Дебет 20 – Кредит 96/«Резерв расходов на ремонт основных средств». Фактические затраты на проведение ремонта осуществляются за счет начисленной суммы резерва: Дебет 96/«Резерв расходов на ремонт основных средств». Арендодатель может самостоятельно производить капитальный ремонт имущества, сдаваемого в аренду (подрядным или хозяйственным способом).
Арендодатель может самостоятельно производить капитальный ремонт имущества, сдаваемого в аренду (подрядным или хозяйственным способом).

Но чаще всего на практике встречается ситуация, когда ремонтные работы выполняет арендатор, а арендодатель возмещает ему расходы, связанные с проведением ремонта, например путем зачета в счет арендной платы.

Арендодатель должен будет сделать следующие записи: Дебет 20 (91) – Кредит 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – отражена стоимость выполненного арендатором ремонта; Дебет 19 – Кредит 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – отражен НДС по выполненному ремонту; Дебет 68/«Расчеты по НДС» – Кредит 19 – «входной» НДС по сделанному арендатором ремонту принят к возмещению; Дебет 62 (76/«Расчеты с арендатором по арендной плате») – Кредит 90 (91) – начислена арендная плата; Дебет 90 (91) – Кредит 68/«Расчеты по НДС» – начислен НДС на стоимость арендной платы; Дебет 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – Кредит 62 (76/«Расчеты с арендатором по арендной плате») – стоимость выполненного ремонта засчитана в счет арендной платы. Пример Организация сдает в аренду нежилое помещение под склад предприятию.

Арендная плата составляет 82 600 руб. в месяц, в том числе НДС 18% – 12 600 руб.

Обязанность по проведению капитального ремонта лежит на арендодателе. В июле 2007 г. арендатор силами подрядной организации осуществил капитальный ремонт склада.

Стоимость ремонта, равная 472 000 руб., в том числе НДС 18% – 72 000 руб., засчитывается в счет уплаты арендных платежей. Предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности организации.

В этом случае в учете организации должны быть сделаны следующие записи. Июль 2007 г.: Дебет 91/2 – Кредит 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – 400 000 руб. – стоимость проведенного арендатором ремонта отнесена к прочим расходам; Дебет 19 – Кредит 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – 72 000 руб.

(400 000 руб. х 18%) – отражен «входной» НДС по сделанному ремонту; Дебет 68/«Расчеты по НДС» – Кредит 19 – 72 000 руб. – принят к вычету «входной» НДС по сделанному ремонту, погашенный в счет арендной платы; Дебет 76/«Расчеты с арендатором по арендной плате» – Кредит 91/1 – 82 600 руб.

– начислена арендная плата за июль 2007 г.; Дебет 91/2 – Кредит 68/«Расчеты по НДС» – 12 600 руб.

– начислен НДС на стоимость арендной платы; Дебет 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – Кредит 76/«Расчеты с арендатором по арендной плате» – 82 600 руб.

– частично погашена задолженность перед арендатором за проведенный им капитальный ремонт. Ежемесячно с августа по ноябрь 2007 г. организация будет списывать начисленную арендную плату в уменьшение задолженности по ремонту проводкой: Дебет 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – Кредит 76/«Расчеты с арендатором по арендной плате» – 82 600 руб.
организация будет списывать начисленную арендную плату в уменьшение задолженности по ремонту проводкой: Дебет 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – Кредит 76/«Расчеты с арендатором по арендной плате» – 82 600 руб.

– частично погашена задолженность перед арендатором за проведенный им капитальный ремонт. Декабрь 2007 г.: Дебет 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – Кредит 76/«Расчеты с арендатором по арендной плате» – 59 000 руб.

(472 000 руб. – – 82 600 руб. х 5 месяцев) – полностью погашена задолженность перед арендатором за проведенный им капитальный ремонт; Дебет 51 – Кредит 76/«Расчеты с арендатором по арендной плате» – 23 600 руб. (82 600 руб. – 59 000 руб.) – получена от арендатора сумма арендной платы за декабрь 2007 г.

2-й вариант. Обязанность по проведению ремонта возложена на арендатора (законом – текущего, договором – капитального). В этом случае все затраты по проведению ремонта берет на себя арендатор.

Если ремонт делает арендатор, то в учете арендодателя стоимость этого ремонта никак не отражается. Если ремонтом все же приходится заниматься арендодателю, а арендатор возмещает арендодателю понесенные им расходы на проведение ремонта, то в этой ситуации арендодатель фактически выполняет для арендатора работы по ремонту арендованного имущества. Соответственно полученные от арендатора средства отражаются в его учете как выручка от выполнения работ, а понесенные расходы учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности.

Если ремонт выполняется силами подрядчика, то в учете арендодателя отражаются следующие записи: Дебет 20 – Кредит 60 – отражена стоимость ремонтных работ, выполненных подрядчиком; Дебет 19 – Кредит 60 – отражен «входной» НДС со стоимости ремонтных работ; Дебет 68 – Кредит 19 – «входной» НДС принят к вычету; Дебет 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – Кредит 90/1 – признана выручка от выполнения работ; Дебет 90/3 – Кредит 68/«Расчеты по НДС» – начислен НДС с суммы этой выручки; Дебет 90/2 – Кредит 20 – отражена себестоимость ремонтных работ; Дебет 51 – Кредит 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – от арендатора получены средства в оплату ремонта.

Пример Организация сдает в аренду нежилое помещение под склад предприятию. Арендная плата составляет 82 600 руб.

в месяц, в том числе НДС 18% – 12 600 руб. Договором аренды порядок проведения капитального и текущего ремонта не определен. Следовательно, стороны должны применять правила, установленные ст.

616 ГК РФ (т.е. обязанность по проведению текущего ремонта лежит на арендаторе).

В июле 2007 г. текущий ремонт склада осуществил арендодатель.

По договоренности сторон стоимость ремонта равна 472 000 руб., в том числе НДС 18% – 72 000 руб. Ремонт был произведен силами подрядчика и обошелся организации в 448 400 руб. (в том числе НДС 18% – 68 400 руб.).

Арендатор рассчитался за ремонт, перечислив денежные средства на расчетный счет организации в августе 2007 г.

Предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности организации. В бухгалтерском учете организации должны быть сделаны следующие проводки: Июль 2007 г.: Дебет 76/«Расчеты с арендатором по арендной плате» – Кредит 91/1 – 82 600 руб. – начислена арендная плата за июль 2007 г.; Дебет 91/2 – Кредит 68/«Расчеты по НДС» – 12 600 руб.

– начислен НДС на стоимость арендной платы; Дебет 20 – Кредит 60 – 380 000 руб.

– отражена стоимость ремонтных работ, выполненных подрядчиком; Дебет 19 – Кредит 60 – 68 400 руб.

– отражен НДС, предъявленный подрядчиком; Дебет 68/«Расчеты по НДС» – Кредит 19 – 68 400 руб.

– принят к вычету НДС, предъявленный подрядчиком; Дебет 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – Кредит 90/1 – 472 000 руб. – признана выручка от выполнения работ; Дебет 90/3 – Кредит 68/«Расчеты по НДС» – 72 000 руб.

– начислен НДС с суммы этой выручки; Дебет 90/2 – Кредит 20 – 380 000 руб. – отражена себестоимость ремонтных работ; Дебет 51 – Кредит 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – 472 000 руб. – поступила оплата за проведенный ремонт.

Бухгалтерский учет расходов на ремонт у арендатора Если иное не предусмотрено договором аренды, обязанность по проведению капитального ремонта возлагается на арендодателя, текущего ремонта – на арендатора. Однако стороны договора аренды могут перераспределить обязанности иначе.

При этом возможны варианты. Рассмотрим их.

1-й вариант. Ремонт – обязанность арендодателя (капитальный – по закону, текущий – в соответствии с условиями договора). В этом случае все затраты, связанные с осуществлением ремонта, ложатся на плечи арендодателя (см. раздел

«Бухгалтерский учет расходов на ремонт у арендодателя»

, с.

116). В случае неисполнения арендодателем возложенной на него обязанности арендатор может осуществить ремонт и по своему выбору: – взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; – потребовать соответственного уменьшения арендной платы; – потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2-й вариант. Расходы арендатора на ремонт возмещаются арендодателем. При возмещении арендодателем расходов на ремонт арендатору последний должен отразить затраты на проведение ремонта на счетах учета затрат, а на дату передачи результатов ремонтных работ арендодателю – включить стоимость этих работ в состав доходов от реализации (в оценке, согласованной сторонами договора аренды).

Передача результатов выполненных работ одним лицом для другого лица на возмездной основе признается объектом обложения НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ). Поэтому арендатор должен начислить НДС по указанной операции. При проведении ремонта подрядным способом делаются следующие проводки: Дебет 20 (25) – Кредит 60 – отражена себестоимость ремонтных работ; Дебет 19 – Кредит 60 – отражен «входной» НДС; Дебет 62 – Кредит 90/1 – признана выручка от реализации ремонтных работ; Дебет 90-3 – Кредит 68 – начислен НДС с суммы выручки; Дебет 90-2 – Кредит 20 (25) – списана себестоимость ремонтных работ; Дебет 76/«Расчеты с арендодателем по арендной плате» (51) – Кредит 62 – уменьшена сумма задолженности по арендной плате (поступили деньги на расчетный счет в оплату ремонта).

Пример Организация арендует склад у предприятия. Обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя.

Сумма арендной платы составляет 236 000 руб. в месяц (в том числе НДС 18% – 36 000 руб.). Срок аренды – с 1 июля 2007 г.

по 30 июня 2008 г. Стороны договорились о том, что организация производит капитальный ремонт арендуемого помещения, а предприятие возмещает ей фактически израсходованные средства, засчитывая их в счет уплаты арендной платы.

Ремонт проводился силами сторонней организации. Его стоимость составила 1 180 000 руб. (включая НДС 18% – 180 000 руб.). Ремонт был закончен в ноябре 2007 г., что подтверждается соответствующим актом, подписанным организацией и подрядчиком. В течение первых пяти месяцев аренды (с июля по ноябрь) организация не уплачивала арендную плату.
В течение первых пяти месяцев аренды (с июля по ноябрь) организация не уплачивала арендную плату.

Указанные операции отражаются следующими проводками. Ноябрь 2007 г.: Дебет 20 (25) – Кредит 60 – 1 000 000 руб.

– отражена стоимость ремонтных работ, принятых у подрядчика; Дебет 19 – Кредит 60 – 180 000 руб.

– отражен «входной» НДС со стоимости ремонтных работ; Дебет 68/«НДС» – Кредит 19 – 180 000 руб. – принят к вычету предъявленный подрядчиком НДС; Дебет 62 (76/«Расчеты с арендодателем по ремонту») – Кредит 90/1 – 1 180 000 руб.

– отражена выручка от реализации ремонтных работ; Дебет 90/3 – Кредит 68/«НДС» – 180 000 руб. – начислен НДС со стоимости выполненных работ (1 180 000 руб.

: 118 х 18%); Дебет 90/2 – Кредит 20 – 1 000 000 руб.

– списана себестоимость выполненных ремонтных работ; Дебет 76/«Расчеты с арендодателем по арендной плате» – Кредит 62 (76/«Расчеты с арендодателем по ремонту») – 1 180 000 руб. (236 000 руб. х 5 месяцев) – стоимость произведенного ремонта зачтена в счет арендной платы за июль – ноябрь 2007 г. Однако по данному вопросу существует и иная точка зрения.

Если ремонт осуществляется за счет арендодателя, то у арендатора не возникают ни расходы, ни доходы, связанные с его проведением, поскольку средства, потраченные на ремонт, и сумма возмещения этих затрат арендодателем не соответствуют определению расходов и доходов. Поэтому затраты на ремонт предлагается отражать на счетах учета расчетов. Указанные операции оформляются следующими проводками: Дебет 76/«Расчеты с арендодателем по ремонту» – Кредит 60 – отражена сумма дебиторской задолженности арендодателя за выполненные работы по ремонту арендуемого помещения; Дебет 76/«Расчеты с арендодателем по ремонту» – Кредит 68/«НДС» – начислен НДС со стоимости переданных арендодателю результатов выполненных работ; Дебет 76/«Расчеты с арендодателем по арендной плате» – Кредит 76/«Расчеты с арендодателем по ремонту» – на стоимость ремонта уменьшена сумма задолженности по арендной плате.

3-й вариант. Расходы на ремонт не возмещаются арендодателем.

Компенсация расходов арендатора на проведение ремонта арендованного помещения не производится арендодателем если: – таково условие договора аренды; – договором не установлено, на какую сторону возлагается обязанность по производству капитального ремонта. В такой ситуации арендатор безвозмездно передает арендодателю результаты выполненных работ.

При безвозмездной передаче результатов выполненных ремонтных работ арендодателю арендатор обязан начислить НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговая база определяется как стоимость указанных работ по рыночной цене (п.

2 ст. 154 НК РФ). Предположим, ремонт осуществляется подрядным способом. Вправе ли арендатор принять к вычету сумму НДС, предъявленную подрядчиком?

Вычеты «входного» НДС производятся при выполнении следующих условий: – работы приобретены для осуществления облагаемых НДС операций (п.

2 ст. 171 НК РФ); – работы приняты к учету (п. 1 ст. 172 НК РФ); – имеется надлежащим образом оформленный счет-фактура от подрядчика (п.

1 ст. 172 НК РФ). Можно ли считать, что первое условие в данном случае выполняется?

Отметим, что это спорный вопрос.

Если ремонтируется помещение, которое будет использоваться арендатором в деятельности, облагаемой НДС, то, на наш взгляд, арендатор имеет право принять НДС к вычету (в налоговом периоде, в котором выполняется последнее из вышеперечисленных условий).

Тот же вывод можно сделать, если трактовать облагаемые НДС операции узко. Поскольку организация начисляет НДС с рыночной стоимости передаваемых арендодателю работ, она осуществляет облагаемую НДС операцию, а значит, имеет право на вычет (см. также письмо Минфина России от 10.04.2006 № 03-04-11/64).

также письмо Минфина России от 10.04.2006 № 03-04-11/64).

Бухгалтерские проводки будут следующие: Дебет 20 – Кредит 60 – отражена стоимость ремонтных работ; Дебет 19 – Кредит 60 – отражен «входной» НДС, предъявленный подрядчиком; Дебет 68/«НДС» – Кредит 19 – принят к вычету предъявленный подрядчиком НДС; Дебет 91/2 – Кредит 20 – стоимость ремонта списана на расходы; Дебет 91/2 – Кредит 68/«НДС» – начислен НДС со стоимости безвозмездно переданных работ. Вместе с тем существует и другой подход к этой проблеме. Его сторонники право на вычет НДС ставят в зависимость от принятия расходов для целей налогообложения прибыли.

Поскольку стоимость безвозмездно переданных работ при исчислении налога на прибыль не учитывается (п. 16 ст. 270 НК РФ), сумма «входного» НДС к вычету не принимается.

Именно такого подхода должен придерживаться арендатор, если он не готов к спору с налоговыми органами.

Пример Воспользуемся данными предыдущего примера. Предположим, что арендодатель не возмещает арендатору стоимость капитального ремонта. В бухгалтерском учете арендатора эти расходы будут отражены следующим образом.

Ноябрь 2007 г.: Дебет 20 (25) – Кредит 60 – 1 000 000 руб.

– отражена стоимость ремонтных работ, принятых у подрядчика; Дебет 19 – Кредит 60 – 180 000 руб. – отражен «входной» НДС со стоимости ремонтных работ; Дебет 91/2 – Кредит 19 – 180 000 руб.

– отнесен к прочим расходам не возмещаемый из бюджета НДС.

4-й вариант. Ремонт – обязанность арендатора.

В этом случае ремонт (текущий – по закону, капитальный – в соответствии с договором) проводится за счет арендатора. Затраты на этот ремонт относятся к расходам по обычным видам деятельности в том случае, если арендованное помещение будет использоваться в производственной деятельности или для управленческих нужд, либо к прочим расходам – при ином использовании арендованного помещения (пункты 5, 7, 11 ПБУ 10/99). Расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления (п.

18 ПБУ 10/99). Следовательно, указанные расходы признаются единовременно на дату окончания ремонта – при выполнении работ хозяйственным способом либо на дату приемки ремонтных работ у подрядчика – в иных случаях (пункты 16, 18 ПБУ 10/99).

Проведение ремонта подрядным способом оформляется следующими проводками: Дебет 20, 23, 25, 26, 44 – Кредит 60 – отражена стоимость ремонтных работ; Дебет 19 – Кредит 60 – отражен «входной» НДС, предъявленный подрядчиком; Дебет 60 – Кредит 51 – деньги в оплату ремонта перечислены подрядчику; Дебет 68 – Кредит 19 – принят к вычету НДС по работам, предъявленным подрядчиком. Некоторые специалисты высказывают мнение, что затраты на проведение капитального ремонта должны учитываться арендатором в составе расходов будущих периодов в течение оставшегося после ремонта срока договора аренды.

В качестве обоснования своей позиции они приводят положения п.

19 ПБУ 10/99: расходы обоснованно распределяются между отчетными периодами, когда они обуславливают получение доходов в течение нескольких отчетных периодов и когда связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем. Указанная норма п. 19 ПБУ 10/99 к расходам на ремонт арендованного имущества если и применима, то, на наш взгляд косвенно. Впрямую указанные расходы обуславливают получение доходов от использования этого имущества у арендодателя.

: Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера».
Все для бухгалтера.

  1. © 2001–2020, Клерк.Ру.

18+

Капремонт арендованного имущества: спорные моменты

Важное 10 сентября 2008 г. 11:50 По общему правилу производство капитального ремонта имущества, даже если оно передано в аренду, является обязанностью его собственника.

Желание хозяина объекта «перекинуть» хотя бы часть проблем на «квартиросъемщиков» вполне объяснимо, но… Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если продолжительность ремонта не определена договором или вызвана неотложной необходимостью, то в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: − произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; − потребовать соответственного уменьшения арендной платы; − потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Самым популярным является первый путь. Как показывает судебная практика, вернуть свои «кровные» оказывается весьма проблематично.

  1. Оригинальное предложение

Для начала рассмотрим весьма специфическую ситуацию. Сразу заметим, что столкнуться с ней на практике придется, мягко говоря, далеко не всем участникам хозяйственной деятельности. Итак, между территориальным управлением Росимущества (арендодателем) и некой фирмой из Владивостока (арендатором) был заключен имущественного комплекса, находящегося в федеральной собственности.

В договоре было отражено, что при проведении арендатором капремонта арендуемого имущества за свой счет понесенные им затраты засчитываются в счет подлежащей внесению арендной платы. Обязательным условием является предварительное согласование с Росимуществом планируемых работ.

Зачет производится после фактического выполнения работ и представления арендодателю документов, подтверждающих проведение ремонта. В период действия договора указанное положение исправно выполнялось, и стоимость таких работ неоднократно засчитывалась в счет арендной платы за соответствующие периоды. Правда, в один «прекрасный» момент теруправление ФАУФИ выпустило своеобразное распоряжение.

В нем содержалось предписание отделу бухгалтерского учета производить списание зачетной суммы путем погашения 50 процентов ежемесячной арендной платы в виде зачета затрат по капремонту. Что касается оставшихся 50 процентов арендной платы, то их арендатор должен вносить в бюджет в течение срока действия договора.

Однако служители Фемиды не согласились с логикой чиновников. Судьи указали, что данный порядок не может применяться к отношениям сторон, так как он установлен арендодателем в одностороннем порядке.

При этом арендатор, имеющий право на полный зачет, согласия на проведение зачета с ежемесячным внесением 50 процентов арендных платежей не давал (постановление ФАС Дальневосточного округа от 8 августа 2008 г. № Ф03-А51/08-1/3042 по делу № А51-4157/200728-132).

  1. В поисках доказательств

Впрочем, гораздо чаще повод для судебных тяжб бывает более чем прозаическим.

Ярким тому примером является постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31 июля 2008 года по делу № А79-9368/2007. Все началось с того, что индивидуальный предприниматель (арендатор) в 2004 году по собственной инициативе произвел капитальный ремонт системы водоснабжения арендуемого помещения. Впоследствии он попросил арендодателя создать комиссию по определению стоимости выполненных им работ и провести зачет этой суммы в счет арендных платежей.

Однако собственник отказался провести этот зачет.

В результате бизнесмен обратился с жалобой в суд. Его мотивация заключалась в следующем: капремонт водопровода не производился с 1976 года − момента строительства здания.

Данный факт свидетельствует о неисполнении арендодателем обязанности по замене труб водоснабжения в разумный срок. В ходе разбирательства арбитры установили, что в договоре отражена обязанность арендатора производить затраты на улучшение арендованного имущества с согласия арендодателя.

Также в договоре была определена форма арендных платежей в виде затрат арендатора на улучшение объекта аренды. Проведенные ремонтные работы не были согласованы с собственником в установленном порядке. Кроме того, ПБОЮЛ не представил надлежащих доказательств неотложной необходимости ремонта.

Как видим, прежде чем идти с заявлением в суд, необходимо соответствующим образом подкрепить свою позицию. Логические доводы и несоблюдение формальных условий договора вряд ли станут хорошими помощниками в зале суда.

  1. Железный аргумент

В противовес предыдущему проанализируем еще один любопытный случай. Департамент управления имуществом городского округа Самары (арендодатель) и компания (арендатор) заключили договор аренды подвальных помещений. После проведения капитального ремонта арендованного имущества у фирмы возникло вполне закономерное желание возместить свои затраты.

По сложившейся традиции, представители Росимущества ответили отказом. Как нетрудно догадаться, организация отправилась искать правду в суде.

Для начала арбитры обратили внимание участников процесса на акт передачи арендатору объектов недвижимости.

В данном документе было зафиксировано, что капитального ремонта требуют потолки, внутренние стены перегородки, полы, оконные переплеты, дверные проемы, электросеть и осветительная аппаратура, сантехническое оборудование и система водоснабжения, система отопления.

Санитарное состояние объекта − неудовлетворительное. А посему помещения не могли быть использованы по целевому назначению без производства капремонта. Суд пришел к выводу, что арендодателем обязанность по производству капитального ремонта выполнена не была.

Следовательно, у арендатора возникло право произвести капремонт, вызванный неотложной необходимостью.

Кроме того, затраты на ремонтные работы были согласованы с арендодателем (постановление ФАС Поволжского округа от 10 июня 2008 г. по делу № А55-9745/2007). Источник: Горячие темы.

Это обсуждают:

  1. 1686
  2. 11462
  3. 1855

Последние новости: 1999-2021 все самое лучше: инфо: подписка: Наши проекты: Отключить мобильную версию

Спорный вопрос по оплате капитального ремонта

Добрый вечер.

Я являюсь арендатором помещения , в договоре аренды есть пункт о возмещении эксплуатационных расходов (вода, электричество ) и ремонт помещений общего пользования. На днях арендодатель перевыставил счёт на возмещение капитального ремонта нежилого помещения.

Отказываюсь платить, обмениваемся мнениями и ссылками на законы, но арендодатель настаивает на оплате, дальше штрафные санкции. Необходим очень весомый аргумент моей позиции (или несколько аргументов) 01 Сентября 2017, 00:51, вопрос №1739929 Валентина, г. Москва 400 стоимость вопросавопрос решён Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (3) получен гонорар 50% 1648 ответов 799 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Краснодар Бесплатная оценка вашей ситуации Весомый аргумент можно будет предоставить, изучив договор аренды, а так по общему правилу, если в договоре аренды не указано иное, то капитальный ремонт помещения производит собственник. Эксплуатационные расходы к капремонту не относятся. Что подразумевается под ремонтом помещений общего пользования?

Вы арендуете помещения, которыми по мимо ас пользуются другие лица, в том числе собственник?

В договоре указано, что именно капитальный ремонт этих помещений производит арендатор? Совместно с другими лицами? Или единолично?

Или, если указан просто ремонт (не капитальный), то должен подразумеваться только текущий.ГК РФ Статья 616.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества1.Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонтпереданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;потребовать соответственного уменьшения арендной платы;потребовать расторжения договора и возмещения убытков.2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.Или арендодатель требует погасить платежи за капитальный ремонт и нежилое помещение находится в многоквартирном доме?ЖК РФ, Статья 169.

Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, частью 8 статьи 170 и частью 5 статьи 181 настоящего Кодекса, в размере, установленном в соответствии с частью 8.1 статьи 156 настоящего Кодекса, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере.Но опять же такое требование возможно лишь в случае прямо указанном в договоре аренды.

01 Сентября 2017, 01:31 0 0 489 ответов 214 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Адвокат, г.

Москва Бесплатная оценка вашей ситуации Согласен с Романом. Обязанность арендатора оплачивать капитальный ремонт нежилого помещения, не указанная в договоре, исполнению не подлежит.

В случае, если речь идет о платежах за капитальный ремонт МКД в котором расположено нежилое помещение, то такая обязанность у собственника есть. Скорее всего собственнику выставила долг по оплате управляющая компания, а тот, в свою очередь, выставляет ее вам.

01 Сентября 2017, 06:33 0 0 получен гонорар 50% 361 ответ 155 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Омск Бесплатная оценка вашей ситуации Добрый день, Валентина.

Коллеги верно указали для того, чтобы у вас была обязанность по уплате капитального ремонта — это должно быть установлено в самом договоре аренды, если не установлено, то данные расходы обязан нести собственник помещения.Однако, обратил бы ваше внимание на следующий момент, бывает так, что в договоре аренды у Арендодателя может быть предусмотрено право в одностороннем порядке изменять размер или структуру коммунальных платежей, подпись на договоре аренды будет говорить о том, что вы согласились с этими условиями. В таком случае взимание платы за ремонт будет правомерно, необходимо детально изучить договор аренды.Что касаетсяв договоре аренды есть пункт о возмещении эксплуатационных расходов (вода, электричество ) и ремонт помещений общего пользования.ВалентинаСтатьей 431 ГК РФ определено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.Под помещениями общего пользования понимаются:Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.Что касается эксплуатационных расходов, то в договоре четко указано, что это вода и электричество.

Таким образом, исходя из буквального толкования вы не обязаны платить взносы за капитальный ремонт.С Уважением, Илья Александрович.

01 Сентября 2017, 07:49 0 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Похожие вопросы 09 Октября 2018, 09:04, вопрос №2128770 19 Апреля 2018, 15:55, вопрос №1972391 21 Октября 2016, 12:27, вопрос №1415492 28 Декабря 2014, 19:08, вопрос №670639 10 Февраля 2021, 22:38, вопрос №2680153 Смотрите также

Вопрос недели: Должен ли арендатор нежилого помещения возмещать собственнику взносы на кап ремонт?

Должен ли арендатор нежилого помещения возмещать собственнику взносы на кап ремонт? в договоре не прописано конкретно. Что об этом в законе? Сообщаю Вам следующее: Если условие о капитальном ремонте арендованного имущества в договоре не согласовано, арендатор нежилого помещения не должен возмещать собственнику взносы на капитальный ремонт.

ГК РФ диспозитивна и позволяет сторонам урегулировать свои отношения относительно содержания арендованного имущества ( ГК РФ). арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Арендатор, в свою очередь, обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества,. Таким образом, если условие о капитальном ремонте арендованного имущества в договоре не согласовано, арендодатель несет затраты на капитальный ремонт, то есть, арендатор нежилого помещения не должен возмещать собственнику взносы на капитальный ремонт.

Подборка документов по Вашему вопросу: Статья 616.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

  • Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

  • Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

  • Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Содержание имущества — это поддержание имущества в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии в соответствии с его назначением, а также уплата возникающих в связи с этим расходов (см.

судебную практику, в которой данное понятие толкуется применительно к обязанностям собственника имущества: Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2010 N 18АП-1099/2010 (оставлено без изменения ФАС Уральского округа от 22.06.2010 N Ф09-4687/10-С5), Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.07.2010 по делу N А33-452/2010, президиума Санкт-Петербургского городского суда от 28.06.2006 N 44г-361/06).

Содержание имущества включает в себя осуществление капитального и текущего ремонта, поддержание его в исправном состоянии, включая замену комплектующих, соблюдение условий пользования и хранения имущества, его техническое обслуживание (, , , , , , ГК РФ). Условия содержания арендованного имущества определяют, какая из сторон договора аренды несет обязанности по содержанию имущества и как распределяются между сторонами расходы на его содержание.

Согласование условий содержания арендованного имущества ГК РФ диспозитивна и позволяет сторонам урегулировать свои отношения относительно содержания арендованного имущества ( ГК РФ). Для согласования условий содержания имущества в договоре необходимо предусмотреть обязанности сторон: — по осуществлению капитального ремонта; — по проведению текущего ремонта; — по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии; — по уплате расходов на содержание арендованного имущества.

Если условия содержания арендованного имущества не согласованы В этом случае обязанности по содержанию арендованного имущества распределяются между сторонами в соответствии с правилами ГК РФ по умолчанию. Арендатор должен поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества ГК РФ. Такие расходы не включают в себя затраты на капитальный ремонт, который осуществляет арендодатель за свой счет ( ГК РФ).

Ответ подготовил эксперт Линии консультаций Гадисламова Ирина Мидхатовна Ответ актуален на 21.02.2018.

Должен ли платить за капремонт наниматель по договору соцнайма?

За что должен платить квартиросъёмщик

25 октября 2018Не секрет, что жилую недвижимость, будь то квартира или дом, необходимо содержать, уплачивать налоги, вкладывать средства в поддержание ее в нормальном состоянии, ремонты (текущий и капитальный).

Российское законодательство, так же, как и зарубежное, возлагает бремя содержания частного имущества на того, кто является его собственником, тот есть действует правило — чья квартира, тот и платит.Несмотря на программу приватизации жилья, длящуюся в Российской Федерации не первое десятилетие, еще достаточно много квартир находятся в собственности муниципалитетов (муниципальное жилье).Такие квартиры бывают нескольких видов:

  1. Предоставляемые лицам, по каким-либо причинам вынужденным отчуждать свое жилое помещение муниципалитету;
  2. Резервное жилье, принадлежащее муниципальным властям, предоставляемое гражданам для временного проживания на срок до двух лет (к примеру, на время ремонта аварийного жилья и т. д.);
  3. Муниципальная недвижимость, предоставляемая госслужащим (муниципальным служащим) на время исполнения ими своих обязанностей.
  4. Предоставляемые нуждающимся в жилье на общих условиях по договору социального найма;

Большую часть муниципального жилья, составляют, конечно, квартиры, передаваемые в пользование гражданам по найму.

В соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами, между гражданами-физлицами и муниципалитетами-собственниками заключаются договоры социального найма, и квартиры передаются во временное пользование.Проживающие по соцнайму семьи и граждане (квартиросъемщики) не являются собственниками квартиры, и не вправе ее завещать, продавать, оставлять по наследству, в остальном список прав нанимателей достаточно широк. Права эти определены в ст. 154Жилищного кодекса и включают в себя:

  1. Позволять проживать в квартире временным жильцам.
  2. Требовать от собственника жилья (муниципалитета) проведения своевременных капитальных ремонтов, участия в содержании общего имущества и надлежащего предоставления коммунальных услуг.
  3. Возможность вселять других лиц в квартиру (с учетом норматива жилой площади на одного человека). При этом детей и супругов можно поселить (зарегистрировать) без оглядки на такой норматив.
  4. Сдавать квартиру (или ее часть) в поднаем, то есть на договорной основе пускать жильцов (нанимателей) в соответствии с гражданским законодательством.

У нанимателей могут быть и иные права, предусмотренные как в ГК РФ, так и в самом договоре найма, а также имеются ряд обязанностей:

  1. пользоваться квартирой только по назначению;
  2. поддерживать нормальное состояние квартиры;
  3. вносить плату за само жилье и коммунальные услуги;
  4. делать текущий ремонт;
  5. своевременно информировать собственника жилья об изменении оснований и обстоятельств, связанных с договором найма квартиры.

Дополнительными обязанностями нанимателя согласно ст. 678 ГК РФ является обеспечение сохранности квартиры, проведение реконструкции/переустройства только с разрешения собственника.

Особенно подчеркивается необходимость своевременных платежей за жилье.Объем муниципального жилья, сдаваемого собственником по договорам соцнайма, достаточно велик, и большая часть его находится в домах, построенных не одно десятилетие назад. Соответственно, такие дома требуют не только текущего или капитального ремонта, но и других улучшений: замены входных дверей, ремонта кровли, замены окон.Необходимо знать, что согласно

«Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и техобслуживании жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»

ВСН 58-88 срок эксплуатации окон и балконных заполнений до их замены в (капремонта) составляет 40 лет (для деревянных) или 50 лет (для металлических) конструкций.Если подошел срок менять окна в подъездах многоквартирного дома (то есть общего имущества, принадлежащего всем собственникам дома), то муниципалитет, как один из собственников МКД, будет оплачивать новые стеклопакеты пропорционально своей доле в имуществе дома (так, если 1/3 квартир неприватизированы и являются муниципальными, а 2/3 — частные, то за счет муниципалитета будет оплачена треть общей суммы).Сложнее обстоит решение проблемы, если необходима замена окон в муниципальной квартире (ряде квартир).

Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г.

отнесло окна, находящиеся внутри квартир к имуществу собственника, а не общему имуществу дома. При этом окна не являются ни элементом инженерного оборудования, ни элементом благоустройства, и согласно ст. 210 ГК РФ за них, как за частное имущество, отвечает собственник-муниципалитет.Таким образом, замена окон в квартирах, занимаемых по соцнайму, должна проводиться за счет городской (поселковой) власти.Правда, далеко не всегда муниципалитет соблюдает права проживающих и готов оплатить новые окна добровольно.В этом случае, нанимателю можно посоветовать два варианта действий:

  1. Провести комиссионное обследование изношенных окон, указать их недостатки (с участием представителей жилинспекции), направить заявление на замену окон и акт обследования в муниципалитет. В случае отказа — подавать иск в суд о взыскании средств с муниципалитета.
  2. Заменить оконные блоки самостоятельно (с предварительным обследованием, как в вышеописанном случае), а затем требовать оплаты затрат от муниципалитета (через суд).

Необходимо помнить, что если требуется частичная замена окон в муниципальной квартире (укрепление створок, остекления и пр.) — это должен делать наниматель, а вот полную замену производит собственник — муниципалитет.Аналогично решается вопрос, кто должен делать капитальный ремонт в муниципальной квартире.Бремя несения затрат на содержание недвижимости, в том числе и жилых помещений лежит на собственнике.

Капитальный ремонт — значительная работа, позволяющая восстановить разрушенные/изношенные части и элементы здания, инженерных коммуникаций, привести дом в нормативное состояние, безопасное для проживающих, соответствующее санитарным и противопожарным нормам.Как правило, стоимость капремонта весьма высока, и его проведение возможно только после того, как на специальном счете будут аккумулированы средства, полученные от взносов собственников квартир многоквартирного дома. Такие взносы на капитальный ремонт должны поступать как от частных владельцев, так и от муниципалитетов, передающих свою собственность по договорам соцнайма.Освобождены от оплаты капремонта только собственники домов, являющихся аварийными, либо домов, которые расположены на участках, изымающихся для госнужд.Согласно ст. 154 ЖК РФ для лиц, проживающих в жилом помещении по договору социального найма, оплата за жилье состоит из:

  1. стоимости коммунальных услуг (водоснабжение, канализация и пр.);
  2. платы за собственно, помещение (плата за наем);
  3. оплаты за содержание и ремонт помещений дома (включают в себя затраты на управление домом, выполнение работ по текущему ремонту, поддержанию общедомового имущества и коммуникаций в работоспособном состоянии).

Никаких расходов по возмещению затрат на капитальный ремонт, действующим законодательством не предусмотрено.

Значит, наниматель муниципальной квартиры и его семья не обязаны нести расходов на такой ремонт.Должен ли квартиросъемщик платить за капитальный ремонт, зависит и от того, в чьей собственности находится квартира. В случае, если квартира приватизирована (или приобретена в собственность на любом другом законном основании), собственники вправе распорядиться жилплощадью по своему усмотрению, в том числе сдать в аренду.Собственно, по гражданскому законодательству договор, по которому жилое помещение передается собственниками для проживания другим гражданам на определенное время, и за плату, называется договором найма, а не аренды, однако в быту чаще используется понятие аренды.Наниматель (арендатор), не являясь собственником жилья, не должен оплачивать расходов на капитальный ремонт, неся затраты только на поддержание квартиры в нормальном состоянии. Кроме того, наниматель не может проводить переустройства и неотделяемых улучшений в квартире без предварительного согласия титульного собственника.Капитальный ремонт осуществляется за счет собственника, а не арендатора.Если же договором найма (аренды) не предусмотрена обязанность нанимателя платить взносы на капитальный ремонт, такие платежки, следует передавать хозяевам жилья.С 2012 года на законодательной основе средства на капитальный ремонт жилых домов не входят в плату за содержание жилья, и идут отдельной строкой.Для накопления средств гражданам предложены два варианта:

  1. аккумуляция денег на отдельном счете дома (открывается в банке некоммерческим юридическим лицом, например, ТСЖ);
  2. на счете регионального оператора (специально выбранной региональными властями организации).

Каким образом будет происходить накопление в фонде на ремонт, установить должны сами собственники квартир в МКД на общем собрании.

Если собрание не проводилось, не состоялось, или не пришло к единому решению, средства поступают к региональному оператору.Методика расчета взносов была разработана в 2013 году Минрегионразвития РФ.Размер взносов на капитальный ремонт зависит от:

  1. Жилой площади квартиры.
  2. Года постройки дома;
  3. Регионального тарифа (разный для каждого из регионов РФ);

Сумма взноса определяется как произведение тарифа за 1 кв. метр на площадь жилья. По решению собственников, размер взносов может быть увеличен, а на настоящий момент в центральной России тариф варьируется от 12 до 15 рублей за метр площади.Срок, когда будет проведен ремонт, определяется региональными органами (если средства накапливаются на счете оператора), и самими собственниками (если средства собираются на счете дома).

Если квартира муниципальная, взносы платит муниципалитет.Оплата жилья, будь оно частным или муниципальным, составляет существенную часть в расходах домохозяйств россиян, поэтому любая строка в квитанции ЖКХ должна быть обоснована и законна.Наниматель квартиры, не являясь собственником не должен оплачивать взносы на капитальный ремонт дома.

На лиц, являющихся нанимателями, а не собственниками, гражданским и жилищным законодательством накладываются только обязанности платить за сам наем квартиры и ЖКУ, содержать жилье в надлежащем виде, пользоваться им в соответствии с назначением (только для проживания), и своевременно оповещать собственника о вселении временных жильцов (на строк до полугода).Проживать в муниципальной квартире в настоящее время, несмотря на отсутствие возможности в полной мере распоряжаться ею, выходит несколько дешевле, чем в собственной: наниматель не платит налогов на жилье, не оплачивает взносов на капитальный ремонт дома.Порядок пользования квартирой определяется ГК РФ и ЖК РФ, а квартира передается во временное владение и пользование.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+