Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Заключение сделки без собственника серьезное нарушение

Заключение сделки без собственника серьезное нарушение

Как аферистам удается продать квартиры без ведома собственника

Широкое распространение получил такой вид преступления, как незаконная продажа квартир без участия собственников Конституция Российской Федерации декларирует, что «право частной собственности охраняется законом». Однако если включить телевизор, зайти в интернет или просто полистать газеты и журналы, становится очевидно, что преступления против собственности являются самыми многочисленными среди всех противоправных деяний. Особенно широкое распространение получил такой вид преступления, как незаконная продажа квартир без участия собственников.

О типичных способах совершения данного правонарушения рассказывает адвокат Олег Сухов, президент Гильдии юристов рынка недвижимости. Начнем с наиболее известного способа мошенничества, который с размахом используют черные риелторы и небольшие «псевдоагентства» недвижимости.

Следует отметить, что создаются такие «агентства» именно с целью обмана и мошенничества, а не для оказания услуг населению. Чаще всего ютятся они в небольших и невзрачных офисах с минимумом персонала, мебели и оргтехники. Как правило, подобные «агентства» широко себя не афишируют, ибо в их задачи не входит привлечение внимания.

Риелторская деятельность, как и любая другая, имеет свои профессиональные обычаи и правила. Если вы обращаетесь в крупную риелторскую компанию для совершения сделки, то сотрудники зачастую просят оставить оригиналы документов на недвижимость у них в офисе.

Почему это делается? Во-первых, для того чтобы клиент не переметнулся к конкурентам, а во-вторых, с целью ускорить оформление договора: удобнее, когда документы под рукой и не надо постоянно вызывать клиента. Так поступают крупные официальные риелторы.

А вот мошенники требуют оставить оригиналы документов для того, чтобы обмануть собственника и оформить куплю-продажу без его участия. Происходит это следующим образом. Черные риелторы забирают оригиналы документов, «стряпают» поддельную доверенность, а также договор купли-продажи, после чего, используя связи в паспортных столах, нотариальных конторах, регистрационной службе и других органах, оформляют незаконную сделку по отчуждению имущества.

Совершив преступление, контора быстренько выезжает из офиса (благо и перевозить-то нечего) и вновь открывается, но уже по другому адресу и под иным названием.

Обычно при этом мошенники меняют и «обслуживающий» персонал «компании».

Таким способом самые «удачливые» преступники проворачивают до 15–20 сделок за год.

Вот характерный пример. В 2013 году в Пензенской области полиция обезвредила банду черных риелторов, которые обманным путем без участия собственников продавали их квартиры. Аферисты действовали нагло и до предела цинично. Они крали, а чаще забирали у хозяина документы, когда последний приходил в «агентство», чтобы обменять или приватизировать жилье.

Получив бумаги, преступники без ведома собственника продавали его недвижимость. При этом мошенники использовали двойников жертв.

Бандиты находили подельника, похожего на владельца квартиры, иногда немного гримировали его, а потом вместе с ним посещали нотариуса и все регистрирующие органы. Оформив «сделку», мошенники исчезали, иногда убив собственника. На счету преступников несколько десятков подобных эпизодов.

Самое печальное в этой истории то, что она совершенно типична для современной России (исключая разве что использование двойников). Подобные случаи встречаются во всех регионах. Второй не менее распространенный способ мошенничества напрямую связан с незаконными действиями родственников и знакомых жертвы.

Пользуясь доверием собственника, преступник забирает у него оригиналы документов и паспорт для целей, не связанных с продажей жилья. Например, узаконить перепланировку, осуществить приватизацию, подобрать варианты для обмена, оформить завещание.

Получив документы, мошенник оформляет сделку купли-продажи, а потом исчезает с деньгами.

Хотя надо признать, что этот вариант встречается все реже и реже. Лет пять назад в Раменском жили мать и сын Савельевы (имена и фамилии изменены): Ольга Владимировна и Олег. Иногда они ругались, потом мирились.

Причиной ссор являлся сын Ольги Владимировны от первого брака, Александр, который занимался оптовой торговлей и постоянно скрывался от кредиторов. Олег Савельев имел в собственности две квартиры, доставшиеся ему от деда и отца. Мать также владела трехкомнатной квартирой.

Александр снимал жилье. Однажды Александр попал в очередную историю, задолжав коммерческому банку порядка 3 миллионов рублей.

И все бы ничего, но банкиры, проверяя документы, выяснили, что он при получении ссуды представил поддельные документы. А это уже мошенничество. Банкиры начали готовить материалы в полицию. Александр Савельев бросился к матери: «Выручай!

Меня посадят, если не верну деньги». Мать обратилась к Олегу, давай, мол, помогай. Олег, понятно, отказался, заявив, что Александр уже надоел со своими проблемами и пусть сам выкручивается как хочет.

Через два дня Олег улетел на Север, где работал вахтовым методом.

Перед отъездом он передал матери ключи и документы от второй своей квартиры, дабы она присматривала за ней и заодно начала оформлять перепланировку для совмещения кухни с залом.

Однако у Ольги Владимировны с Александром были другие планы. Они с помощью мошенников подделали паспорт Олега, забрали документы на квартиру и вместо оформления перепланировки продали жилье. При этом сначала аванс, а потом и всю остальную сумму они направили на погашение кредита.

Когда через некоторое время история выплыла наружу, то взбешенный Олег разом подал иск в суд и заявление в полицию.

Ольга Владимировна слегла с сердечным приступом, Александр ударился в бега, а Олег долго судился, возвращая свое жилье.

В итоге сделка была признана недействительной.

Следующий вариант мошенничества применяется в отношении недвижимости, которую собственник долго не использует по прямому назначению. Допустим, хозяин месяцами не посещает квартиру, дачу, загородный дом. Или же какое-то время находится за границей, в командировке. Такое имущество — лакомый кусок для мошенников.

Такое имущество — лакомый кусок для мошенников. Преступники пунктуально собирают информацию о недвижимости, а также о ее собственнике.

И если выясняется, что хозяин еще долго не появится в квартире (на даче/в загородном доме), бандиты подделывают доверенность и документы для реализации. Так, совсем недавно в Иркутской области за мошенничество была осуждена организованная преступная группа из одиннадцати человек. Преступники продавали чужие квартиры в Ангарске.

Мошенники под видом представителей социальных служб ходили по домам и выясняли у соседей, какие из квартир пустуют и куда отправились их хозяева. И если собственники выбыли в длительную командировку, уехали за границу или просто месяцами не появлялись в жилище, то аферисты начинали действовать. Прежде всего они подделывали паспорт настоящего хозяина, от его имени фабриковали генеральную доверенность, а потом «продавали» квартиру своим знакомым или «бомжам», которые в свою очередь уступали жилье добросовестным приобретателям.

Первоначально злоумышленники проникали в квартиру путем банального взлома дверей. Ключей-то не было. Потом вставляли новые замки и придавали жилищу «товарный» вид. • Никогда, никому и ни при каких условиях не отдавайте оригиналы документов на недвижимость.

Ну а уж если передаете, то очень подробно и скрупулезно опишите в доверенности полномочия, которыми вы наделяете своего представителя.

В любом случае эти полномочия не должны распространяться на продажу имущества. • Когда вы решили продать, обменять, приватизировать или перепланировать свой объект недвижимости, обращайтесь только в крупные и проверенные риелторские агентства.

• Если же вам все же приходится обращаться к малоизвестным риелторам, то не поленитесь проверить их репутацию на форумах в интернете, собрать информацию из открытых источников, посмотреть данные о компании на сайте Федеральной налоговой службы на вкладке «проверь себя и контрагента» http://egrul.nalog.ru/. Там может оказаться интересная информация.

• Родственные отношения, конечно, святы, но если у вас есть хотя бы тень сомнения, не отдавайте родственникам, а тем более знакомым оригиналы документов на квартиру или иную недвижимость. • Если вы надолго покидаете жилище, поставьте его под официальную охрану. Мошенники стараются не связываться с таким имуществом.

• Уезжая в командировку или за границу, поручите особо доверенному лицу проверять недвижимость и периодически показываться соседям, дабы они понимали, что жилище находится под присмотром. От кражи, может быть, и не спасет, но мошенники точно не позарятся на квартиру.

• При совершении любой сделки с недвижимостью, прежде чем идти к риелтору, обязательно обратитесь к профессиональному юристу для правового сопровождения и консультации.

Какие сделки с недвижимостью могут привести к уголовной ответственности, часть 1

10 октября 2018Совсем недавно на сайте Замоскворецкого районного суда города Москвы я прочитал новость от том, что суд рассмотрел дело в отношении арендодателя, сдавшего чужую квартиру сразу двум людям.Сначала я подумал об абсурдности данной новости, а после того, как я прочитал о деле, в голове моей наступила ясность.

Я понимаю, что многие преступления совершаются из злого умысла, однако в институте изучая уголовное право я узнал, что существуют различные формы вины, среди которых есть с умыслом (прямым, косвенным), а есть и по неосторожности (легкомыслие, небрежность) .По роду своей деятельности я занимаюсь недвижимостью, и хочу предостеречь вас и объяснить вам, виновником в совершении каких преступлений вы можете быть по вашей невнимательности в сфере сделок с недвижимостью.Я знаю ситуацию, когда к покупателю квартиры обратились налоговые органы с вопросом — «за какую стоимость им была приобретена квартира у продавца».

Я понимаю, что многие преступления совершаются из злого умысла, однако в институте изучая уголовное право я узнал, что существуют различные формы вины, среди которых есть с умыслом (прямым, косвенным), а есть и по неосторожности (легкомыслие, небрежность) .По роду своей деятельности я занимаюсь недвижимостью, и хочу предостеречь вас и объяснить вам, виновником в совершении каких преступлений вы можете быть по вашей невнимательности в сфере сделок с недвижимостью.Я знаю ситуацию, когда к покупателю квартиры обратились налоговые органы с вопросом —

«за какую стоимость им была приобретена квартира у продавца»

. Я поясню, что квартира продалась за 950 000р., при рыночной стоимости в 20 млн. р. К счастью покупатель понимал реальное значение данного вопроса, и ответил правильно.

Однако не всегда ситуация может решиться благополучно.

Так уже известны случаи привлечения продавцов к уголовной ответственности за уклонение от уплаты налогов, а это лишение свободы до 3х лет, с уплатой огромных штрафов. Кстати, покупатель с легкостью может быть привлечен судом как соучастник (обычно идёт свидетелем против продавца).Незаконное обналичивание материнского капитала расценивается судами как мошенничество.

Тюремный срок может достигать до 10 лет. Ответственность может наступить для родителей и соучастников. Обычно мат капитал используют при фиктивной сделки купли-продажи квартиры.

На ребенка не оформляют собственность, квартиру перепродают, мат капитал делят с продавцом/покупателем квартиры.Продавцы могут вступить в сделку с покупателем, зная о возможности признания сделки недействительной.

Мошенник продаёт квартиру, покупатель платит за неё денежные средства, становится собственником, а через некоторое время появляются третьи лица и признают сделку недействительной.

Квартира возвращается обратно продавцу, покупатель же не получает своих денег назад.

Мошенники часто признают продавца невменяемым, либо ссылаются на недействительность предыдущей сделки. О других сделках с недвижимостью, могущих привести к уголовной ответственности, читайте во второй части статьи, которая выйдет в скором времени.

Подписывайтесь на мой и будьте внимательны при совершении сделок.

Нет человека – нет сделки: в Росреестре рассказали, как москвичи научились защищать свои квартиры от мошенников

15 апреля 2020Собственники жилья всё чаще заботятся о безопасности своих квадратных метров.

С начала года более 7,5 тысяч москвичей обратились в Росреестр с заявлениями о невозможности государственной регистрации прав без личного участия правообладателя или его законного представителя., чем за аналогичный период прошлого года.

Подать такое заявление может любой собственник. После этого в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) вносится соответствующая запись.

На основании этой записи документы, представленные иными лицами, возвращаются без рассмотрения.

Даже если у этих иных лиц есть доверенность.Запретить сделки с имуществом БЕЗ личного участия правообладателя можно в любом МФЦ или через личный кабинет на сайте Росреестра. Госпошлину платить не нужно.Для чего это нужно? Ранее партнер юридической фирмы Via lege Мария Артемова отметила, что большинство махинаций с недвижимостью происходит с использованием поддельных доверенностей.

И запрет на любые операции с недвижимостью без личного присутствия собственника — .Между тем, опция направить в Росреестр заявление о невозможности государственной регистрации перехода права на объект недвижимости без личного участия правообладателя — это не новинка.

Эта норма появилась в 122-ФЗ

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

в 2013 году и позже была продублирована в заменившем его 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Чаще всего при махинациях с недвижимостью мошенники используют фальшивые доверенности. Сейчас, с развитием единой информационной системы нотариата, возможностей для этого становится всё меньше, но тем не менее. Береженого Бог бережет!Заявление правообладателя поможет защитить недвижимость от рейдеров.

Но от сделок по поддельному или потерянному паспорту — не спасет. Берегите свой паспорт! Не давайте его в руки кому попало, а при потере или краже — сразу бегите в полицию!Немного о нюансах ограничения регистрации прав собственности.1. Не нужно забывать о нем перед заключением сделки.

Нередки случаи, когда стороны подписали договор купли-продажи, сдали документы специализированным регистраторам, а на следующий день в панике побежали снимать ограничение. Такая запись погашается не сразу, а в течение 5 календарных дней!2.

Когда документы на регистрацию сделки подаются в электронном виде — казалось бы, оснований для беспокойства нет, ведь действия совершаются лично. Но в некоторых случаях оформляется не электронное заявление на регистрацию права, а электронная доверенность на подачу данного заявления.

Это тоже повлечет последствия, предусмотренные законом, а именно возврат документов без рассмотрения.3. Согласно статье 333.33 Налогового кодекса РФ за внесение изменений в записи ЕГРН для физических лиц, в том числе по заявлению собственника об отзыве ранее представленного заявления о невозможности регистрации, установлена госпошлина в размере 350 рублей.4.

Закон предусматривает всего три основания для погашения такой записи. Это сделка с участием собственника, отзыв заявления заявителем и судебный акт. Увы, но смерть собственника законом не предусмотрена. Эту проблему приходится решать наследнику.5. Самое главное — погасить эту запись можно только при личном обращении.

Самое главное — погасить эту запись можно только при личном обращении. А ситуации в жизни бывают разные.

Рекомендуем прочесть:  Оформить мед полис в москве

Например, собственнику нужно срочно продать недвижимость, а он находится в больнице в тяжелом состоянии. Помочь может выездное обслуживание Росреестра, но не всегда есть такая возможность.Поэтому, например, пожилым людям нужно несколько раз подумать, прежде чем подавать такое заявление. С одной стороны, они будут в какой-то степени защищены от мошенников, с другой стороны — если появятся проблемы со здоровьем, то распорядиться своим имуществом им будет сложно.Запретить операции с недвижимостью без личного участия собственника — просто.

Но забывать о нюансах, связанных с таким ограничением, нельзя — иначе можно попасть в неприятную ситуацию.

Мошенничество с недвижимостью

Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года Недвижимость — один из самых выгодных способов вложения капитала и широкое поле деятельности для инвестирования и бизнеса. Именно поэтому рынок жилья очень привлекателен для различного рода махинаций, а сделки купли-продажи всегда связаны с определенными рисками. Рискуют при проведении операций с домами и квартирами все: продавцы, покупатели и даже нанятые ими специалисты.

По количеству совершаемых преступлений современный рынок недвижимого имущества уступает только лишь сфере финансов.

Ставки в этой игре высоки, ведь стоимость жилья в большинстве случаев исчисляется миллионами.

В УК РФ мошенничеством называют хищение чужого имущества или приобретение права на него с применением обмана или злоупотребления доверием.

Под обманом понимается сообщение ложных сведений или, наоборот, сокрытие важных данных, способных повлиять на принятие решения о покупке недвижимости. Под злоупотреблением доверием понимают ситуацию, когда злоумышленник совершает незаконные действия, пользуясь хорошими отношениями с жертвой и тем, что она ему доверяет.

Под злоупотреблением доверием понимают ситуацию, когда злоумышленник совершает незаконные действия, пользуясь хорошими отношениями с жертвой и тем, что она ему доверяет.

Например, сюда относится принятие продавцом обязательств, которые он изначально не планирует исполнять, к примеру, получение залога за несуществующий товар. В общем случае мошенничество с недвижимостью попадает под действие ст.

159 УК РФ, однако при определенных обстоятельствах преступление может рассматриваться в соответствии с другими статьями, например, ст. 159.4 при переходе имущественных прав между предпринимателями и ст. 159.1 при привлечении к приобретению жилья кредитных средств.

Читайте также Обратите внимание!

Наказание за совершение махинаций в сфере сделок с недвижимым имуществом зависит от тяжести преступления, а максимальный срок исковой давности составляет до 10 лет. Наиболее частыми схемами махинаций, на которые попадались и продолжают попадаться граждане со всего мира, считаются:

  1. инсценировка строительства.

Фирма демонстрирует начало работ по строительству дома, однако после получения первого взноса вскрывается обман в виде поддельной или недействительной лицензии.

Естественно, признаков дальнейшей постройки дома в последующем не наблюдается; Читайте также

  1. распродажа квартир.

Компания-застройщик объявляет о продаже квартир в доме, строительство которого вот-вот закончится, по невероятно низким ценам. Такая новость стимулирует потенциальных владельцев недвижимости к ее оперативному приобретению, а достигшая желаемого результата в виде собранных денег фирма объявляет себя банкротом или исчезает;

  1. мнимая продажа.

Потенциальный покупатель осматривает объект недвижимости, подтверждает сделку и рассчитывается с продавцом, а через некоторое время узнает об утрате договором юридической силы из-за отсутствия у агентства лицензии на проведении операций по купле-продаже;

  1. квартира с жильцом.

При выявлении временно выписавшегося из жилья человека, способного в любой момент по закону воспользоваться правом обратной регистрации даже в случае продажи квадратных метров, сделка по покупке недвижимости аннулируется. Чаще всего к таким лицам относятся люди, проходящие лечение в психиатрической больнице, служащие в армии и отбывающие наказание в местах лишения свободы;

  1. дарение вместо купли-продажи.

Мошенник предлагает заменить сделку купли-продажи дарением, объясняя это меньшими финансовыми затратами.

Опасность такой схемы заключается в том, что договор дарения в течение года может быть расторгнут;

  1. продажа воздуха.

Компания выставляет на продажу недвижимость, к строительству которой она не имеет никакого отношения, либо предоставляет на подпись договор, который не соответствует утвержденной документации;

  1. ложный адрес.

Мошенник находит иногороднего покупателя, показывает ему предварительно арендованную в центре города квартиру со всеми удобствами, предъявляет документы на другую жилплощадь, располагающуюся где-то на окраине и не столь ценную. Такой обман раскрывается чаще всего уже после регистрации сделки, когда исправить ситуацию очень сложно;

  1. покупка квартиры, не принадлежащей продавцу.

В этом случае преступники предъявляют покупателям недействительные или поддельные нотариальные доверенности;

  1. повторная продажа имущества или получение залога за недвижимость сразу от нескольких лиц.

В этом случае продавец-мошенник предоставляет покупателю дубликат свидетельства о праве собственности, ведь оригинал при подаче документов на регистрацию передается в Росреестр.

Чтобы «не попасться на крючок», лучше не торопиться и заказать выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой будет отражена информация о фактическом собственнике;

  1. жилищные пирамиды.

Фирма объявляет скидку на жилье при условии привлечения к проекту еще 2-3 человек. Таким образом потенциальный покупатель рискует стать жертвой жилищной пирамиды и в итоге не получить приобретенную жилплощадь.

К совершению преступлений на рынке недвижимости могут быть причастны как крупные фирмы, так и частные лица, выставляющие себя за индивидуальных предпринимателей. Естественно, на долговременное существование махинаторы рассчитывать не могут, поэтому регулярно появляются новые преступные схемы.

Для достижения своих целей злоумышленники:

  1. постоянно меняют названия и реквизиты компаний;
  2. формируют длинную цепочку продажи объекта для разрыва причинно-следственной связи.
  3. практикуют мошенничество с недвижимостью в разных городах;
  4. создают «липовые» фирмы с поддельными документами;
  5. действуют от имени подставных лиц, на которых оформлены фирмы;

Обратите внимание! Помимо хитрых, тщательно продуманных схем, аферисты нередко используют и психологические приемы, которые позволяют им легко управлять эмоциями доверчивых и не разбирающихся в тонкостях подобных сделок граждан.

Незаконные действия при заключении сделок с недвижимостью из-за их высокой доходности часто становятся искушением для всех участников, каждый из которых пытается извлечь из ситуации наибольшую личную выгоду. Наиболее частыми незаконными манипуляциями при продаже домов и квартир со стороны покупателей считаются:

  1. передача фальшивых денег;
  2. неполная оплата при заключении сделки с участием нотариуса, заверение оперативного внесения оставшейся части долга с передачей экземпляра договора в качестве гарантии, копия которого в дальнейшем используется при регистрации прав собственности;
  3. внесение задатка одним покупателем с дальнейшим более интересным предложением от его соучастника с целью вынуждения продавца вернуть удвоенный задаток.

Все способы обмануть продавца нацелены на незаконное присвоение недвижимости с полным или частичным сохранением денежных средств, а в некоторых случаях и их преумножением.

Желая получить максимальную личную выгоду от продажи недвижимости, продавец также может попытаться обойти закон, например, продать квартиру, заложенную при оформлении им кредита. С одной стороны, проверить, существует ли займ с участием жилплощади, легко — достаточно запросить выписку из Росреестра. С другой — возможно заключение сделки с уже наложенным, но еще неизвестным регистратору обременением.

Такой сложный случай решается исключительно через суд, причем исход судебного разбирательства предсказать практически невозможно.

Довольно распространенной махинацией считается просьба продавца о снижении стоимости жилья по договору с целью сокращения налогооблагаемой базы. После подписания соглашения и внесения покупателем полной оплаты продавец изменяет решение о продаже и возвращает жертве лишь ту сумму, которая указана в тексте документа о купле-продаже квартиры или дома.

Обратите внимание! Особую опасность представляют так называемые «черные риелторы», основная задача которых — лишить законного владельца принадлежащей ему недвижимости и перепродать ее подороже. В арсенале таких мошенников огромное множество противозаконных способов, часть из которых сопряжена с нанесением ущерба здоровью и даже угрозой жизни владельца.

Чтобы не стать жертвой мошенничества с недвижимостью, лучше воспользоваться услугами опытного юриста.

Важно следовать простым правилам на протяжении всего периода оформления сделки:

  1. не оставлять паспорт постороннему лицу и всегда присутствовать при подписании любых документов;
  2. внимательно изучать документы перед их подписанием;
  3. вносить свои требования в договор при возникновении такой необходимости;
  4. иметь при себе все копии подписанных бумаг;
  5. проводить переговоры при участии свидетелей.
  6. узнать как можно больше о человеке, с которым планируете заключить сделку;
  7. не принимать быстрых решений даже при предложении выгодных условий;

Для обретения уверенности в «чистоте» сделки, помимо привлечения профессионала, покупателю жилья полезно получить:

  1. документы об установлении права на собственность (соглашение приватизации);
  2. копии паспортов всех собственников;
  3. справку из БТИ;
  4. справку об отсутствии задолженности за содержание жилья;
  5. выписку из домовой книги с перечислением собственников;
  6. разрешение органов попечительства при регистрации в квартире детей;
  7. справки о том, что владелец недвижимости не состоит на учете в психиатрическом и наркологическом диспансере.
  8. кадастровую и техническую документацию;
  9. свидетельство собственности;
  10. справку из паспортного стола о состоянии объекта недвижимости;

Мошенничество при покупке или продаже недвижимости — большой риск. Если вовремя не заметить злого умысла со стороны покупателя или продавца и не отказаться от сделки с аферистами, можно остаться и без квартиры, и без денег.

Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Можно ли продать квартиру без ведома собственника? Как этого избежать

19 июня 2020Продажа квартиры без участия собственника возможна при предъявлении нотариально удостоверенной доверенности.

Причем у этого способа есть ограничения — если покупатель использует ипотечные средства, большинство банков не допускают совершение сделки по доверенности, хотя среди них есть исключения.Второй способ продать квартиру без собственника — по решению суда о признании собственника отсутствующим, или не исполняющим обязанности владельца.Росреестр при регистрации перехода прав собственности проверяет наличие в реестре нотариусов доверенности, ее действительность, отсутствие информации об отзыве данной доверенности. Проверяет решение суда. Интересы настоящих собственников защищаются насколько это возможно.Тем не менее, мошеннические действия тоже не исключены. Информация об этом периодически появляется в средствах массовой информации и на телевидении.

Вторая категория лиц, вызывающая тревогу у собственников, это родственники. Часто именно близкие люди вынуждают предпринимать действия, на которые истинные владельцы недвижимости не готовы и не согласны.

Обманом, хитростью, уговорами вынуждают подписывать доверенности, завещания, договоры ренты или сразу купли-продажи.Если вы добросовестный собственник — платите налоги и коммунальные платежи, следите за состоянием своей недвижимости, никуда не исчезали, никому не выдавали доверенностей, но при этом опасаетесь за свои права, значит нужно принять дополнительные меры.Особую осторожность нужно проявлять пожилым людям — как это ни печально, но они чаще других категорий собственников становятся жертвами незаконного отчуждения имущества.Любой гражданин может подать заявление в Росреестр о запрете проведения регистрационных действий в отношении недвижимости без его личного присутствия. Сделки по доверенности при наличии такого заявления станут невозможными.

В выписке из ЕГРН это заявление будет отражаться как обременение на объекте.Второй способ самозащиты — при давлении, принуждении к подписанию договора лично, необходимо сообщить об этом присутствующим. В подвале с пистолетом у виска это бывает только в кино. В жизни все нарушения прав происходят очень обыденно.

Если вы не согласны с происходящим — скажите об этом нотариусу, сотруднику МФЦ, посторонним людям в очереди.

Невестам тоже страшно, но даже они иногда говорят в загсе «Нет».Однажды я была свидетельницей сцены в МФЦ. Очень старенькая бабушка дарила правнуку квартиру. Вдвоем они сидели у окошечка — уверенный и счастливый молодой человек, и понурая старушка. Совсем молоденькая девушка, принимавшая у них документы, спросила у женщины, понимает ли та что сейчас происходит.
Совсем молоденькая девушка, принимавшая у них документы, спросила у женщины, понимает ли та что сейчас происходит. Старушка кивнула. Но девушку такой ответ не удовлетворил.

Она позвала руководителя и уже вместе они попросили дарительницу сказать, согласна ли она подарить свою квартиру этому молодому человеку.

Старушка плакала и кивала, говорить она не могла. Руководитель пригласила обоих к себе в кабинет, и мы не узнали чем закончилась эта история. Главное что эта собственница привлекла внимание, дала понять о своем несогласии с происходящим.

Возможно, это помогло ей сохранить квартиру, найти другой способ решения вопроса — завещание, например.Защищайте свои права и свою собственность всеми доступными законными способами.

Это ваше конституционное право. Однако имейте в виду, что не всегда у вас есть право передумать и отказаться от продажи своей квартиры. А мы желаем вам только выгодных и успешных сделок исключительно в ваших интересах!Есть вопросы, комментарии — пишите, обсудим.

Делитесь другими способами защиты недвижимости. Рассказывайте свои истории о том, как «квартирный вопрос испортил москвичей» и жителей других уголков страны.

Кто и почему может оспорить сделку купли-продажи квартиры. И как защититься покупателю

6 февраля 2018От 5% до 15% заключённых сделок с недвижимостью спустя какое-то время оспариваются в суде, и часть из них признаются недействительными.

Портал METRTV.ru насчитал 11 факторов, каждый из которых может стать поводом для признания сделки по купле-продаже жилья недействительной или ничтожной.

Противопоставить этим факторам покупатель может трёхступенчатую систему защиты от аннулирования сделки.Договор купли-продажи квартиры может быть аннулирован с помощью одного из трёх механизмов:

  1. Оспаривание сделки;
  2. Признание сделки ничтожной;
  3. Расторжение договора купли-продажи.

Оспаривание – это признание договора купли-продажи недействительным в результате обращения в суд заинтересованного лица. Договор будет признан недействительным, если истец докажет, что в ходе совершённой сделки его права на квартиру не были учтены, или были нарушены.

Инициатором оспаривания могут выступить наследники, супруга и другие родственники продавца, его кредитор, и другие лица. Срок давности при оспаривании сделки – 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.Ничтожность. Сделка будет признана ничтожной, если она была совершена с явным нарушением закона.

То есть такая сделка недействительна по умолчанию.

Впрочем, для признания факта ничтожности сделки иногда также надо обратиться в суд. Признаки ничтожности сделок прописаны в статьях 168-172 ГК РФ.

Ничтожными будут сделки заключённые с малолетними или недееспособными лицами, мнимые и притворные сделки, а также совершённые по поддельным бумагам. Срок давности – 3 года, но он может быть увеличен до 10 лет.Расторжение.

Договор купли-продажи может быть расторгнут по взаимному согласию либо через суд по требованию одной из сторон, в случае существенного нарушения договора другой стороной (ст.

451 ГК РФ). Например, если покупатель не выплатил полностью сумму сделки, или, если оказалось, что реальные характеристики квартиры отличаются от заявленных. Впрочем, согласно букве закона при расторжении договора продавец имеет право не возвращать покупателю полученные от него деньги. Поэтому, кстати, юристы советуют вставлять в договор купли продажи условие о возврате денег при расторжении сделки.Формально настаивать на аннулировании сделки с объектом недвижимости может как продавец (и его близкие), так и покупатель.

На практике же покупатели пытаются аннулировать сделку крайне редко. Ведь именно покупатель от разрыва договорных отношений пострадает гораздо более существенно. После признания договора купли-продажи недействительным (ничтожным) недвижимость возвращается продавцу, а деньги должны быть возвращены покупателю.

На практике продавец, как правило, заявляет, что денег у него уже нет – потратил, потерял. А значит возврат средств покупателю растягивается на многие годы – продавец годами выплачивает покупателю определенный процент своей зарплаты.

Или вовсе ничего не выплачивает, если не имеет официального заработка.У покупателя могут быть и другие потери.

Недавно Нотариальная палата России рассказала . Происходит всё следующим образом: от имени лица, страдающего психическим расстройством, продаётся сильно запущенная квартира, когда новый владелец завершает ремонт, опекун продавца подаёт иск о возврате собственности.

Даже если мошенников заставят вернуть деньги, они получают бесплатный ремонт.Ниже перечислены 11 факторов, каждый из которых может стать поводом для признания сделки по купле-продаже жилья недействительной или ничтожной.Самая многочисленная группа квартир, покупка которых может быть оспорена – это неправильно приватизированные объекты.Анна Микушина, эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»:До середины 90-х закон позволял не наделять детей долями при приватизации. Часто жильё приватизировалось только на взрослых. Если с такой квартирой совершена сделка купли-продажи, то выросший ребёнок может потребовать восстановления своих прав и оспорить сделку через суд.

Покупка подобной квартиры – одна из самых рискованных сделок.От неправильной приватизации страдали не только дети, но и взрослые.

Достаточно распространённая ситуация, когда приватизация проходила в период, когда один из жильцов был выписан из квартиры, так как отбывал наказание, или служил в армии.

По возвращении домой гражданин через суд может восстановить своё право на приватизацию.

Если приватизированная квартира уже была продана, то сделка будет признана недействительной.Ольга Ширыкалова, директор ЦН «Корифей»:От покупки квартиры с таким прошлым лучше отказаться. Узнать о существовании лиц, чьи права могли быть нарушены при приватизации, можно, заказав в паспортном столе архивную справку по форме 40.Чтобы отжать у нынешнего владельца квартиру законом о приватизации могут попытаться воспользоваться мошенники.Антон Чистяков, юрист ЦН «Северная казна»:В моей практике был случай. Некие лица пытались оспорить сделку по купле-продаже квартиры.

Они заявили что это жильё было приватизировано без их участия, хотя на момент приватизации они подписали отказ от участия в приватизации. В ходе судебного разбирательства были подняты документы на объект.

Среди них были найдены заявления об отказе от приватизации указанных лиц.

По решению суда сделка осталась в силе.Покупка объекта, ранее полученного продавцом в наследство — достаточно рискованное предприятие. Высока вероятность того, что спустя какое-то время появятся лица ранее не вступившие в права наследства.

Это могут быть внебрачные дети, доказавшие свое родство, или иные родственники, не знавшие о смерти наследодателя. По закону, наследник имеет право заявить свои права на наследство в течение трёх лет после того, как узнал о кончине наследодателя.

Если покупатель получил квартиру по завещанию (а не просто в силу закона как наследник), это не сильно упрощает ситуацию. Завещания часто оспариваются родственниками умершего, недовольными распределением имущества.Ольга Ширыкалова, директор ЦН «Корифей»:Не рекомендую покупать квартиру недавно полученную в наследство по завещанию, особенно если оно оформлено не на родственника. Неизвестно в каком состоянии находился наследодатель, подписывая эту бумагу.

Есть риск опротестования завещания. Впрочем, чем больше прошло времени после перехода имущества по наследству, тем ниже риск.Сделка совершена лицом, ограниченным судом в дееспособности является ничтожной.

То есть она незаконна по определению и Росреестр её не пропустит. Но даже если переход права собственности будет зарегистрирован, то человек , купивший квартиру у недееспособного лица не сможет отстоять совершённую сделку в суде. Закон позволяет купить такую квартиру, если есть согласие на сделку попечителя или органов опеки и попечительства.

Но и в этом случае риск опротестования высок.Чуть менее жёсткий вариант — покупка жилья у человека, стоящего на учёте в нарко- или психодиспансере (но не признанного недееспособным или ограниченно дееспособным). Формально такая сделка законна, но если у бывшего владельца есть родственники, они могут оспорить её, попытавшись доказать, что бывший владелец подписывая договор купли-продажи, не осознавал последствий своих действий.

Юристы замечают, что даже если продавец квартиры не состоит на учёте в упомянутых диспансерах, это не гарантирует покупателя от неприятностей. Был случай, когда сделка была признана недействительной на основании того, что спустя несколько лет после продажи прежнему владельцу поставили «психологический» диагноз. Родственники доказали в суде, что на момент сделки у продавца уже были психологические отклонения.Риэлторы также советуют с осторожностью относиться к покупке квартир у людей, находящихся в преклонных летах.Елена Фаррахова, директор офиса АН «Новосёл»:Если владелец продаваемой квартиры очень пожилой, то лучше попросить его предоставить справку из органов опеки о дееспособности, а также справки из нарко- и психодиспансера.Даже если формально пожилой владелец полностью дееспособен, это не значит, что сделку не смогут оспорить его родственники.

Есть вероятность, что они смогут доказать в суде, что у продавца на момент подписания договора купли-продажи наблюдались признаки старческой деменции (слабоумия).С большой вероятностью будет оспорена сделка, в результате которой были нарушены права несовершеннолетних. Причём обратиться в суд могут как сами несовершеннолетние (через родителя или когда повзрослеют) так и органы опеки.

Если один из собственников несовершеннолетний, то на продажу квартиры необходимо согласие не только родителей, но и органов опеки. Поэтому прежде чем подписывать договор купли-продажи, покупателю надо убедиться, что продавец согласовал вопрос продажи с органами опеки.Отдельного упоминания заслуживают квартиры с маткапиталом. Если нынешний владелец (т.е. продавец) квартиры при её покупке использовал материнский капитал, то формально приобрести у него этот объект можно только при условии, что до проведения сделки он наделит долями всех членов семьи.

Впрочем, на практике сегодня никто не следит за выполнением данного требования.Евгения Свинтаржицкая, юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:Квартиры, купленные с использованием маткапитала, сегодня свободно продаются, даже если члены семьи не были наделены долями в квартире. Таких сделок было проведено довольно много.

В перспективе дети, когда вырастут, могут заявить свои права на долю в квартире.

Судебной практики по таким делам ещё нет, поэтому сложно предсказать, что грозит покупателю квартиры. Возможно, он не так уж велик. Вряд ли суды будут массово признавать договоры купли-продажи недействительными.

Тем более, что доля ребёнка в квартире с маткапиталом очень мала, а человек, купивший такой объект почти наверняка будет признан добросовестным приобретателем.Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях совершения операций с жильём, при приобретении которого использовался . Сделка с квартирой может быть признана недействительной, если на продажу квартиры, являющуюся совместной собственностью супругов, не было получено согласие супруга (супруги). Даже если семейная пара на момент продажи жилья уже развелась, бывшая «вторая половина» продавца должна дать нотариальное согласие на продажу жилья.Евгения Свинтаржицкая, юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:Росреестр может зарегистрировать сделку с совместно нажитой квартирой, даже если в поданном пакете документов нет согласия на продажу от супруги.

Но в деле будет отметка о том, что нет согласия третьих лиц.

Супруга сможет подать в суд и добиться расторжения сделки, если докажет, что покупатель знал (догадывался) о том, что супруга продавца не станет соглашаться на сделку.Если владелец квартиры банкрот, в отношении него есть имущественные иски или ведётся исполнительное производство, то продажу им квартиры с большой вероятностью смогут оспорить кредиторы.

Тогда объект вернётся прежнему собственнику, а покупатель встанет в очередь кредиторов, чтобы получить деньги, заплаченные за квартиру. Причём, если человек на момент продажи жилья не был банкротом, но обанкротился в течение трёх лет после заключения сделки, это тоже плохо для покупателя квартиры. Кредиторы могут доказать в суде, что продажа была проведена чтобы увести имущество должника, и такая сделка будет признана недействительной.О наличии исков и задолженности, имеющейся у продавца жилья можно узнать на сайтах облсуда, районных судов и на сайте судебных приставов.Покупка квартиры у собственника, получившего её через договор дарения – это операция со сравнительно невысоким уровнем риска.

Тем не менее, существует вероятность того, что упомянутый договор дарения будет оспорен, что повлечёт за собой расторжение сделки по последующей продаже квартиры.Оксана Байрамова, юрист ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»:Оспорить дарение квартиры достаточно сложно. Во-первых, это можно сделать только в течение 3 лет после оформления договора. Во-вторых, законодатель указал исчерпывающий перечень оснований, для оспаривания дарственной.

Договор дарения жилья можно оспорить в следующих случаях: он был подписан под давлением; одаряемый покушался на жизнь дарителя или его родственников; действия одаряемого могут привести к утрате квартиры. Также в договоре дарения квартиры может быть предусмотрено право дарителя отменить сделку, если он переживет одаряемого.

Это тоже законно. Оспорен может быть неправильно составленный договор дарения, например который предусматривает передачу квартиры в дар лишь после смерти дарителя. Такой договор будет признан ничтожным.

Если дарственную составило лицо находящееся в состоянии банкротства, то дарение также может быть оспорено.Как замечает Оксана Байрамова, ещё один тип объектов, способный принести проблемы будущему владельцу – это квартиры, полученные нынешним собственником (продавцом) по договору ренты.

Особенно, если от заключения договора ренты до смерти бывшего собственника прошло мало времени.Оксана Байрамова, юрист ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»:Важно сколько времени прошло с момента вступления в собственность нынешнего собственника (продавца) квартиры.

У бывшего владельца могут найтись родственники, которые попытаются оспорить договор ренты. Как и в случае с наследством, более-менее безопасными считаются квартиры, с трёхлетним сроком владения продавцом.Приобретение квартиры продающейся по доверенности – вполне законная операция.

Однако именно через продажу по доверенности нередко работают мошенники. Поэтому юристы советуют осторожно относиться к квартирам, которые продаются по доверенности дешевле рынка а также к квартирам, доверенность на продажу которых владельцы оформили не на своих родственников, а на посторонних лиц.Но даже если доверенность оформлена на родственника, это не даёт гарантии, что сделка купли-продажи в будущем не может быть оспорена.

Неоднократно случалось, что доверенные лица продавали квартиры уже после смерти доверителя (владельца квартиры). Такая сделка может быть признана ничтожной, так как после смерти доверителя доверенность становится недействительной.Проверить подлинность доверенности на продажу объекта недвижимости можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. Там есть страница . Указав реквизиты документа — дату удостоверения доверенности, номер, присвоенный в реестре, фамилию, имя и отчество нотариуса, который её удостоверил — можно убедиться в достоверности доверенности и её актуальности, то есть понять, действительна ли доверенность на сегодняшний день.Антон Чистяков, юрист ЦН «Северная казна»:Если сделка осуществляется по доверенности, её обязательно проверяют через реестр.

Но надо помнить, что информация в реестр не всегда вносится оперативно. Вполне может оказаться, что доверенность, которая значится как действующая, на самом деле уже прекратила действие или была отозвана.Если владелец доли квартиры собирается ее продать, он обязан уведомить об этом других собственников жилья и предложить им выкупить его долю. Если другие собственники ответят письменным отказом или в течение месяца не выкупят продаваемую долю, владелец вправе продать ее любому желающему.

При этом цена продажи должна в точности соответствовать цене, указанной в извещении на имя других собственников. Если сумма в договоре купли-продажи будет отличаться от цены, указанной в уведомлениях отправленных другим сособственникам квартиры, или если продавец доли не известит кого-либо из них о продаже своей доли, другие собственники квартиры смогут через суд потребовать перевести на них право покупателя (фактически отменить сделку). Ранее портал METRTV.ru рассказывал об .При подготовке и оформлении сделки покупателю квартиры следует, как минимум, исключить возможность признания сделки ничтожной, то есть не покупать квартиру у малолетних и недееспособных лиц, не совершать мнимых и притворных сделок, а также убедиться в подлинности документов, предоставленных продавцом.Следующая степень защиты – исключение поводов для оспаривания сделки.

Ранее портал METRTV.ru приводил достаточно подробную инструкцию для , позволяющую минимизировать возможность проблем для её будущего владельца, а также разбирал ситуации, в которых лучше просто конкретного объекта. Ну и, разумеется, покупателю следует воздержаться от угроз в адрес продавца или введения его в заблуждение. Согласно статьям 178 и 179 Гражданского кодекса такая сделка может быть оспорена и признана недействительной.Есть и третья степень защиты для покупателя квартиры – необходимо провести сделку таким образом, чтобы при возникновении проблем покупатель был признан судом добросовестным приобретателем.

У покупателя с таким статусом квартиру не изымают.Оксана Байрамова, юрист ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»:Оценочное понятие «добросовестный приобретатель» определено в законе – это покупатель, который не знал и не мог знать, что лицо, у которого приобретено имущество, не имело права его отчуждать. Вместе с тем поскольку зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, то и добросовестность приобретателя спорного имущества, может быть опровергнута только в результате рассмотрения дела в суде.Юристы рекомендуют забить элементы страховки прямо в договор купли-продажи квартиры.Евгения Свинтаржицкая, юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:Для чего в договор включаются пункты, в которых прописывается, что у продавца квартиры нет больших долгов, в отношении него не ведётся исполнительное производство, у квартиры нет несовершеннолетних и безвестно отсутствующих совладельцев, и нынешний владелец не использовал маткапитал при оплате за квартиру. Также указывается, что договор заключён не по принуждению и не под влиянием тяжёлых обстоятельств.

Подписывая договор, продавец берёт на себя ответственность за приведённую информацию.

Если возникнут судебные разбирательства, то такой договор сделает позицию покупателя квартиры более прочной. Шанс признания его добросовестным приобретателем увеличится.На портале METRTV.ru можно ознакомиться с и скачать договор в формате Word.Но даже трёхступенчатая защита сделки от оспаривания не даёт покупателю абсолютной гарантии. Признание сделки недействительной (ничтожной) происходит в суде.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+