Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Застройщик продает квартиры по договору купли продажи

Застройщик продает квартиры по договору купли продажи

Покупка квартиры в новостройке – пошаговая инструкция

11 января 2020Расскажем о том, что нужно знать перед покупкой квартиры в новостройке, чтобы не стать жертвой обмана.Изучите как можно больше информации о строительных компаниях, которые являются вашими фаворитами. Такая процедура необходима для проверки агентов рынка недвижимости.Большинство застройщиков предоставляют всю необходимую информацию на интернет-портале своей компании.

Если вы не найдете необходимых данных, то лучше самостоятельно посетить офис строительной организации и задать интересующие вас вопросы.Что нужно знать о застройщике:Обратите внимание на то, есть ли у застройщика сданные проекты.

Как долго они строились? В какое время поступили в эксплуатацию?

Какие материалы были использованы в процессах строительства?Даже в крупных городах информация о недобросовестных компаниях, которые практикуют сделки двойной продажи и прочие виды мошенничества, довольно быстро распространяется посредством «сарафанного радио». Поэтому следует изучить отзывы на любительских тематических форумах.

Так вы сможете получить информацию о реальном положении дел.Детально изучите проектную декларацию, разрешение на проведение строительства, право владения участком земли, инвестиционный контракт, акт предварительного распределения квартир, сроки сдачи в эксплуатацию и другие данные об объекте. Добросовестные застройщики, которым нечего скрывать, с легкостью предоставляют необходимую документацию будущим дольщикам.Если вы сомневаетесь в собственной компетенции, то к процессу изучения документов можно привлечь специалиста из независимой юридической консультации.

Так вы получите профессиональную помощь в процедуре проверки застройщика. Услуги юристов имеют свою цену, но в таких вопросах не стоит экономить, так как попытки сократить затраты могут привести к более масштабным проблемам и расходам.Еще одним вариантом проверки строительной организации может стать обращение в банк за получением ипотечного кредитования, даже если вы не собираетесь участвовать в данной финансовой программе. Дело в том, что после кризисной ситуации 2008 года, банки с особой тщательностью проверяют застройщиков.Также для грамотного выбора застройщика можно посетить специализированную выставку «Недвижимость от лидеров».

Здесь вы сможете получить комментарии прямо от застройщиков, сравнить несколько строительных компаний и посетить профильные семинары.Один из самых важных этапов покупки квартиры – это оформление договора с застройщиком. После того как вы определитесь со строительной компанией, выбрали жилой комплекс и подходящие по планировке апартаменты, можно переходить к процессу заключения сделки.При приобретении жилья напрямую от застройщика, необходимо оформить Договор участия в долевом строительстве (ДДУ). При подписании ДДУ, нужно быть особенно внимательным.

Так как даже здесь можно столкнуться с мошенничеством. Застройщик может предоставить документ с подменой понятий или поддельный контракт.Одной из разновидностей ложных контрактов является ПДДУ – предварительный договор долевого участия. Такой документ не является законным и не соответствует нормам 214-ФЗ.

Такие соглашения заключают застройщики, которые имеют проблемы с оформлением разрешительной документации на осуществление строительства. Вследствие чего не могут предложить подлинный ДДУ. Чаще всего при заключении ПДДУ строительная компания предоставляет внушительную скидку, предоставляя ее в виде определенной компенсации возможных рисков и материальных потерь.Риски, возможные при заключении ПДДУ

  1. Перед подписанием контракта, стороны устно договариваются об единовременной срочной уплате дольщиком полной суммы за жилье, и предоставлении правомерного ДДУ застройщиком только после получения денежных средств. Такое соглашение не дает никаких гарантий покупателю, поэтому дольщик может стать жертвой махинаций по двойным продажам.
  2. Документ не подлежит регистрации в Росреестре, также в нем не указаны обязательства застройщика перед дольщиком. Поэтому предъявление каких-либо претензий к строительной компании на основе данного документа не имеет юридической силы.

Главным фактором контракта является соответствие законодательным нормам – 214-ФЗ, который регулирует правоотношения участников долевого строительства.

Только на такие сделки следует соглашаться. Чтобы быть полностью уверенным в правомерности документа, эксперты советуют привлечь к делу независимого юриста.Насколько дороже квартиры по ДДУ?

Какие дополнительные затраты понесет покупатель при регистрации и получении ключей?

Узнайте условия покупки квартир непосредственно от застройщков на выставке недвижимости.Перед оформлением сделки, вам необходимо обратить внимание на следующие пункты соглашения:

  1. Сроки передачи документов для регистрирования права владения.
  2. Штрафы и другие возможные санкции за несоблюдение контракта.
  3. Дата сдачи жилья в эксплуатацию.
  4. Условия, при которых можно расторгнуть соглашение.
  5. Данные о фиксированной стоимости квадратного метра на всех этапах сотрудничества.
  6. Дата окончания строительства.

Соглашение ДДУ должно быть обязательно зарегистрировано в Росреестре. Необходимо предоставить следующие документы:

  1. Документы на право владения объектом.
  2. Заявления от застройщика и дольщика.
  3. Удостоверение личности покупателя.
  4. Кадастровый план земельного участка.
  5. Проектную декларацию.
  6. План объекта строительства.
  7. Разрешение на строительство.
  8. Оригинал ДДУ.

После подачи пакета документов необходимо оплатить госпошлину. Регистрация осуществляется в течении 7-9 рабочих дней.При покупке жилья по программе долевого участия, необходимо знать, что от приобретения до въезда в апартаменты могут пройти несколько месяцев или даже пара лет.

Точный период сдачи жилья в эксплуатацию должен быть указан в ДДУ, и за его несоблюдение на застройщика налагаются определенные санкции, чаще всего денежные выплаты.После ввода жилья в эксплуатацию, застройщик должен пригласить дольщиков на объект для осмотра квартиры и подписания акта ее приема-передачи. Представитель компании застройщика проведет вас в ваши апартаменты, после чего вам необходимо в его присутствии выполнить следующие действия:

  1. Осмотреть стены, потолок и пол на предмет трещин и других возможных дефектов.
  2. Измерить площадь квартиры на соответствие с данными, указанными в проектной документации.
  3. Проверить состояние коммуникаций и инженерных систем.
  4. Проверить функционал стеклопакетов и дверей.

В случае нахождения каких-либо дефектов или расхождения проектной и фактической площади, представитель застройщика должен зафиксировать спорные моменты. Не стоит переходить к подписанию документа, при неисправностях в помещении.

Дождитесь пока все проблемы будут устранены.

Иначе вам придется самостоятельно исправлять все недочеты.При расхождении метража вам следует связаться с юристом компании застройщика и с его помощью организовать дальнейший план действий.

В случаях, когда фактическая площадь превышает проектную, вам потребуется доплатить денежные средства за дополнительные метры.

В противоположной ситуации – потребовать деньги с застройщика.После передачи апартаментов до подписания акта, понадобится еще 1-3 месяца на оформление технического паспорта объекта в БТИ. На протяжении этого времени вы обязуетесь оплачивать коммунальные услуги.Вернет ли деньги застройщик, если по обмерам БТИ метраж квартиры оказался меньше оплаченного?

На протяжении этого времени вы обязуетесь оплачивать коммунальные услуги.Вернет ли деньги застройщик, если по обмерам БТИ метраж квартиры оказался меньше оплаченного?

Получите полную информацию от представителей разных застройщиков за один день на выставке недвижимости.

  1. Конечная стоимость жилья.
  2. Информацию об участвующих сторонах.
  3. Смотровой лист, где указаны все дефекты апартаментов, сроки их устранения.
  4. Фактический адрес и номер квартиры.

После успешного подписания акта дольщиков приглашают на собрание для получения ключей от квартиры.Знаете ли вы, что застройщик обязан предоставить ключи, даже если в акте приема-передачи покупатель указал список дефектов к устранению?

Посетите семинары для дольщиков на выставке недвижимости.В соответствии с законодательством, заселяться в новое жилье можно только после получения акта допуска от застройщика. Дольщик может начать проведение ремонтных и отделочных работ.Считать себя полноценным владельцем квартиры можно только после ее оформления в собственность. Для этого необходимо выполнить следующие шаги:

  1. Обратиться в соответствующие инстанции
  2. Доверенность, заверенная нотариально (если интересы представляет третье лицо).
  3. Закладная и договор займа (в случае покупки по программе ипотеки).
  4. Акт приема-передачи, технический паспорт объекта и квартиры.
  5. Заполнить заявление на регистрацию собственности
  6. Договор купли-продажи, ДДУ.
  7. Удостоверения личности всех владельцев.
  8. Отдать документы на оформление можно в Регистрационную палату или МФЦ.
  9. Подготовить пакет документов
  10. Разрешение от органов опеки (если один из владельцев несовершеннолетний).
  11. Оплатить государственную пошлину

Процедура проверки документов может занимать 2-3 недели.

Свидетельство на право собственности выдается каждому из дольщиков.

  1. Излишняя спешка с приобретением квартиры, из-за искусственно созданного ажиотажа застройщикомПропаганда низких цен и ограниченного количества квартир мешает покупателю детально изучить рынок недвижимости.
  2. Проведение ремонта до получения документов на право собственностиЖилье окончательно переходит в право собственности только после заключения соответствующих документов, начиная с этого момента жильцы могут изменять планировку и делать ремонт.
  3. Попытки сэкономить на привлечении независимых юридических консультантовЭкономия может привести к большим расходам вследствие пропуска каких-либо особенностей и неточностей договора.
  4. Поверхностное изучение компании застройщикаСлепая вера всем словам строительной компании может привести прямо в руки к мошенникам.

Как продать квартиру в новостройке? Договор переуступки. Пошаговая инструкция к сделке

3 октября 2020Люди покупают квартиры в новостройках по многим причинам.

И по многим причинам, спустя какое-то время, они их продают. Иногда квартира не устраивает ожиданиям.

Иногда внезапно возникает потребность в средствах.

А еще квартиры в новостройках часто изначально покупают для инвестиций – с намерением впоследствии выгодно сбыть с рук. Все это вполне понятно и объяснимо, но далеко не все знают технические нюансы продажи такого жилья.

Сегодня эксперты портала городской недвижимости решили напомнить об основных правилах реализации квартир в новых домах.Существует две основных альтернативы. Если дом достроен, сдан в эксплуатацию, и вы уже являетесь собственником квартиры, то механизм реализации не будет ничем отличаться от стандартного – .

Второй вариант сложнее. Потому что если же права собственности на квартиру в новом доме еще не оформлены, то юридически владельцем жилья является застройщик или девелопер, с которым был заключен . В случае покупки через жилищно-строительный кооператив до передачи прав собственности владельцем квартиры является ЖСК.

Если покупка осуществлялась через предварительный договор, то квартира может принадлежать строительной компании или инвестору.Справка от:При реализации квартир в недостроенных домах, речь идет не о продаже недвижимости, а о продаже прав требований на эту недвижимость.Документ, который фиксирует передачу прав требования, называется договором переуступки прав (договором цессии).

Если покупка осуществлялась через предварительный договор, то квартира может принадлежать строительной компании или инвестору.Справка от:При реализации квартир в недостроенных домах, речь идет не о продаже недвижимости, а о продаже прав требований на эту недвижимость.Документ, который фиксирует передачу прав требования, называется договором переуступки прав (договором цессии).

Это, в настоящий момент, самый безопасный и поэтому наиболее востребованный метод продажи жилья в недостроенном доме.

При этом нужно учитывать, что закон (в данном случае, ФЗ-214) запрещает переуступать права требования другому лицу, если расчеты по ДДУ не выполнены или выполнены только частично. Кроме того, заключая договор переуступки прав с покупателем, помните, что вы обязаны известить застройщика о своих действиях – без его одобрения сделка впоследствии может быть признана недействительной.

Справка от:Договор переуступки является дополнительным соглашением к ДДУ.

В нем должен быть отражен объект переуступки прав собственности, цена уступки, содержание права, условия реализации и передачи прав требования – то есть, с какого момента и при каких обстоятельствах покупатель их приобретает.1. Получение разрешения застройщика.

Скорее всего, возражать он не будет, но может потребовать за свое согласие плату в размере 0,5%-3% от суммы договора.2. Подписание договора переуступки. 3. Регистрация документа в Росреестре.

Для этого потребуются следующие документы:

  1. Заявление о регистрации от покупателя и от продавца;
  2. Квитанция об уплате пошлины за услуги регистрации.
  3. Нотариально заверенное согласие супруги/супруга продавца на сделку или документ, подтверждающий, что квартира в новостройке не является совместной собственностью (решение суда, брачный договор);
  4. Договор долевого участия;
  5. Разрешение застройщика на уступку права требования;
  6. Договор переуступки прав (минимум 2 экземпляра);
  7. Если в сделке принимает участие несовершеннолетний, потребуется также разрешение органов опеки.

Справка от:Регистрация договора в Росреестре займет примерно 2 недели.4. Расчет по сделке – прямым переводом средств покупателя на банковский счет продавца, через депозитную ячейку или аккредитив.От стадии котлована до сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир . Даже если жилой комплекс еще не достроен, квартиры растут в цене каждым возведенным этажом.

Поэтому, конечно, продать новостройку – выгодно. По крайней мере, для продавца. Но и для покупателя такая сделка может быть очень интересной – цена квартиры в строящемся доме в любом случае будет ниже рыночной.

Но! Договор переуступки прав требования не менее ответственный документ, чем . Именно поэтому к подготовке подобных сделок часто привлекают профессиональных юристов.

Хотите справиться своими силами? Тогда читайте другие материалы нашего канала – в них мы рассказываем о том, как избежать рисков при различных сделках с городской, загородной и коммерческой недвижимостью. __________________________________________________Хотите облегчить себе выбор квартиры в Москве или за ее пределами?
__________________________________________________Хотите облегчить себе выбор квартиры в Москве или за ее пределами?

Воспользуйтесь нашим.И непременно— мы знаем всё о жилой недвижимости.

Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика

22 июня, 20:27При покупке жилья в строящемся доме покупатель и застройщик заключают договор долевого участия в строительстве (или ДДУ). По этому договору покупатель вкладывает свою долю средств в возведение дома, а строительная компания обязуется передать ему квартиру в этом доме, когда его построит.

Разберёмся, в чём тонкости заключения ДДУ и на что в нём нужно обращать особое внимание.Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСКДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках. Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей.

«Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе. Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая.

— Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома.

Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком. ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить пай и т. д. Договор пайщика не регистрируется в Росреестре, и это может привести к мошенническим действиям: один и тот же пай продадут несколько раз.«В настоящее время новые стройки по ЖСК запрещены в России, — рассказывает руководитель юридического департамента агентства недвижимости „Бон Тон“ Дмитрий Логинов.

— Исключение составляют только обанкротившиеся проекты, ЖСК для отдельных категорий граждан (военных, учёных, правоохранителей и т. д.) и проекты ЖСК, реализация которых началась до введения запрета — до 1 июля 2018 года». Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ.

Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ. Преимущества и недостатки ДДУПреимущества ДДУ:Дольщики хорошо защищены законом.

Интересы дольщиков защищает федеральный закон (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей.

«В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта»

, — поясняет Мария Литинецкая.Договор регистрируется в Росреестре.

ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру недобросовестный застройщик не сможет.Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию. В договоре прописываются чёткие требования: стоимость квартиры, сроки передачи объекта дольщику и т. д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги.

Порядок такого возврата, а также возможность взыскания убытков определены федеральным законом.Если что-то случится со стройкой, деньги вернут. По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это должно решить проблему обманутых дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.Гарантийный срок.

После сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок. «Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй 214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“. — Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т.

п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)». Недостатки ДДУ:Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен.

Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.Как проверить застройщикаПрежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям). Дело в том, что некоторые застройщики официально могут строить и продавать жильё по старым правилам (без эскроу-счетов). Но только в том случае, если к 1 июля 2020 года дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади.

Подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов специальная бумага — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).Важный показатель — деловая репутация застройщика.

Чтобы получить о ней представление, нужно ознакомиться с портфелем реализованных компанией проектов, изучить, соблюдаются ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, и т.

д. Большой объём застройки и длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят в пользу застройщика.«Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), — поясняет Дмитрий Логинов.

— Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией. Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства .

Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства . Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.Ещё один показатель — партнёрство застройщика с ведущими российскими банками.

«Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, то это служит гарантией успешной реализации проекта, — говорит Литинецкая. — Обратите также внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в жилом комплексе: кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому сотрудничество, например, со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ, говорит в пользу проекта».На что обращать внимание при заключении ДДУКак правило, ДДУ — типовой документ. Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной.

«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например, III квартал 2021 года, — рекомендует Мария Литинецкая.

— Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».В ДДУ указывается также гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова.

— Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип, например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т.

д.». ДДУ и ипотекаЕсли квартиру в новостройке человек покупает в ипотеку, то составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования.

При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств.«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова. — Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ. Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона.

Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.Переуступка прав по ДДУПереуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки.

То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ), по которому дольщик в будущем станет собственником жилья, это переуступка прав на квартиру другому лицу. Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи).

Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права. Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая.

— Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами. Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга. Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит.

Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построенПосле ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру.

В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры. Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова.

«Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры»

, — советует она.Итак, в согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора. Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания.

Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры.

Если клиент выявил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра. И самое главное: до их устранения покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку.

Впрочем, есть ещё один вариант — подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки.«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина. — Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность.

Нужно подать документы на регистрацию права собственности в регпалату или МФЦ. Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая.

— Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги. Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей».

Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.Подписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Как продать квартиру в строящемся доме

18 октября 2020Чтобы сэкономить средства, многие россияне покупают квартиры в строящихся домах, иногда даже на этапе рытья котлована. Цена у застройщиков до ввода здания в эксплуатацию всегда ниже, и чем раньше вы готовы внести первый взнос, тем выгоднее обойдется жилплощадь.

Но ситуации в жизни бывают разные. Для кого-то заранее приобретенная жилплощадь оказывается неактуальной. Меняются финансовые обстоятельства и потребности.

И тогда возникает вопрос, как продать квартиру в строящемся доме выгодно и безопасно? Чаще всего строящееся жилье продают по причинам, связанным со сложными жизненными обстоятельствами. Если вам срочно требуется крупная сумма или вы оказались неспособны выплачивать очередные взносы, можно обсудить этот вопрос с представителями строительной компании.

Возможно, девелопер согласится расторгнуть договор долевого участия и вернуть вам средства.

Это самый простой и безопасный метод.

Но если вы хотите продать квартиру третьим лицам, необходимо понимать такие нюансы:

  1. Документальное оформление сделки сложнее, чем для квартиры в собственности. Скорей всего, вам придется заручиться согласием строительной компании. А в некоторых случаях еще и банка.
  2. Цена квадратных метров в доме, который еще не сдан в эксплуатацию, всегда ниже стоимости аналогичного жилья, на которое уже оформили право собственности. Разница составит от 15 до 25%.

Если ваше финансовое положение позволяет дождаться ввода жилья в эксплуатацию, не стоит торопиться с решением.

К моменту завершения строительства застройщик, скорей всего, успеет продать одно- и двухкомнатные квартиры. А еще через несколько месяцев может быть выкуплен уже весь жилой фонд.

И тогда ваше жилье можно будет реализовать с выгодой. Если новый дом будет пользоваться спросом, стоимость недвижимости будет выше, чем при покупке от девелопера. Так зарабатывают на новостройках многие инвесторы и агентства недвижимости.

Подумайте, возможно, и вы сможете получить выгоду от ненужных квадратных метров.Если продажа на этапе строительства важна, придется пожертвовать выгодой и настроиться на многочисленные сложности оформления сделки.Первое что вы должны понять, что продать строящуюся квартиру по стандартной схеме, т.е. на основании традиционного договора купли-продажи не получится. На эту жилплощадь у вас еще нет права собственности.

Существует два варианта решения этой проблемы:

  1. Переуступка права требования (заключение договора переуступки), по которой вы полностью переуступаете свои права и обязанности по ДДУ третьему лицу. В результате такой сделки вы полностью прекращаете действие договора с застройщиком, а человек, купивший у вас квартиру, юридически становится новым кредитором. Уступить свои имущественные права при ДДУ вы можете, как только договор будет зарегистрирован в соответствующих государственных службах. Не забывайте, что переуступка права собственности также в обязательном порядке подлежит регистрации.
  2. Перезаключение договора с компанией-застройщиков, т.е. замена участника сделки новым лицом. Этот метод позволяет продать квартиру по переуступке в строящемся доме, в том числе, если она была взята в ипотеку. Но тут без участия строительной компании вам никак не обойтись, так как обязательно требуется его согласие. Это четко регламентируется статьей 391 ГК РФ. В стандартной формулировке договора долевого участия указывается, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно только при наличии письменного согласия компании-застройщика. А в случае приобретения жилья в ипотеку, потребуется также одобрение со стороны банка.

Кроме того, необходимо определить, кто будет платить за переоформление документов.

Как правило, возможность переуступки прав, а также порядок действий, закладываются в ДДУ. Цена переоформления может быть фиксированной либо определяться процентом от общей стоимости имущества. Это цену продавец может добавить к стоимости жилья при переуступке прав или оформить как сопутствующие расходы.

В последнем случае возможны различные договоренности с покупателем, в том числе, вариант оплаты расходов пополам.В случае продажи квартиры в строящемся доме, приобретенной по ДДУ, основная часть сопутствующих расходов состоит из стоимости переоформления прав требования.

Эту цифру вы можете увидеть в своем ДДУ в соответствующем разделе.Цены по Краснодару:

  1. В случае процентной ставки: от 3 до 7% от стоимости квартиры на момент переуступки прав.
  2. В случае фиксированной стоимости: от 65 до 200 тыс. рублей, в зависимости от класса жилья и количества комнат.

В перечень расходов также не забудьте добавить услуги нотариуса. Их придется оплачивать отдельно.

Сама процедура достаточно проста и не отнимет у вас много времени. Для этого необходимо:

  1. Передать копии документов застройщику.
  2. Взять задаток у нового инвестора (покупателя).
  3. Написать застройщику и зарегистрировать ваше заявление на переуступку прав.
  4. Сделать копии всех необходимых документов.

В течении следующих 3-5 дней вас пригласят в офис компании застройщика для ознакомления с договором. Не забудьте позвать нового владельца, его присутствие обязательно.

Далее остается получить оставшуюся сумму и подписать документы.

По окончании сделки по продаже квартиры в строящемся доме вы будете отвечать только перед новым инвестором только если переданный вами договор окажется недействительным. За неисполнение требований застройщиком вы никакой ответственности не несете.

Это проблема нового кредитора. Любые ошибки, которые совершит девелопер, будут касаться исключительно нового владельца.В очень редких случаях кредитор добровольно принимает на себя поручительство за должника перед участником долевого строительства. В этой ситуации вы также несете ответственность непосредственно перед ним.Обычно такие взаимоотношения оформляются отдельным документом, в котором отражаются все нюансы.

Но, повторим, такие сделки – скорее исключение, чем правило.

Потому подробно их рассматривать не будем.Важно: если вы хотите продать квартиру по переуступке в строящемся доме, обращайте внимание на правильность составления всех документов.

Пользуйтесь услугами надежных риелторов и нотариусов.

Внимательно читайте все пункты документов, которые подписываете. И тогда после получения средств от покупателя вы действительно сможете смело забыть о проданной недвижимости и всех проблемах, которые могут с ней возникнуть в будущем.Банки неохотно позволяют продать недвижимость в строящемся доме после оформления ипотеки.

Чаще всего в подобных случаях кредит был оформлен совсем недавно по меркам этого типа банковских услуг, т.е. от года до 2-3 лет. Строительство домов сегодня редко затягивается длительные сроки.

Попытки передать третьему лицу обязательства по ипотеке в столь сжатые сроки вызывают недоверие.

Но даже если банк вам отказывает, продать строящуюся квартиру в ипотеке все же реально. Для этого вам придется найти инвестора, готового полностью оплатить стоимость жилья, т.е. закрыть ваш ипотечный кредит досрочно.Как это работает:

  1. Получите остаток средств.
  2. Переоформите квартиру на покупателя выбранным методом.
  3. Получите и внесите в банк задаток от покупателя, необходимый для погашения ипотеки.
  4. В случае жилья в эксплуатации, необходимо выписать из квартиры всех членов семьи, включая детей. И получить об этом справку. Для строящегося дома этот шаг не требуется.
  5. Определите точную сумму заложенности по ипотеке. Банк вам в этом поможет.
  6. Закройте ипотечный кредит.
  7. Вы обращаетесь в банк с заявлением о желании досрочно погасить ипотеку. При этом необходимо указать причину досрочного погашения. Лучше всего не скрывайте сложные жизненные обстоятельства и факт продажи. Банкам невыгодно соглашаться на досрочное погашение кредитов. Но если иначе они рискуют получить «проблемного клиента», они охотно идут навстречу.
  8. Составьте соглашение между покупателем и заемщиком. Оно обязательно заверяется у нотариуса.

При таком варианте важно понимать, что в 90% случаев покупателем окажется опытный инвестор.

Впрочем, даже случайный покупатель догадается, что подобная продажа, скорей всего, осуществляется по причинам каких-то сложностей. Потому, скорей всего, о цене придется поторговаться. Прибыли здесь ждать не стоит.

Но избавиться от ипотеки без финансовых потерь, а также компенсировать уже выплаченные взносы – вполне реально.Отдельно стоит поговорить о продаже квартиры в строящемся доме жилищного кооператива.

Процесс при участии в ЖСК выглядит несколько иначе, чем при сотрудничестве с девелопером.Процедура выглядит таким образом:

  1. Подается на имя председателя правления заявление с просьбой о разрешении уступить пай другому лицу.
  2. Оформляется договор купли-продажи принадлежащего вам пая в кооперативе.

По сути, вам необходимо получить разрешение продать жилье от всех участников строительного кооператива. Напоминаем, договор продажи пая в отличие от уступки (ФЗ №214) нигде не регистрируется и не вносится в реестры.

Соответственно, продажа пая является более рискованной сделкой. А это всегда негативно влияет на цену. Потому задумайтесь, действительно ли вам настолько необходимо продать квартиру в строящемся доме с учетом дополнительных трудностей.

И учтите, что вполне возможна ситуация, при которой вы не получите разрешение.

Члены кооператива имеют право отказать вам по тем или иным причинам.Важно понимать: покупателя на недостроенную квартиру в ЖСК найти будет сложно.

Эта сделка не вносится в реестр недвижимости, и в случае недобросовестного поведения правления ЖСК покупатель может оказаться не единственным претендентом на квадратные метры. Известны далеко не единичные случаи, когда паи продавали по два, а иногда и три раза.

Конечно, это прямое мошенничество.

Но жертвам подобных сделок все равно приходится годами судиться между собой, выясняя, кто же владелец жилья. Все это усложняет сам процесс продажи и негативно влияет на цену строящемся недвижимости.Всем потенциальным продавцам недостроенных квартир хотим также напомнить о необходимости платить налоги. Дело в том, что в РФ очень не приветствуются любые спекулятивные сделки на рынке недвижимости.

Потому если квартира пробыла менее 3 лет в собственности, никаких налоговых льгот не предусмотрено. А потому согласно статье 208 Налогового кодекса РФ все доходы, полученные при реализации прав требования в обязательном порядке должны быть задекларированы. Если сумма по договору переуступки прав окажется больше, чем сумма ДДУ с застройщиком, вам придется заполнять налоговую декларацию и заплатить НДФЛ с указанной в декларации суммы.

В принципе, всегда можно оформить разницу стоимости отдельным дополнительным соглашением.

Если сумма небольшая, скорей всего, на это небольшое нарушение банк «закроет глаза».

Но мы рекомендуем не обманывать государство.

Ведь если ваши попытки избежать выплаты налога выявят, придется оплачивать намного больше, в том числе, пеню и штрафы.Риски для продавцов недвижимости в строящемся домеБольшая часть рисков при продаже строящихся квартир ложится традиционно на покупателя.

Но и продавцу нужно проявлять определенную осторожность:

  1. Убедитесь, что договор по переуступке квартиры в строящемся доме был внесен в реестр. Это можно сделать самостоятельно через интернет на сайте госуслуг. Иначе недобросовестный посредник может попытаться еще раз «перепродать» жилье, а вы так и остаетесь по закону собственником. Кроме того, в суде вашу переуступку прав могут признать недействительным. И тогда все проблемы с задолженностями новых владельцев или с невыполнением обязательств со стороны застройщика станут вашими.
  2. Изучайте договор с застройщиком и рыночные цены заранее. Никто не застрахован от ситуации, в которой приходится продавать жилье даже не успев в него вселиться. Посмотрите, какая комиссия заложена на случай переуступки прав. Если она явно завышена в разы, подумайте, стоит ли вообще связываться с этой компанией? Если они обманывают вас в одном, кто знает, чем окончится стройка.
  3. Выбирайте надежных риелторов. Здесь также всегда есть риски. Вам могут предложить продать квартиру по заведомо заниженной цене или, пользуясь вашей неосведомленностью, завысить комиссию от застройщика и т.д. Обращайтесь в надежные агентства с хорошей репутацией.

И помните, что существует период, когда вы вообще не сможете продать недвижимость в новостройке. Пока объект находится в состоянии строительства и застройщик принимает взносы ДДУ, вы можете переуступить свои права третьему лицу.

После получения ключей от квартиры вы становитесь полноценным собственником жилья, и здесь уже вопросов не вызывает.Но после завершения строительства и до ввода дома в эксплуатацию, законная продажа невозможна. Этот период обычно занимает не более 2-3 месяцев. Мы рекомендуем дождаться получения документов на право собственности, и продавать недвижимость спокойно и по достойной цене.

Даже если деньги нужны вам «вчера», не стоит связываться с сомнительными схемами. На несколько месяцев всегда можно оформить кредит. Лучше потерять небольшие проценты, которые всегда можно компенсировать, когда будете продавать уже законную жилплощадь, чем потерять и деньги, и квартиру.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+