Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Гражданское право - Значение рыночной стоимости земельного участка

Значение рыночной стоимости земельного участка

Значение рыночной стоимости земельного участка

Оценка. Из чего складывается стоимость земельного участка?

Журнал недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимости

  1. Помощник по недвижимости

Татьяна Демидова11 мая 2021 14 139Покупатели жалуются, что земельные участки в Подмосковье переоценены, но желание жителя мегаполиса иметь дом за городом неискоренимо, а пандемия коронавируса и самоизоляция только усилили его. Разбираемся, какие факторы влияют на стоимость земельного участка и как сэкономить при его покупке.Востребованные участкиКаждая компания, продающая земельные участки, ежегодно получает от 5 до 10 тыс.

целевых звонков и заключает в среднем 500–700 сделок. Как рассказывает Александр Давыденко из ООО «Земельный формат», наибольшим спросом пользуются участки до 30 км от МКАД в категории «эконом» без лишних взносов за обустройство поселка.«Сегодня востребованны, если речь идет о поселке с коммуникациями, участки по цене 90 тыс.

рублей за сотку. Разлетаются участки стоимостью от 40 до 60 тыс. рублей за сотку. При этом они бывают разной конфигурации: просто земля внарезку, участки, перемежеванные черновыми проездами (этот формат популярен уже несколько лет), либо участки с минимальным обустройством».Алексей Ананьев,коммерческий директор компании «Земля за городом»По словам эксперта, большим спросом пользуются участки на южном и юго-восточном направлениях: на Каширском, Симферопольском, Новорязанском шоссе.

Объясняется это просто: на юге столицы максимальная плотность населения — все стараются приобрести участок, до которого ближе добираться. Больше всего поселков — в пределах двух окружных дорог: А-107 и А-108.«Всегда были популярными западное и южное направления, сегодня особенно активно продается последнее.

Если человек планирует на участке возводить полноценный дом, он покупает около 10 соток, если небольшую дачу — 6 соток, — поясняет директор по маркетингу и рекламе компании «Родные земли» Елена Романенко.

— Конечно, все хотят, чтобы участок был поближе к Москве, но, как мы понимаем, подобных участков совсем немного и стоят они дорого. Поэтому с учетом развитой инфраструктуры Московской области люди готовы рассматривать участки, которые находятся на расстоянии 70–80 км от Москвы, при условии, что рядом будет железнодорожная станция».Формула со множеством переменныхЧтобы сформировать цену на участок, нужно учитывать 25 переменных, считает Алексей Ананьев. Имеет значение транспортная доступность, подъезд к участку: кто-то подъезжает по асфальту, а кому-то еще полтора километра по колдобинам добираться.

Наличие автобусной остановки также влияет на цену. Если до остановки транспорта пешком не дойти, это снижает стоимость участка.«Учитывается при определении цены и качество грунта, — уверен Алексей Ананьев.

— У нас в Чеховском районе был проект, который находился на поле с глиняным затвором: сверху была плодородная почва, но после дождя расположенная снизу глина мешала воде быстро уходить. Супесчаная почва, напротив, всегда сухая — неважно, какое количество осадков выпадет».Также на стоимость участка, по словам эксперта, влияют наличие и качество коммуникаций, отсутствие обременений, документы на конкретные участки.

Супесчаная почва, напротив, всегда сухая — неважно, какое количество осадков выпадет».Также на стоимость участка, по словам эксперта, влияют наличие и качество коммуникаций, отсутствие обременений, документы на конкретные участки.

Многие из продающихся участков имеют какие-то сервитуты, касающиеся линий электропередач, газовых и прочих коммуникаций.

Такие участки не пользуются спросом — соответственно, они стоят дешевле других.«В поселках, которые реализует наша компания (их около 40), предложения начинаются от 15 тыс. рублей за сотку (Рязанское шоссе, поселок , 62 км от МКАД), верхняя граница — 450 тыс. рублей за сотку (, Минское шоссе, 19 км от МКАД), — комментирует Александр Давыденко.

— Такая разница обусловлена удаленностью от МКАД, направлением, наличием коммуникаций, инфраструктуры и, конечно, железнодорожной станции неподалеку. Даже люди, которые всегда передвигаются на авто, хотят, чтобы недалеко от участка была электричка».По словам эксперта, показательно, что в поселках с такой локацией, даже если они находятся на значительном расстоянии от МКАД, стоимость участков растет даже тогда, когда в целом по рынку увеличения цен не происходит.

В пример он приводит поселок (66 км от МКАД по Носовихинскому шоссе), в котором цены за год выросли с 40 до 60 тыс. рублей за сотку.Если же рассматривать ценообразование на примере одного поселка, то, по словам эксперта, всегда будут дороже участки у леса, рядом с водоемом, дешевле — около дороги или детской площадки.«Земля не может стоить дешево по определению — это недвижимость, — подчеркивает Алексей Ананьев.

— Кроме того, любой поселок проходит этапы, на которые продавец тратит деньги, проводя топографическую съемку, межевание, составляя проекты планировки территории.

Продавец реализует покупателям полезную площадь, но существуют еще зоны общего пользования (проезды, детские и спортивные площадки, пожарные водоемы), которые занимают до 30% земли.

Расходы на их обустройство также ложатся на конечного потребителя».«Нет недооцененных направлений — есть недоосвоенные»Среди направлений, стоимость участков на которых неоправданно высока, специалисты называют Новую Москву. «Предложения по покупке там новых массивов мы даже не рассматриваем, — уточняет Александр Давыденко.

«Предложения по покупке там новых массивов мы даже не рассматриваем, — уточняет Александр Давыденко. — Недооценена дальняя Новая Рига примерно в 70–90 км от МКАД».Алексей Ананьев полагает, что участки по Новой Риге в 40–50 км от МКАД теряют в цене. «Сейчас нет недооцененных направлений — есть недоосвоенные, — убежден эксперт.

— Будут развиваться Щелковское и Горьковское шоссе, а также те трассы, которые приводятся в порядок. На Ярославском шоссе расположены неплохие участки, там есть и лес, и водоемы, но из-за плохой транспортной доступности и пробок спросом они не пользуются.

Если будет решена эта проблема, направление оживет».Элитный дефицитЧто касается элитного сегмента, то на некоторых направлениях эксперты уже отмечают дефицит земельных участков на первичном рынке.

Директор департамента продаж загородной недвижимости Savills в России Нина Резниченко приводит такие цифры: на западе Московской области в продаже осталось всего 100 участков. «Несмотря на то что сегодня земельные участки без подряда выставлены на продажу в 23 поселках, почти в половине из них осталось всего по одному лоту.
«Несмотря на то что сегодня земельные участки без подряда выставлены на продажу в 23 поселках, почти в половине из них осталось всего по одному лоту.

Наибольшая доля участков (43%) предлагается на удалении 20–25 км от МКАД».По данным Savills, средняя стоимость земельного участка без подряда составляет 98 млн рублей (цена за сотку — около 2,4 млн рублей).

Почти 20% участков продается по цене свыше 3,5 млн рублей за сотку.Наиболее популярными элитными направлениями среди покупателей продолжают оставаться Рублево-Успенское (3 млн рублей за сотку) и Новорижское шоссе (2 млн рублей за сотку).Уровень цен на Новой Риге ниже, чем на Рублевке, но именно здесь, в поселке «Агаларов Эстэйт», выставлен на продажу самый дорогой участок по цене 9,8 млн рублей за сотку.

Площадь участка — 59,3 сотки, стоимость — 580 млн рублей.С коммуникациями или без?Александр Давыденко советует обращать внимание на поселки с минимальным набором коммуникаций.

«Электричество в поселок подводится по факту заселения.

Как правило, это происходит при заселении поселка на 15–20%, — указывает Елена Романенко. — Если поселок оснащен газом, стоимость земли серьезно увеличивается. Но нельзя сказать, что такие поселки очень популярны: все понимают, что подвести газ к участку и сделать разводку требует дополнительных затрат».Как уверяет Алексей Ананьев, нет ничего страшного в том, что коммуникации подведут позднее: все компании начинают продавать свои поселки на начальном этапе, иначе это нерентабельно.

Но придется тщательно изучать договор, где прописаны обязательства не только покупателя, но и продавца — предоставить коммуникации по границе участка. Если договор составлен юридически грамотно, бояться нечего. Даже если продавец вдруг не исполнит свои обязательства, покупателю ничего не грозит — он получит свои деньги обратно.

Совсем иначе обстоит дело с обещаниями, что будет изменен вид использования или категория земли.

«Произвести смену разрешенного вида использования, а тем более назначения земли с сельскохозяйственного на землю населенных пунктов очень сложно, — делится мнением Алексей Ананьев. — Если раньше это определялось на уровне сельских поселений и было довольно просто, сейчас все передано в область — это занимает много времени, и вовсе не факт, что будет вынесено положительное решение».Когда продавцы земли обещают, что переведут назначение земли, они играют втемную, потому что сами не знают, удастся ли им это.«Категория и вид разрешенного использования бывают следующими: земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства; земли населенных пунктов; земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, — комментирует Елена Романенко.

— Если собственник земли обещает, что переведет категорию назначения земли позже, не верьте — не переведет.

Это нереально сделать, если изначально земля была в другом формате».Факторы рискаЧтобы не купить участок по соседству, скажем, с мусорным полигоном, эксперты рекомендуют внимательно изучать проекты землеустройства и землепользования — они представлены на сайтах районных администраций.«В правилах землепользования и застройки прописано, где проходят кабели связи, газовые коммуникации, линии нефтепроводов, зоны обременения. Мусоросжигательные заводы на таких проектах отмечаются как категории опасности», — поясняет Алексей Ананьев.Эксперт уточняет, что в Подмосковье мусоросжигательных заводов нет: все земли промышленного назначения причислены к категории опасности, поэтому до 80 км от МКАД расположены только зоны с пониженной опасностью — склады, производства, не создающие вредных выбросов.«А вот про мусорные полигоны знать нужно, — продолжает он. — Например, в Клинском районе некоторые поселки находятся на расстоянии 10 км от мусорного полигона — при определенном направлении ветра с него доносятся не самые приятные запахи».При выборе участка настораживающим фактом является соседство с выработанными карьерами: их засыпают песком или грунтом, заливают водой и переделывают в озеро, превращают в мусорную кучу.

Поэтому мест рядом с карьерами лучше избегать.Как сэкономить на покупке участка?Рекомендует Александр Давыденко, ООО «Земельный формат»:

  1. Выбирайте поселок с минимальным набором коммуникацийВыгоднее покупать участок в поселке, где подведено электричество по государственной программе 550 рублей за 15 кВт и сделаны дороги с твердым покрытием. Если есть шанс подвести газ по разумной цене, его тоже надо рассмотреть. Централизованное водоснабжение и канализация, конечно, кажутся очень привлекательными, но учтите: вам сразу придется выложить приличную сумму за подключение, а потом платить за обслуживание. Индивидуальная скважина и септик обойдутся дешевле.
  2. Откажитесь от управляющей компанииНавязанная УК чаще всего является бизнес-проектом, на котором застройщики пытаются заработать, платежи за услуги часто не соответствуют сервису. Когда жители сами управляют поселком и решают, что им нужно, это более экономный и эффективный вариант.
  3. Приобретайте участок на ранней стадии строительства поселкаЕсли у компании-продавца есть технические условия на подключение коммуникаций, которые обещают подвести позже, смело покупайте землю — вы существенно сэкономите. Например, в феврале прошлого года в одном из поселков по Дмитровскому шоссе на нулевом этапе открылись продажи по цене 150 тыс. рублей за сотку. В апреле размежевали участки и начали строить дороги — стоимость поднялась до 170 тыс. рублей за сотку. В мае проложили дороги, цена выросла до 190 тыс. рублей. В июне-июле построили дом для охранного пункта, поставили фасадное ограждение и провели газовые трубы, стоимость увеличилась до 230 тыс. рублей. В конце декабря, после подведения электричества, цена выросла до 250 тыс. рублей за сотку. Экономия очевидна. Но будьте начеку: если поселок у компании-продавца — единственный, этот способ является очень рискованным.
  4. Электричество должно быть подведено МОЭСКВ противном случае придется устанавливать дорогостоящий счетчик, платить по высокому тарифу и доплачивать за дополнительные киловатты.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов полезные ссылкиПодпишитесь на рассылкуПри подписке вы принимаете условия и редакция

  1. Помощник по недвижимости
  1. 21 апреля 2018 843
  2. 1 октября 2021 294
  3. 28 сентября 2021 725
  4. 30 марта 2021 3 513
  5. 20 октября 2021 1 394

Отличия кадастровой и рыночной стоимости земельных участков и возможность переоценки

Для обозначения различий между кадастровой и рыночной стоимостями в первую очередь определимся со значением терминов.Рыночная стоимость земельного участка — это цена, установленная исходя из тенденций рынка недвижимости в районе нахождения земельного участка (далее ЗУ) и в момент продажи.Собственник имеет право назначать ее произвольно.Однако, опытные экономисты считают, что целесообразно воспользоваться услугами профессионального оценщика, чтобы определить адекватное значение.СодержаниеКадастровая стоимость земельного участка представляет собой эквивалент его ценности, используемый для определения размера налога на собственность, арендной платы, если объект принадлежит государству, и иных платежей.Высчитывается эта величина на основании земельного кодекса Российской Федерации, а также .

Определяется уполномоченными органами, государственными служащими и лицензированными оценщиками не реже, чем раз в пять лет.Основными отличиями кадастровой стоимости земельного участка от рыночной являются:

  1. Расчет КС производится по усредненным критериям, поэтому полученная величина не всегда адекватно отражает фактическую ценность земельного надела. Также не учитывается спрос на подобные объекты и общее состояние рынка.
  2. Служат для разных целей. КС устанавливается для взимания различных платежей, РС для совершения сделки купли-продажи.
  3. Устанавливается КС на государственном уровне, а не собственником. Как следствие является менее гибким показателем.
  4. Значение КС может существенно отличается в большую сторону. При чем это не всегда обоснованно.

Для того чтобы больше узнать о понятии кадастровая стоимость рекомендуем прочитать соответствующую статью.Перед проведением оценки публикуются официальные списки объектов, подлежащих анализу.Составление таких перечней и установление кадастровой стоимости проводятся в соответствии с классификацией, состоящей из 17 пунктов.

При вычислении кадастровой стоимости учитываются следующие факторы:

  1. наличие инфраструктуры.
  2. коммуникации;
  3. местонахождение;
  4. категория земли;
  5. площадь;

Для того чтобы больше узнать об этапах и порядке расчета кадастровой стоимости рекомендуем прочитать соответствующую статью. Собственник, желающий продать свой участок, в первую очередь задумывается о том, как определить по какой цене его выставить. Есть несколько способов определить рыночную стоимость.Например, можно обратится к независимому специалисту или проконсультироваться в компании, специализирующейся на недвижимости.

Возможна также и самостоятельная оценка.Тем, кто отдает предпочтение последнему варианту, рекомендуется учитывать следующие факторы:

  1. Экономические. В каком качестве может быть использован участок. Какова потенциальная прибыль от его использования. Сколько составят ожидаемые затраты на его обустройство.
  2. Юридические. Регистрационные данные участка и титул собственности.
  3. Физические. Среди них площадь участка, качество земли, наличие построек.

Рассмотри подробнее несколько подходов установления рыночной стоимости:

  1. Затратный. Мало пригоден для самостоятельного использования.

    Применяется при отсутствии ценности для бизнеса и информации о рыночной стоимости аналогичных объектов.

  2. Сравнительный. Применяется для оценки однотипных участков.

    Самый простой из имеющихся вариантов.

  3. Доходный.

    Применяется к объектам, предполагающим коммерческое использование.

    Опирается расчет на потенциальную или ранее полученную прибыль.

Первый подход, сравнительный, подразумевает несколько методов:

  1. Метод распределения сводится к выявлению отношения стоимости возведенных строений к стоимости земли. Для каждого региона и объекта застройки существует строгая пропорция между этими величинами.
  2. Метод сопоставимых продаж представляет собой сравнение цен, по которым в данной местности в течение последних трех или шести месяцев были проданы участки аналогичного размера и обустроенности.

    Основан на принципе замещения, приводящего к тому, что рыночная стоимость равна уровню наиболее низких цифр.

  3. Метод выделения заключается в определении разницы между рыночной стоимостью земельного участка с улучшениями и стоимостью улучшений, при этом обязательно учитывается и их износ.

В последнем подходе, доходном, можно выделить такие виды, как:

  1. Метод предполагаемого использования.

    Чаще всего к нему прибегают при оценке неосвоенных территорий. Применим только в тех случаях, когда участок способен приносить доход.

    Например, ожидается дальнейшее разбиение оцениваемого участка на более мелкие. Тогда учитывается стоимость каждого отдельного участка с учетом затрат на его освоение.

  2. Метод остатка.

    Предусматривает специальные формулы, включающие в себя данные о потенциальном доходе с участка, затраты на его обустройство и коэффициенты капитализации земель и улучшений.

  3. Метод капитализации ренты. Заключается в определении годового дохода, который принесет данный земельный участок, и последующем делении его на коэффициент капитализации или умножении на период, требуемый для воспроизводства земельного капитала.

Налог на земельный участок представляет собой кадастровую стоимость, умноженную на налоговую ставку, которая определяется органами муниципальной власти.Максимальные коэффициенты прописаны в налоговом кодексе и не могут быть превышены.

Они составляют 0,3% и 1,5% в зависимости от типа земельного участка.

Для получения более полной информации о порядке расчета земельного налога предлагаем прочесть на нашем сайте.

Если собственник считает, что кадастровая стоимость является завышенной, он может обратиться с запросом на проведение переоценки.Основанием должно служить изменение причины, приведшей к неверному расчету.Лица, которые могут обращаться за перерасчетом КС, должны иметь право собственности, наследуемого владения или бессрочного пользования на данный ЗУ.Переоценка может быть проведена при:

  1. порче земли;
  2. изменении ;
  3. наложении обременения;
  4. смене схемы использования.
  5. уменьшении площади;

Практика показывает, что пересмотр кадастровой стоимости ведет к существенной экономии для пользователя или владельца участка.Полная информация о порядке и способах уменьшения кадастровой стоимости изложена в соответствующей статье.Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано о методах оценки и различиях между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости.В качестве подведения итогов следует отметить, что корректными считаются показатели, когда рыночная стоимость превышает кадастровую на 30%.

Также допускается и их примерное равенство.В случае же, если кадастровая стоимость существенно выше рыночной, собственнику рекомендуется обратиться в кадастровую палату с запросом на ее пересмотр.ВконтактеFacebookTwitterОдноклассникиМой мир

Почему кадастровая стоимость земли выше рыночной

Последние изменения: май, 2021 839

(10 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.

Давайте разберем почему кадастровая стоимость земли выше рыночной. Очень часто стоимость земли, внесенная в кадастровые данные, и сложившаяся в рыночных условиях цена значительно отличаются друг от друга. Однако налоговые взыскания рассчитываются исходя из кадастровых сведений.

Если кадастровая и рыночная стоимость земли не соответствуют, налогоплательщику приходится вносить излишнюю сумму налога. Рассмотрим подробнее в статье, что собой представляют два этих параметра, чем отличаются и почему появляются расхождения.

  1. перспективы развития в этой местности,
  2. прогнозируются ли какие-либо новшества на федеральном или местном уровне, которые касаются рынка недвижимости.
  3. сравнительную,
  4. Последние изменения: январь, 2021 20,326
  5. сведения об эксплуатационных параметрах участка,
  6. другие категории участков, расположенных вне населенных пунктов, городов, поселков получают расчет на основании издержек для воспроизводства, сохранения и поддержания ценностных показателей естественных возможностей участка.
  7. владельцы участка, которые и собираются его отчуждать.
  8. исходя из расположения и внешних условий.
  9. его величина,
  10. организации, основным видом деятельности которых является купля-продажа недвижимости,
  11. при передаче прав собственности,
  12. Последние изменения: Сентябрь, 2021
  13. отношение к лесному фонду оцениваются, исходя из капитализации расчетных сведений о рентной прибыли;
  14. назначение земли.
  15. Последние изменения: август, 2021 76,367
  16. публичный сервитут,
  17. при расчете рыночной стоимости берется во внимание ожидаемая прибыль, время, в течение которого он будет получен, и вероятная прибыль, если его применение будет происходить более рационально.
  18. на участок земли наложено обременение,
  19. Последние изменения: июнь, 2021 22,206
  20. независимые оценщики, имеющие знания в соответствующей области, а также необходимые лицензии и разрешения,
  21. доходную.
  22. Последние изменения: октябрь, 2021
  23. Последние изменения: август, 2021
  24. для каких целей применяется участок на сегодняшний день,
  25. при корректировке целевого использования,
  26. Последние изменения: Сентябрь, 2021
  27. произошло изменение его конфигурации (бывает, когда меняются русла рек, происходят оползни, образуются овраги).
  28. цена на землю не должна превышать расходы на покупку объекта с аналогичными характеристиками;
  29. оценка проводится исключительно для земельных наделов, которые по своим характеристикам могут полностью отвечать потребности в них определенное время;
  30. при разделении одного надела на несколько других,
  31. Последние изменения: май, 2021 20,701
  32. затратную,
  33. на рыночную цену влияет предложение и спрос, конкурентные отношения покупателя и продавца;
  34. земельный надел разрушен,
  35. Последние изменения: Сентябрь, 2021
  36. Последние изменения: апрель, 2021 29,341
  37. земли городских пунктов, дачных, огородных кооперативов оцениваются в зависимости от сложившейся рыночной стоимости, в учет берется и прочая информация, касающаяся объекта оценки; земли сельхозназначения, находящиеся вне городов, а также участки, имеющие
  38. какой вид назначения земли используют в рассматриваемом районе,

Рыночная стоимость земельного участка: что о ней надо знать?

Земельный участок в большинстве случаев выступает в качестве товара.

Под земельного участка понимается специальный экономический показатель цены земли, который устанавливается с учетом изменений ситуации на рынке недвижимости. Рыночная стоимость может быть установлена самостоятельно владельцем участка при осуществлении его продажи. Однако если данный показатель был рассчитан специалистами с учетом всех влияющих факторов, то его значение будет приближено к реальным, в результате чего процедура продажи будет проходить быстрее.
Однако если данный показатель был рассчитан специалистами с учетом всех влияющих факторов, то его значение будет приближено к реальным, в результате чего процедура продажи будет проходить быстрее.

Значение рыночной цены используется чаще всего при проведении различных сделок с данным видом недвижимости, например, (чтобы оценить величину подарка) или . В том случае, если установление рыночной стоимости было произведено с помощью специалистов в области оценки, то данный показатель может быть использован также и для определения нормативной стоимости участка (если его кадастровая стоимость неизвестна).

Основное регулирование вопросов, связанных с установлением и использованием рыночной стоимости земли осуществляется тремя нормативными актами:

  1. Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в части установления показателей рыночной стоимости земельных территорий, а также регулирует деятельность организаций, имеющих лицензию на проведение таких мероприятий относительно земель);
  2. Распоряжением Министерства имущества и природных ресурсов Российской Федерации №568-р, в котором были утверждены Методические рекомендации по определению рыночной цены земельных участков.
  3. Земельным Кодексом Российской Федерации (который допускает все возможности эксплуатации земельных ресурсов, которые не будут вредить ее состоянию, а также предполагает осуществление оборота данного ресурса, в том числе, с использованием различных коммерческих механизмов, например, , и т.д.);

Иными нормативными актами на сегодняшний день регулирование образования рыночной цены на землю не предусмотрено.

При проведении определения рыночной стоимости того или иного участка земли должны быть учтены различные факторы:

  1. Тип того использования участка, который есть на данный момент;
  2. Расположение земельного участка относительно крупных промышленных объектов, а также относительно инфраструктурных сетей;
  3. Информация о расположении на территории участка каких-либо построек, которые могут улучшить или ухудшить возможности эксплуатации конкретного надела;
  4. Уровень качественного состояния конкретного участка (в том числе, степень негативного воздействия на земли участка в процессе его эксплуатации предыдущим пользователем);
  5. Наличие на участок в различных их юридических формах (, запрет на возведение построек на конкретной части участка и т.д.).
  6. Информация о проведении процедуры узаконивания имеющихся границ (в том числе, есть ли официально оформленные документы о проведении таких мероприятий);
  7. Возможности использования того или иного объекта в соответствии с целями его землепользования;

Кроме перечисленных факторов при формировании рыночной цены участка могут быть учтены и другие факторы, например, нахождение его в долевой собственности или принадлежность одной из частей несовершеннолетнему собственнику (что существенно затрудняет возможность продажи такого участка).

Проведение определения рыночной стоимости участка может быть осуществлено как самостоятельно собственником, так и с помощью специализированных организаций, имеющих лицензию на проведение оценки различных видов недвижимости, в том числе, земельных участков. В том случае, если проведение процедуры будет осуществляться с привлечением специалистов, она будет состоять из трех этапов:

  1. Формирования
  2. Подготовительного;
  3. Собственно оценки;

На подготовительном этапе собственник оцениваемого земельного участка готовит все документы на участок.

В пакет должны входить бумаги на все имеющиеся на участке постройки, выписки из землепользовательских документов, подтверждающих наличие или отсутствие обременений на участке (в виде построек или возможности эксплуатации участка для владельцев смежных наделов). Кроме того, именно на этом этапе происходит подбор организации, которая будет производить оценку, а также заключение договора об оказании услуг. На этапе собственно оценки специалист выбранной организации изучит все предоставленные документы, при необходимости, выйдет на место расположения участка, и на основе всех имеющихся данных, а также на основе сравнения существующих рыночных предложений по аналогичным участкам рассчитает стоимость конкретного участка с учетом всех его характеристик и существующих особенностей.

может происходить как с согласия собственника (частный), так и без его согласия (публичный). Как правильно купить земельный участок у собственника и какие нюансы стоит при этом учесть? Узнайте об этом . Зачем нудно межевание земельного участка и в каких случаях его проведение является обязательным?

Подробно об этом можно прочитать в .

Этап подготовки итогового отчета завершает процедуру На этом этапе в отчет включается информация о том, какие документы были изучены, какие данные использованы. Кроме того, при необходимости (что должно быть оговорено заказчиком при заключении договора оказания услуг) в текст отчета включаются те формулы, которые были использованы при проведении расчетов стоимости участка, с расшифровкой использованных данных.

Стоимость работ по проведению оценки рыночной стоимости того или иного участка колеблется от десяти до шестидесяти тысяч рублей. На данный показатель оказывает влияние регион заказа оценки, срочность выполнения работ, объем используемых данных и т.д.

Кроме того, в сумму проведения оценки включается также и стоимость подготовки (при необходимости) отчета в электронном виде.

Рыночная стоимость земельного участка – особый экономический показатель, который позволяет примерно оценить возможности реализации того или иного земельного надела, предназначенного для определенных целей эксплуатации. Этот показатель складывается из различных факторов, грамотно использовать в формировании окончательной суммы сможет только специалист, имеющий большой опыт работы в данной сфере.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии .
Это бесплатно. Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителейПодпишитесь на нас в

Автор: ZakonGuru Поделиться 0 0

Рыночная оценка земельного участка и прав аренды

> > > Одна из главных структурных составляющих объекта недвижимости – это земельный участок, предназначенный для строительства.

Оценивается уровень его доходности и степень полезности, с точки зрения функциональности. В то же время, он является частью природных ресурсов.

Поэтому его можно расценивать как инструмент для достижения различных целей и не всегда они предполагают получение выгоды.

Ниже будут рассмотрены особенности рыночной оценки земельного участка.Содержание:В процессе оценки любого земельного участка, задача сводится к определению или его рыночной цены или стоимости права его аренды.На формирование стоимости влияют: географическое положение, проведенные инженерные сети, имущественные или ограничительные права.

– величина непостоянная и в течение времени она может существенно меняться. Поэтому процедура оценки выполняется по состоянию на конкретный временной период. Если назначение земли меняется, корректируется и ее цена.Рыночная оценка зависит от ожидаемой величины доходов, времени и вероятности получения денежной прибыли от использования земли за конкретный промежуток времени, в случае ее эффективного применения.Рыночная стоимость участка считается самым объективным видом стоимости.

Она используется в качестве надежной величины при оценивании активов в рыночной экономике.Выполнить оценку невозможно без рынка, где проводятся сделки с участками земли или иными объектами недвижимого имущества.

Определяя рыночную стоимость земельного участка, ответственное за процесс лицо, должно руководствоваться принципом рациональной и эффективной эксплуатации недвижимого объекта.Рыночная цена, опирающаяся на текущее использование земельных ресурсов, есть не что иное, как цена участка, которая зависит от существующих условий его эксплуатации, т.е. она определяется без учета его эффективного применения.Если говорить об оценке рыночной цены прав аренды, на нее влияют правомочия владельца, длительность действия данных прав, существующих ограничений прав аренды, прав сторонних лиц на рассматриваемый земельный объект и предполагаемого назначения объекта.Рыночная стоимость участка и оценка прав аренды анализируются в комплексе. Оценке подлежат как незастроенные территории, так и участки с капитальными строениями.

В последнем варианте заказчику передаются официальная документация по оценке имущества.

В ней содержится информация, касающаяся рыночной стоимости земли и прав аренды.Сравнение рыночной и кадастровой стоимости участков земли представляет собой расчётную сумму, в которой отражается степень полезности (ценность) участка земли, в случае его целевого использования. Она заносится в специальный регистр (базу данных) земельных участков.Ее размер – это главная характеристика, которая формирует степень эффективности использования земли и денежные затраты, необходимые для ее покупки.Основой кадастрового оценивания является принцип классификации участков земли, в зависимости от целей и функциональных видов их использования. Чтобы определить кадастровую стоимость, назначается государственная оценка земли, за которую отвечают кадастровые агентства.Пользование землей предусматривает определенные виды оплаты:

  1. Оплата аренды.
  2. За участки, предоставляемые в частную собственность;
  3. ;
  4. За право заключить договор, касающийся аренды земельного участка;

В качестве плательщиков выступают организации, во владении которых находится земля, если она приравнивается к объектам налогообложения.

Если объект недвижимости входит в состав паевой составляющей инвестиционных фондов, налог уплачивает управляющая компания.Налогообложению не подлежит земля, находящаяся во владении у лиц, обладающими правом собственности безвозмездного срочного использования или переданной им согласно арендному договору.К объектам налогообложения приравниваются земельные участки, находящиеся в пределах муниципального образования (города федерального значения города Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя), на чьей территории введен налог.Не считаются объектом налогообложения:

  1. участки, которые были изъяты из оборота, согласно законодательству РФ;
  2. земли, являющиеся частью лесного фонда;
  3. земля, включенная в состав имущества многоквартирного жилого дома.
  4. участки, на территории которых располагаются объекты водного фонда;
  5. участки, имеющие ограничения в обороте, площадь которых занята объектами, представляющими культурную или археологическую ценность для народов РФ; входящим в список всемирного культурного наследия, историко-культурных заказников; заповедниками;

Главное различие рыночной и кадастровой стоимостей состоит в том, что определение рыночной цены имеет более обобщенный характер.

На ее формирование влияют существующий спрос на рынке недвижимости.Кадастровая стоимость определяется политикой цен каждого региона в отдельности. Еще одно важное различие – кадастровую цену устанавливает орган государственной власти, она определяет размер налога на недвижимое имущество.Кадастровая стоимость всегда меньше рыночной. Но бывают случаи, когда две цены равнозначны.

Если по результатам оценки было определено, что кадастровая стоимость больше рыночной, формируется повторную заявку для обращения в Росреестр или оспорить полученное заключение через судебные органы.Если данные реестра разнятся с информацией кадастрового паспорта, у налогоплательщика есть сомнения по поводу установленного размера налога на землю, для решения спорных вопросов также обращаются в суд.В этом видео можно узнать, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной:Касаясь вопроса взаимодействия рыночной и кадастровой стоимостей, стоит отметить, что кадастровая цена важна при определении рыночной.

Но в то же время она не влияет на нее, а лишь в некоторой степени опирается.Подтверждением этого факта служит то, что во время кадастровых расчетов уполномоченные специалисты принимают во внимание рыночные цены на недвижимость не по всей территории страны, а только в отдельной области или регионе.Оценка земли служит различным целям. Так как значительная их доля участвует в гражданском обороте и приравнивается к товару (не теряя при этом статус важного природного ресурса) для эффективной работы рынка земли, рыночная оценка крайне важна.Например, для установления стоимости во время заключения .Опираясь на Земельный кодекс РФ, плата за использование участков земли – один из главных постулатов земельного законодательства.

Принцип платности – это стимул для рациональной эксплуатации земли, ее сохранности, освоения, повышение уровня плодородности.Основной метод его реализации – налогообложение.

Чтобы корректно определить численную величину налога, используют универсальный базовый показатель – кадастровую стоимость. Налоговая нагрузка (плата за пользование землей) и ее оценка неразрывно связаны между собой.Обладать сведениями необходимо в следующих случаях:

  1. В случае страхования;
  2. При изъятии земли в государственных целях;
  3. В процессе передачи участка в собственность по договору аренды или под залог;
  4. Формировании бухгалтерской документации;
  5. Вынесении управленческих решений;
  6. Внесении земли в уставной капитал;
  7. Оценке имущества обанкротившегося лица;
  8. Анализе имущественных споров.
  9. При оформлении кредита;
  10. Оценке имущества, переданного лицу на безвозмездной основе;

Федеральный закон 2001 года от 25 октября под номером 137-ФЗ гласит: если кадастровая стоимость земли не определена (для целей, приведенных в 65 статье ЗК РФ), используют нормативные цены.

Это показатели, определяющие стоимость участка, основываясь на возможной прибыли, которую можно получить за установленный период окупаемости.Формирование рыночной цены зависит от ряда условий и факторов, которые делятся на следующие категории:

  1. Физические параметры участка: площадь, геометрическая форма, характер рельефа, ориентация в пространстве согласно сторонам света, положение относительно соседних участков, наличие инженерных коммуникаций, качество почвы, степень застройки, расположение относительно дорог и автомагистралей.
  2. Демографические факторы: численность населения и его структурные особенности, уровень его плотности и состав, существующий характер расселения;
  3. Нормы социального характера;
  4. Экономическое положение в стране и уровень развития экономики: климат на инвестиционном рынке, долгосрочное кредитование, показатели доходов граждан, развитие местности и др.;
  5. Особенности окружающей среды: климатические условия, геологический и гидрогеологический анализ территории, ландшафт, количество рекреационных зон, влияние негативных экологических факторов;
  6. Регулирование на государственном уровне: сервитуты и другие установленные нормы частного и публичного права, какие виды земель разрешены для использования, градостроительный режим, нормы охраны природных ресурсов, требования налогообложения, сбор иных земельных уплат, размер налога на возведение строительных объектов и др.;

Значение при определении рыночной цены имеет степень развитости инфраструктуры территории, где располагается объект оценки.Процедура оценки – сложный процесс, зависящий от ряда условий и факторов. Это важный этап при покупке и продаже земельного участка для продавца и покупателя.Данный вопрос решается путем обращения к уполномоченным специалистам-оценщикам, которые внесены в соответствующий реестр согласно Закону №135-ФЗ.

Это могут быть специализированные компании или агенства недвижимости.Когда договор заключен, определение рыночной цены земли уполномоченным лицом будет состоять из:

  1. Составления отчетности, содержащей исходную информацию, характеризующую земельный участок, итоговое заключение и конечную стоимость;
  2. Анализа документации, подтверждающей права собственности;
  3. Анализа информации, влияющей на итоговую стоимость земли;
  4. Передаче заказчику оценщиком технического отчета, в котором указывается актуальная цена.
  5. Расчетов, определяющих возможную эффективную эксплуатацию земли;
  6. Вычисления стоимости земли на основе различных методов;

В России их деятельность подлежит обязательной сертификации и регулируется органами государственной власти.

Результаты подтверждаются официальной документацией, в которой четко обозначена рыночная цена и дата проведения процедуры.Самостоятельная оценка объекта недвижимости предполагает использование существующих рекомендаций и таблиц факторов, которые определяют его стоимость.

Метод используется при формировании цены для продажи имущества.

Если же рыночная стоимость необходима для судебного органа, банка или страхования – следует обращаться за помощью к специалистам.Участки земли, по территории которых проходят внутрихозяйственные дороги, инженерные коммуникации, объекты гидрографии, с древесно-кустарниковыми насаждениями не могут быть оценены самостоятельно.Кадастровую стоимость земли можно оспорить самостоятельно.Для проведения рыночной оценки земли применяют три основных метода:

  • Затратный метод.
  • Доходный метод;
  • Метод сравнения продаж;

Помогает определить стоимость участка путем внесения процентных коэффициентов, которые корректируют цены на аналогичные участки земли с учетом их особенностей. Если таких данных нет в наличии, разрешается применять цены предложения (спроса).В данной ситуации следует принимать во внимание тот факт, что опубликованные данные в средствах массовой печати – это цены, установленные самими продавцами, которые, в большинстве случаев, оказываются завышенными.

Для сравнения необходимо использовать реальную фактическую стоимость, которая может быть ниже заявленной, в среднем, на 10%.В качестве объектов сравнения выступают: права собственности, условия рынка и финансирования, условия продажи, географическое положение участка, экономические факторы.Специалист по оценке выбирает ряд единиц для сравнения, оптимизирует их цены. В результате он получает значения стоимости, которые определяют ее пороговые значения.Методика оптимальна для стабильного и открытого конкурентного рынка и позволяет получить достаточно точные данные.

Не всегда Российский рынок соответствует этим требованиям. Точную стоимость нельзя определить только на основе информации о сделках купли-продажи.

В процессе оценивания собирается полная база информации для использования всех существующих методик определения цен.Способ позволяет определить стоимость земли, основываясь на уровне дохода и выгоды, получение которых возможно при эксплуатации рассматриваемого объекта. Под возможными доходами подразумевают арендную плату за пользование землей.Значение имеет ее характер, официально одобренные методы землепользования на ней, затраты на внесение конкретных изменений, возведение или реконструкцию существующих зданий и сооружений, располагающиеся на данном участке, которые определяют размер арендной платы.Про доходный метод есть видео:Используется для оценивания с позиции реальных затрат по покупке земельного участка, его использованию и поддержании товарного вида объекта.Подсчитываются возможные вложения для прокладки инженерных сетей, поддержания плодородности почвы, озеленения, осушения, бурения скважин, получения соответствующих разрешений от уполномоченных органов для производства подобных работ.Итоговые результаты рыночной оценки участков земли напрямую зависят от выбранной методики. Вычисления по каждой из них могут дать разные итоговые суммы, которые и определяют диапазон цен, где находится рыночная стоимость земли.Результатом расчетов стоимости земли является отчет, который оформляется в виде акта, содержащего заключение о проведенных исследованиях.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+